Решение по делу № 2-4058/2025 от 23.07.2025 - об уменьшении цены договора купли-продажи объекта недвижимости на стоимость устранения строительных недостатков квартиры, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.

Дело № 2-4058/2025

УИД: 36RS0002-01-2025-002716-13

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Воронеж 09 июля 2025г.

Коминтерновский районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи Белоконовой Т.Н.,

при секретаре Крыловой С.А.,

с участием представителя истца по ордеру – адвоката Зуева Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ВЫБОР-ВОСТОК» об уменьшении цены договора купли-продажи объекта недвижимости на стоимость устранения строительных недостатков квартиры, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ВЫБОР-ВОСТОК», в котором, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст.39 ГПК РФ, просит взыскать с ответчика в свою пользу в счет соразмерного уменьшения цены договора на стоимость устранения строительных недостатков квартиры денежную сумму в размере 214714 рублей, неустойку за несвоевременное устранение строительных недостатков квартиры за период с 07.03.2025 по 10.06.2025 в размере 3408 000 рублей, с продолжением начисления неустойки в размере 1 % от цены договора в размере 3550000 рублей за каждый день просрочки, начиная с 11.06.2025 по день фактической оплаты задолженности, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф за неисполнение в добровольном порядке законных требований потребителя в размере 50 % от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, расходы за проведение экспертного исследования в размере 50 000 рублей, судебные расходы в размере 44000 рублей.

В обоснование иска указала, что 22.08.2023 между ООО СЗ «ВЫБОР-ВОСТОК» и ФИО1 был заключен договор № О50-349 купли-продажи квартиры, согласно которому объектом купли-продажи является квартира № 16, площадью 37,4 кв.м, расположенная на 4 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. Застройщиком многоквартирного дома является ответчик ООО СЗ «ВЫБОР-ВОСТОК». В ходе эксплуатации объекта недвижимости в пределах установленного гарантийного срока истцом были обнаружены строительные недостатки, в связи с чем истцом в адрес застройщика была направлена претензия, которая во внесудебном порядке урегулирована не была. В связи с изложенным истец обратился в суд с заявленными требованиями.

Ответчиком представлены письменные возражения, в которых он просит снизить размер подлежащих взысканию неустойки, штрафа, компенсации морального вреда и судебных расходов.

В судебном заседании представитель истца по ордеру – адвокат Зуев Д.С. уточнённые исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили, в связи с чем суд на основании ст.167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть гражданское дело по существу в их отсутствие.

Суд, исследовав представленные по делу письменные доказательства, выслушав представителя истца, приходит к следующему.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

При этом, отношения, связанные с долевым строительством многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закона о долевом строительстве).

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Закона о долевом строительстве, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч.2 ст. 7 Закона о долевом строительстве).

В соответствии с п.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей. (пункт 1 ст.477 ГК РФ).

В соответствии с п.6 ст.7 Федерального закона от 30 декабря 2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами (п.7).

По смыслу названной правовой нормы, в пределах гарантийного срока устанавливается ответственность именно застройщика за недостатки (дефекты) выполненных работ, выявленных в пределах гарантийного срока.

Застройщик, имеющий определенные гарантийные обязательства, несет перед собственниками жилых помещений ответственность за ненадлежащее качество строительства жилого дома и установленного им оборудования в порядке Закона №214-ФЗ.

Действующее гражданское законодательство прямо не регулирует вопросы, связанные с переходом гарантии застройщика на результат работ в случае отчуждения объекта недвижимости по договору купли-продажи.

Вместе с тем, по смыслу приведенных выше норм, гарантийные обязательства связаны с результатом работ, а не с личностью лица, использующего его.

Таким образом, приобретая право собственности на квартиру по договору купли-продажи, потребитель приобретает и право требования к застройщику, о возмещении материального ущерба, причиненного вследствие недостатков выполненной работы, если они обнаружены в течение гарантийного срока.

Аналогичная норма предусмотрена п.1 ст.19 Закона РФ от 7 февраля 1992 №2300-1 «О защите прав потребителей».

Понятие недостатка товара (работы, услуги) приведено в преамбуле Закона о защите прав потребителей, в силу которой недостатком товара является его несоответствие обязательным требованиям предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был оставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) описанию.

По смыслу указанного положения, если в договоре отсутствуют конкретные требования к качеству товара (работы, услуги), то оно должно соответствовать обычно предъявляемым требованиям.

