Решение по делу № 2-7627/2023 от 19.12.2023 - о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества и процентов за пользование чужими денежными средствами.

УИД17RS0017-01-2022-002519-42

Дело №2-7627/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 декабря 2023 года город Кызыл

Кызылский городской суд Республики Тыва в составе председательствующего судьи Биче-оол С.Х., при секретаре Байыр Н.Б., с участием истца Б.З.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Б.З.М. к П.И.С. о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества и процентов за пользование чужими денежными средствами,

установил:

истец обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчику, указав, что в ДД.ММ.ГГГГ.П.И.С. обратился к нему с предложением приобрести у него жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, которые остались ему по наследству после смерти отца. Ответчик сообщил, что в ближайшее время оформит право собственности, после чего можно будет оформить сделку с истцом. П.И.С. предложил приобрести дом и земельный участок за <данные изъяты>, после чего оплатил <данные изъяты> в качестве предоплаты. ДД.ММ.ГГГГ истцом были переданы денежные средства ответчик в размере <данные изъяты>, а затем был составлен предварительный договор и расписка о получении денежных средств. ДД.ММ.ГГГГ ответчик вновь обратился к истцу, пояснив, что документы готовы, но у него возникли материальные трудности и попросил заплатить еще <данные изъяты> в качестве предоплаты, а оставшуюся сумму в размере <данные изъяты> должен был отдать после регистрации права собственности. После этого ответчик затягивал с оформлением документов, в спорном жилом доме стали проживать другие лица. Было вынесено апелляционное определение об отказе в удовлетворении П.И.С. о признании права собственности в порядке наследования на земельный участок было отказано. Поскольку сделка не осуществлена, денежные средства не возвращены, то права истца нарушены. Просит взыскать с ответчика в пользу истца <данные изъяты> в счет переданных истцом в качестве предоплаты (аванса) по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, проценты за пользование чужими денежными средствами с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, а также с ДД.ММ.ГГГГ по день вынесения решения суда и по день фактического исполнения, взыскать судебные расходы в виде государственной пошлины при подаче иска в суд в размере <данные изъяты> и <данные изъяты> в счет расходов на оплату услуг представителя.

В судебном заседании истец поддержал исковое заявление по указанным основаниям, просил удовлетворить, пояснив, что добросовестно до последнего ожидал возврата ответчиком денег, либо заключения основного договора, основной договор купли-продажи не заключен по вине ответчика, а сам истец не уклонялся от заключения договора и был заинтересован в его заключении, поскольку жилой дом и его расположение истца полностью устраивали.

В судебное заседание ответчик не явился, извещен надлежащим образом о дате и времени рассмотрения дела. Также ответчик извещен публично путем размещения информации на официальном сайте Кызылского городского суда Республики Тыва в соответствии со ст. ст. 14 и 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации".

Ответчик П.И.С. направил в суд ходатайства о применении срока исковой давности по требованиям истца и снижение размера неустойки.

Неявка ответчика является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своих прав на непосредственное участие в судебном разбирательстве и иных процессуальных прав.

Таким образом, судом приняты необходимые меры к извещению истца, ответчиков, третьих лиц о месте и времени рассмотрения дела, в связи с чем суд рассматривает дело в их отсутствие на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ).

Выслушав истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Согласно ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Таким образом, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Задатком подтверждается, удостоверяется факт заключения того договора, в счет платежей по которому он предоставляется. Договор задатка заключается вместе с основным договором, в данном случае - договором купли-продажи, в соответствии с которым у продавца и покупателя возникают определенные договором обязанности.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из п. 1 ст. 549 ГК РФ следует, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ).

Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Кодекса), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между П.И.С. (продавец) и Б.З.М. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, предметом которого является заключение договора купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>.

Согласно пункту 2.1 договора, цена приобретаемого покупателем жилого дома и земельного участка составляет <данные изъяты>.

Из пункта 2.3 договора следует, что предоплата составляет <данные изъяты> и оплачивается наличными денежными средствами покупателем в момент подписания настоящего договора.

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что право собственности на жилой дом и земельный участок, являющиеся предметом настоящего договора и указанные в пункте 1.1., возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю в ЕГРН и выполнения покупателем своих обязательств по настоящему договору.

В силу пункта 4.1 договора продавец обязан передать покупателю указанные жилой дом и земельный участок.

В пункте 7 договора предусмотрена ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору в соответствии с нормами действующего законодательства РФ и возмещают причинённые другой стороне убытки в размере прямого действительного ущерба.

Приведенный договор подписан сторонами. Суду предоставлена расписка об оплате задатка в размере <данные изъяты> за квартиру.

