Судья – Киндт С.А. Дело № 33-18749/2023
(№ 2-1987/2022)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г. Краснодар 13 июля 2023 года
Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:
председательствующего Ямпольской В.Д.,
судей Захаровой Е.Ю., Мантул Н.М.
по докладу судьи Захаровой Е.Ю.,
при ведении протокола помощником судьи Сусловой О.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, возврате денежных средств, прекращении в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности на земельный участок,
по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Анапского районного суда Краснодарского края от 07 ноября 2022 года.
Заслушав доклад судьи Захаровой Е.Ю. об обстоятельствах дела, содержании решения суда, апелляционной жалобы и возражений на нее, выслушав пояснения участников процесса, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, возврате денежных средств, прекращении в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности на земельный участок.
В обоснование заявленных требований указала, что 13 декабря 2021 года между ФИО1 и ФИО2 (от имени которого выступал ФИО3) был заключен договор купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером ........ площадью 788 кв. м, расположенного по адресу: ............ категории земель – ИЖС, вид разрешенного использования – для целей жилищного строительства.
Однако по сведениям управления архитектуры и градостроительства данный земельный участок попадает в зону озелененных пространств (Р-0) рекреационного назначения, с основными видами рекреационного использования.
Кроме того, в соответствии с материалами генерального плана в редакции от 22 декабря 2016 года ........ рассматриваемый земельный участок также был отнесен к зоне общественных пространств и зеленых насаждений общего пользования.
Таким образом, земельный участок, проданный ответчиком истцу, не может быть использован истцом в соответствии с договором купли-продажи от 13 декабря 2021 года и актом приема-передачи земельного участка, поскольку полностью располагается в зоне зеленых пространств рекреационного назначения (Р-0). Существование данных ограничений для использования земельного участка является существенным нарушением условий договора. Истец в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
12 февраля 2022 года на имя ФИО3 была направлена претензия. 20 февраля 2022 на имя ФИО2 и ФИО3 были направлены претензии. Однако ответа на них истец не получила.
Уточнив исковые требования, истец просила суд расторгнуть заключенный между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2, от имени которого выступал ФИО3, договор купли-продажи земельного участка от 13 декабря 2021 года, взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 1 980 000 рублей в счет стоимости оплаты по спорному договору купли-продажи от 13 декабря 2021 года, взыскать с ответчика денежную сумму в размере 200 000 рублей в счет расходов, понесенных истцом в связи с необходимостью обращения в суд, прекратить в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации права собственности истца на спорный земельный участок.
Обжалуемым решением Анапского районного суда Краснодарского края от 07 ноября 2022 года отказано в удовлетворении исковых требований ФИО1
В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении иска, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, утверждая, что имеются основания для расторжения договора купли-продажи земельного участка.
В возражениях на апелляционную жалобу ФИО4 (представитель ФИО2) просит решение суда оставить без изменения, как законное и обоснованное, а жалобу – без удовлетворения, утверждая, что вся необходимая информация была предоставлена истцу при заключении договора купли-продажи.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции ФИО1 поддержала доводы апелляционной жалобы.
ФИО5 (представитель ФИО2) просила решение суда оставить без изменения.
Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежаще в соответствии со статьями 113, 114 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) путем направления судебной повестки с уведомлением по адресам, имеющимся в материалах дела, что подтверждается судебными уведомлениями, кроме того, информация о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции заблаговременно размещена на сайте Краснодарского краевого суда.
Неявившиеся лица, участвующие в деле, о причинах неявки суду не сообщили, об отложении слушания дела не просили.
С учетом требований статей 167 и 327 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
В силу статьи 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе: оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения; отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение; отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и прекратить производство по делу либо оставить заявление без рассмотрения полностью или в части; оставить апелляционные жалобу, представление без рассмотрения по существу, если жалоба, представление поданы по истечении срока апелляционного обжалования и не решен вопрос о восстановлении этого срока.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, выслушав пояснения участников процесса, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия находит необходимым решение суда оставить без изменения, как постановленное в соответствии с нормами действующего законодательства и фактическими обстоятельствами дела.
Пунктом 1 статьи 549 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно пункту 1 статьи 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
Пунктами 1 и 2 статьи 469 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
В соответствии со статьей 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно положениям статьи 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (пункт 1).
