УИД 23RS0059-01-2022-004499-68

Дело № 33-7616/2023 (№ 2- 264/2023)

Судья Ежова К.А.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего судьи Варовой Л.Н., судей Хузяхралова Д.О., Смирновой М.А. при секретаре Говорухиной Е.И. рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 25 июля 2023 года дело по иску ФИО1 к ФИО2, действующей за себя и в интересах несовершеннолетнего ПГ., о взыскании суммы задатка, судебных расходов,

по апелляционной жалобе ФИО2, действующей за себя и в интересах несовершеннолетнего ПГ., на решение Пермского районного суда Пермского края от 21 апреля 2023 года.

Исследовав материалы дела, заслушав доклад судьи Смирновой М.А., пояснения ответчика ФИО2, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд к ФИО2, действующей за себя и в интересах несовершеннолетнего ПГ. с иском о взыскании суммы задатка в размере 600000 рублей, расходов на оплату услуг представителя в размере 50000 рублей, расходов на получение выписки в размере 740 рублей, расходов по уплате государственной пошлины в размере 9200 рублей.

В обоснование исковых требований указано, что 03 февраля 2022 года между ФИО1 (покупателем) и ответчиками (продавцами) был заключёнЫ предварительный договор купли – продажи недвижимого имущества и соглашение о задатке. Согласно данным соглашениям стороны обязались заключить не позднее 04 апреля 2022 года основной договор купли – продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: ****. В соответствии с предварительным договором и соглашением обязательство по приобретению объектов недвижимости обеспечивается задатком в размере 300000 рублей. Истец предпринял необходимые действия для исполнения обязательств по предварительному договору: перечислил денежные средства в счёт покупной цены, неоднократно связывался с продавцом для согласования места и времени заключения основного договора купли – продажи. Впоследствии, изучая документы, истец узнал, что границы земельного участка не определены на местности, жилой дом частично находится на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности; земельный участок имеет обременение. Ответчик ФИО2 знала о данной ситуации, обещала установить границы земельного участка, но не сделала этого. Таким образом, продавцы, заведомо зная о неправильном расположении земельного участка и жилого дома, об ограничении прав на земельный участок, хотели продать недвижимое имущество, не сообщив истцу об указанных обстоятельствах. В силу предварительного договора продавец должен передать имущество, которое не имеет обременений, свободно от прав третьих лиц. При таком положении заключить основной договор купли – продажи не представляется возможным. Основной договор не заключен по вине продавцов. Ответчики обязаны возвратить двойную сумму задатка, так как они ответственны за неисполнение предварительного договора. Требование о возврате задатка ответчики в добровольном порядке не исполнили.

Решением Пермского районного суда Пермского края от 21 апреля 2023 года исковые требования удовлетворены частично. С ФИО2 в пользу ФИО1 взыскана денежная сумма в размере 300000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 25000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 4600 рублей; остальные требования ФИО1 оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе ответчик ФИО2 просит решение суда отменить по мотиву неправильного применения норм материального права, несоответствия выводов суда материалам дела, неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела. Предварительный договор и соглашение о задатке, по мнению апеллянта, являются заключенными. Причинами для отказа в заключении основного договора истцом указано на отсутствие его осведомленности с документом о координировании земельного участка, выполненных на основании договора от 15.09.2021г. Однако судом было установлено, что истец обладал информацией о неопределенности месторасположения земельного участка и жилого дома, следовательно, основания для отказа в заключении основного договора у покупателя отсутствовали. Истцом не представлено допустимых и достоверных доказательств, бесспорно свидетельствующих об отсутствии у него информации о кадастровой ошибке. По условиям предварительного договора покупатель был удовлетворен состоянием недвижимого имущества, установленным путем его осмотра перед заключением договора. Указанные обстоятельства являлись основанием для снижения цены на имущество на 500000 рублей. В предварительном договоре не прописано дополнительных обязательств ответчика.

Возражения на апелляционную жалобу не представлены.

