Дело № 2-91/2022

УИД 19RS0008-01-2022-000093-84

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

п. Копьёво 28 июля 2022 года.

Орджоникидзевский районный суд Республики Хакасия

в составе председательствующего судьи Южаковой М.Н.,

при секретаре судебного заседания Горбацевич Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к администрации ... поссовета совета Орджоникидзевского района Республики Хакасия и администрации Орджоникидзевского района Республики Хакасия о сохранении нежилого здания в реконструированном виде и признании права собственности на нежилое здание в реконструированном виде,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к администрации ... сельсовета Орджоникидзевского района Республики Хакасия о сохранении нежилого здания, расположенного по адресу: ..., площадью ... кв.м., в реконструированном виде с перепланировкой помещений и возведенной пристройкой, и признании за ней права собственности на указанное здание.

В обоснование исковых требований указано, что ФИО2 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №.., на котором расположено указанное нежилое здание, расположенный по адресу: ..., площадью ... кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, разрешенным использованием: предпринимательство, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости №.. от ../../.., о чем имеется выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ../../... В 2020, 2021 гг. ФИО2 за счет собственных средств произведена реконструкция указанного нежилого помещения по типу увеличения площади объекта путем перепланировки помещений здания, а именно демонтажа остатков полуразрушенных внутренних перегородок, и возведения пристройки к зданию на принадлежащем ФИО2 земельном участке с кадастровым номером №... После проведения работ по реконструкции, согласно техническому плану здания от ../../.., площадь здания составила ... кв.м., в том числе площадь первого этажа ... кв.м., площадь второго этажа ... кв.м. Согласно экспликации площадь здания по помещениям составляет ... кв.м., площадь занимаемая внутренними конструкциями (котел отопления, внутренние перегородки) составляет ... кв.м, количество этажей - 2, материал наружных стен кирпичные, каркасно-обшивной. Площадь застройки составила ... кв.м. Факт соответствия реконструированного объекта градостроительным, строительным нормам и правилам, а также возможность дальнейшей эксплуатации реконструированного объекта подтверждается экспертным заключением №.. по объекту недвижимости. По обращению ФИО2 администрацией Копьевского поссовета принято решение о согласовании перепланировки указанного здания сроком с ../../.. по ../../... ../../.. приемочной комиссией под председательством главы Копьевского поссовета составлен акт о завершении перепланировки нежилого, отдельно стоящего здания расположенного по адресу: ..., согласно которому комиссия решила предъявленное к приемке после планировки нежилое помещение сохранить в перепланированном состоянии. ../../.. в государственном кадастровом учете в отношении указанного объекта недвижимости в связи с перепланировкой здания ФИО2 было отказано по причине не предоставления в том числе, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после произведенной реконструкции, который получить не представляется возможным в связи с запросом уполномоченного органа результатов проведения инженерных подземных изысканий по обследованию указанного нежилого здания для подготовки проектной документации. Между тем, организации, занимающиеся данным видом изысканий отказывают в выполнении данных работ ввиду их нецелесообразности и отсутствия необходимости в проведении. В связи с чем, получить акт ввода в эксплуатацию после проведенной реконструкции с перепланировкой помещений здания не представляется возможным. Реконструкция данного нежилого здания в части возведения пристройки произведена собственником без получения от уполномоченного органа разрешения на строительство. Администрацией Орджоникидзевского района Республики Хакасия ../../.. в выдаче ФИО2 разрешения отказано в связи с не предоставлением документов, предусмотренных ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, а также указано на возможность выдачи разрешения на строительство (реконструкцию) до начала осуществления строительства (реконструкции), строение, созданное без получения на это необходимых разрешений, является самовольной постройкой, согласно ст. 222 ГК РФ. По заявлению ФИО2 подготовлен и выдан градостроительный план земельного участка №.. в соответствии с которым производилась реконструкция здания.

Определением суда от ../../.. к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация Орджоникидзевского района Республики Хакасия.

Истец ФИО2 в зал судебного заседания не явилась, о времени и месте рассмотрения дела имеется надлежащее уведомление.

Представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности и ордера, в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, указанным в иске.

Представители ответчиков - администрации ... поссовета совета Орджоникидзевского района Республики Хакасия и администрация Орджоникидзевского района Республики Хакасия в зал судебного заседания не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, распространяются положения ст. 222 ГК РФ.

Сохранение самовольно реконструированного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки у самовольно реконструированного объекта являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольную реконструкцию, предпринимало меры, однако уполномоченным органом в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию было неправомерно отказано, при этом сохранение объекта в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Таким образом, юридически значимыми по делам о сохранении здания в реконструированном состоянии и признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости являются обстоятельства того, допущены ли при проведении самовольной реконструкции помещения существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, предпринимало ли лицо меры к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, является ли отказ уполномоченного органа в выдаче соответствующих документов правомерным, нарушает ли сохранение объекта в реконструированном состоянии права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли этот объект угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом на основании имеющихся в деле доказательств установлено, что ФИО2 является собственником нежилого здания - магазин, расположенного по адресу: ..., общей площадью ... кв.м., количество этажей 2, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости №.. от ../../.., о чем имеется выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ../../...

