Дело № 2-784/2025 ***
УИД 33RS0005-01-2025-000624-94
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Александров «12» ноября 2025 г.
Александровский городской суд Владимирской области в составе:
председательствующего судьи Маленкиной И.В.,
при секретаре Осиповой И.А.,
с участием представителя истца – старшего помощника
Александровского городского прокурора Шаталова М.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Александровского городского прокурора Владимирской области, действующего в интересах муниципального образования город Карабаново (городское поселение) и неопределенного круга лиц, к ФИО1 и администрации города Карабаново Александровского района Владимирской области о признании сделки недействительной и применении последствий её недействительности,
УСТАНОВИЛ:
Александровский городской прокурор Владимирской области, действуя в интересах Российской Федерации, муниципального образования город Карабаново (городское поселение) и неопределенного круга лиц, обратился в Александровский городской суд с иском к ФИО1 и администрации города Карабаново Александровского района Владимирской области (далее – администрация г.Карабаново), в котором просил: признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, в районе <адрес>, заключенный между администрацией г.Карабаново и ФИО1 18 апреля 2024 г., недействительным; исключить запись о регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в районе <адрес>; применить последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, обязать ФИО1 возвратить земельный участок в государственную собственность (л.д.3-14 т.1).
В обоснование заявленных требований указано, что Александровской городской прокуратурой проведена проверка соблюдения администрацией г.Карабаново земельного законодательства при предоставлении в собственность земельных участков, расположенных на территории г.Карабаново, в ходе которой выявлены нарушения, а также факты злоупотребления правом.
9 января 2024 г. в администрации г.Карабаново зарегистрировано заявление ФИО1 о предварительном согласовании предоставления земельного участка площадью 1000 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в районе <адрес> извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей произведено администрацией г.Карабаново только на официальном сайте администрации г.Карабаново в сети «Интернет» (17 января 2024 г.), а также в общественно-политической газете Александровского района «Новый город Александров» (17 января 2024 г.). По результатам рассмотрения указанного заявления администрацией г.Карабаново принято постановление от 27 февраля 2024 г. №75 «О предварительном согласовании предоставления земельного участка, местоположение: <адрес>, муниципальное образование <адрес>, в районе <адрес>». Для указанного земельного участка установлены следующие характеристики: категория земель - земли населенных пунктов; территориальная зона СХ-1 – зона сельскохозяйственной деятельности; вид разрешенного использования – растениеводство. По инициативе ФИО1 произведены межевые работы, по результатам которых сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м, категория «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «растениеводство», расположенный по адресу: <адрес>, в районе <адрес>, в границах кадастрового квартала №. 18 апреля 2024 г. в администрацию г.Карабаново поступило заявление ФИО1 о заключении договора купли-продажи указанного земельного участка. По результатам рассмотрения указанного заявления 18 апреля 2024 г. между администрацией г. Карабаново и ФИО1, без проведения торгов, заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №. По условиям договора выкупная цена земельного участка составила 4360 руб. 24 апреля 2024 г. в ЕГРН внесена регистрационная запись № о праве собственности ФИО1 на указанный земельный участок.
Вопреки требованиям действующего законодательства и Правил землепользования и застройки г.Карабаново, на момент предварительного согласования предоставления указанного земельного участка, его последующего формирования и предоставления в собственность, градостроительное зонирование территории, на которой сформирован указанный земельный участок, наличие территориальной зоны СХ-1 (зона сельскохозяйственного использования) не было предусмотрено, в связи чем установление таких характеристик является незаконным.
Спорный земельный участок с кадастровым номером № был передан ФИО1 без надлежащего предварительного информирования населения о его предоставлении, а именно в отсутствии публикации извещения на официальном сайте в сети «Интернет» www.torgi.gov.ru, то есть с нарушением публичных процедур, прав и законных интересов неопределенного круга лиц, заинтересованных в предоставлении указанного земельного участка.