Согласно предварительному договору купли-продажи недвижимости, сумма подлежала передаче в счет будущего исполнения обязательств по договору купли-продажи жилого помещения, который заключен не был.

Из расписки от ДД.ММ.ГГГГ следует, что П.И.С. получил от Б.З.М. денежные средства в размере <данные изъяты> в виде задатка за продаваемый жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>.

Как следует из расписки от ДД.ММ.ГГГГ, П.И.С. получил от Б.З.М. денежные средства в размере <данные изъяты> за продаваемый жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>.

Таким образом, судом установлено, что между сторонами по делу заключался предварительный договор купли-продажи недвижимости, предметом которого является заключение договора купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, после чего ответчик получил от истца по данному договору суммы по двум распискам: <данные изъяты> и <данные изъяты>.

Основной договор купли-продажи названного недвижимого имущества с его государственной регистрацией между сторонами не заключался.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49 разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 Гражданского кодекса РФ); задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (пункт 1 статьи 380 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, задаток же может обеспечивать исполнение только существующих обязательств, возникших из договоров.

Кроме того, поскольку денежная сумма, внесенная одной из сторон другой стороне в счет платежей по договору, признается задатком лишь в том случае, если есть основания для признания договора заключенным, а договор в силу ст. 432 ГК РФ считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе цене и срокам, договор нельзя считать заключенным.

Из пояснений истца установлено, что он добросовестно до последнего ожидал возврата ответчиком денег, либо заключения основного договора, однако основной договор купли-продажи не заключен по вине ответчика, а сам истец не уклонялся от заключения договора и был заинтересован в его заключении, поскольку жилой дом и его расположение истца полностью устраивали. Поскольку вопрос оформления права собственности на дом и земельный участок затянулся, ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к юристу за оказанием ему юридической помощи, в ходе консультации юрист ему сказал, что решением суда П.И.С. отказано в признании право собственности на земельный участок.

Судом истребованы материалы гражданского дела №.

Так, решением Кызылского городского суда Республики Тыва от ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление П.И.С. к ФИО1, ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, признании права собственности в порядке наследования на земельный участок, удовлетворено. Судом постановлено: «Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью № кв.м., расположенного по адресу: <адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО4. Признать за П.И.С. право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью № кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в порядке наследования.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Тыва от ДД.ММ.ГГГГ решение Кызылского городского суда Республики Тыва от ДД.ММ.ГГГГ отменено с принятием новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований П.И.С. к ФИО1, ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, признании права собственности в порядке наследования на земельный участок.

Судом апелляционной инстанции при разрешении спора установлено, что истец П.И.С. не представил доказательств, подтверждающих право его матери П.И.С. на спорный жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, наоборот согласно сведениям ГУП Республики Тыва «Бюро технической инвентаризации» спорный дом числится с ДД.ММ.ГГГГ за П.И.С. без правоустанавливающих документов, как внеплановый дом, также доказательств, подтверждающих, что земельный участок в установленном порядке был передан во владение П.И.С. в материалы дела не представлено.

Установив указанные обстоятельства, проанализировав представленные доказательства, судебная коллегия пришла к выводу о том, что проживание и регистрация П.И.С. и П.И.С. в спорном жилом доме бесспорно не свидетельствует о возникновении права на недвижимое имущество, как следствие, у истца отсутствует нарушенное право.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

При таких обстоятельствах суд при разрешении настоящего спора исходит из того, что договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ответчиком, не может считаться предварительным договором и договором купли-продажи недвижимого имущества, поскольку П.И.С. не обладал правомочиями владения, пользования и распоряжения в отношении спорных жилого дома и земельного участка, следовательно, внесенная Б.З.М. сумма не может расцениваться как задаток, а должна считаться авансом.

Поскольку аванс является предварительным способом расчетов, то, в силу того обстоятельства, что сделка между сторонами не состоялась, аванс подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен договор купли-продажи.

Поскольку Б.З.М. заявлены требования о взыскании суммы аванса, то есть суд считает, что истцом избран надлежащий способ защиты нарушенного права, поэтому с ответчика в пользу истца подлежит взысканию <данные изъяты> в счет невозвращенного аванса по предварительному вышеуказанному договору.

Истец также просит суд взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, а также с ДД.ММ.ГГГГ по день вынесения решения суда и по день фактического исполнения.

Из телеграммы и скриншота, размещенной в мессенджере Вайбер, видно, что истец направил ответчику сообщение о том, что он просить П.И.С. возвратить денежные средства в размере <данные изъяты> до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со статьей 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В п. 33 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что при просрочке уплаты суммы основного долга на эту сумму подлежат начислению как проценты, являющиеся платой за пользование денежными средствами (например, проценты, установленные пунктом 1 статьи 317.1, статьями 809, 823 ГК РФ), так и проценты, являющиеся мерой гражданско-правовой ответственности (например, проценты, установленные статьей 395 ГК РФ).