В суде апелляционной инстанции ФИО2 доводы апелляционной жалобы поддержала в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились. Учитывая, что данные лица были надлежащим образом извещены о дате времени и месте рассмотрения дела, в силу части 2 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена заблаговременно на интернет-сайте Пермского краевого суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», с учетом изложенного, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее с учетом требований ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ФИО2 является законным представителем ПГ.., дата года рождения, что следует из свидетельства о рождении (т. 1 л.д.9).

ФИО2 (? доли) и ПГ. (? доля) являются долевыми собственниками земельного участка площадью 500 кв.м. (кадастровый номер **:1786) и жилого дома площадью 134,9 кв.м. (кадастровый номер **:2408), расположенных по адресу: ****; границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства (т. 2 л.д. 88-110).

С 17.02.2016 года в отношении земельного участка с кадастровым номером **:1786 зарегистрировано обременение в виде водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы Чёрного моря (т. 1 л.д. 172-178).

В соответствии с приказом Территориального управления Министерства социального развития Пермского края по Пермскому муниципальному району и Добрянскому городскому округу от 15 марта 2022 года законному представителю ФИО2 дано разрешение на отчуждение ? доли в праве на земельный участок (кадастровый номер **:1786) и ? доли в праве на дом (кадастровый **), принадлежащих несовершеннолетнему ПГ. при условии перечисления денежных средств, вырученных от продажи долей на счёт ФИО3 (т. 1 л.д.133-134).

03 февраля 2022 года между ФИО1 (покупатель) и ФИО2, действующей за себя и в качества законного представителя ПГ. (продавцы), заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, из которого следует, что стороны обязались заключить не позднее 04 апреля 2022 года договор купли – продажи земельного участка площадью 500 кв.м. (кадастровый номер **:1786) и дома площадью 134,9 кв.м. (кадастровый **), расположенных по адресу: **** (пункты 1.1 и 1.3); стоимость недвижимого имущества составляет 23500000 рублей (пункт 3.1); покупатель передаёт продавцу в течение одного дня с даты подписания предварительного договора денежную сумму в размере 300000 рублей в качестве задатка и в счёт причитающегося по договору платежа; остаток покупной цены в размере 23200000 рублей передаётся покупателю в день подписания основного договора купли – продажи (пункт 3.2); в случае отказа без вины покупателя от заключения договора купли – продажи продавец обязуется возвратить покупателю сумму задатка в двойном размере; в случае отказа без вины продавца от заключения договора купли – продажи сумму задатка остаётся у продавца (пункт 3.2); на момент подписания договора имущество (земельный участок (кадастровый номер **:1786) и дом (кадастровый номер **:2408)) не заложено (не передано в залог (ипотеку)), свободно от прав третьих лиц (пункт 2.17) (т.1 л.д.39-43, 122-126).

По условиям предварительного договора (п. 2.1.7) продавец гарантирует, что на момент подписания договора недвижимое имущество свободно от прав третьих лиц. До подписания договора купли-продажи предоставить покупателю для ознакомления в том числе правоустнавливающие документы (п. 2.1.8).

Согласно соглашению о задатке от 03 февраля 2022 года ФИО1 (покупатель) передаёт ФИО2, действующей за себя и в качества законного представителя ПГ. (продавцу), задаток в размере 300000 рублей за продаваемое недвижимое имущество: земельный участок площадью 500 кв.м. (кадастровый номер **:1786) и дом площадью 134,9 кв.м. (кадастровый номер **:2408), расположенные по адресу: **** (пункт 1.1); покупатель обязан произвести покупку данного имущества в течение срока действия соглашения в период с 03 февраля по 04 апреля 2020 года (пункты 2.1 и 4.1); в случае отказа покупателя от покупки указанного недвижимого имущества (неисполнение действия по вине покупателя) сумма задатка остаётся у продавца (пункт 2.2); в случае отказа продавца от продажи недвижимого имущества (неисполнение действия по вине продавца) продавец выплачивает покупателю двойную сумму задатка, оговорённую в пункте 1.1 Соглашения (пункт 2.4) (т. 1 л.д.8).

