Решение

Именем Российской Федерации

02 февраля 2023 года Замоскворецкий районный суд адрес в составе председательствующего судьи Мусимович М.В., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 02-81/2023 по иску ФИО1 к адрес об обязании провести комплексное строительно-техническое обследование подземной части здания, обязании предоставить истцу техническую документацию здания для проведения экспертизы, обязании устранить дефекты, выявленные в результате экспертизы,-

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее истец) обратилась в суд с иском к адрес Центр» (далее ответчик) об обязании провести комплексное строительно-техническое обследование подземной части здания, обязании предоставить истцу техническую документацию здания для проведения экспертизы, обязании устранить дефекты, выявленные в результате экспертизы.

В обоснование заявленных требований истец указала, что она является собственником нежилых помещений в гостинично-деловом (многофункциональном) комплексе, расположенном по адресу: адрес, кадастровый номер 77:01:0002022:3043 на основании договора купли-продажи № 27/3/В-22-2 от 11.06.2020 и договора купли-продажи № 27/3/В-18-2 от 30.09.2020, заключенных между ФИО1 и застройщиком адрес. В процессе эксплуатации зон общего пользования (подземный паркинг, лифты) истцом были обнаружены постоянные намокания стен паркинга со стороны Москва реки. Для выявления причин намокания стен истцом был приглашен специалист фио «Судтехэксперт», который сделал вывод, что причиной намокания стен является нарушение герметизации гидроизоляционного слоя подземной части стен. Указывая, что данные недостатки обнаружены в пределах установленного законом гарантийного срока, кроме того, лишают истца возможности нормально эксплуатировать объект, значительно ухудшают качество объекта, истец просит суд обязать адрес провести комплексное строительно-техническое обследование подземной части здания, предоставить истцу техническую документацию здания для проведения экспертизы, устранить дефекты, выявленные в результате экспертизы.

Истец в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, доверила представление своих интересов фио, который настаивал на удовлетворении исковых требований.

Представители ответчика по доверенности фио, фио в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения иска.

Представитель третьего лица УК «Юнисервис» по доверенности фио в судебное заседании явился, оставил вопрос об удовлетворении иска на усмотрение суда.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, 30.09.2020 между ФИО1 и адрес были заключены следующие договоры: договор купли-продажи № 27/3/В-18-2, в соответствии с которым ФИО1 приобрела нежилое помещение (апартамент) № В-18 (кадастровый номер 77:01:0002022:3085), площадью 106,80кв.м., этаж/уровень 3, расположенное в гостинично-деловом (многофункциональном) комплексе с апартаментами и автостоянкой по адресу: Москва, уд. Садовническая, д. 29, кадастровый номер здания 77:01:0002022:3043 (л.д. 6-9 том 1); договор купли-продажи № 27/гар/м/м № 41-3 от 26.01.2022, в соответствии с которым фиоА, приобрела машино-место № м/м № 41 (кадастровый номер 77:01:0002022:3235), площадью 22,8 кв.м., этаж/уровень «-1»; договор купли-продажи № 27/гар/м/м № 42-3 от 26.10.2021, в соответствии с которым фиоА, приобрела машино-место № м/м № 42 (кадастровый номер 77:01:0002022:3206), площадью 23,10 кв.м., этаж/уровень «-1» (л.д. 242-243 об. том 1).

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, 21 декабря 2016 г. распоряжением Мосгосстройнадзора № 753-4-р/ЗОС утверждено Заключение о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащённости объекта капитального строительства приборами учёта используемых энергетических ресурсов, которым подтверждено, что объект капитального строительства гостинично-офисный комплекс с апартаментами и автостоянкой расположенный по адресу: адрес (строительный адрес: адрес, адрес) соответствует требованиям технических регламентов и утверждённой проектной документации (л.д. 91-92 том 1).