В нарушением действующих Правил землепользования и застройки г.Карабаново, постановлением администрации г.Карабаново от 13 сентября 2024 г. №360 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № изменен с «растениеводство» на индивидуальное жилищное строительство». По данным ЕГРН в настоящий момент его кадастровая стоимость составляет 516980 руб.
Ссылаясь на указанные нарушения требований земельного и градостроительного законодательства, которыми затронуты интересы общества и государства, указывая, что фактически органом местного самоуправления созданы условия для предоставления ФИО1 земельного участка для использования в целях индивидуального жилищного строительства в обход установленных действующим законодательством процедур и по заниженной стоимости, прокурор обратился в суд с настоящим иском.
В ходе судебного разбирательства прокурор уточнил исковые требования и указав, что действует в интересах муниципального образования город Карабаново и неопределенного круга лиц, в окончательной редакции просил признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в районе <адрес>, заключенный между администрацией г.Карабаново и ФИО1 18 апреля 2024 г., недействительным, применить последствия недействительности сделки, путем возмещения ФИО1 из казны муниципального образования город Карабаново денежных средств, полученных по договору купли-продажи от 18 апреля 2024г., в размере 4360 руб. (л.д.111-112 т.2).
В судебном заседании старший помощник Александровского городского прокурора Шаталов М.Ю. исковые требования поддержал, ссылаясь на изложенные в иске доводы.
Представитель ответчика администрации г.Карабаново и ответчик ФИО1, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились, о причинах неявки не сообщили, с ходатайством об отложении судебного заседания, либо о рассмотрении дела в их отсутствие не обращались.
В ходе судебного разбирательства ответчик ФИО1, не соглашаясь с иском, не оспаривал незаконность действий администрации г.Карабаново при заключении оспариваемой сделки и пояснил, что при покупке спорного земельного участка планировал его использовать для огородничества, но когда узнал о возможности изменить разрешенное использование земельного участка под индивидуальное жилищное строительство, воспользовался своим правом. Перед приобретением земельного участка он не осматривал его, о возможном предоставлении участка узнал из газеты и обратился с соответствующим заявлением в администрацию. Со своей стороны он исполнил обязательства по оплате стоимости земельного участка.
В отзыве на иск представитель администрации г.Карабаново оставил разрешение спора на усмотрение суда и указал, что на основании постановления администрации г.Карабаново от 6 июня 2023г. № 289 информация о предоставлении земельных участков была размещена в газете «Новый город Александров» и на официальном сайте администрации г.Карабаново. В период публикации иных заявок граждан о желании приобрести земельные участки в районе <адрес> в г.Карабаново не имелось. Спорный земельный участок находится на окраине города, вблизи городского кладбища и гаражей, заросший кустарником. Инженерные коммуникации в данном районе отсутствуют, магазины и школы находятся на значительном расстоянии, подъездные пути в неудовлетворительном состоянии, участки состоят из плодородного слоя. В 2023г. граждане обращались для предоставления земельных участков в районе <адрес> в г.Карабаново для индивидуального жилищного строительства (далее – ИЖС), на что получили отказ в виду не соответствия территориальной зоны. Изменение вида разрешенного использования земельных участков стало возможным после утверждения проекта планировки и территории, разработанного в рамках частной инициативы ФИО2 У администрации г.Карабаново не было намерения предоставить земельные участки граждан по заниженной стоимости для последующего использования в целях ИЖС и это не могло привести к нарушению прав и законных интересов граждан. По сложившейся практике, каждое изменение не вносится в карту территориального зонирования в Правилах землепользования и застройки, ввиду трудоемкости и существенных затрат, такие изменения вносятся один раз в год. Последние изменения в Правила землепользования и застройки г.Карабаново вносились в 2019г., стоимость которых составила около 2 млн. руб., что затратно для администрации. На момент проведения публичных слушаний в 2024г. по проекту планировки территории с целью уменьшения санитарно-защитных зон кладбища, без уменьшения которых установление зоны для ИЖС невозможно, земельные участки были уже предоставлены гражданам в частную собственность с видом разрешенного использования для растениеводства. Поэтому, изменение вида разрешенного использования на ИЖС не уменьшило доходы муниципального образования, а только увеличило налоговые платежи (л.д.7-10 т.2).
