Решение по делу № 2-1/2023 от 31.01.2023 - о приведении объекта недвижимости в соответствии с требованиями действующего законодательства и Правилами землепользования и застройки г. Волгодонска.

61RS0012-01-2021-013168-30

По делу № 2-1/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 января 2023 года г. Волгодонск

Волгодонской районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Савельевой Л.В.

при секретаре судебного заседания Беляевой Д.С.

с участием:

истца- прокурора г. Волгодонска Аристархова Д.В.

помощника прокурора г. Волгодонска Глухно В.В.,

представителя ответчика ООО «Сити»- адвоката Гончаровой А.Г., предоставившей ордер № 496153 от 01.02.2021 о, доверенность от 24.05.2022 года,

представителя Администрации г. Волгодонска ФИО1, действующей на основании доверенности № 52.1-14/9567 от 22.12.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора г. Волгодонска к ООО «Сити», третьи лица: Администрация г. Волгодонска, ООО «Ситилинк», ООО «Агроторг», ФИО2, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о приведении объекта недвижимости в соответствии с требованиями действующего законодательства и Правилами землепользования и застройки г. Волгодонска,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор г. Волгодонска обратился в суд с иском к Администрации г. Волгодонска, ООО «Сити», третье лицо Управление Росреестра по Ростовской области о признании недействительным незаконно выданного разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, погашении регистрационных записей о праве собственности, обязании привести объект капитального строительства в соответствие с действующим законодательством и Правилами землепользования и застройки МО «Город Волгодонск», указав, что прокуратурой города проведена проверка соблюдения градостроительного законодательства при возведении ООО «Сити» объекта капитального строительства «Многоквартирный жилой дом с помещениями общественной функции» по адресу: <адрес> «б», в ходе которой установлено, что ООО «Сити» на основании протокола № от ДД.ММ.ГГГГ «О результатах аукциона» представлен на правах аренды земельный участок по адресу: <адрес> «б», с видом разрешенного использования-строительство многоквартирного жилого дома, этажностью 3 этажа.

В целях получения разрешения на строительство ООО «Сити» через МАУ МФЦ г. Волгодонска представило в комитет по градостроительству и архитектуре Администрации г. Волгодонска проектную документацию, которая не соответствовала требованиям, предъявляемым к многоквартирным жилым домам, в том числе п. 4.12 СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные, требованиям приказа Минэкономразвития РФ от 01 сентября 2014 года № 540, ст. 22 ПЗЗ МО городского округа «город Волгодонск». На момент подачи заявления о выдаче разрешения на строительство фактическое назначение объекта соответствовало п. 4. 2 СП 255.1325800.2016 Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения-«общественные здания-многофункциональные торговые комплексы».

В настоящее время спорный объект капитального строительства занимают торговые организации, то есть он используется для осуществления предпринимательской деятельности и в качестве жилого дома не используется.

В июле 2018 года заместителем главы Администрации города по строительству ФИО3 на основании представленной ООО «Сити» измененной проектной документации, собственноручно внесены изменения в разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, которыми увеличена площадь нежилых помещений в объекте капитального строительства по адресу: <адрес> «б» с 535 кв. метров до 1060, 3 кв. метров, всего до 1695,5 кв. метров, в соответствии чем площадь нежилых помещений увеличена до 62,5 % о общей площади.

В дальнейшем объект капитального строительства возводился с учетом внесенных в разрешение на строительство изменений.

По окончании строительства объекта, осуществлявшегося с нарушением градостроительных норм и правил, ООО «Сити» получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого за ООО «Сити» было зарегистрировано право собственности на объект недвижимого имущества.

Незаконные действия ООО «Сити», направленные на получение по результатам аукциона права аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 1264 кв. метров, расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования-строительство многоквартирного жилого дома, этажностью 3 этажа, в целях строительства объекта капитального строительства с фактическим назначением «общественные здания-многофункциональные торговые комплексы», повлекли необоснованное приобретение ООО «Сити» права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, путем выдачи уполномоченным должностным лицом Администрации города разрешения на строительство, незаконного внесения в него изменений и ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, не соответствующего виду разрешенного использования земельного участка.

В ходе проверки установлено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по адресу <адрес> с кадастровой стоимостью 2757959,52 рубля по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляла 5047260 рублей.