Также ФИО2 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №.., на котором расположено указанное нежилое здание, расположенный по адресу: ..., площадью ... кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, разрешенным использованием: предпринимательство, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости №.. от ../../.., о чем имеется выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ../../..;

В 2020 - 2021 гг. ФИО2 за счет собственных средств произведена реконструкция указанного нежилого помещения по типу увеличения площади объекта путем перепланировки помещений здания, а именно демонтажа остатков полуразрушенных внутренних перегородок, и возведения пристройки к зданию на принадлежащем ФИО2 земельном участке с кадастровым номером №...

Техническим паспортом нежилого здания (строения) от ../../.., расположенного по адресу: ..., подтверждается, что до реконструкции площадь объекта составляла ... кв.м., в том числе площадь первого этажа: ... кв.м., площадь второго этажа ... кв.м., основными конструктивными элементами являются: фундамент железобетонные блоки, шириной 1,3 м, стены кирпичные, перегородки кирпичные, перекрытие чердачное железобетонные блоки, междуэтажное перекрытие железобетонные блоки, крыша шифер, полы бетонные по гравийному основанию. Площадь застройки составляет ... кв.м.

После проведения работ по реконструкции, согласно технического плана здания от ../../.. площадь здания составила ... кв.м, (подсчитана согласно приказа № п/0393 от 23.10.2020 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения помещения, машино-места»), в том числе площадь первого этажа ... кв.м., площадь второго этажа ... кв.м. Согласно экспликации площадь здания по помещениям составляет ... кв.м., площадь занимаемая внутренними конструкциями (котел отопления, внутренние перегородки) составляет ... кв.м, количество этажей - 2, материал наружных стен кирпичные, каркасно-обшивной. Площадь застройки составила ... кв.м.

../../.. ФИО2 с целью получения разрешения на перепланировку нежилого здания, расположенного по адресу: ..., обратилась в администрацию ... поссовета Орджоникидзевского района РХ с приложением технического плана здания и проекта перепланировки нежилого здания.

Администрацией Копьевского поссовета принято решение о согласовании перепланировки указанного здания сроком с ../../.. по ../../...

../../.. приемочной комиссией под председательством главы Копьевского поссовета составлен акт о завершении перепланировки нежилого, отдельно стоящего здания расположенного по адресу: ..., согласно которому комиссия решила предъявленное к приемке после планировки нежилое помещение сохранить в перепланированном состоянии.

../../.. в государственном кадастровом учете в отношении указанного объекта недвижимости в связи с перепланировкой здания ФИО2 было отказано по причине не предоставления в том числе, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после произведенной реконструкции, который получить не представляется возможным в связи с запросом уполномоченного органа результатов проведения инженерных подземных изысканий по обследованию указанного нежилого здания для подготовки проектной документации. Между тем, организации, занимающиеся данным видом изысканий отказывают в выполнении данных работ ввиду их нецелесообразности и отсутствия необходимости в проведении. В связи с чем, получить акт ввода в эксплуатацию после проведенной реконструкции с перепланировкой помещений здания не представляется возможным.

Реконструкция данного нежилого здания в части возведения пристройки произведена собственником без получения от уполномоченного органа разрешения на строительство.

Однако, в целях оформления реконструкции здания с возведенной пристройкой ФИО2 обращалась в администрацию Орджоникидзевского района Республики Хакасия за разрешением на реконструкцию объекта капитального строительства, однако согласно ответа администрации от ../../.. в выдаче ФИО2 разрешения отказано в связи с не предоставлением документов, предусмотренных ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, а также указано на возможность выдачи разрешения на строительство (реконструкцию) до начала осуществления строительства (реконструкции), строение, созданное без получения на это необходимых разрешений, является самовольной постройкой, согласно ст. 222 ГК РФ.

Кроме того, на основании заявления ФИО2 от ../../.. архитектором Управления муниципального имущества администрации Орджоникидзевского района РХ подготовлен и выдан градостроительный план земельного участка №.., в соответствии с которым ФИО2 производилась реконструкция здания. В градостроительном плане земельного участка отражены предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, которые при реконструкции указанного здания соблюдены.

Вышеперечисленные обстоятельства свидетельствуют о том, что ФИО2 принимались надлежащие меры по ее легализации.

Согласно заключению №.. по объекту недвижимости, расположенному по адресу: ..., выполненному ООО «СаянСтройПроект», техническое состояние объекта оценивается как работоспособное. Дефектов и повреждений строительных конструкций силового и осадочного характера не выявлено. Конструкции находятся в работоспособном состоянии, риск обрушения, деформации и потери несущей способности отсутствует. Выполненная реконструкция обследуемого здания не затрагивает конструктивных и иных характеристик надежности и безопасности всего здания. Состояние несущих конструкций здания оценивается как исправное. Обследуемое здание соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, предельным параметрам основного вида разрешенного использования.

Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

По общему правилу разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (ч. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Как установлено в ходе судебного заседания, реконструкция указанного объекта произведена собственником без получения от уполномоченного органа разрешения на строительство.

В соответствии со ст. 25, 26 Земельного кодекса РФ приобретение права пользования земельным участком возникает на основании решения исполнительных органов государственной власти. Использование земельных участков без правоустанавливающих документов является незаконным и рассматривается как самовольный захват земли.

С учетом того, что нежилое здание, являющееся предметом спора, возведено (реконструировано) без получения соответствующих разрешений, данное строение безусловно являются самовольной постройкой.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Пунктом 3 ст. 222 ГК РФ предусматривается возможность признания в судебном порядке права собственности на самовольную постройку за лицом в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, потенциальный собственник самовольной постройки должен иметь вещное право на соответствующий земельный участок. К таким лицам следует относить и арендатора земельного участка. Хотя в самой статье, в перечне прав на земельный участок отсутствует указание на права аренды, тем не менее, исходя из системного толкования статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 47 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что арендаторы, как и лица, которым земельный участок принадлежит на праве собственности, наследуемого владения, постоянного пользования имеют право возводить на предоставленном им в аренду земельном участке постройки, здания и сооружения в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" установлено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, для признания права собственности на самовольную постройку необходима совокупность ряда факторов: законность владения землей, принадлежность строения истцу (несение расходов на строительство, затрата личных средств), отсутствие возражений от иных лиц, отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан существованием постройки, а также принятие мер к легализации возведенной постройки и соблюдение градостроительных норм и правил, вида разрешенного использования земельного участка.

В обоснование доводов о соответствии нежилого помещения градостроительным и строительным нормам и правилам, а также об отсутствии возведенным зданием угроз жизни и здоровью граждан, истцом представлены: экспертное заключение №.. по объекту недвижимости, расположенному по адресу: ..., выполненное ООО «СаянСтройПроект», согласно которого техническое состояние объекта оценивается как работоспособное. Дефектов и повреждений строительных конструкций силового и осадочного характера не выявлено. Конструкции находятся в работоспособном состоянии, риск обрушения, деформации и потери несущей способности отсутствует. Выполненная реконструкция обследуемого здания не затрагивает конструктивных и иных характеристик надежности и безопасности всего здания. Состояние несущих конструкций здания оценивается как исправное. Обследуемое здание соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, предельным параметрам основного вида разрешенного использования.

В материалах дела имеется экспертное заключение №.. от ../../.. выпаленное ООО Хакасское специализированное экспертное учреждение судебной экспертизы «ГЛАВЭКСПЕРТ» из выводов которой следует, что нежилое здание, назначение: нежилое, этажность: 2, общая площадь ... кв.м, по адресу: ..., соответствует по основным градостроительным, строительным, противопожарным, санитарным нормам и правилам. Некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта, норм и стандартов, но имеющиеся нарушения требований в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается. Объект исследования не оказывает влияние на конструкции соседних строений. Нежилое здание, назначение: нежилое, этажность: 2, общая площадь ... кв.м, по адресу: ..., расположено в границах земельного участка по тому же адресу.

Нежилое здание, назначение: нежилое, этажность: 2, общая площадь ... кв.м, по адресу: ..., не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и безопасности граждан.

Нежилое здание, назначение: нежилое, этажность: 2, общая площадь ... кв.м, по адресу: ... пригодно для эксплуатации.

Таким образом, истцом предоставлены доказательства тому, что нежилое здание, расположенное по адресу: ..., площадью ... кв. м, соответствует градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим, пожарным нормам, сохранение указанного нежилого здания в реконструированном и перепланированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Принимая во внимание результаты экспертного заключения, учитывая сложившийся порядок пользования имуществом, а также, что истица является собственником нежилого здания и земельного участка, суд считает возможным удовлетворить заявленные требования и сохранить нежилое здание, расположенное по адресу: ..., площадью ... кв.м., в реконструированном виде с перепланировкой помещений, а также признать право собственности на данное нежилое здание в реконструированном виде с перепланировкой помещений и возведенной пристройкой за ФИО2.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Сохранить нежилое здание, расположенное по адресу: ..., площадью ... кв.м., в реконструированном виде с перепланировкой помещений и возведенной пристройкой.

Признать право собственности за ФИО2, ../../.. года рождения, паспорт №.., на нежилое здание, расположенное по адресу: ..., площадью ... кв.м., в реконструированном виде с перепланировкой помещений и возведенной пристройкой.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия через Орджоникидзевский районный суд Республики Хакасия в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 03 августа 2022 года

Судья М.Н. Южакова