Представитель третьего лица КУМИ администрации муниципального образования Александровский муниципальный район, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, поддержал исковые требования прокурора и дополнительно указал, что в результате незаконной сделки ущерб причинен как муниципальному образованию город Карабаново, так и муниципальному образованию Александровский муниципальный район, поскольку 50 % доходов от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских поселений, поступают в бюджеты муниципальных районов (л.д.117 т.2).
Представитель третьего лица администрации муниципального образования Александровский муниципальный район, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие (л.д.121 т.2).
Представитель третьего лица - совета народных депутатов Александровского муниципального округа, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, поддержал исковые требования прокурора (л.д.124 т.2).
Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области и публично-правовой компании «Роскадастр», надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились, о причинах неявки не сообщили, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались, возражений по существу иска не представили.
В соответствии со ст. 237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц в порядке заочного производства.
Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствии с п.1 ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной недвижимости».
В силу положений п.п.1,2 ст. 15 ЗК РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
Пунктом 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.
С учетом приведенных положений закона, администрация г.Карабаново является органом, на который в силу закона были возложены полномочия по предоставлению (распоряжению) земельных участков, расположенных на территории муниципального образования город Карабаново Александровского района (далее – МО г.Карабаново), государственная собственность на которые не разграничена.
Представительный орган МО г.Карабаново – совет народных депутатов г.Карабаново ликвидирован решением совета народных депутатов Александровского муниципального округа от 23 сентября 2025г. № 17, в соответствии с требованиями Закона Владимирской области от 25 апреля 2025г. № 31-ОЗ (л.д.96-104).
Судом установлено, что на основании заявления ФИО1 от 9 января 2024г. о предварительном согласовании схемы расположения земельного участка площадью 1000 кв.м в районе <адрес> с разрешенным использованием: «растениеводство», администрацией г.Карабаново на официальном сайте администрации в сети «Интернет» в газете Александровского района «Новый город Александров» 17 января 2024г. было опубликовано извещение о возможности предоставления данного земельного участка (л.д. 15, 18, 40-41 т.1).
На основании постановления администрации г.Карабаново от 27 февраля 2024г. № 75 предварительно согласовано предоставление указанного земельного участка ФИО1 и утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории со следующими характеристиками: категория земель – земли населенных пунктов; территориальная зона – СХ-1 –зона сельскохозяйственной деятельности; вид основного использования - растениеводство (л.д.19 т.1).
28 марта 2024г. данный земельный участок был поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером № с вышеуказанными характеристиками (л.д.26-29 т.1).
18 апреля 2024г. ФИО1 обратился в администрацию г.Карабаново с заявлением о заключении договора купли-продажи и в этот же день между администрацией г.Карабаново и ФИО1 был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 1000 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, район <адрес>, вид разрешенного использования: «растениеводство» (далее - спорный земельный участок) (л.д.20,21-22,23 т.1).
Выкупная стоимость земельного участка составила 4360 руб., что соответствовало его кадастровой стоимости на дату заключения сделки. Право собственности ФИО1 на спорный земельный участок было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 24 апреля 2024г. (л.д.26-29 т.1).
В последствие, 13 сентября 2024г. ФИО1 обратился в администрацию г.Карабаново с заявлением об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка с «растениеводство» на «ИЖС» (л.д.24 т.1).
13 сентября 2024г. администрацией г.Карабаново принято постановление № 360 об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка с «растениеводство» на «ИЖС» со ссылкой на Правила землепользования и застройки г.Карабаново (л.д.25 т.1).
После изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка, его кадастровая стоимость составила 516980 руб. (л.д.30-33 т.1).
