Решение по делу № 02-5415/2022~М-2137/2022 от 20.12.2022 | Головинский районный суд (Город Москва)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

77RS0005-02-2022-005829-62

20 декабря 2022 года г. Москва

Головинский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Яковлевой В.С.,

при секретаре Зубкове А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5415/22 по иску ФИО1 ... к Бакшевской ... о понуждении заключить договор, обязании зарегистрировать переход права собственности, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с иском к ответчику Бакшевской ... о понуждении заключить договор, обязании зарегистрировать переход права собственности, взыскании судебных расходов. В обоснование требований указала, что истцу ФИО1 ..., принадлежит по праву собственности имущество, в виде комнаты ..., расположенной в д. ... адрес г. Москвы в коммунальной квартире.

Бакшевской ... по праву собственности принадлежит имущество в виде комнаты за номером 3, в кв. 34, расположенной в д. ... адрес г. Москвы.

28.02.2022г. по почте России истцу пришло от нотариуса Московской городской нотариальной палаты фио уведомление от 01 февраля 2022г. исх. № 50 о продаже Бакшевской ... принадлежащей ей комнаты, в котором истцу предлагается на основании п. 6 ст. 42 ЖК РФ и ст. 250 ГК РФ приобрести продаваемое имущество в течении 1 месяца за сумма.

В адрес нотариуса фио истцом выслано согласие о приобретении комнаты на предлагаемых условиях. Нотариус подтвердил получение письма, зарегистрировав его 14 марта.

Также истец связалась с Бакшевской ..., чтобы быть уверенной, что продажа состоится. Бакшевская ... подтвердила продажу и дала телефон своего риэлтора Екатерины 89255143837, которая также подтвердила сделку купли-продажи.

По договоренности с Бакшевской ..., с участием приглашенного истцом риэлтора фио, который занимался экстренной продажей принадлежащего истцу иного недвижимого имущества для осуществления расчета с Бакшевской ... за приобретаемую у нее комнату, стороны пришли к согласию о дате совершения сделки 20 марта 2022 года.

Поскольку, банки одобрили нам все сделки, истцу пришлось выписать фио отца дочери истца фио из продаваемой квартиры по адресу ... рассчитывая, что когда истец выкупит комнату у Бакшевской ..., то он сразу будет прописан по адресу адрес.

Сначала всё шло хорошо, риелтор Бакшевской ... подтверждал продажу её недвижимости, истец также информировала ответчика, что вышли на продажу и оформление своей недвижимости в ..., всех всё устаивало.

Но когда истец уже заключила финальную сделку со Сбербанком риелтор Бакшевской ... сообщил, что Бакшевская ... не выходит на связь.

21.02.2022г. риелтор фио... начал сообщать, что он с ней свяжется, нам перезвонит, обещала решить вопрос, а потом и риелтор прекратил отвечать на звонки.

Поскольку выйти на связь с ними было невозможно истец отправила телеграмму что бы она позвонила истцу или риелтору фио указав контактные телефоны, с просьбой связаться с нами и заключить договор продажи комнаты по адресу адрес, согласно уведомлению и срокам по продаже недвижимости.

На данный момент Бакшевская ... на контакт не идёт, на звонки не отвечает, на корреспонденцию не отвечает и ее действия свидетельствуют о нежелании продавать истцу предложенную комнату, так как она уклоняется от заключения сделки купли-продажи.

Бакшевская ... не принимает участие и не заинтересована в соблюдении состояния общего имущества в местах общего пользования, подселяет квартирантов бес согласия, не оплачивает налоги за получение прибыли от сдачи с недвижимости.

Таким образом, истец, просит суд:

- понудить Бакшевскую ... заключить с истцом договор купли-продажи комнаты № 3 по адресу, адрес, согласно уведомлению нотариуса за сумму сумма

- обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве зарегистрировать переход права собственности комнаты № 3 по адресу, адрес на имя ФИО1 ...

- обязать оплатить Бакшевскую ... пользу ФИО1 ... госпошлину сумма, за отправку писем, телеграмм и уведомлений сумма, сумма, сумма, сумма, сумма, акт оказания юридической помощи сумма

Истец, представитель истца по доверенности фио в судебное заседание явились, исковые требования поддержала, просили их удовлетворить.