Поскольку из материалов дела следует, что ответчик П.И.С. на момент обращения истца в суд с настоящим иском не исполнили требования последнего, указанные в претензии, адресованной на имя ответчика, то в силу положений ст. 395 ГК РФ это является основанием для применения гражданско-правовой ответственности, предусмотренной данной нормой закона.

Изучив представленный истцом расчет процентов за пользование чужими денежными средствами, суд находит его не правильным, так как проценты подлежат расчету с ДД.ММ.ГГГГ, так как истец в претензии определил дату добровольного выполнения требований по возврату аванса (предоплаты) до ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами за период времени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>.

Вопреки доводам ответчика, к размеру процентов, взыскиваемых по пункту 1 статьи 395 ГК РФ, по общему правилу, положения статьи 333 ГК РФ не применяются (пункт 6 статьи 395 ГК РФ).

Согласно п. 48 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 года №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.

Таким образом, исковые требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами по день фактического исполнения решения суда подлежат удовлетворению.

В ходе рассмотрения дела ответчиком заявлено ходатайство о применении сроков исковой давности по требованиям истца.

Согласно ст. 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии со ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется льготный срок для исполнения такого требования, исчисление исковой давности начинается по окончании указанного срока.

Согласно пункту 3.1 договора, настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения ими своих обязательств по нему.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец исходил из того, что поскольку вопрос оформления права собственности на дом и земельный участок затянулся, ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к юристу за оказанием ему юридической помощи, в ходе консультации юрист ему сказал, что решением суда П.И.С. отказано в признании право собственности на земельный участок, и с этого времени у истца возникло право получить обратно уплаченные по договору денежные средства и проценты за несвоевременный возврат этой суммы ответчиком.

В судебном заседании свидетель ФИО3 показал, что в ДД.ММ.ГГГГ истец Б.З.М. обратился к нему за оказанием юридической помощи по вопросу оформления права собственности на жилой дом и земельный участок, так как истец сообщил ему сведения о подаче П.И.С. иска, он проверил сайты Кызылского городского суда Республики Тыва и Верховного Суда Республики Тыва, где размещено было апелляционное определение об отказе в удовлетворении исковых требований П.И.С. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, признании права собственности в порядке наследования на земельный участок, он сразу распечатал судебное постановление и передал его Б.З.М., подготовил ему иск и документы в подтверждение доводов, указанных в иске.

Исходя из исковых требований, что денежные средства были получены ответчиком на основании договора, истец о нарушении своего права в связи с неисполнением ответчиком обязательства по предварительному договору узнал или должен был узнать в ДД.ММ.ГГГГ, когда юрист предоставил ему апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Тыва от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в удовлетворении исковых требований П.И.С. к ФИО1, ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, признании права собственности в порядке наследования на земельный участок, и с этого времени начинается течение срока исковой давности и истекает этот срок ДД.ММ.ГГГГ. В суд с настоящим иском истец обратился ДД.ММ.ГГГГ, т.е. в пределах срока исковой давности.

При таких обстоятельствах исковые требования истца Б.З.М. к П.И.С. о взыскании долга по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества, подлежат удовлетворению.

Согласно статье 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Стороной истца заявлено о возмещении расходов в размере <данные изъяты> в счет оплаты услуг представителя, предоставив соответствующие квитанции.

С учетом объема работы представителя, категории дела, а также с учетом требований разумности и справедливости, суд определяет размер компенсации <данные изъяты> в счет расходов на оплату услуг представителя, подлежащих взысканию с ответчика в пользу истца.

В порядке статьи 98 ГПК РФ с учетом частичного удовлетворения исковых требований с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковое заявление Б.З.М. к П.И.С. о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества и процентов за пользование чужими денежными средствами, удовлетворить частично.

Взыскать с П.И.С. (паспорт №) в пользу Б.З.М. (паспорт №) <данные изъяты> в счет погашения долга по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества, проценты за пользование чужими денежными средствами с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в размере <данные изъяты>, а также <данные изъяты> в счет расходов по оплате услуг представителя.

Определить, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день фактического исполнения решения суда подлежащими выплате проценты за пользование денежными средствами по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества на остаток долга в размере <данные изъяты>, исходя из ключевой ставки Банка России.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Тыва в течение месяца со дня принятия мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Кызылский городской суд Республики Тыва.

Мотивированное решение принято ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Биче-оол С.Х.