Ссылаясь на незаконность, ничтожность совершенной 18 апреля 2024г. сделки купли-продажи спорного земельного участка, Александровский городской прокурор обратился в суд с настоящим иском.
Согласно п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Пунктом 2 указанной статьи установлен перечень исключений из общего правила, когда возможна продажа земельных участков без проведения торгов.
В соответствии с подп. 10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.18 настоящего Кодекса.
Таким образом, возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставляется. Продажа земельных участков, находящихся в государственной собственности, предназначенных для растениеводства, без проведения торгов, п.2 ст. 39.3 ЗК РФ не предусмотрена.
Порядок подготовки, проведения и организации аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности установлен ст. 39.11 ЗК РФ и ст. 39.12 ЗК РФ.
Согласно п. 1 ст. 39.18 ЗК РФ (в редакции, вступившей в силу 5 января 2024г.) в случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд, заявления гражданина или крестьянского (фермерского) хозяйства о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности уполномоченный орган в срок, не превышающий двадцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий:
1) обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей (далее в настоящей статье - извещение) в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, муниципального округа или городского округа, по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»;
2) принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39.15 или статьей 39.16 настоящего Кодекса.
Согласно под.1,14 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований:
с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (подп.1);
разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (подп.14).
Согласно подп. 10 п. 9 ст. 39.15 ЗК РФ, при принятии положительного решения, в случае, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать, в решении о предварительном согласовании предоставления земельного участка указываются территориальная зона, в границах которой будет образован испрашиваемый земельный участок и на которую распространяется градостроительный регламент, или вид, виды разрешенного использования испрашиваемого земельного участка.
В соответствии с подп «а» п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 10 сентября 2012г. № 909 сайт www.torgi.gov.ru является официальным сайтом Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.
В данном случае опубликование извещений о предоставлении спорного земельного участка произведено администрацией г. Карабаново только на официальном сайте администрации г. Карабаново в сети «Интернет», а также в общественно – политической газете Александровского района «Новый город Александров».
В нарушение указанных норм опубликование извещений на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (www.torgi.gov.ru) о предоставлении спорного земельного участка администрацией г. Карабаново не производилось, что подтверждается информацией администрации г. Карабаново от 22 января 2025 г. (л.д.40-41 т.1).
Публикация извещений лишь в общественно – политической газете Александровского района «Новый город Александров» и на официальном сайте администрации г. Карабаново не способна в должной степени обеспечить информирование неопределенного круга лиц, потенциально заинтересованных в предоставлении земельных участков, поскольку тираж газеты и посещаемость сайта муниципального образования являются количественно и территориально ограниченными.
Предоставление земельного участка одному из претендентов без осуществления публичных процедур является передачей имущества в приоритетном порядке и создает дискриминационные условия деятельности для других лиц (участников рынка), которые имеют равную возможность реализовать право на получение таких земельных участков и могли бы приобрести на общих условиях при проведении аукциона.
Согласно п. 8 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.
В соответствии с п.8 ст.1 и п.3 ч.2 ст. 30 ГрК РФ градостроительные регламенты включаются в правила землепользования и застройки, являющиеся документом градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.
Статьей 7 ЗК РФ предусмотрено, что земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне и указываются в градостроительном регламенте в отношении земельных участков, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны (п.1 ч.6 ст. 30, ч. 2 ст. 37 ГрК РФ).
Градостроительный регламент в силу п.3 ст. 85 ЗК РФ обязателен для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
В силу ч. 1 ст. 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Согласно ч. 3 ст. 36 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Как указано выше, предварительное согласование предоставления спорного земельного участка и утверждение схемы его расположения произведены на основании постановления администрации г.Карабаново от 27 февраля 2024г. № 75, исходя из его расположения в территориальной зоне – СХ-1 (зона сельскохозяйственной деятельности) и с видом основного использования - растениеводство (л.д.19 т.1).