Вместе с тем, рыночная стоимость земельного участка, с учетом изменения вида разрешенного использования для возведения на нем коммерческой недвижимости, составляет 7822592 рубля.

В результате незаконных действий ООО «Сити» и должностных лиц Администрации города, выразившихся в незаконном строительстве объекта капитального строительства коммерческого назначения с нарушением параметров, установленных градостроительным законодательством и ПЗЗ муниципальному образования «Город Волгодонск» причинен ущерб в сумме 7822592 рубля.

На основании ч. 3 ст. 35 ФЗ «О прокуратуре Российской Федерации», ст. 45 ГПК РФ, ст. 222 ГК РФ, прокурор просил:

признать разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Многоквартирный жилой дом с помещениями общественной функции» № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным;

снять с государственного кадастрового учета объекты: многоквартирный жилой дом с помещениями общественной функции кадастровый №, нежилое помещение по адресу: <адрес>, пом. 1, нежилое помещение по адресу: <адрес>, пом. 2, нежилое помещение по адресу: <адрес>, пом. 3, жилое помещение по адресу: <адрес>,, жилое помещение по адресу: <адрес>;

признать право собственности ООО «СИТИ» на вышеуказанные объекты отсутствующим;

погасить регистрационные записи о праве собственности в ЕГРН на объекты по адресу: <адрес>, пом. 1, нежилое помещение по адресу: <адрес>, пом. 2, нежилое помещение по адресу: <адрес>, пом. 3, жилое помещение по адресу: <адрес>,, жилое помещение по адресу: <адрес>;

обязать ООО «СИТИ» привести объект капитального строительства в соответствии с требованиями действующего законодательства в соответствие с ПЗЗ <адрес>;

запретить ООО «СИТИ» использование торгового комплекса, состоящего из помещений по адресу: <адрес>, пом. 1, нежилое помещение по адресу: <адрес>, пом. 2, нежилое помещение по адресу: <адрес>, пом. 3, жилое помещение по адресу: <адрес>,, жилое помещение по адресу: <адрес> до устранения допущенных при строительстве нарушений.

В судебном заседании 31 января 2023 года прокурор уточнил исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ и просил привести объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес> б, в соответствие с требованиями действующего законодательства и Правилами землепользования и застройки г. Волгодонска в течение 6 месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.

Представитель ООО «Сити» Гончарова А.Г. иск прокурора не признала. Поддержала доводы, изложенные в ранее поданных письменных возражениях на исковое заявление ( т. 3 л.д. 1-17). Дополнительно пояснила, что спорный объект соответствует требованиям законодательства, ПЗЗ. Указанные правила действовали в переходный период. На момент выдачи Градостроительного плана, на территории г. Волгодонска действовали Правила землепользования и застройки муниципального образования городского округа «город Волгодонск», утвержденные решением Волгодонской городской Думы от 19.12.2008 №190, в редакции решения Волгодонской городской Думы от 09.03.2017 № 20. Данные Правила предусматривали, что в зоне среднеэтажной застройки, код 2.5, разрешённым видом использования объектов капитального строительства являлся вид: «Многоквартирные жилые дома». Каких-либо ограничений площади встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных нежилых помещений в многоквартирном жилом доме данные Правила не содержали. При этом вступивший в силу 01.12.2014 год Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный Приказом Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. № 540, указывающий, что в среднеэтажной жилой застройке в многоквартирном доме, объекты обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях могут составлять не более 20% общей площади помещений дома, никак не повлиял на вид разрешенного использования спорного земельного участка. Так, поскольку данный Классификатор не распространял свое действие на Правила землепользования и застройки, принятые до его введения, и на Градостроительные планы, выданные до его введения, то Классификатор не ограничивал площадь встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных нежилых помещений в настоящем случае. Согласно п.12 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» Администрация города Волгодонска была обязана до 01.01.2020 года внести изменения в Правила в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Но в данный переходный период Администрация города Волгодонска при выдаче Градостроительных планов обязана была руководствоваться именно действующими Правилами, принятыми на местном уровне до вступления в силу Классификатора. В связи с указанным в Градостроительный план земельного участка были включены сведения из графы данных Правил «Разрешенное использование объектов капитального строительства и земельных участков в соответствии с Правилами» и основной вид разрешенного использования земельного участка указан «Многоквартирные жилые дома», без ограничений площади встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных нежилых помещений. Ответчик считает, что нет необходимости приводить в соответствие спорный объект, поскольку он возведен и используется в полном соответствии с разрешительной документацией и действующим законодательством, а кроме того, использование земельного участка и объекта капитального строительства не представляет опасности для жизни или здоровья человека, для окружающей среды. В удовлетворении иска просит отказать.

