УИД 35RS0001-01-2024-008288-43
дело № 2-344/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
19 февраля 2025 года город Череповец
Череповецкий городской суд Вологодской области в составе:
председательствующего судьи Гайдуковой Ю.М.,
при секретаре Коврижиной О.Ю.,
с участием представителя истца по доверенности З.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки по мотиву того, что приобрела у ответчика по договору купли-продажи от 26.07.2021 земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ в регистрации перехода права собственности было отказано, так как в отношении ответчика судебным приставом-исполнителем ОСП №1 по г.Череповцу УФССП России по Вологодской области наложен запрет на совершение регистрационных действий. Перехода права собственности по сделке не произошло. Ответчик знала об исполнительном производстве и не сообщила об этом умышленно.
Просила расторгнуть договор купли-продажи объекта недвижимости от 26.06.2021 и применить последствия недействительности сделки.
Протокольным определением суда от 20.11.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Вологодской области.
В судебном заседании истец не явилась, направила своего представителя по доверенности З., который исковые требования поддержал в полном объеме.
В судебное заседание ответчик Й. не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом (судебной повесткой, направленной по месту ее жительства, возвращенной отправителю за истечением срока хранения).
В судебное заседание представитель третьего лиц Управления Росреестра по Вологодской области не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Суд, заслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с положениями статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
На основании норм статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1). Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (пункт 2).
Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора. Таковыми являются условия о предмете договора, условия, которые в законе или иных правовых актах определены как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Толкование приведенных норм материального права, регулирующих заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, в их системной связи с общими нормами о договоре, позволяет сделать вывод, что к существенным условиям договора купли-продажи от 27.03.2023, без согласования которых он считался бы незаключенным, относятся: данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные о его расположении на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации); условие о цене передаваемого объекта недвижимости (пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой указанной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Суд, проанализировав вышеуказанные положения закона, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к следующему.
Между ФИО2, с одной стороны («продавец»), и Ц., с другой стороны («покупатель») заключен договор от 26.07.2021 купли-продажи объекта недвижимости, по условиям которого покупатель за счет собственных средств покупает в собственность у продавца:
земельный участок, находящийся по адресу: <адрес> площадью 542 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: садоводство, кадастровый №.
Объект недвижимости продан по цене в размере 200 000 рублей. Оплата объекта недвижимости покупателем произведена в следующем порядке: сумма в размере 200 000 рублей передана покупателем продавцу при подписании договора, о чем свидетельствует расписка в получении денежных средств.
Продавец дает покупателю заверение о том, что в момент подписания договора участок никому не продан, не подарен, не заложен, не передан в возмездное и безвозмездное пользование; участок в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом, не обременен правами третьих лиц (п.5.1.1, п 5.1.2 договора).
Как установлено судом и следует из материалов дела, согласно выписки ЕГРН от 12.04.2024 ответчик ФИО2 с 14.07.2020 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 542 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, садоводство № «Северсталь», участок 25ф.
На данный земельный участок наложен запрет на регистрационные действия на основании постановления судебного пристава – исполнителя ОСП по г. Череповцу № № от 11.04.2024, постановления судебного – пристава исполнителя ОСП по г. Череповцу № № от 20.06.2023, постановления о запрете на совершение действий по регистрации ОСП по г. Череповцу № № от 20.12.2021.
Уведомлением межмуниципального отдела по городу Череповцу и Череповецкому району Управления Росреестра по Вологодской области ФИО1 извещена о приостановлении государственной регистрации прав письмом от 03.08.2021 № о наличии актуальных запретов на совершении действий по регистрации на основании выписки о запрете на совершение действий по регистрации от 11.09.2020 №, № ОСП по <адрес> судебный пристав – исполнитель У., выписки о запрете на совершение действий по регистрации от 15.02.2021 № и/п 24705/20/35051 –ИП ОСП по <адрес> судебный пристав – исполнитель К.