В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункт 2).
Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства (пункт 3).
В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как усматривается из материалов дела, между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) 13 декабря 2021 года заключен договор купли-продажи земельного участка категории земель - ИЖС, с видом разрешенного использования - для целей жилищного строительства с кадастровым номером ........ площадью 788 кв. м, находящегося по адресу............
Право собственности за покупателем было зарегистрировано в установленном законом порядке.
В выписке из ЕГРН на данный объект недвижимости сведений о каких-либо ограничениях не имеется.
Согласно договору купли-продажи продавец ФИО2 передал покупателю ФИО1 земельный участок, свободный от прав третьих лиц, не имевший ограничений в использовании.
В договоре купли-продажи указано, что земельный участок никому не отчужден, не заложен, не сдан в аренду, в споре и под арестом не состоит, ограничений в пользовании не имеет, правами третьих лиц не обременен, ограничений в пользовании земельным участком не имеется.
Продавец несет ответственность за достоверность указанных в договоре сведений, а также за подлинность правоустанавливающих и других представленных на земельный у частоте документов, право собственности Продавца никем не оспаривается.
В соответствии с указанным договором ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В соответствии с условиями договора купли-продажи покупатель удовлетворен качеством земельного участка, не обнаружил никаких недостатков, о которых его бы не предупредил продавец, что было установлено путем осмотра на месте указанного земельного участка, до его передачи.
Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю, о чем в ЕГРН сделана соответствующая запись.
Согласно выписке из ЕГРН спорный земельный участок не имеет зарегистрированных ограничений права и обременений объекта недвижимости.
При разрешении спора судом первой инстанции достоверно установлено, что заключая сделку с ФИО1, представитель ФИО2 - ФИО3 предоставил покупателю всю необходимую информацию и документы, необходимые для заключения подобного рода договора.
Истцом ФИО1 не указаны, какие именно ложные сведения были представлены истцом при заключении сделки купли-продажи.
Согласно договору купли-продажи, приобретенный земельный участок относится к категории земель - земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования - для целей жилищного строительства.
Исходя из положений пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации).
Из смысла данной нормы следует, что для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора купли-продажи необходимо одновременно наличие следующих обстоятельств: информация должна быть заведомо ложной, то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, либо не содержащей сведения об обстоятельствах, имеющих места в реальности, а также точно известная представившему ее лицу; знание данной информации может повлиять на приобретение им земельного участка.
Вместе с тем, данные об ограничениях использования спорного земельного участка отсутствуют в сведениях ЕГРН.
Пунктом 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что в кадастр недвижимости вносятся сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, границах публичного сервитута, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой зоны, территории или в связи с установлением публичного сервитута.
Указанные требования также предусмотрены к составу Единого государственного реестра недвижимости. Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 7 указанного Закона Единый государственный реестр недвижимости состоит, в частности, из реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон и т.д.
Как указано в обжалуемом решении, требование истца, основанное на положениях статей 475, 577 ГК РФ, является необоснованным, поскольку при заключении договора купли-продажи и передаче земельного участка, последний отвечал качествам и требованиям, содержащимся в договоре.
Учитывая все обстоятельства по делу, руководствуясь вышеприведенными нормами права, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи, заключенного между сторонами.
С учетом имеющихся в материалах дела доказательств судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции. Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, установленные обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными доказательствами, которым суд дал надлежащую правовую оценку, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
В целом доводы апелляционной жалобы по своей сути повторяют позицию истца в суде первой инстанции, они являлись предметом исследования суда, нашли свое отражение в решении и обоснованно были признаны судом несостоятельными. Данные доводы опровергаются исследованными судом доказательствами.
Судом все обстоятельства по делу были проверены с достаточной полнотой, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют собранным по делу доказательствам и требованиям закона.
Нормы материального права применены судом правильно. Нарушений норм процессуального закона, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 330 ГПК РФ, влекущих безусловную отмену решения, судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь статьями 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Анапского районного суда Краснодарского края от 07 ноября 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение трех месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.
Председательствующий В.Д. Ямпольская
Судьи Е.Ю. Захарова
Н.М. Мантул