На основании пункта 1 статьи 10 Закона РФ от 7 февраля 1992 №2300-1 изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

В силу п.1 ст.456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

В соответствии со ст.469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями. При продаже товара по образцу и (или) по описанию продавец обязан передать покупателю товар, который соответствует образцу и (или) описанию. Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям.

В силу ст.470 ГК РФ товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 названного Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются. В случае, когда договором купли-продажи предусмотрено предоставление продавцом гарантии качества товара, продавец обязан передать покупателю товар, который должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 ГК РФ, в течение определенного времени, установленного договором (гарантийного срока). Гарантия качества товара распространяется и на все составляющие его части (комплектующие изделия), если иное не предусмотрено договором купли-продажи.

Согласно положениям ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п.1 статьи 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей. (пункт 1 ст.477 ГК РФ).

На основании п.1 ст.10 Закона о защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

Пунктом 1 ст. 18 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 года № 2300-1 предусмотрено, что потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула), потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены, потребовать соразмерного уменьшения покупной цены, потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом, отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

В соответствии со ст.19 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 года № 2300-1 потребитель вправе предъявить предусмотренные статьей 18 настоящего Закона требования к продавцу (изготовителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) в отношении недостатков товара, если они обнаружены в течение гарантийного срока или срока годности.

В отношении товаров, на которые гарантийные сроки или сроки годности не установлены, потребитель вправе предъявить указанные требования, если недостатки товаров обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи их потребителю, если более длительные сроки не установлены законом или договором.

Гарантийный срок товара, а также срок его службы исчисляется со дня передачи товара потребителю, если иное не предусмотрено договором. Если день передачи установить невозможно, эти сроки исчисляются со дня изготовления товара.

Для сезонных товаров (обуви, одежды и прочих) эти сроки исчисляются с момента наступления соответствующего сезона, срок наступления которого определяется соответственно субъектами Российской Федерации исходя из климатических условий места нахождения потребителей.

При продаже товаров по образцам, по почте, а также в случаях, если момент заключения договора купли-продажи и момент передачи товара потребителю не совпадают, эти сроки исчисляются со дня доставки товара потребителю. Если потребитель лишен возможности использовать товар вследствие обстоятельств, зависящих от продавца (в частности, товар нуждается в специальной установке, подключении или сборке, в нем имеются недостатки), гарантийный срок не течет до устранения продавцом таких обстоятельств. Если день доставки, установки, подключения, сборки товара, устранения зависящих от продавца обстоятельств, вследствие которых потребитель не может использовать товар по назначению, определить невозможно, эти сроки исчисляются со дня заключения договора купли-продажи.

Срок годности товара определяется периодом, исчисляемым со дня изготовления товара, в течение которого он пригоден к использованию, или датой, до наступления которой товар пригоден к использованию.

Продолжительность срока годности товара должна соответствовать обязательным требованиям к безопасности товара.

Гарантийные сроки могут устанавливаться на комплектующие изделия и составные части основного товара. Гарантийные сроки на комплектующие изделия и составные части исчисляются в том же порядке, что и гарантийный срок на основной товар.

Гарантийные сроки на комплектующие изделия и составные части товара считаются равными гарантийному сроку на основное изделие, если иное не установлено договором. В случае, если на комплектующее изделие и составную часть товара в договоре установлен гарантийный срок меньшей продолжительности, чем гарантийный срок на основное изделие, потребитель вправе предъявить требования, связанные с недостатками комплектующего изделия и составной части товара, при их обнаружении в течение гарантийного срока на основное изделие, если иное не предусмотрено договором.

Если на комплектующее изделие установлен гарантийный срок большей продолжительности, чем гарантийный срок на основной товар, потребитель вправе предъявить требования в отношении недостатков товара при условии, что недостатки комплектующего изделия обнаружены в течение гарантийного срока на это изделие, независимо от истечения гарантийного срока на основной товар.

Сроки, указанные в настоящей статье, доводятся до сведения потребителя в информации о товаре, предоставляемой потребителю в соответствии со статьей 10 настоящего Закона.

В случаях, когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее двух лет и недостатки товара обнаружены потребителем по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет, потребитель вправе предъявить продавцу (изготовителю) требования, предусмотренные статьей 18 настоящего Закона, если докажет, что недостатки товара возникли до его передачи потребителю или по причинам, возникшим до этого момента.