Представитель Администрации г. Волгодонска ФИО1 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска по доводам, изложенным в ранее поданных возражениях на исковое заявление ( т. 4 л.д. 57-60).

Определением Волгодонского районного суда Ростовской области от 25 ноября 2021 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, по ходатайству представителя ООО «Сити» были привлечены арендаторы нежилых помещения в спорном объекте недвижимости ООО «Ситилинк», ООО «Агроторг» и правообладатель <адрес> в г. Волгодонске ФИО2 ( т. 4 л.д. 39).

Третьи лица ООО «Ситилинк» и ООО «Агроторг», надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения дела, что подтверждается отчетами об отслеживании отправлений с почтовыми идентификаторами, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили

Третье лицо «Ситилинк» представил письменные возражения на исковое заявление ( т. 4 л.д. 64-65),попросил о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя ( т. 4 л.д. 240)

Третье лицо ООО «Агроторг» возражал против удовлетворения исковых требований. Представил письменные возражения на исковое заявление ( т. 4 л.д. 215). В материалах дела также имеется ходатайство представителя ООО «Агроторг» о рассмотрении дела в отсутствие представителя ООО «Агроторг» ( т. 5 л.д. 7).

В адрес третьего лица ФИО2, указанный им в письменных возражениях на исковое заявление, в которых он просил отказать прокурору в удовлетворении иска ( т. 4 л.д. 206-207), судом было направлено извещение о дате, времени и месте рассмотрения дела, которое возвращено в суд по истечении срока хранения.

С учетом положений п. 1 ст. 165. 1 ГК РФ, разъяснений, данных в п.п. 63- 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», суд признает ФИО2 надлежащим образом, извещенным о времени и месте рассмотрения дела, и считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц, в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав прокурора, представителей ответчиков, изучив письменные материалы дела, дав им оценку по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации ( далее ЗК РФ) земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса.

Пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ предусмотрено, что земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В соответствии со статьей 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации ( далее ГрК РФ) применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Судом установлено, что на основании протокола № 2 от 04.07.2017 «О результатах аукциона» (лот № 1) ( т. л.д. 27-30) между КУИ г. Волгодонска в лице и.о. председателя ФИО4 ( Арендодатель) и ООО «Сити» в лице генерального директора ФИО5 (Арендатор) был заключен договор аренды от 17.07.2017 земельного участка площадью 1264 кв. метров из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> «б», для использования : многоквартирные жилые дома, в целях строительства сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Как следует из п. 8.2 договора аренды в соответствии с Правилами земельный участок с кадастровым номером № расположен в зоне жилой застройки второго типа (Ж-2/14, подзона «Б»). В соответствии с распоряжением заместителя главы Администрации г. Волгодонска по строительству-главного архитектора г. Волгодонска ФИО3 от 22.03.2016 № 48 принято решение о понижении этажности здания на земельном участке с кадастровым номером № до 3-х этажей, минимальная высота зданий-9 метров ( т. 1 л.д. 17-24).

На дату разработки и утверждения градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером № действовали ПЗЗ МО городского округа «Город Волгодонск», утвержденные решением Волгодонской городской Думы от 19.12.2008 N 190 в редакции от 17.11.2016 года, согласно п. 22 которых, зона жилой застройки второго типа, подзона «Б» предназначалась под размещение жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома, высотой не выше восьми надземных этажей, разделенных на две и более квартиры); благоустройство и озеленение; размещение подземных гаражей и автостоянок; обустройство спортивных и детских площадок, площадок отдыха; размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома, если общая площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 20% общей площади помещений дома.

По заказу ООО «Сити» ООО ПСП «СЕТА» была разработана проектная документация, архитектурные решения 349-602-АР на многоквартирный жилой дом с помещениями общественной функции по адресу: <адрес>, общая площадь <адрес>, 5 кв. метров, в составе которого спроектированы две квартиры общей площадью 527,7 кв. метров, места общего пользования жилого дома – 35, 1 кв. метров, три помещения общественной функции общей площадью 1060,3 кв. метров, места общего пользования помещений общественной функции-64,5 кв. метров ( т. 1 л.д. 31-61).