В постановлении от 13 сентября 2024г. № 360, при изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка с «растениеводство» на «ИЖС», администрация г.Карабаново сослалась на Правила землепользования и застройки г.Карабаново, утвержденные решением совета народных депутатов г.Карабаново от 25 апреля 2013г. № 16 с изменениями от 31 марта 2020г. (л.д.25 т.1).
Однако, согласно Правилам землепользования и застройки г. Карабаново (в редакции, действовавшей в период с 31 марта 2020 г. по 17 октября 2024г.), территория, на которой был сформирован спорный земельный участок в районе <адрес>, находилась в 4 территориальных зонах: ОП- 1 - «зона общего пользования территории»; Р-1 - зона отдыха (рекреации); П-2 зона производственных объектов IV-V классов опасности; ОИ-1 – общественно деловая зона, градостроительный регламент которых, виды разрешённого использования «растениеводство» и «ИЖС» не содержал.
Указанные обстоятельства подтверждаются информацией администрации г. Карабаново от 27 декабря 2024г., выписками из Правил землепользования и застройки г. Карабаново ( л.д.46-47, 48-49, 126,127,128,129,130,131-133 т.1).
Изменения в Правила землепользования и застройки г.Карабаново в части установления территориальной зоны Ж1 (зона застройки индивидуальными жилыми домами) на территорию, где находится спорный земельный участок, были внесены решением совета народных депутатов г.Карабаново от 17 октября 2024г. № 27 (л.д. 134-135,172-182 т.1).
При этом, в нарушение ст.ст. 31-33 ГрК РФ, общественные обсуждения либо публичные слушания по вопросу внесения изменений в Правила землепользования и застройки г.Карабаново не проводились (л.д.78-79,103-104,108-109,110,185-192 т.1).
Таким образом, спорный земельный участок на дату предварительного согласования его предоставления был отнесен к территориальным зонам, не предполагающим осуществление сельскохозяйственного использования, в связи с чем указание в решении о предварительном согласовании предоставления земельного участка сведений о его нахождении в территориальной зоне - СХ-1, установление вида разрешенного использования – «растениеводство», последующее предоставление земельного участка в собственность для указанных целей и постановление об изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка на ИЖС нельзя признать соответствующим требованиям закона.
В соответствии с пп. 7 и 10 ст. 1 ЗК РФ к основным принципам земельного законодательства относится:
платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации;
дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы.
В соответствии с п. 3 ст. 41 Бюджетного кодекса Российской Федерации к неналоговым доходам бюджетов относятся доходы от продажи имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Согласно п. 1 ст. 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе по продаже земельного участка цена такого земельного участка определяется по результатам аукциона или в размере начальной цены предмета аукциона при заключении договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником.
Так, в соответствии с п. 12. ст. 39.11 ЗК РФ начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка является по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.
В соответствии с подп. 2 п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
В силу п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.
Согласно ч. 1 ст. 4 Закона Владимирской области от 25 февраля 2015г. №10-ОЗ «О регулировании земельных отношений на территории Владимирской области» продажа без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной собственности Владимирской области, или земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, осуществляется по его кадастровой стоимости, за исключением случаев и с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
Таким образом, в случае предоставления спорного земельного участка для целей ИЖС на торгах (в порядке п. 1 ст. 39.3, ст. 39.11, ст. 39.12 ЗК РФ) либо без торгов (п. 1 ст. 39.3, ст. 39.18 ЗК РФ) его выкупная стоимость составляла бы не менее его кадастровой стоимости.
После изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка на ИЖС его кадастровая стоимость стала составлять 516980 руб. (л.д.30-33 т.1). При этом, для ответчика ФИО1 выкупная стоимость спорного земельного участка для целей растениеводства составила 4360 руб.