Согласно Разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № 77-130000-007669-2016 от 23 декабря 2016г., Комитет государственно строительного надзора адрес в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешил ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства: гостинично-делового (многофункционального) комплекса по адресу: адрес на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0002022:74 (строительный адрес: адрес.

Претензии к качеству отделочных работ в местах общего пользования и благоустройству территории не могут являться основанием для удовлетворения заявленных требований ввиду следующего.

Согласно п. 1 договора купли-продажи №27/3/В-18-2 от 30.09.2020 года, Истец приобрела нежилое помещение (апартамент) № В-18; п. 1 договора купли-продажи № 27/гар/м/м № 41-3 от 26.01.2022, - машино-место № м/м № 41; п.1 договора купли-продажи № 27/гар/м/м № 42-3 от 26.10.2021, - машино-место № м/м № 42 в гостинично-деловом (многофункциональном) комплексе, т.е. на нежилые помещения, которые не являются частью жилого дома и не предназначены для постоянного проживания граждан. В силу сказанного требования по отделке мест общего пользования в жилых многоквартирных домах не распространяются на нежилые здания.

Как усматривается из п. 3 акта приема-передачи нежилого помещения (апартамента) от 24.11.2020, Помещение передано Покупателю (ФИО1) без специальных и отделочных работ, Покупатель удовлетворен качественным состоянием приобретаемого Помещения, осмотрел его, каких-либо дефектов и недостатков не обнаружено. Пунктом 7 указанного акта предусмотрено, что с даты подписания акта Покупатель обязуется самостоятельно оплачивать услуги эксплуатирующей организации, а также несет расходы, связанные с его содержанием, осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт Помещения, а также участвует, соразмерно занимаемой площади, в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом Комплекса, в том числе капитальным (л.д. 10). Аналогичные положения предусмотрены п.п. 7,12 договора купли-продажи № 27/гар/м/м № 41-3 от 26.01.2022, договора купли-продажи № 27/гар/м/м № 42-3 от 26.10.2021 (л.д. 142-143 об.).

Стороны договоров согласовали в качестве предмета договора приобретение истцом апартаментов и двух машино-мест, а не всего комплекса в целом; и, учитывая избранный истцом способ защиты нарушенного права, юридически значимым для рассмотрения настоящего спора является соответствие существующим нормам и правилам именно апартаменты и принадлежащих истцу на праве собственности машино-места, а не всего комплекса в целом.

Согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, объект капитального строительства представляет собой здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Согласно положениям статьи 55 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственную корпорацию по атомной энергии «Росатом» или Государственную корпорацию по космической деятельности «Роскосмос», выдавшие разрешение на строительство, непосредственно или через многофункциональный центр с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Вышеуказанные органы, выдавшие разрешение на строительство, в течение семи рабочих дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязаны обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, указанных в части 3 указанной статьи, осмотр объекта капитального строительства и выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. В ходе осмотра построенного, реконструированного объекта капитального строительства осуществляется проверка соответствия такого объекта требованиям, указанным в разрешении на строительство, требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также разрешенному использованию земельного участка, ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № 77-130000-007669-2016 от 23 декабря 2016 года Комитет государственного строительного надзора адрес в соответствии с положениями статьи 55 Градостроительного кодекса РФ разрешил ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства: гостинично-делового (многофункционального) комплекса по адресу: адрес.

Качество комплекса, как объекта капитального строительства, было предметом проверки со стороны уполномоченного органа, допустимых доказательств наличия у истца права на обращение в суд с заявленными требованиями не представлено.

Истцом в материалы дела представлена справка специалиста фио «Судтехэксперт», в соответствии с которой специалист сделал вывод о том, что причиной намокания стен является нарушение герметизации наружного гидроизоляционного слоя стен (л.д. 11-55 том 1).

Однако суд не может принять во внимание данное заключение специалиста фио «Судтехэксперт» поскольку эксперт не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Кроме того, у истца отсутствует правовые основания для определения качества строительных работ в отношении помещений, не принадлежащих ей на праве собственности.