Согласно п. 2 ст. 16 Жилищного Кодекса РФ ( в редакции действующей на период возникновения спорных правоотношений) жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В соответствии с Приказом Министерства экономического развития РФ от 01 сентября 2014 года № 540 ( в редакции Приказа Минэкономразвития от 20.09.2015 № 709) размещение малоэтажных многоквартирных домов (многоквартирные дома высотой до 4 этажей, включая мансардный);обустройство спортивных и детских площадок, площадок для отдыха;размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях малоэтажного многоквартирного дома, если общая площадь таких помещений в малоэтажном многоквартирном доме не составляет более 15% общей площади помещений дома.

Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации N 883/пр от 03 декабря 2016 года утвержден СП 54.13330 «СНиП 31-01-2003 Здание жилые многоквартирные».

Согласно терминам и определениям, применяемым в СП 54.13330 «СНиП 31-01-2003 Здание жилые многоквартирные», утвержденного Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации N 883/пр от 03 декабря 2016 года, здание многоквартирное - это жилое здание, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы.

В соответствии с п. 3.23СП 54.13330. 2016 помещением общественного назначения является помещение, предназначенное для осуществления в нем деятельности по обслуживанию жильцов здания, жителей прилегающего жилого района или для общественной и предпринимательской деятельности, с режимом работы, не оказывающим вредных воздействий на условия проживания в жилой застройке, имеющее отдельный вход (входы) с прилегающей территории и (или) из жилого здания, а также другие помещения, разрешенные к размещению в жилых зданиях органами Роспотребнадзора.

Здание может включать в себя встроенные, встроенно-пристроенные, пристроенные помещения общего пользования, общественного назначения и стоянки автомобилей, размещение, технологии производства и режим работы которых соответствуют требованиям безопасности проживания жильцов при эксплуатации многоквартирного здания и прилегающих территорий в застройке.

В силу п. 4.12СП 54.13330.2016 загрузка помещений общественного назначения со стороны двора жилого здания, где расположены окна жилых комнат квартир и входы в жилую часть здания, в целях защиты жильцов от шума

и выхлопных газов не допускается.

Несмотря на несоответствие представленной ООО «Сити» проектной документации на объект капитального строительства вышеприведенным нормативным актам, поскольку площадь помещений общественной функции составляла 62, 5 %, вместо 20 %, нежилые объекты не связаны с обслуживанием многоквартирного дома не связаны с его обслуживанием, должностным лицом Администрации г. Волгодонска было выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства в параметрах, предусмотренных данной проектной документацией № 61-303-589-2017 от 28.12.2017.

Впоследствии, в указанное разрешение, в нарушение ч.13 ст.51 Градостроительного кодекса РФ, п.2.8.3 Административного регламента Комитета по градостроительству и архитектуре г. Волгодонска предоставления муниципальной услуги - внесение изменений в разрешение на строительство, в соответствии с которыми, основаниями для отказа в предоставлении муниципальной услуги - внесение изменений в разрешение на строительство и продление срока действия разрешения на строительство служат несоответствие представленных документов требованиям к строительству, установленным на дату выдачи разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, или ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством РФ, а также в нарушение порядка предоставления заявителем документов в Комитет по градостроительству и архитектуре Администрации г. Волгодонска на внесение изменений в разрешение на строительство и порядка его рассмотрения, а также в нарушение п. 2.3 Административного регламента комитета по градостроительству и архитектуре Администрации г.Волгодонска, т.е. без вынесения распоряжения о внесении изменений в разрешение на строительство, как результат предоставления муниципальной услуги, на основании представленной ООО «Сити» измененной проектной документации, должностным лицом Администрации <адрес> внесены рукописные изменения в ранее выданное разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, которыми увеличена площадь встроенных помещений общественной функции в объекте капитального строительства, расположенного по адресу <адрес> «б» ( т. 3 л.д. 46-47).

ДД.ММ.ГГГГ главным архитектором города Волгодонска-председателем комитета по градостроительству и архитектуре Администрации г. Волгодонска ФИО6 ООО «Сити» выдано разрешение на ввод объекта по адресу: <адрес>, в эксплуатацию. <адрес> объекта согласно данному разрешению составляет 1695,5 кв. метров, из которых площадь встроенно-пристроенных помещений 1060,3 кв.метров, площадь жилых помещений 527,7 кв. метров ( т. 1 л.д. 62-67).

