№ 2-2311/2025
36RS0005-01-2025-002002-56
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г.Воронеж 22 мая 2025 года
Советский районный суд города Воронежа в составе:
председательствующего судьи Сабко Н.Д.,
при секретаре Романовой Ю.Ю.,
с участием представителя истца по доверенности ФИО1,
представителя ответчика по доверенности ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО3, ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «РемСтрой» о соразмерном уменьшении покупной цены объекта недвижимости, компенсации морального вреда,
установил:
изначально ФИО3, ФИО4 обратились в суд с вышеназванным иском, указывая, что 10.08.2021 между ними и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «РемСтрой» (далее - ООО «СЗ «РемСтрой») был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого <адрес>. Предметом договора является однокомнатная квартира, расположенная по адресу: <адрес>. Застройщиком указанного объекта недвижимости является ООО «СЗ «РемСтрой». Истцы зарегистрировали право собственности 26.01.2022, что подтверждается выпиской из ЕГРН. В ходе эксплуатации квартиры были выявлены строительные недостатки и нарушения действующих строительных норм и правил. Согласно экспертному заключению и локальному сметному расчету выявленные недостатки являются следствием некачественно выполненных строительных работ застройщиком (выявлены нарушения требований технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, иных действующих строительных норм и правил, а также обязательных требований, которые имелись на момент приемки квартиры). Рыночная стоимость работ и материалов по устранению недостатков в выполненных застройщиком строительных и отделочных работах в квартире составляет 753 536 руб. 40 коп. ФИО3, ФИО4 обратились с требованиями: уменьшить покупную цену объекта недвижимости соразмерно выявленным недостаткам на 753 536 руб. 40 коп.; взыскать с ООО «СЗ «РемСтрой» в пользу каждого истца по 376 768 руб. 20 коп. в счет соразмерного уменьшения покупной цены объекта недвижимости; взыскать в пользу каждого истца по 10 000 рублей в качестве компенсации морального вреда.
Впоследствии истцами были уточнены исковые требования, согласно которым истцы просят уменьшить покупную цену объекта недвижимости (квартиры), расположенной по адресу: <адрес> соразмерно выявленным недостаткам на 111 042 руб. 00 коп. Взыскать с ответчика по 55 521 руб. в пользу каждого истца в счет соразмерного уменьшения цены договора долевого участия в строительстве, а также компенсацию морального вреда в пользу каждого истца в размере по 10 000 руб.
В судебное заседание истцы ФИО3, ФИО4 не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие с участием их представителя (л.д.106).
Суд, руководствуясь положениями ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК) полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истцов.
Представитель истцов по доверенности – ФИО6 уточненные исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.
Представитель ответчика по доверенности ФИО2 в судебном заседании возражала против взыскания суммы расходов по устранению недостатков в заявленном размере. Возражала относительно суммы компенсации морального вреда в пользу каждого истца в размере по 10 000 руб., полагая, что компенсация морального вреда входит в общую сумму денежных средств, а именно в 3% от цены договора участия в долевом строительстве. Просила отказать в удовлетворении исковых требований в полном объёме, а в случае удовлетворения судом заявленных исковых требований – снизить размер компенсации морального вреда и судебных расходов.
Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что 10.08.2021 между истцами и ООО «СЗ «РемСтрой» был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого <адрес>, согласно которому застройщик обязуется по окончании строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (л.д.9-14). Застройщиком указанного дома является ООО «СЗ «РемСтрой», что следует из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № (л.д.133-137). Цена договора на момент заключения составила 3 701 400 руб. (л.д.11об.). Указанная квартира была передана истцам по акту приема-передачи от 07.12.2021(л.д. 16).
Согласно выписке из ЕГРН, право собственности на указанную квартиру зарегистрировано на имя ФИО3, ФИО4 в установленном законом порядке (л.д.17-20).
В ходе эксплуатации квартиры, в пределах гарантийного срока (5 лет – п.4.1. договора) были обнаружены строительные недостатки, в связи с чем истец ФИО3 обратилась в экспертную организацию.
Согласно заключению эксперта ИП ФИО8 № ЮР/СП-16306 от 13.03.2025, в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, имелись следующие строительные недостатки:
Коридор 9,61 кв.м: прочность стяжки на сжатие при укладке по упругому тепло- и звукоизоляционному слою, составляет менее 20 Мпа; пузыри, пятна на обоях, доклейка, отслоение; отступы между кромками обоев более 0,5мм.
