77RS0012-02-2023-023974-77

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 ноября 2024 года город Москва

Кузьминский районный суд г. Москвы в составе судьи Соколовой Е.Т., при секретаре Белобровой Д.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3286/2024 по иску ФИО1 и ФИО2 к ФИО3, ООО «Мосарендасервис» о переводе прав и обязанностей покупателей по договору купли-продажи доли в праве на квартиру,

установил:

Истцы ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ответчикам ФИО3, ООО «МАС», в котором, с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ, просили признать за истцами преимущественное право покупки 1/4 доли в праве на жилое помещение, расположенное по адресу: …, принадлежавшей ФИО3; перевести на истцов права и обязанности покупателей 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по приведенному адресу по договору купли-продажи доли квартиры, заключенному 17.11.2023 года между ФИО3 и ООО «МАС» в лице генерального директора ФИО4; взыскать с истцов в пользу ООО «МАС» в счет покупной цены стоимости 1/4 доли в праве собственности на квартиру по приведенному адресу, денежные средства в размере 2 000 000 рублей, путем выплаты с депозитного счета Управления Судебного департамента в г. Москве, внесенные ФИО1 по платежному поручению № 300786 от 03.07.2024, ФИО2 по платежному поручению № 406014 от 03.07.2024, в обеспечение иска; указать, что решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности ООО «МАС» и внесения в ЕГРН записи о праве собственности ФИО1 на 1/8 доли в праве собственности, о праве собственности ФИО2 на 1/8 доли в праве собственности на указанную квартиру и перечисления Управлением Судебного департамента в г. Москве ООО «МАС» денежных средств в размере 2 000 000 рублей, внесенных истцами.