Согласно ответа на запрос суда, ведущий судебный пристав – исполнитель отделения судебных приставов по Шекснинскому району Управления Федеральной службы судебных приставов по Вологодской области Е. указал, что исполнительное производство № –ИП от 03.07.2020 окончено фактическим исполнением на основании ст. 47 ФЗ «Об исполнительном производстве, о чем 22.10.2021 вынесено постановление судебного пристава – исполнителя ОСП по Шекснинскому району К. Кроме того, постановлением судебного пристава – исполнителя ОСП по Шекснинскому району К. от 22.10.2021 снят запрет на совершение действий по регистрации, в том числе на земельный участок №, расположенный по адресу: <адрес>, садоводство № «Северсталь», участок 25ф.
Как следует из вступившего в законную силу решения Череповецкого городского суда от 09.07.2024, исполнительное производство №-ИП от 12.08.2020, возбужденное ОСП по <адрес> судебным приставом – исполнителем У. окончено 01.12.2020 и направлено по территориальной подсудности в другое ОСП. Сведений о вынесенных запретах на совершение действий по регистрации нет, так как исполнительное производство уничтожено.
01.12.2020 постановлением о принятии ИП к исполнению, вынесенное судебным приставом – исполнителем ОСП по г. Череповцу № Н., установлено, что 01.12.2020 поступило исполнительное производство №-ИП, переданное из другого структурного подразделения ОСП по <адрес>), постановлено принять к исполнению исполнительное производство от 14.08.2020 №-ИП (должник ФИО2, взыскатель Департамент лесного комплекса <адрес>).
21.12.2021 судебным приставом – исполнителем ОСП по <адрес> № УФССП России по <адрес> составлен акт описи и ареста имущества: земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, садоводство № «Северсталь», участок 25ф, стоимостью 200 000 руб., садового домика, стоимостью 50 000 руб.
07.02.2021 с ФИО2 взяты письменные объяснения, в которых она указала, что знает об исполнительном производстве.
Доказательств того, что при заключении договора купли – продажи земельного участка с кадастровым номером № истец ФИО1 проявила необходимую степень заботливости, разумности и осмотрительности путем обращения в Управление Росреестра по Вологодской области для получения сведений из ЕГРН в отношении передаваемого ей объекта недвижимого имущества, материалы дела не содержат. Подтверждающих документов наличия каких-либо препятствий для проверки сведений, которые могли бы повлиять на намерение совершить сделку, истцом не представлено. Напротив, истец ФИО1 пояснила, что никаких мер для проверки земельного участка она принимала, руководствовалась выпиской ЕГРН от 14.07.2020, представленной ей риэлтором Г.
Кроме того, исходя из обстоятельств дела, суд приходит к выводу о том, что, поскольку ФИО2 на момент наложения запрета на регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером 35:21:0201004:1021 являлась его собственником, то наложение судебным приставом данного запрета являлось законной мерой реализации принудительного исполнения судебного решения, постановление о котором оспорено ею не было.
На момент заключения договора купли – продажи земельного участка- 26.07.2021 между ФИО2 и Ш., судебным приставом ОСП по Шекснинскому району У. 12.08.2020 было возбуждено исполнительное производство №-ИП, в рамках которого наложен запрет на совершение регистрационных действий в отношении спорного земельного участка.
С учетом изложенного, ФИО1 не приняла все разумные меры для выяснения правомочий ФИО2 на отчуждение земельного участка, при совершении сделки купли-продажи должна был усомниться в праве продавца на отчуждение земельного участка. В этой связи указание стороны истца о добросовестном приобретении земельного участка у Щ. не может быть принято во внимание, так как опровергается материалами дела.
Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО1 к ФИО2 признании договора купли-продажи земельного участка недействительным оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Череповецкий городской суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.
Судья Ю.М. Гайдукова
Мотивированное решение суда составлено 05.03.2025.