Ответчик ФИО1 31 июля 2023г., наряду с другими гражданами, обращался в администрацию г.Карабаново с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в районе <адрес> в <адрес> на праве аренды для ИЖС (л.д.80,81,82,83,84,85,86 т.1). В предварительном согласовании предоставления спорного земельного участка на вышеуказанных условиях было отказано, в виду отсутствия на заявленной территории зоны с разрешенным использованием «ИЖС» (л.д.87-89, 90-92,93,94-95 т.1).
Указанное свидетельствует о наличии у граждан заинтересованности в использовании земельных участков в вышеуказанной территориальной зоне именно для целей ИЖС.
Продажа спорного земельного участка для целей ИЖС привело бы к поступлению значительных денежных средств в бюджет муниципального образования.
Суд отклоняет доводы ответчика ФИО1 о его добросовестном поведении при изменении вида разрешенного использования земельного участка под ИЖС, поскольку Правила землепользования и застройки г.Карабаново на дату соответствующего обращения ФИО1 в администрацию г.Карабаново не предусматривали наличие в рассматриваемой территориальной зоне такое разрешенное использование. При этом, Правила землепользования и застройки г.Карабаново находились в открытом доступе для информирования заинтересованных лиц.
По результатам проведенной прокурором проверки соблюдения администрацией г. Карабаново земельного законодательства при предоставлении в собственность земельных участков, расположенных на территории г. Карабаново, на основании постановления следователя следственного отдела по г.Александров СУ СК РФ по Владимирской области от 3 мая 2025г. возбуждено уголовное дело по признакам состава преступления, предусмотренного п. «е» ч.3 ст. 286 УК РФ (л.д.133-136 т.2).
Проанализировав вышеуказанные обстоятельства, суд соглашается с позицией Александровского городского прокурора, что органом местного самоуправления – администрацией г.Карабаново были созданы для ответчика ФИО1 условия предоставления спорного земельного участка для целей ИЖС в обход установленных действующим законодательством процедур и по заниженной стоимости.
В правовом смысле ст. 10 ГК РФ рассматриваемые действия администрации г.Карабаново, связанные с предоставлением в собственность ответчику ФИО1 спорного земельного участка по заниженной цене, а также последующие действия сторон рассматриваемой сделки купли-продажи, направленные на изменение вида разрешенного использования земельного участка, нельзя признать добросовестными.
Согласно п.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
На основании пункта 2 данной статьи требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Согласно п.1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии с п.2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Поскольку спорный земельный участок выбыл из государственной неразграниченной собственности в результате заключения сделки, противоречащей требованиям законодательства, что привело к нарушению интересов МО г.Карабаново и неопределенного круга лиц, договор купли-продажи от 18 апреля 2024г., заключенный между администрацией г.Карабаново и ФИО1, суд признает ничтожным в соответствии с п.2 ст. 168 ГК РФ.
В соответствии с п.2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В ходе судебного разбирательства по делу, ответчик ФИО1 отказался от права собственности на спорный земельный участок (л.д.123 т.2), в связи с чем право собственности на участок 17 сентября 2025г. зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за МО г.Карабаново (л.д.105-108 т.2).
Исходя из вышеуказанных положений закона, в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи земельного участка от 18 апреля 2024 г., на ответчика администрацию г.Карабаново возлагается обязанность по возврату из казны муниципального образования г.Карабаново в пользу ФИО1 денежных средств в размере 4360 руб., уплаченных последним по условиям договора купли-продажи от 18 апреля 2024 года (л.д.109,110 т.2).
Руководствуясь ст.ст.194-199, 237 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования Александровского городского прокурора удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи, заключенный 18 апреля 2024г. между администрацией города Карабаново Александровского района Владимирской области и ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 1000 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.
Взыскать с администрацией города Карабаново Александровского района Владимирской области за счет средств муниципального бюджета в пользу ФИО1 4360 (Четыре тысячи триста шестьдесят) руб.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Председательствующий подпись Маленкина И.В.
Мотивированное решение составлено 26 ноября 2025 г.
Подлинник документа находится в производстве Александровского городского суда в гражданском деле № 2-784/2025.