В случае выявления существенных недостатков товара потребитель вправе предъявить изготовителю (уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) требование о безвозмездном устранении таких недостатков, если докажет, что они возникли до передачи товара потребителю или по причинам, возникшим до этого момента. Указанное требование может быть предъявлено, если недостатки товара обнаружены по истечении двух лет со дня передачи товара потребителю, в течение установленного на товар срока службы или в течение десяти лет со дня передачи товара потребителю в случае неустановления срока службы. Если указанное требование не удовлетворено в течение двадцати дней со дня его предъявления потребителем или обнаруженный им недостаток товара является неустранимым, потребитель по своему выбору вправе предъявить изготовителю (уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) иные предусмотренные пунктом 3 статьи 18 настоящего Закона требования или возвратить товар изготовителю (уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

На основании п. 3 ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей» требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), могут быть предъявлены при принятии выполненной работы (оказанной услуги) или в ходе выполнения работы (оказания услуги) либо, если невозможно обнаружить недостатки при принятии выполненной работы (оказанной услуги), в течение сроков, установленных настоящим пунктом.

Потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.

Судом установлено, что 22.08.2023 между ООО СЗ «ВЫБОР-ВОСТОК» и ФИО1 был заключен договор № О50-349 купли-продажи квартиры, согласно которому объектом купли-продажи является квартира № 16, площадью 37,4 кв.м, расположенная на 4 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> Стоимость квартиры оценена сторонами в размере 3 550 000 рублей.

Управлением Росреестра по Воронежской области было зарегистрировано право собственности ФИО1 на указанное жилое помещение, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Застройщиком многоквартирного жилого дома по адресу<адрес> является ответчик ООО СЗ «ВЫБОР-ВОСТОК».

24.02.2025 ФИО1 в адрес ООО СЗ «ВЫБОР-ВОСТОК» была направлена претензия о возмещении расходов на устранение недостатков товара, которая была вручена адресату 24.02.2025, но разрешена во внесудебном порядке не была.

Истцом представлено экспертное заключение № Э-0087/25-ЗДС-К от30.01.2025, согласно которому в квартире по адресу: <адрес>, в ходе проведение визуально-инструментального исследования были выявлены следующие нарушения строительных норм и правил выполнения строительно-отделочных работ:

1. Жилая комната площадью 19,3 кв. м.

При обследовании оконного блока было выявлено нарушение правил расстановки глухих створок 0,53м* 1,42м (глухая, под замену), 0,56м* 1,42м (поворотная), 0,53м* 1,42м (глухая, под замену)), что противоречит 6.1.4.1 ГОСТ 23166-2021 Межгосударственный стандарт конструкции оконные и балконные светопрозрачные ограждающие.

Требуется замена двух глухих створок на поворотные, т.к. перестановка центральной поворотной створки на место одной из глухих, а глухой на место поворотной невозможна в связи с отличающимися размерами, т.е. данные створки не взаимозаменяемые.

При обследовании оконного блока было выявлено отклонение от вертикали, которое составило 6 мм, что превышает 1,5 мм на 1 м длины, но не более 3 мм на высоту изделия, согласно п.5.2.4 ГОСТ30971-12 Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам.

При обследовании поверхности стен с помощью двухметровой рейки, были выявлены участки с отклонением от плоскости, составляющим 4 мм на 2 метра, что превышает допустимое значение не более 3 мм на 1 метр, согласно п. 7.2.13, СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением N 1).

При обследовании поверхности стен был выявлен участок, имеющий дефект монтажа обоев, что не отвечает требованиям п. 7.6.12, СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением N 1).

При обследовании поверхности пола с помощью двухметровой рейки, были выявлены участки с отклонением от плоскости, составляющим 3 мм на 2 метра, что превышает допустимое значение 2 мм на 2 метр, согласно и. 8.14.1 СП 71.13330.2017 (актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87).

2. Кухня площадью 10,9 кв. м.

При обследовании поверхности стен с помощью двухметровой рейки, были выявлены участки с отклонением от плоскости, составляющим 6 мм на 2 метра, что превышает допустимое значение не более 3 мм на 1 метр, согласно п. 7.2.13, СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением N 1).

При обследовании поверхности пола с помощью двухметровой рейки, были выявлены участки с отклонением от плоскости, составляющим 3 мм на 2 метра, что превышает допустимое значение 2 мм на 2 метр, согласно п. 8.14.1 СП 71.13330.2017 (актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87).