Из платёжного поручения от 04 февраля 2022 года следует, что ФИО1 уплатил ФИО2 денежную сумму в размере 300000 рублей в качестве задатка (т. 1 л.д.38).

Из письменного сообщения о координировании земельного участка, выполненного ГБУ Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ», следует, что фактическая площадь земельного участка (кадастровый номер **:1786) составляет 516 кв.м., что превышает площадь земельного участка, сведения о которой содержаться в Едином государственном реестре недвижимости; фактическая граница земельного участка не соответствует реестровой границе; 142 кв.м. земельного участка фактически находятся за пределами границы земельного участка, сведения о которой содержатся в Едином государственном реестре недвижимости; рекомендовано провести работы по корректировке границ земельного участка (т. 1 л.д. 145).

01 апреля 2022 года ФИО1 предложил ФИО2 расторгнуть предварительный договор купли – продажи от 03 февраля 2022 года и выплатить денежную сумму в размере 300000 рублей (двойную сумму задатка), что следует из соответствующего письменного требования (т. 1 л.д. 44-46).

04 апреля 2022 года ФИО2 предложила ФИО1 заключить договор купли – продажи земельного участка (кадастровый номер **:1786) и дома (кадастровый номер **:2408) за покупную цену в размере 235000000 рублей в срок не позднее 30 апреля 2022 года, указав, что в назначенный день ФИО1 не явился на заключение основного договора, что следует из соответствующего предложения, описи и почтовой квитанции (т. 1 л.д.129-131).

В установленный предварительным договором срок до 04 апреля 2022 года основной договор купли-продажи недвижимого имущества не заключен.

Руководствуясь положениями Гражданского кодекса РФ, суд первой инстанции, установив, что основной договор купли-продажи отчуждаемого имущества не заключен в установленный предварительным договором срок 04 апреля 2022 года, следовательно, обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором, прекращены, также прекращено обеспечивающее обязательство – задаток, оснований для сбережения полученных по незаключенной сделке денежных средств у ответчика не имеется, пришел к выводу о взыскании денежных средств, переданных истцом по предварительному договору.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции и их правовым обоснованием. Выводы суда основаны на исследовании доказательств, их оценке в соответствии с правилами, установленными в статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и соответствуют нормам материального права, регулирующим возникшие отношения.

На основании пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6).

Согласно пункту 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно пункту 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Суд первой инстанции, верно применив указанные нормы права, оценив условия договора предварительного договора и действия сторон по его исполнению.

Доводы жалобы о том, что основной договор не был заключен по вине истца, несостоятельны. Вопреки доводам жалобы, судом первой инстанции обоснованно не установлены основания для применения пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ. В силу части 4 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

В обоснование исковых требований о взыскании денежных средств ФИО1 приводит обстоятельства, касающиеся заключения предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, а также причины, по которым не был заключен основной договор - предоставление ответчиками, как продавцом, недостоверной информации в отношении продаваемых объектов недвижимости, наличия обременения продаваемого имущества правами третьих лиц, препятствующих заключению сделки.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (часть 1).

В силу части 3 статьи 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Сведения о земельных участках, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, содержатся в государственном кадастровом учете недвижимого имущества (Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

При оценке обстоятельств, касающихся вопроса о том, должен ли был покупатель знать о наличии оснований, препятствующих передаче ему покупаемого имущества, суду необходимо учитывать не только действия покупателя по получению сведений о продаваемом имуществе, но и поведение продавца, несущего, по общему правилу, ответственность за продажу имущества, обремененного правами третьих лиц, а также обстоятельства заключения договора купли-продажи.