В связи с вводом в эксплуатацию спорного объекта недвижимости, договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040204:1 был расторгнут и право собственности на него в соответствии со ст. 36 ЖК РФ перешло в собственность собственников помещений объекта, зарегистрированного в ЕГРН как многоквартирный жилой дом.

На дату рассмотрения дела судом собственниками помещений: <адрес> площадью 267,9 кв. метров, нежилого помещения I площадью 532,4 кв. метров, нежилого помещения II площадью 268,3 кв. метров, нежилого помещения III площадью 259,6 кв.метров в спорном объекте является ООО «Сити», что подтверждается выписками из ЕГРН ( т. 4 л.д. 17-31).

Квартира № в <адрес> была продана ООО ФИО2 по договору купли-продажи квартиры в рассрочку от 18.10.2021 с обеспечением в виде залога в пользу ООО «Сити» ( т. 4 л.д. 32-34). На дату обращения прокурора в суд с настоящим иском ( 25.10.2021 года) переход права собственности на указанную квартиру к ФИО2 был зарегистрирован ( 21.10.2021 года).

Как следует из представленного истцом заключения строительно-технической экспертизы, проведенной в рамках уголовного дела в отношении должностных лиц Администрации г. Волгодонска, участвующих в выдаче вышеуказанных разрешений, фактическое назначение объекта капитального строительства, расположенного по адресу: <адрес> соответствует п. 4.2 СП 255.1325800.2016 Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения (с Изменениями №, 2): «общественные здания - многофункциональные торговые комплексы», и не соответствует предъявляемым требованиям к многоквартирным жилым домам, в том числе п. 4.12 СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные», а также несоответствующую в части предельно допустимой площади помещений общественного пользования относительно общей площади объекта требованиям Приказа Министерства экономического развития РФ от ДД.ММ.ГГГГ № и положениям ст. 22 Правил землепользования и застройки муниципального образования городского округа «Город Волгодонск», устанавливающих, что при обустройстве в зоне жилой застройки второго типа «Ж-2» спортивных и детских площадок, площадок отдыха, размещения объектов жилой застройки во встроенных помещениях многоквартирного жилого дома допустимо только при условии, что общая площадь таких помещений составляет не более 20% общей площади помещений дома ( т. 5 л.д. 22-73).

Обстоятельства того, что спорный объект недвижимости с момента ввода его в эксплуатацию и до настоящего времени не используется для проживания в нем граждан, а эксплуатируется в качестве объекта торговли, подтверждаются, помимо пояснений сторон в судебном заседании, многочисленными фотоматериалами, изготовлеными в холе производства осмотров, проведенных по инициативе ответчика ООО «Сити», в рамках назначенных судом строительно-технических экспертиз, письменными возражениями третьих лиц: ООО «Ситилинк» и ООО «Агроторг», долгосрочными договорами аренды нежилых помещений. При этом доказательств того, что две <адрес> №, имеющие юридический статус ( жилых помещений), используются их собственниками в таком качестве, материалы дела не содержат.

В соответствии с п. 1 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ ( далее ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно ч. 2 ст. 51 ГрК РФ - строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами ( п. 4 ст. 51 ГрК РФ).

В соответствии с п. 7 ст. 51 Гр К РФ ( в редакции, действующей на дату выдачи разрешения) в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, Государственную корпорацию по космической деятельности "Роскосмос". Заявление о выдаче разрешения на строительство может быть подано через многофункциональный центр в соответствии с соглашением о взаимодействии между многофункциональным центром и уполномоченным на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:1) правоустанавливающие документы на земельный участок; 1.1) при наличии соглашения о передаче в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, органом государственной власти (государственным органом), Государственной корпорацией по атомной энергии "Росатом", Государственной корпорацией по космической деятельности "Роскосмос", органом управления государственным внебюджетным фондом или органом местного самоуправления полномочий государственного (муниципального) заказчика, заключенного при осуществлении бюджетных инвестиций, - указанное соглашение, правоустанавливающие документы на земельный участок правообладателя, с которым заключено это соглашение; 2) градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории;

