Решение по делу № 2-301/2025 от 16.04.2025

61RS0024-01-2024-004766-10

Дело №2-301/2025

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 апреля 2025 года г.Аксай

Аксайский районный суд Ростовской области в составе: председательствующего судьи Панова И.И.

при секретаре судебного заседания - помощнике судьи Михайличенко О.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 овичу, третьи лица: администрация Большелогского сельского поселения Аксайского района Ростовской области, администрация Аксайского района Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о расторжении договоров купли-продажи земельных участков, взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением о расторжении договоров купли-продажи земельных участков, взыскании убытков, указав, с учетом оставления части требований без рассмотрения, на то, что ... она (покупатель) заключила с ФИО2 (продавцом) 2 договора купли-продажи земельных участков:

-земельного участка, расположенного по адресу: ..., ...» поле ..., с запада- земельный участок ФИО3, с севера – аксайский плодовоягодный госсортучасток, с юга-земельный участок ФИО4, с востока- участок долевой собственности ФИО5, ФИО6, площадью 516 кв.м., кадастровый ..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства;

-земельного участка, расположенного по адресу: ...», поле ..., с запада- земельный участок ФИО3, с севера – аксайский плодовоягодный госсортучасток, с юга-земельный участок ФИО4, с востока- участок долевой собственности ФИО5, ФИО6, площадью 366 кв.м., кадастровый ..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства.

Стоимость земельных участков согласно договорам составила 700 000 рублей и 400 000 рублей.

Договоры носят силу передаточного акта.

После регистрации права собственности Истцу стало известно, что указанные земельные участки входят в состав разработанного и утвержденного проекта планировки и межевания земельных участков на основании распоряжения администрации Большелогского сельского поселения от ... ....

При этом согласно Правилам землепользования и застройки Большелогского сельского поселения, утвержденных собранием депутатов ... ... и последних внесенных в них изменений, утвержденных ... ..., данная территория расположена в зоне Ж-1/3. Зона существующей жилой застройки и предусмотрена под строительство жилого дома.

Согласно утвержденной градостроительной документации, в схеме организации улично-дорожной сети указанные земельные участки входят в зону общего пользования, а именно улица в жилой застройке.

Таким образом, земельные участки, проданные ответчиком ФИО2, истец не может использовать в соответствии с установленным видом разрешенного использования.

... истец направил в адрес ответчика досудебную претензию о расторжении договоров купли-продажи, возмещении уплаченных сумм и полного возмещения убытков, однако претензия была оставлена без ответа.

Вследствие предоставления ответчиком заведомо ложной информации об ограничениях использования земельных участков по целевому назначению в соответствии с их принадлежностью категории земель и разрешенным использованием, истец понес убытки в виде покупной цены земельного участка в общем размере 1 100 000 рублей.

Ссылаясь на положения п.3 ст. 37 ЗК РФ, ст. 15 ГК РФ истец просил:

1.Расторгнуть договор от ... с ФИО2 купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: ...» поле ..., с запада- земельный участок ФИО3, с севера – аксайский плодовоягодный госсортучасток, с юга-земельный участок ФИО4, с востока- участок долевой собственности ФИО5, ФИО6, площадью 516 кв.м., кадастровый ..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства;

2.Расторгнуть договор от ... с ФИО2 купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: ..., поле ..., с запада- земельный участок ФИО3, с севера – аксайский плодовоягодный госсортучасток, с юга-земельный участок ФИО4, с востока- участок долевой собственности ФИО5, ФИО6, площадью 366 кв.м., кадастровый ..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства.

3. Взыскать с ответчика в пользу истца возмещение причиненных убытков в общем размере 1 100 000 рублей.

4. Взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

5. Взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате услуг представителя в размере 80 000 рублей.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель истца – ФИО7, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом. В представленном письменном ходатайстве просила дело рассматривать в ее отсутствие, ходатайствовала о рассмотрении дела в порядке заочного производства.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

3 лица по делу - администрация Большелогского сельского поселения Аксайского района Ростовской области, администрация Аксайского района Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Дело в отсутствие истца рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 113 ГПК РФ лица, участвующие в деле, извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

В соответствии со статьей 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, изложенных в Постановлении от ... ..., юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

На этом основании, суд, применительно к положениям ст.ст. 167, 233 ГПК РФ, находит возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц, в порядке заочного производства.

Исследовав представленные сторонами доказательства и оценив их по правилам ст.67 ГПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

В судебном заседании установлено, что ... ФИО1 (покупатель) заключила с ФИО2 (продавцом) 2 договора купли-продажи земельных участков:

-земельного участка, расположенного по адресу: ...» поле ..., с запада- земельный участок ФИО3, с севера – аксайский плодовоягодный госсортучасток, с юга-земельный участок ФИО4, с востока- участок долевой собственности ФИО5, ФИО6, площадью 516 кв.м., кадастровый ..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства;

В соответствии с п.3 договора от ..., стоимость земельного участка, расположенного по адресу: ... поле ..., с запада- земельный участок ФИО3, с севера – аксайский плодовоягодный госсортучасток, с юга-земельный участок ФИО4, с востока- участок долевой собственности ФИО5, ФИО6, площадью 516 кв.м., кадастровый ..., составила 700 000 рублей.

