Резолютивная часть решения по делу № 2-3153/2024 от 18.02.2025

Дело №

№

Резолютивная часть решения

оглашена №.

Решение в окончательной форме

изготовлено №.

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

а. Тахтамукай 18 февраля 2025 года

Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего Барчо Р.А.,

при секретаре ФИО4,

Рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации ФИО5 о признании договора аренды земельного участка недействительным и о применении последствий недействительности ничтожной сделки

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к администрации ФИО5 о признании договора аренды земельного участка недействительным и о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В обоснование своих требований истица указала, что является собственницей <адрес>, расположенной в многоквартирном доме с кадастровым номером №:55 по адресу: <адрес>.

Постановлением администрации МО «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ № утверждена схема расположения на кадастровом плане территории земельного участка с кадастровым номером №:21, на котором расположен многоквартирный дом и придомовая территория, принадлежащая на праве общей долевой собственности собственникам многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Постановлением и.о. главы администрации муниципального образования «<адрес>» № от ДД.ММ.ГГГГ, уточнено содержание постановления от ДД.ММ.ГГГГ №, в части наличия технической ошибки о площади земельного участка с кадастровым номером №:21, так как согласно схеме расположения земельного участка, на кадастровом плане территории в кадастровом квартале № площадь земельного участка под многоквартирным домом и придомовая территория составляют 3 740 кв.м.

Постановлением главы администрации ФИО5 № от ДД.ММ.ГГГГ сформирован земельный участок с кадастровым номером №:202, расположенный по адресу: <адрес>, государственный кадастровый учет которого произведен ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ администрация ФИО5 заключила договор №, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером №:202, расположенный по адресу: <адрес> передан в аренду.

В сентябре 2022 года, исходя из сведений, внесенных в ЕГРН собственникам многоквартирного дома стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка площадью 29 кв.м. с кадастровым номером №:202, расположенный по адресу: <адрес>, из категории земель «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «автостоянки, гаражи».

При этом, формирование указанного земельного участка произведено с нарушениями, так как его границы полностью определены внутри придомовой территории многоквартирного дома с кадастровым номером №:55.

Согласно письму руководителя отдела архитектуры администрации ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ за № (в ответ на требование о снятии с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером №:202), рассматривается возможность выполнения кадастровых работ по утонению границ земельного участка с кадастровым номером №:21, существующих на местности пятнадцать и более лет согласно ч.9 ст.38 Федерального закона №221-ФЗ.

До настоящего времени возможность выполнения кадастровых работ по утонению границ земельного участка с кадастровым номером №:21 – не разрешена, земельный участок площадью 29 кв.м. с кадастровым номером №:202 – с кадастрового учета не снят.

В связи с изложенным, собственниками многоквартирного дома в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ проведено общее собрание (в очно-заочной форме), по итогам которого ФИО2 делегированы полномочия по представлению интересов собственников МКД по вопросам, связанным с представлением их интересов по разрешению судебного спора в отношении земельного участка площадью 29 кв.м. с кадастровым номером №:202, так как формирование указанного участка противоречит требованиям действующего земельного законодательства и действующим постановлениям администрации МО «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ №, выражающееся в необоснованном уменьшении эксплуатируемой придомовой территории, которая с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, т.е. более 38 лет, используется собственниками МКД в первоначальных границах и его благоустройство и санитарное обслуживание с привлечением управляющей компании, оплачивается жильцами многоквартирного дома ежемесячно, так как во дворе (в т.ч. на спорном участке), производится уборка, покос травы, обрезка и побелка деревьев.

С 2021 года по настоящее время земельный участок площадью 29 кв.м. с кадастровым номером №:202 кем-либо, кроме собственников многоквартирного дома, не обслуживался.

В связи с изложенным, ФИО2 просит признать недействительным в силу ничтожности договор аренды №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ администрацией ФИО5 в отношении земельного участка с кадастровым номером №:202 расположенный по адресу: <адрес>.

Истица и ответчик, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте слушания дела повестками и путем публикации информации на официальном сайте Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея, в судебное заседание не явились. При этом, ФИО2 представила суду ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.

№

" style="TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно ст.233 ГПК РФ, в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

Суд, исследовав материалы дела, считает иск ФИО2 обоснованным, основанным на законе и подлежащим удовлетворению.

Как установлено в судебном заседании, ФИО2 является собственницей <адрес>, расположенной в многоквартирном доме с кадастровым номером №:55 по адресу: <адрес>.

Согласно п.п.1-2 ст.209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Согласно п.п.66-68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.

При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.

Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости.

Согласно п.п.4-6 ст.11.9 ЗК РФ, не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Согласно п.1 ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п.2 ст.169 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки

Согласно п.1 ст.167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Из сведений внесенных в ЕГРН, усматривается, что земельный участок площадью 29 кв.м. с кадастровым номером №:202 сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет с нарушением требований ст.11.9 ЗК РФ, так как, с учетом постановлений администрации МО «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ №, которыми утверждена схема расположения границ земельного участка с кадастровым номером №:21, земельный участок с кадастровым номером №:202 фактически полностью находится внутри границ земельного участка представляющего собой придомовую территорию, на которую распространяются права собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.

Таким образом, натуре иене требований земельного законодательства влечет необоснованное уменьшение эксплуатируемой придомовой территории, которая с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, т.е. более 38 лет, используется собственниками МКД в первоначальных границах и его благоустройство и санитарное обслуживание с привлечением управляющей компании, оплачивается жильцами многоквартирного дома ежемесячно, так как во дворе (в т.ч. на спорном участке), производится уборка, покос травы, обрезка и побелка деревьев.

Одновременно с этим, доказательств, свидетельствующих о наличии правообладателей, использующих земельный участок площадью 29 кв.м. с кадастровым номером №:202 по назначению – не имеется.

В силу изложенного, имеются законные основания для вывода о том, что договор аренды заключенный администрацией ФИО5 в отношении земельного участка с кадастровым номером №:202 представляет собой ничтожную сделку, которая посягает на публичные интересы, а также нарушает права и охраняемые законом интересы собственников МКД и, при этом, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью с момента ее совершения.

При таких обстоятельствах, суд считает признать недействительным в силу ничтожности договор аренды №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ администрацией ФИО5 в отношении земельного участка с кадастровым номером №:202 расположенный по адресу: <адрес>.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194 -199,233-237ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ :

Исковое заявление ФИО2 к администрации ФИО5 о признании договора аренды земельного участка недействительным и о применении последствий недействительности ничтожной сделки, удовлетворить.

Признать недействительным в силу ничтожности договор аренды №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ администрацией ФИО5 в отношении земельного участка с кадастровым номером №:202 расположенный по адресу: <адрес>.

Ответчик вправе подать в Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в Верховный суд Республики Адыгея через Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея в течение одного месяца со дня вынесения Тахтамукайским районным судом Республики Адыгея определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Р.А. Барчо