3) материалы, содержащиеся в проектной документации: а) пояснительная записка; б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам; г) архитектурные решения; д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей; з) перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда в случае строительства, реконструкции указанных объектов при условии, что экспертиза проектной документации указанных объектов не проводилась в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса;

4) положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства (применительно к отдельным этапам строительства в случае, предусмотренном частью 12.1 статьи 48 настоящего Кодекса), если такая проектная документация подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 3.4 статьи 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 настоящего Кодекса;

4.1) заключение, предусмотренное частью 3.5 статьи 49 настоящего Кодекса, в случае использования модифицированной проектной документации;

5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса);

6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта, за исключением указанных в пункте 6.2 настоящей части случаев реконструкции многоквартирного дома;

6.1) в случае проведения реконструкции государственным (муниципальным) заказчиком, являющимся органом государственной власти (государственным органом), Государственной корпорацией по атомной энергии "Росатом", Государственной корпорацией по космической деятельности "Роскосмос", органом управления государственным внебюджетным фондом или органом местного самоуправления, на объекте капитального строительства государственной (муниципальной) собственности, правообладателем которого является государственное (муниципальное) унитарное предприятие, государственное (муниципальное) бюджетное или автономное учреждение, в отношении которого указанный орган осуществляет соответственно функции и полномочия учредителя или права собственника имущества, - соглашение о проведении такой реконструкции, определяющее в том числе условия и порядок возмещения ущерба, причиненного указанному объекту при осуществлении реконструкции;

6.2) решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме, принятое в соответствии с жилищным законодательством в случае реконструкции многоквартирного дома, или, если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, согласие всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме;

7) копия свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, в случае, если представлено заключение негосударственной экспертизы проектной документации;

8) документы, предусмотренные законодательством Российской Федерации об объектах культурного наследия, в случае, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта.

Согласно ч. 15 ст. 48 ГрК РФ проектная документация утверждается застройщиком или техническим заказчиком в случаях, предусмотренных статьей 49 настоящего Кодекса, застройщик технический заказчик до утверждения проектной документации направляет ее на экспертизу.

Форма указанного разрешения утверждена Постановлением Правительства N 698 от 24.11.2005 года "О форме разрешения на строительство, форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию".

На дату выдачи оспариваемого разрешения, в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ не требовалось проведение экспертизы в отношении многоквартирных домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, в случае, если строительство или реконструкция таких многоквартирных домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории) ( п. 3.1).

Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.

Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору ( п. 3.2).

Оценив представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу о том, что на земельном участке с разрешенным использованием под строительство многоквартирного жилого дома, ООО «Сити» на основании разрешения на строительство, выданного уполномоченными должностными лицами, в нарушение вышеприведенных правовых норм, а именно п. 22 ПЗЗ РФ, п. 4.12 СП 54.13330.2016, Приказа Минэкономразвития РФ от 01 сентября 2014 года № 540, был возведен и введен в эксплуатацию объект, фактически отвечающий требованиям, предъявляемым к общественным зданиям-многофункциональным торговым комплексам, что повлекло нарушение прав неопределенного круга лиц.

Отклоняя представленные в материалы дела ответчиком заключения экспертиз, рецензию на дополнительную судебную экспертизу, суд исходит из того, что выводы экспертов, специалистов, утверждающих, что спорный объект недвижимости соответствуют требованиям, в том числе ПЗЗ РФ, не дают оценки существенному превышению площади вспомогательных помещений по отношению к площади жилых помещений, назначению нежилых помещений, их фактическому использованию, в свете требований п. 22 ПЗЗ г. Волгодонска, определяющего процентное соотношение таких помещений и их назначение, что расценивается судом в качестве недостоверных и противоречивых выводов. По этой же причине судом не принимается экспертное заключение, выполненное на основании определения суда экспертом ООО «Экспертное бюро Русэксперт» ФИО7

Прокурор, уточнив исковые требования, просит привести спорный объект недвижимости в соответствие с требованиями действующего законодательства и Правилами землепользования и застройки.