В обоснование иска истцы указали, что трехкомнатная квартира, расположенная по адресу: …., принадлежала на праве общей долевой собственности ФИО1 (истец), ФИО2 (истец), ФИО5 (до заключения брака – ФИО6) (3-е лицо), ФИО3 (ответчик) каждому по 1/4 доли в праве собственности на квартиру на основании договора передачи квартиры в собственность № …. от 08.04.2005г. Фактически в квартире проживают истцы ФИО1, ФИО2 и её несовершеннолетняя дочь А.Е.О., ДД.ММ.ГГГГ г.р. ФИО5 проживает с супругом по другому адресу. Каждый год в летний период времени семья истцов переезжает на дачу, расположенную по адресу: …., принадлежащую с 2002 года на праве собственности ФИО1 В июне 2022 года заявления о намерении ФИО3 от имени которого по доверенности действовал ФИО7 продать принадлежащие ему 1/4 доли в праве собственности на спорную квартиру за 3 800 000 рублей были направлены нотариусом заказной почтой с уведомлениями по адресу спорной квартиры и не получены истцами, поскольку, фактически проживая на даче, ФИО2 раз в 10-14 дней приезжала в квартиру, риелтор ФИО7 связался с истцами через соседку и сообщил, что он является представителем ФИО3 по вопросам продажи доли квартиры. Сособственники незамедлительно приехали в агентство «Респект Недвижимость», проводились длительные переговоры, однако договориться о снижении цены не удалось. Объявление о продаже доли за 3 800 000 рублей, было размещено на сайте ЦИАН. Истцы периодически просматривали объявления и 16.11.2023 обнаружили, размещенное компанией «Этажи Москва» объявление, в ходе переписки выяснилось, что продается 1/4 доли в квартире по цене за 2 000 000 рублей и 20.11.2023 поступило сообщение о том, что доля продана 17.11.2023. Согласно онлайн выписке из ЕГРН от 23.11.2023г., основанием возникновения права собственности ООО «МАС» является договор купли-продажи доли квартиры от 17.11.2023; право на 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру зарегистрировано в ЕГРН 20.11.2023. Учитывая, что заказные письма, в том числе посредством оставления соответствующих извещений истцам не поступали, истцы обратились в АО «Почта России». По сообщению сотрудников ОПС № 109153, на имя сособственников поступили телеграммы от 11 августа 2023 года. Доставка телеграмм осуществлялась 11.08.2023г. и 12.08.2023г. по адресу квартиры, данные телеграммы не доставлены по причине того, что адресаты за телеграммами не явились. Вместе с тем, каких-либо служебных извещений о поступлении телеграмм в почтовом ящике не имелось. Ответчик ФИО3, состоявший с истцом ФИО1 в зарегистрированном браке более 17 лет (с 26.12.1992 года по 19.11.2010 года) не мог не знать о дате рождения бывшей супруги - …. года, а также о том, что день рождения всегда празднуется семьей на даче, как было и в 2023 году - 11 августа (пятница) и 12 августа (суббота) истцы отмечали день рождения на даче, находясь за пределами Москвы. Кроме того, риелторы ФИО3 из «Респект Недвижимость» с которыми проводились многократные переговоры по снижению стоимости доли достоверно знали, о том, что летом в квартире никто не проживает, ФИО2 лишь периодически 3-4 раза в месяц приезжала – проверить состояние квартиры, забрать ЕПД и оплатить коммунальные расходы. Учитывая, что ответчик не был лишен возможности уведомить сособственников о своем желании продать спорную долю в квартире иным способом - например, путем направления надлежащим образом оформленного нотариального уведомления по почте, а не посредством телеграммы, срок хранения которой составляет 2 дня, истцы считают, что, направив телеграмму именно в летний период не проживания на постоянной основе истцов в квартире ФИО3 злоупотребил своими правами. ООО «МАС» приобретало доли в квартире для сдачи в аренду, в уведомлениях от 03.12.2023г. предлагается заключить договор совместного пользования квартирой, выдвигаются требования об освобождении занимаемой 1/4 доли, передаче ключей от замка входной двери в квартиру и выставлена компенсация за пользование долей в размере 32 400 рублей. Также ООО «МАС» уведомило сособственников, что 1/4 доли передаются в долгосрочный найм (аренду) сроком на 25 лет работникам предприятия для постоянного проживания. При рассмотрении гражданского дела, узнав точную сумму, уплаченную ООО «МАС» в лице генерального директора ФИО4 за 1/4 долю в праве общей долевой собственности на квартиру в размере 2 000 000 рублей, от каждого истца 03.07.2024 на депозит Управления Судебного департамента в г. Москве внесено по 1 000 000 рублей.

Истцы ФИО1, ФИО2 и их представитель по доверенности ФИО8 в судебное заседание явились, доводы и требования иска поддержали.

Ответчики в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, ответчик ФИО3 об уважительности причин неявки не сообщил, письменный отзыв не представил, ответчик ООО «МАС» в лице генерального директора ФИО4 представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Третьи лица ФИО5, Управление Росреестра по Москве не явились в судебное заседание, будучи надлежащим образом уведомленными о рассмотрении дела.

Суд, в соответствие со статьёй 167 ГПК РФ, с учетом мнения лиц явившихся в судебное заседание, постановил о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся сторон.

Выслушав объяснения истцов и их представителя, допросив свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Судом установлено и из материалов дела следует, что на основании договора передачи квартиры в собственность № …. от 08.04.2005г. сособственниками трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. … являлись ФИО1, ФИО2, ФИО9 (после заключения брака – ФИО10), ФИО3 – общая долевая собственность, по 1/4 доли в праве у каждого.

Также судом установлено, что 17.11.2023 между ФИО3 (Продавец) и ООО «МАС» в лице генерального директора ФИО4 (Покупатель) заключен договор купли-продажи доли квартиры.

В соответствии с п. 1 договора ФИО3 продал ООО «МАС» принадлежащую ему 1/4 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: ….; общей площадью 75,1 кв.м., этаж -11, кадастровый номер: …..