Расчет между Продавцом и Покупателем произведен полностью, за счет собственных наличных денежных средств, до подписания настоящего договора.

Договор носит силу передаточного акта.

Право собственности на данный земельный участок с кадастровым номером: ..., зарегистрировано за ФИО1 с ..., что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В соответствии с п.3 договора от ..., стоимость земельного участка, расположенного по адресу: ...», поле ..., с запада- земельный участок ФИО3, с севера – аксайский плодовоягодный госсортучасток, с юга-земельный участок ФИО4, с востока- участок долевой собственности ФИО5, ФИО6, площадью 366 кв.м., кадастровый ..., составила 400 000 рублей.

Договор носит силу передаточного акта.

Право собственности на данный земельный участок с кадастровым номером: 61:02:0600010:11425, зарегистрировано за ФИО1 с ..., что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Как установлено судом, после совершения оспариваемых сделок истец обратился в администрацию Большелогского сельского поселения и администрацию Аксайского района с уведомлением о планируемом строительстве объектов индивидуального жилищного строительства на приобретенных земельных участках, на которые получил уведомления от ... и от ... о том, что указанные земельные участки входят в состав разработанного и утвержденного проекта планировки и межевания земельных участков на основании распоряжения администрации Большелогского сельского поселения от ... .... При этом согласно Правилам землепользования и застройки Большелогского сельского поселения, утвержденных собранием депутатов ... ... и последних внесенных в них изменений, утвержденных ... ..., данная территория расположена в зоне Ж-1/3. Зона существующей жилой застройки и предусмотрена под строительство жилого дома. Согласно утвержденной градостроительной документации, в схеме организации улично-дорожной сети указанные земельные участки входят в зону общего пользования, а именно улица в жилой застройке.

При этом в материалы дела представлены проект планировки и межевания земельных участков на основании распоряжения администрации Большелогского сельского поселения от ... ..., Правила землепользования и застройки Большелогского сельского поселения, утвержденные собранием депутатов ... ..., с учетом последних внесенных в них изменений, утвержденных ... ..., а также выписки ЕГРН, подтверждающие изложенные обстоятельства.

В соответствии с п. 2, п. 3 ст. 85 Земельного кодекса РФ, Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Согласно ч. ч. 2-4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, строительство объектов недвижимости в границах земельных участков с кадастровыми номерами 61:02:0600010:18650 и 61:02:0600010:11425 недопустимо.

При покупке данных земельных участков покупатель ФИО1 не была осведомлена о наличии указанных ограничений на использование приобретенных ею земельных участков по причине того, что сведения о них не были внесены в ЕГРН.

Как следует из условий 2 оспариваемых договоров купли-продажи земельных участков от 08.112021 года, продавец продал покупателю земельные участки с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства. Однако на момент продажи объектов недвижимости это не соответствовало действительности.

Выяснить данное обстоятельство истец самостоятельно до заключения данных договоров купли-продажи и приобретения права собственности на участки не мог, т.к. согласно ч. 5 ст. 57.3 Градостроительного кодекса РФ, только правообладатель земельного участка может обратиться с заявлением о получении градостроительного плана в орган местного самоуправления.

ФИО1 направила ответчику претензию с требованием о расторжении договора купли-продажи земельного участка от ..., о возврате денежных средств, уплаченных по договорам, которая в добровольном порядке ответчиком исполнена не была.

Согласно п.1 ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п.1 ст.432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, о которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, при этом товар должен быть передан свободным от любых прав третьих лиц (п.1 ст.460, п.1 ст. 469 ГК РФ).

Последствия существенного нарушения продавцом условий договора предусмотрены п. 2 ст. 450 ГК РФ, в соответствии с которым по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

После государственной регистрации спорных сделок истцу стало известно, что земельные участки, предназначены под улицы в жилой застройке, и что строительство на данных участках невозможно.

Сторона истца ссылается на то, что при выявленных обстоятельствах она была введена в заблуждение относительно характеристик приобретаемого земельного участка.

Согласно п.1 ст.451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Подпункт 2 п. 1 ст. 451 ГК РФ установлено, что изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Истец при покупке земельных участков был вправе рассчитывать на возможность возведения на них жилого дома.

Истец ссылался на то, что если бы ему было изначально известно, что приобретаемые участки предназначены под улицу, он бы не заключил с ответчиком оспариваемые договоры.

Согласно положениям ст.178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. Заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

Существенными условиями оборота земельного участка категории - земли населенных пунктов является возможность капитального строительства на нем, с целью дальнейшего использования построенного объекта, в соответствии с нормами ст.209 ГК РФ.