Представитель ответчика фио, в судебное заседание явился, исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В силу положений ст. ст. 8, 9 ГК РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, которые в том числе, возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

В силу ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с частью 1 статьи 550 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно части 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, истцу ФИО1 ..., принадлежит по праву собственности имущество, в виде комнаты ..., расположенной в д. ... адрес г. Москвы в коммунальной квартире.

Между тем, сделка по продаже комнаты № 3 ответчиком не состоялась, ответчик перестала выходить на связь.

Обращаясь в суд с вышеуказанным иском, истец указывает, что заявление ответчика о предложении реализовать преимущественное право покупки и заключить договор купли-продажи комнаты № 3, является офертой, которую истец акцептовал посредством уведомления нотариуса и ответчика о согласии на заключение договора. Указывая на то обстоятельство, что ответчик уклонилась от заключения сделки, не явилась на подписание договора, истец ссылаясь на положения статьи 432, 433 ГК РФ, просит суд обязать ответчика заключить с ней соответствующий договор купли-продажи.

Вместе с тем, суд не может согласиться с указанными доводами истца, поскольку приходит к выводу о том, что уведомление о намерении продать комнату не может быть признано офертой о продаже.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

При этом в силу положений статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а в силу положений части статьи 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, обмен какими-либо уведомлениями (сообщениями/договоренностями) не может свидетельствовать о заключении основного или предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости; в письменной форме какие-либо соглашения между сторонами не заключались.

Из материалов дела следует, что проект договора либо предварительный договор, содержащий существенные условия купли-продажи комнаты в квартире, предусмотренные ст. ст. 554, 555 ГК РФ, ответчиком истцу не направлялся. Форма договора купли-продажи объекта недвижимости, предусмотренная частью 2 статьи 558 ГК РФ соблюдена не была.

Волеизъявление на продажу принадлежащей ответчику комнаты не подтверждено.

При этом, доводы о неисполнении ответчиком обязательств по содержанию своего имущества, предметом спора не является и не являются основанием для удовлетворения иска.

Положения статьи 421 ГК РФ предполагают свободу заключения договора, а также наличие воли сторон к заключению договора. Нарушить принцип свободы договора никто не вправе: субъекты гражданского оборота самостоятельно решают вопрос о том, вступать ли им в договорные отношения друг с другом.

Понуждение к заключению договора по общему правилу не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Как следует из материалов дела, проект договора либо предварительный договор, содержащий существенные условия, ответчиком истцу не направлялся.

Извещение участников о продаже направляется не по усмотрению собственника, а в силу обязательного для него предписания закона и не выражает его волю на обязательное заключение договора с адресатом. Такое извещение заключается в уведомлении других собственников о преимущественном праве приобретения недвижимости, что не представляет возможным расценить его как предложение заключить договор.

Согласие собственника, получившего извещение, означает исключительно его первоочередное право приобрести в установленный срок продаваемый объект (или долю) путем заключения соответствующего договора с лицом, которому продавец по своему волеизъявлению намерен продать объект, но не считает его заключившим договор с момента выражения согласия, как это предусмотрено п. 1 ст. 433, ст. 435 ГК РФ.

При таком положении у суда не имеется оснований для обязания ответчика заключить договор купли-продажи комнаты, поскольку возможность заключения договора купли-продажи недвижимого имущества в офертно-акцептной форме законом не предусмотрена, сам факт направления предложения о покупке согласие истца на совершение сделки и последующая неявка ответчика для заключения договора может свидетельствовать лишь об изменении волеизъявления ответчика, об изменении обстоятельств, сопутствующих заключению договора, однако, данные обстоятельства не могут по смыслу закона являться основанием для обязания ответчика заключить договор купли-продажи недвижимого имущества помимо ее воли, в отсутствие заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований и приходит к выводу об отказе в иске.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 ... к Бакшевской ... о понуждении заключить договор, обязании зарегистрировать переход права собственности, взыскании судебных расходов – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течении месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Головинский районный суд города Москвы.

Судья В.С. Яковлева

Мотивированное решение изготовлено 23 декабря 2022 года.