Кухня 11,01 кв.м: прочность стяжки на сжатие при укладке по упругому тепло- и звукоизоляционному слою, составляет менее 20 Мпа; местные неровности оштукатуренных поверхностей, зазор под 2-метровой рейкой превышает допустимый; отступы между кромками обоев более 0,5 мм; пузыри, пятна на обоях, доклейка, отслоение; радиатор отопления установлен с нарушением норм; отклонения от плоскости и прямолинейности сторон деревянных и комбинированных дверных блоков и их сборочных единиц выше допустимого; трещины в штукатурном слое откосов; отклонение от прямолинейности профилей рамной конструкции.
Санузел 1,26 кв.м: перепад в стяжке между санузлом и прилегающим помещением отсутствует или меньше нормативного; порог отсутствует; дверные блоки санузлов выполнены не во влагостойком исполнении; отклонения от плоскости и прямолинейности сторон деревянных и комбинированных дверных блоков и их сборочных единиц выше допустимого; отклонение ширины шва облицовочных покрытий из керамических изделий стен выше допустимого; швы облицовки не заполнены или не равномерно заполнены шовными материалами.
Санузел 3,03 кв.м: перепад в стяжке между санузлом и прилегающим помещением отсутствует или меньше нормативного; порог отсутствует; дверные блоки санузлов выполнены не во влагостойком исполнении; уступы между соседними плитками облицовки пола выше допустимого; отклонение ширины шва облицовочных покрытий из керамических изделий стен выше допустимого; швы облицовки не заполнены или не равномерно заполнены шовными материалами.
Лоджия 5,98 кв.м: отсутствует возможность безопасного обслуживания светопрозрачных конструкций. Оконный блок укомплектован глухими створками размером более 400*800 ГОСТ 23166-2021; расстояние между водосливными отверстиями в нижних профилях и горизонтальных импостах ПВХ оконных блоков более 600 мм.
Комната 17,5 кв.м: прочность стяжки на сжатие при укладке по упругому тепло-и звукоизоляционному слою, составляет менее 20 Мпа; отступы между кромками обоев более 0,5 мм; пузыри, пятна на обоях, доклейка, отслоение; радиатор отопления установлен с нарушением норм; отклонения от плоскостности и прямолинейности сторон деревянных и комбинированных дверных блоков и их сборочных единиц выше допустимого; не выполнена герметизация примыканий отлива ПВХ оконного блока к откосам оконного проема; трещины в штукатурном слое откосов; плохо открывается/закрывается створка оконного/балконного блока. Ручка запирающего прибора работает с заеданием; отклонение от прямолинейности профилей рамной конструкции; отсутствует возможность безопасного обслуживания светопрозрачных конструкций; оконный блок укомплектован глухими створками размером более 400*800 ГОСТ 23166-2021; отсутствуют замки безопасности оконного блока.
Комната 15,39 кв.м: прочность стяжки на сжатие при укладке по упругому тепло- и звукоизоляционному слою, составляет менее 20 Мпа; отступы между кромками обоев более 0,5 мм; пузыри, пятна на обоях, доклейка, отслоение; радиатор отопления установлен с нарушение норм; отклонение от плоскостности и прямолинейности сторон деревянных и комбинированных дверных блоков и их сборочных единиц выше допустимого; трещины в штукатурном слое откосов; отклонение от прямолинейности профилей рамной конструкции; отсутствует возможность безопасного обслуживания светопрозрачных конструкций; оконный блок укомплектован глухими створками размером более 400-800 ГОСТ 23166-2021; отсутствуют замки безопасности оконного блока.
Согласно представленному экспертному заключению выявленные недостатки в целом указывают на несоблюдение технологических требований и строительных норм при выполнении общестроительных работ. Дефекты строительных конструкций и отделки, обнаруженные в ходе обследования, свидетельствуют о нарушениях, допускаемых на этапе выполнения работ, что противоречит требованиям, установленным СП и ГОСТ. Нарушения этих нормативов подтверждают низкое качество выполненных строительных работ, поскольку каждый дефект превышает допустимые отклонения, указанные в стандартах. Согласно Федеральному закону «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» № 384 ФЗ, работы должны проводиться с соблюдением установленных требований, чтобы гарантировать надежность и безопасность здания. В данном случае недостатки, выявленные в процессе обследования, однозначно указывают на отклонение от этих требований, что подтверждает их происхождение как результат некачественного выполнения работ, а не следствие эксплуатации.
Стоимость работ и материалов по устранению недостатков в выполненных застройщиком строительных и отделочных работах в квартире по состоянию на IV квартал 2024 года составляет 753 536 рублей 40 копеек (л.д.24-99).
Ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы сторонами в судебном заседании заявлено не было.