При заключении предварительного договора купли-продажи от 03.02.2022 года продавец заверил покупателя, что продаваемое недвижимое имущество свободно от прав третьих лиц, что зафиксировано в пункте 2.1.7. Согласно выписке из ЕГРН границы земельного участка с кадастровым номером **:1786 площадью 500 кв.м. установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, приведены координаты характерных точек границ земельного участка, указанная информация о предмете договора – земельный участок внесена в предварительный договор купли-продажи. Согласно информации ГБУ Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ», имеющейся у ответчика на момент заключения предварительного договора купли-продажи, следует, что фактическая площадь земельного участка (кадастровый номер **:1786) составляет 516 кв.м., фактическая граница земельного участка не соответствует реестровой границе, 142 кв.м. земельного участка фактически находятся за пределами границы земельного участка, таким образом, продаваемый земельный участок в части наложения на земельные участка смежных землепользователей обременен правами третьих лиц. Однако ни к тексте предварительного договора, ни в приложениях к нему, а также не следует из какой-либо приобщенной к материалам дела переписки и иных действий ответчиков как до подписания предварительного договора от 03.02.2022 года, так и в последующем, что покупателю ФИО1 была доведена соответствующая информация и покупатель был согласен приобрести указанные в предварительном договоре купли-продажи объекты недвижимости с указанными в нем характеристиками.

В суде первой инстанции ответчик ФИО2 не отрицала факт того, что границы земельного участка, содержащиеся в ЕГРН, не соответствуют фактическому местоположению земельного участка, необходимо уточнение местоположения границ земельного участка. Данные обстоятельства подтверждены ответчиком и в суде апелляционной инстанции.

Пункт 1 статьи 401 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (п. 2 ст. 401 ГК РФ).

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ будет доказана невиновность своих действий, как в форме умысла, так и неосторожности, в результате которых основной договор не был заключен.

Статьей 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Выводы суда первой инстанции о том, что при необходимой степени заботливости и осмотрительности правообладатель должен передать приобретателю имущество, не имеющее каких-либо несоответствий фактическому положению, то есть имущество, имеющее характеристики, которые не приведут к спорам с третьими лицами (смежными землепользователями) об установлении границы земельного участка или сноса (переноса) строения, являются правильными. Судом обоснованно не приняты во внимание возражения ответчика, правильно указано на то, что обладание потенциального покупателя (истца) сведениями о неопределённости местоположения недвижимого имущества до совершения предварительного договора купли – продажи безусловно не свидетельствует о том, что правообладатель освобождается от обязанности по приведению сведений о принадлежащем имуществе в надлежащее состояние.

При указанных обстоятельствах доводы жалобы о том, что предварительный договор не содержит обязательств ответчика по выполнению каких-либо дополнительных обязательств в части приведения документов на земельный участок в соответствии с требованиями действующего законодательства, сторонами при заключении предварительного договора достигнута договоренность о продаже имущества без проведения работ по устранению реестровой ошибки по границам земельного участка, основанием к отмене обжалуемого решения не являются, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права и обстоятельствам дела.

Установленные по делу обстоятельства свидетельствуют о невозможности заключения основного договора купли-продажи, в связи с чем нельзя сделать вывод о виновности стороны покупателя.

Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10).

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации, сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

Предусмотренная настоящей статьей ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения.

Поскольку при заключении предварительного договора и соглашения о задатке и получении задатка ФИО2 заверила истца, что подписание договора будет произведено в установленный соглашением срок на согласованных условиях, приняла на себя обязательство после подписания договора купли-продажи передать истцу имущество, свободное от прав третьих лиц, основной договор не заключен в связи с обстоятельствами, за которое ни одна из сторон договора не отвечает в полной мере, суд обоснованно пришел к выводу о том, что правовые основания для удержания денежных средств в размере 300000 рублей у ответчика ФИО2 отсутствуют.

Доводы жалобы повторяют позицию ответчика, изложенную в суде первой инстанции, однако каких-либо достоверных и достаточных доказательств, опровергающих выводы суда ответчиком в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суду апелляционной инстанции не представлено.

Доводы апелляционной жалобы основаны на ошибочном толковании истцом норм материального права, направлены на оспаривание обоснованности выводов суда первой инстанции об установленных им обстоятельствах, не опровергают его выводы, направлены на иную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела и не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, либо иных оснований для отмены обжалуемого решения, в связи с чем апелляционная жалоба отклоняется судебной коллегией.

Руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Пермского районного суда Пермского края от 21 апреля 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий: подпись

Судьи: подписи