С учетом установленного предназначения спорных земельных участков, их фактическое использование истцом становится невозможным.

Не предоставление информации о наличии указанного обстоятельства имеет существенное значение и должно было повлиять на решение истца о покупке данных земельных участков, а также существенно повлиять на стоимость земельных участков. Таким образом, в результате нарушения ответчиком условий договоров, истец лишился того, на что рассчитывал при их заключении.

При заключении договоров ответчик ввел истца в заблуждение и продал участки, не соответствующие условиям договоров, которые не могут быть использованы для строительства жилого дома.

Данные обстоятельства не были оговорены в договорах купли-продажи, возникли до заключения договоров купли-продажи и являются существенными, то есть не позволяют использовать участки в соответствии тем объемом прав, которые имеются у собственника земельных участков.

С учетом изложенного, договоры купли-продажи подлежат расторжению, а денежные средства в размере 700 000 рублей и 400 000 рублей, уплаченные в качестве стоимости, подлежат возврату покупателю продавцом в полном объеме. При этом право собственности покупателя на земельный участок подлежит прекращению.

Согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Истцом заявлены требования о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 80 000 рублей

В силу части 1 статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Из разъяснений, данных в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ... N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", следует, что расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ, статья 112 КАС РФ, часть 2 статьи 110 АПК РФ). При неполном (частичном) удовлетворении требований расходы на оплату услуг представителя присуждаются каждой из сторон в разумных пределах и распределяются в соответствии с правилом о пропорциональном распределении судебных расходов (статьи 98, 100 ГПК РФ, статьи 111, 112 КАС РФ, статья 110 АПК РФ).

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Судебные расходы присуждаются, если они понесены фактически, являлись необходимыми и разумными в количественном отношении. Суд может ограничить взыскиваемую в возмещение соответствующих расходов сумму, если сочтет ее чрезмерной с учетом конкретных обстоятельств (п. 13 Постановления Пленума).

Учитывая конкретные обстоятельства дела, характер и специфику спора, продолжительность рассмотрения дела, время занятости представителя, объем оказанных представителем юридических услуг, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы на оплату услуг представителя в размере 85 000 рублей.

Поскольку исковые требования истца, предъявленные к ответчику, удовлетворены, суд, исходя из положений ст. ст. 85, 96, 98 ГПК РФ, регулирующих возмещение судебных расходов по делу в результате рассмотрения спора, взыскивает с ответчика расходы по оплате государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194 – 199, 233-237 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 овичу, третьи лица: администрация Большелогского сельского поселения Аксайского района Ростовской области, администрация Аксайского района Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о расторжении договоров купли-продажи земельных участков, взыскании убытков, - удовлетворить.

Расторгнуть договор от ... купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: ... поле ..., с запада- земельный участок ФИО3, с севера – аксайский плодовоягодный госсортучасток, с юга-земельный участок ФИО4, с востока- участок долевой собственности ФИО5, ФИО6, площадью 516 кв.м., кадастровый ..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, заключенного между ФИО1 и ФИО2 овичем.

Расторгнуть договор от ... купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: ...», поле ..., с запада- земельный участок ФИО3, с севера – аксайский плодовоягодный госсортучасток, с юга-земельный участок ФИО4, с востока- участок долевой собственности ФИО5, ФИО6, площадью 366 кв.м., кадастровый ..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, заключенного между ФИО1 и ФИО2 овичем.

Взыскать с ФИО2 овича (паспорт ...) в пользу ФИО1 (паспорт ...) денежные средства, уплаченные по договорам, в размере 700 000 рублей, и в размере 400 000 рублей.

Прекратить в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации права собственности ФИО1 на земельные участки:

-с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ...» поле ..., с запада- земельный участок ФИО3, с севера – аксайский плодовоягодный госсортучасток, с юга-земельный участок ФИО4, с востока- участок долевой собственности ФИО5, ФИО6, площадью 516 кв.м.;

-с кадастровым номером ..., расположенный по по адресу: ...», поле ..., с запада- земельный участок ФИО3, с севера – аксайский плодовоягодный госсортучасток, с юга-земельный участок ФИО4, с востока- участок долевой собственности ФИО5, ФИО6, площадью 366 кв.м.,

возвратив их в собственность ФИО2 овича.

Решение суда является основанием для погашения записи регистрации в ЕГРН о праве собственности ФИО1 на земельные участки:

Взыскать с ФИО2 овича (паспорт ...) в пользу ФИО1 (паспорт ...) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 80 000 рублей.

Заочное решение суда может быть обжаловано ответчиком путем подачи заявления об отмене заочного решения в Аксайский районный суд Ростовской области в течение семи дней со дня вручения ему копии заочного решения.

Заочное решение может быть обжаловано ответчиком в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ростовского областного суда в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение изготовлено 21 апреля 2025 г.

Судья И.И.Панов