Согласно заключению проведенной по делу дополнительной судебно-технической экспертизы, выполненной экспертами ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России», исходя из запроектированного и фактически выполненного конструктивного решения исследуемого здания, расположенного по адресу: <адрес>, имеющего каркасно-монолитную схему несущих элементов, и ненесущие ограждающие конструкции-наружные стены, а также исходя из объемно-планировочного решения исследуемого здания и ориентации его фасадов по сторонам света, имеется техническая возможность устройства проемов в наружных стенах здания для устройства окон предполагаемых квартир ( по примеру устройства проему в наружной стене для установки грузового лифта магазина «Фикс Прайс», расположенного на втором этаже строения, т. е без влияния на несущую способность конструктивных элементов здания). Кроме этого, исходя из технической возможности устройства внутренней лестничной клетки для жилой части жилого дома, изолированной от встроенных помещений общественного назначения, без использования существующей наружной металлической лестницы, а также исходя из общей площади первого этажа, достаточной для размещения помещений общественного назначения на площади не превышающей 339. 1 кв. м. ( т.е. не более 20 % от общей площади исследуемого здания), имеется техническая возможность размещения квартир на 2-ем, 2-ом и части 1-го этажей, обеспеченных набором жилых и вспомогательных помещений, соответствующих требованиям норм и правил, предъявляемых как к квартирам, так и к многоквартирным жилым зданиям.

Наличие технической возможности выполнения указанных решений в отношении исследуемого здания, обуславливает наличие технической возможности приведения объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес> в соответствие с требованиями к среднеэтажной жилой застройке, усыновлёнными п. 1 с. 22 Решения Волгодонской городской Думы от 19.12.2008 № 190 «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования городского округа «Город Волгодонск».

Для приведения исследуемого объекта недвижимости в соответствие с требованиями к жилой застройке, установленными п. 1 ст. 22 Решения Волгодонской городской Думы от 19.12.2008 № 190, необходима разработка соответствующего проекта реконструкции исследуемого здания ( т. 6 л.л. 183-215).

Доводы стороны ответчика, третьих лиц о нарушении их прав на осуществление предпринимательской деятельности, в случае удовлетворения требований прокурора, судом отклоняются как не относящиеся к предмету настоящего спора.

Принимая во внимание, что приведение спорного объекта в соответствие с требованиями законодательства путем устройства в нем жилых помещений в соотношении с нежилыми, установленными п. 22 ПЗЗ Г. Волгодонска, возможно только в отношении помещений, принадлежащих ООО «Сити», поскольку требований к ФИО2, который является собственником одной из квартир в спорном объекте истцом не заявлено, суд полагает возможным удовлетворить требования прокурора частично, путем возложения на ООО «Сити» обязанности привести принадлежащие указанному юридическому лицу нежилые помещения в соответствие с требованиями приведенных выше нормативных актов.

Определяя срок исполнения решения суда в порядке ст. 206 ГПК РФ, суд учитывает необходимость разработки ответчиком проектной документации на реконструкцию существующего объекта, её согласование, время проведения строительных работ и полагает, что заявленный прокурором 6-ти месячный срок является недостаточным для проведения работ по реконструкции объекта, в связи с чем полагает возможным установить срок для исполнения решения суда в два года.

На основании ст. 103 ГПК РФ, взысканию с ответчика ООО «Сити» в доход местного бюджета подлежит государственная пошлина в сумме 6000 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск прокурора г. Волгодонска к ООО «Сити», третьи лица: Администрация г. Волгодонска, ООО «Ситилинк», ООО «Агроторг», ФИО2, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о приведении объекта недвижимости в соответствии с требованиями действующего законодательства и Правилами землепользования и застройки г. Волгодонска, удовлетворить частично.

Обязать ООО «Сити» в течение 2 лет с даты вступления решения суда в законную силу привести объекты капитального строительства, расположенные по адресу <адрес> б, на земельном участке с кадастровым номером № : нежилое помещение № I с кадастровым номером № площадью 532,4 кв. метров, этаж 1; нежилое помещение № II с кадастровым номером № площадью 268,3 кв. метров, этаж 2; нежилое помещение № III с кадастровым номером № площадью 259,6 кв. метров, этаж 2, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 61:48:0040204:1, в соответствие с требованиями к жилой застройке, установленными п. 1 ст. 22 Решения Волгодонской городской Думы от 19.12.2008 № 190 «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования городского округа «Город Волгодонск» (в редакции от 17.11.2016 года N 73).

В остальной части прокурору г. Волгодонска в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с ООО «Сити» в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 6000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Волгодонской районный суд в течение месяца с даты его изготовления в окончательной форме.

Судья Л.В. Савельева

В окончательной форме решение изготовлено 09 февраля 2023 года.