Согласно п. 4.1. договора ООО «МАС» в лице генерального директора ФИО4 купило у ФИО3 указанную долю квартиры за 2 000 000 рублей 00 копеек.

Как следует из текста договора, имеются копии телеграмм от 11 августа 2023 года направленные ФИО3 11 августа 2023 года сособственникам о праве преимущественной покупки отчуждаемой доли указанной квартиры, также имеются телеграммы от 14 августа 2023 года гр. ФИО3 (п. 9).

Расходы по заключению договора оплачивал Продавец (п. 20).

Право собственности ООО «МАС» на 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру зарегистрировано в ЕГРН 20.11.2023 (номер государственной регистрации права: …. от 20.11.2023).

Как следует из пункта 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов.

На счет Управления Судебного департамента в г. Москве на основании платежного поручения № 300786 от 03.07.2024 ФИО1 внесены денежные средства в размере 1 000 000 рублей, на основании платежного поручения № 406014 от 03.07.2024 ФИО2 внесены денежные средства в размере 1 000 000 рублей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Положениями пункта 2 указанной статьи предусмотрена обязанность продавца доли по извещению в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Таким образом, положения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации по своему содержанию направлены на защиту и обеспечение баланса интересов всех участников общей долевой собственности, в том числе в целях исключения отчуждения имущества посторонним лицам.

При этом целью направления такого извещения является именно предоставление иным сособственникам возможности знать о предстоящем заключении сделки по отчуждению имущества постороннему лицу, а также осуществить реальную реализацию преимущественного права на приобретение отчуждаемого имущества.

В этой связи соблюдение процедуры уведомления иных сособственников о намерении продать долю не должно носить формальный характер.

В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3).

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).

Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2).

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Из приведенных правовых норм и акта их толкования следует, что добросовестность предполагает также учет прав и законных интересов другой стороны и оказание ей содействия, а в случае отклонения действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может принять меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны.

Истцы считают, что, направив телеграмму именно в летний период не проживания на постоянной основе истцов в квартире, ФИО3 злоупотребил своими правами.

Согласно показаниям свидетелей ФИО11 – супруга ФИО5, ФИО12 проживающего совместно с ФИО2, в летний период времени семья истцов проживает на даче, расположенной по адресу: ….. На протяжении нескольких лет, день рождения тёщи - ФИО1, …. г.р., они всегда отмечали на даче в выходные дни. Свидетели подтвердили, что по сложившейся семейной традиции в 2023 году 11 и 12 августа вся семья находилась на даче, празднуя день рождения ФИО1

Оснований не доверять показаниям указанных свидетелей у суда не имеется, поскольку допрошены они были в судебном заседании, об уголовной ответственности в соответствии со ст. 307, ст. 308 УК РФ предупреждены, о чем собственноручно дали подписку, суду сообщили сведения, которые воспринимались ими непосредственно, их показания не противоречат фактическим обстоятельствам дела.

Оценивая показания допрошенных свидетелей ФИО13, ранее представителя в интересах ООО «МАС», а также свидетелей ФИО14 и ФИО15, оказывающих юридическое сопровождение по сделке, суд приходит к выводу, что данные показания не подтверждают факт уведомления истцов о продаже доли в квартире, при этом они не согласуются с иными собранными по делу доказательствами.

Указанные истцами обстоятельства также подтверждаются фотографиями с указанием геолокации: городской округ Дмитровский, датированных 08.08.2020г, 08.08.2021г., 14.08.2022г., 12.08.2023г. с изображениями празднования дня рождения, с участием истцов и членов их семьи, в том числе свидетелей ФИО11 и ФИО12

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что в ходе судебного разбирательства нашел свое подтверждение факт того, что у истцов отсутствовала объективная возможность получить телеграммы с извещением о продаже доли по независящим от них обстоятельствам, что привело к нарушению их преимущественного права на покупку спорной доли.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в пункте 14 постановления от 29 апреля 2010 г. N 10/22 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

При этом истцы предъявили иск в суд с соблюдением трехмесячного срока для предъявления такого иска.