На основании изложенного, суд не усмотрел оснований, предусмотренных ст. 79 ГПК РФ, для назначения по делу судебной строительно-технической экспертизы по ходатайству истца, в силу чего в удовлетворении данного ходатайства истцу было отказано.

Наряду с этим, следует отметить, что собственники жилых помещений в многоквартирном доме вправе требовать передачи им имущества такого дома надлежащего качества.

Однако применительно к правоотношениям, возникающим из передачи собственникам многоквартирных домов общего имущества, не соответствующего требованиям о качестве товара (услуги), нормы ст. 15 ГК РФ, ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей» необходимо применять в совокупности с положениями, регулирующими владение и пользование имуществом, находящемся в общей долевой собственности.

Согласно ст. 247 ГК РФ правом на обращение в суд в связи с ненадлежащим качеством общей собственности обладают все участники общей долевой собственности, связанные совместной волей, которая при подаче иска должна быть выражена в установленном законом порядке; по правилам ст. 44 Жилищного кодекса РФ принятие решения, как о капитальном, так и о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Применительно к рассматриваемому делу, исходя из положений главы 6 Жилищного кодекса РФ, надлежащей формой выражения воли собственников по вопросам владения и пользования общим имуществом следует признать решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Однако отсутствие решения общего собрания по данному вопросу свидетельствует об отсутствии у истца полномочий на предъявление требований об обязании устранить допущенные при строительстве дома недостатки.

По смыслу указанных выше правовых норм действия собственников по обращению в суд с подобным иском должны представлять собой реализацию коллективного интереса собственников помещений в жилом доме в сохранности общего имущества и управлении им, который может быть выражен всеми собственниками одновременно в порядке п. 1 ст. 247 ГК РФ.

Осуществление таких действий каждым собственником в отдельности невозможно, так как качество строительных работ не может быть оценено применительно к доле в праве собственности на имущество многоквартирного дома.

Принимая решение об обращении в суд с иском об устранении недостатков, общее собрание, среди прочего, должно выбрать способ устранения таких недостатков (заключение договора о ремонте с подрядной организацией, производство ремонта своими силами), определить порядок финансирования устранения недостатков (аккумулирование взыскиваемых денежных средств на едином счете, финансирование собственниками ремонта в зависимости от стоимости сметы и т.д.).

Кроме того, обращение в суд с соответствующим иском на основании решения общего собрания, которое является обязательным для всех собственников помещений в жилом доме, также должно учитывать интересы всех этих собственников, в том числе в части довнесения денежных средств в случае отказа в удовлетворении требований или нехватки реально взысканной с ответчика суммы на устранение таких недостатков.

Данные вопросы наряду с вопросом о распределении денежных средств пропорционально доли в праве не выносились на голосование, решение по этим вопросам не принято в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Кроме того, суд признаёт обоснованными доводы ответчика о пропуске гарантийных сроков и исковой давности по указанным требованиям.

Так, 23.12.2016 выдано Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию; исковое заявление зарегистрировано в приемной суда 06.04.2022.

Согласно положениям ст. 756 ГК РФ и п. 3 ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей» предельный срок обнаружения недостатков в строении и ином недвижимом имуществе составляет пять лет. На инженерное оборудование - 3 года.

Таким образом, суд приходит к выводу, что к моменту обращения в суд с вышеназванным иском гарантийный срок истек, требований к подрядчику в пределах установленного гарантийного срока, в срок до 23.12.2021 истцом не заявлено.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд,-

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к адрес об обязании провести комплексное строительно-техническое обследование подземной части здания, обязании предоставить истцу техническую документацию здания для проведения экспертизы, обязании устранить дефекты, выявленные в результате экспертизы – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Замоскворецкий районный суд адрес в течение месяца со дня изготовления решения в окончательном виде.

Судья:

Решение изготовлено в окончательном виде 12 февраля 2023 г.