Согласно ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом о соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
В соответствии с ч.1 ст.310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Статьей 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» определено, что застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
В соответствии с частями 1, 2, 5 и 6 статьи 7 указанного Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами (ч.7 ст.7).
Суд учитывает, что возникшие между сторонами правоотношения регулируются Законом Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 1, 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами. Следовательно, спорные правоотношения, возникшие из договора участия в долевом строительстве, подпадают под действие Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальным законом - Федеральным законом об участии в долевом строительстве.
В соответствии с п.1 ст.18 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом.
Пункт 2 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей», при нарушении прав потребителей, предусматривает взыскание убытков.
Согласно разъяснению, содержащемуся в абзаце первом п.28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (п.4 ст.13, п.5 ст.14, п.5 ст.23.1, п.6 ст.28 Закона о защите прав потребителей).
Следовательно, освобождение застройщика от ответственности за неисполнение обязательств перед участником долевого строительства по основаниям, предусмотренным законом, допускается судом только в том случае, если наличие таких оснований доказано застройщиком.
В ходе эксплуатации квартиры истцами обнаружены недостатки технического состояния квартиры. Факт наличия недостатков в жилом помещении подтверждён заключением эксперта, которое сторонами в судебном заседании не оспаривалось, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы заявлено не было.
Частью 4 ст.10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации» при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.
Согласно п.2.1 договора № 16/389-422 долевого участия в строительстве от 10.08.2021 цена договора составляет 3 701 400 руб. (л.д.9об.).
Таким образом, с учетом требований ч.4 ст.10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» сумма, заявленная истцами ко взысканию в счет соразмерного уменьшения цены договора долевого участия в строительстве на стоимость устранения недостатков объекта долевого строительства является 111 042 руб., что составляет три процента от цены договора в размере 3 701 400 руб., подлежит взысканию с ответчика в пользу истцов (по 55 521 руб. в пользу каждого истца).
Истцами также заявлены требования о взыскании каждому компенсации морального вреда, причиненного в результате ненадлежащего исполнения обязательств ответчиком, который они оценивают в 10 000 руб.
Согласно ст.15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Согласно ст.1099 ГК РФ, основания и размер компенсации гражданину морального вреда определяются правилами, предусмотренными настоящей главой и статьей 151 настоящего Кодекса. Моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от подлежащего возмещению имущественного вреда.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 17 от 28.06.2012 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при решении вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Поскольку действиями ответчика были нарушены права истцов как потребителей, то с учетом установленных по делу обстоятельств, исходя из принципа разумности и справедливости, с ответчика подлежит взысканию компенсация морального вреда в пользу каждого истца в размере 2 000 руб.
Поскольку исковые требования истцов были предъявлены застройщику в период действия ограничений, установленных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326, то штраф, предусмотренный ч.3 ст.10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, не подлежит начислению и взысканию с застройщика.
В соответствии с п.3 ст.17 Закона РФ «О защите прав потребителей» и п.п.4 п.2 ст.333.36 НК РФ истцы освобождены от уплаты государственной пошлины при подаче искового заявления. С ответчика в соответствии со ст.103 ГПК РФ, подлежит взысканию в бюджет муниципального образования городской округ город Воронеж госпошлина в размере 7 331 руб. 26 коп., из них 4 331 руб. 26 коп. по имущественным требованиям (расчет: 4 000 + (111 042 – 100 000) х 3%) и 3 000 руб. по требованию о компенсации морального вреда.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
решил:
уменьшить покупную цену объекта недвижимости (квартиры), расположенной по адресу: <адрес> соразмерно выявленным недостаткам на 111 042 руб. 00 коп.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «РемСтрой» (ОГРН №, ИНН №) в пользу ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, паспорт серии №) в счет соразмерного уменьшения цены договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ денежную сумму в размере 55 521 руб. 00 коп., компенсацию морального вреда в размере 2 000 руб., а всего 57 521 (пятьдесят семь тысяч пятьсот двадцать один) рубль 00 коп.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «РемСтрой» (ОГРН №, ИНН №) в пользу ФИО4 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, паспорт серии № в счет соразмерного уменьшения цены договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ денежную сумму в размере 55 521 руб. 00 коп., компенсацию морального вреда в размере 2 000 руб., а всего 57 521 (пятьдесят семь тысяч пятьсот двадцать один) рубль 00 коп.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «РемСтрой» (ОГРН №, ИНН №) в бюджет муниципального образования городской округ город Воронеж государственную пошлину в размере 7 331 рубль 26 копеек.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд через Советский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Н.Д. Сабко
В окончательной форме решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.