Разрешая исковые требования, суд также исходит из следующего.

Из объяснений стороны истцов следует, что ФИО4 предложила им заключить мировое соглашение, выразив согласие на выплату ей истцами покупной цены стоимости 1/4 доли в размере 2 000 000 рублей, при переговорах она ссылалась на то, что в настоящее время сложились конфликтные отношения с её мужем ФИО13, который занимался покупкой спорной доли и она опасается лично являться в суд. Кроме того, в настоящее время в Бабушкинском районном суде г. Москвы рассматривается спор между ФИО4 и ФИО13 о расторжении брака супругов, имеющих детей; также ФИО13 в судебный участок № 338 предъявлено 4 иска к ООО "Мосарендасервис", что подтверждается распечатками с ГАС «Правосудие».

Из представленных суду скриншотов переписки между представителем истцов и ФИО4 следует, что по инициативе ФИО4 обсуждались условия заключения мирового соглашения, но решения по его подписанию и удостоверению не найдено, поскольку второй ответчик (ФИО3) не является в суд.

Согласно уведомления об отмене доверенностей, поступившему в суд, ООО «МАС» в лице генерального директора ФИО4 уведомляет об отмене в порядке ст.ст. 188,189 ГК РФ всех доверенностей, выданных на имя: ФИО13, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, указывая, что вышеуказанные лица не являются представителями ООО «МАС» и не имеют права совершать от имени ООО «МАС» каких-либо юридически значимых действий.

Разрешая заявленные исковые требования, суд приходит к выводу о наличии совокупности юридически значимых обстоятельств, при которых иск подлежит удовлетворению. Данный вывод суд основывает на анализе материалов, представленных и исследованных в ходе судебного заседания, которой дает оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, и в соответствии с положениями норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Руководствуясь ст.ст. 193, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 и ФИО2 к ФИО3, ООО «Мосарендасервис» о переводе прав и обязанностей покупателей по договору купли-продажи доли в праве на квартиру – удовлетворить.

Признать за ФИО1 и ФИО2 преимущественное право покупки ¼ доля принадлежащей ФИО3 в отношении квартиры по адресу: …..

Перевести на ФИО1 и ФИО2 права и обязанности покупателей ¼ доли по договору купли-продажи доли квартиры от 17.11.2023 года, заключенному между ФИО3 на стороне продавца и ООО «Мосарендасервис» на стороне покупателя.

Взыскать с ФИО1 и ФИО2 в счет покупной цены стоимости ¼ доли 2 000 000,00 руб, внесенные на депозит суда согласно платежному поручению № 406014 от 03.07.2024 года, плательщик ФИО2, на сумму 1 000 000,00 руб, и платежному поручению № 300786 от 03.07.2024 года, плательщик ФИО1, на сумму 1 000 000,00 руб..

По вступлении в законную силу решение суда является основанием к прекращению права собственности ООО «Мосарендасервис» в отношении 1/4 доли в праве в отношении квартиры по адресу: …., и внесения сведений о регистрации права собственности на указанную долю на имя ФИО1 и ФИО2 по 1/8 доли за каждой.

По вступлении в законную силу решение суда является основанием к перечислению денежных средств в размере 2 000 000,00 руб (согласно платежному поручению № 406014 от 03.07.2024 года, плательщик ФИО2, на сумму 1 000 000,00 руб, и платежному поручению № 300786 от 03.07.2024 года, плательщик ФИО1, на сумму 1 000 000,00 руб.) на счет ООО «Мосарендасервис» в качестве возврата внесенной платы стоимости доли по договору купли-продажи доли квартиры от 17.11.2023 года, заключенному между ФИО3 на стороне продавца и ООО «Мосарендасервис» на стороне покупателя.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Кузьминский районный суд г. Москвы.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено 07.02.2025 года.