3. Передняя площадью 3,2 кв. м.

При измерительном контроле входного металлического дверного блока квартиры выявлены отклонения от вертикали 8 мм на 2 метра, превышающие допустимые предельные отклонения в 1,5 мм на 1 м длины, согласно п. Г.6 Приложения «Г» ГОСТ 31173-2016 «Блоки дверные стальные. Технические условия».

При обследовании поверхности стен с помощью двухметровой рейки, были выявлены участки с отклонением от плоскости, составляющим 7 мм на 2 метра, что превышает допустимое значение не более 3 мм на 1 метр, согласно п. 7.2.13, СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением N 1).

4. Совмещенный санузел площадью 4 кв. м.

При обследовании поверхности стен с помощью двухметровой рейки, были выявлены участки с отклонением от плоскости, составляющим 7 мм на 2 метра, что превышает допустимое значение не более 3 мм на 1 метр, согласно п. 7.2.13, СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением N 1).

5. Лоджия площадью 3,5 кв. м.

При осмотре обнаружено, что остекление лоджии имеет три глухие створки из шести (0,36м* 1,4м (глухая, под замену), 0,64м* 1,4м (поворотная), 0,82м* 1,4м (глухая, под замену), 0,84м* 1,4м (поворотная), 0,82м* 1,4м (глухая, под замену), 0,82м* 1,4м (глухая, под замену), 0,64м* 1,4м (поворотная), 0,36м* 1,4м (глухая, под замену)), что не отвечает требованиям п. 5.3.2.2 ГОСТ Р 56926—2016. Для обеспечения требований 5.1 настоящего стандарта все створки остекления независимо от типа, располагаемые выше уровня нижнего экрана, должны иметь поворотное, поворотно-откидное внутрь, раздвижное открывание и конструкцию, предусматривающую возможность безопасного периодического обслуживания.

При обследовании выявлено нарушение расположения открывающейся створки, что не соответствует ГОСТ Р 56926-2016 Национальный стандарт РФ (в частности варианта расположения открывающейся створки окна на балконе). Створка должна открываться во внутрь балкона по направлению к ближайшей стене.

При обследовании ограждения лоджии было установлено, что данное ограждение крепится непосредственно к светопрозрачной алюминиевой конструкции с помощью самонарезающих винтов, что является нарушением требований п. 5.3.2.5, ГОСТ Р 56926-2016 Конструкции оконные и балконные различного функционального назначения для жилых зданий. Общие технические условия, согласно которому панорамное балконное остекление применяется только вместе с дополнительным защитным ограждением, дополнительное защитное ограждением должно быть автономным.

Выявленные недостатки строительно-отдельных работ в квартире по адресу: <адрес> являются следствием некачественно выполненных строительных работ застройщиком (выявлены нарушения требований технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, иных действующих строительных норм и правил, а также обязательных требований, которые имелись на момент приёмки квартиры).

Для устранения выявленных недостатков необходимо проведение ремонтно-строительных работ. Стоимость работ и материалов по устранению недостатков в выполненных застройщиком строительных и отделочных работах в квартире, расположенной по адресу: <адрес> рассчитана в Локальном сметном расчёте №1, составленном по состоянию на IV квартал 2024г. и определена в размере (округлённо до рублей) 214 714 (двести четырнадцать тысяч семьсот четырнадцать) рублей.

Согласно положениям статьей 56, 59, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Поскольку ответчик не оспорил заявленную истцом ко взысканию стоимость устранения недостатков в размере 305 765,20 рублей, в соответствии с ч.7, ст.7 Закона №214-ФЗ, ст.29 Закона РФ «О защите прав потребителей» не предоставил доказательств, что недостатки (дефекты) отделочных работ в квартире произошли вследствие нормального износа квартиры, либо вследствие ненадлежащего ремонта, проведенного самим потребителем или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) отделочных работ в квартире возникли по вине самого истца, о назначении судебной строительно-технической экспертизы не ходатайствовал, суд принимает в качестве надлежащего доказательства определения недостатков (дефектов) отделочных работ в квартире и стоимости материалов и работ по их устранению представленное истцом экспертное заключение №Э-0087/25-ЗДС-К от 30.01.2025, выполненное ООО «Консалт Черноземья».

Исходя из изложенного, в пользу ФИО1 с ответчика подлежит взысканию стоимость устранения строительных недостатков квартиры в сумме 214714 рублей.

В силу статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации срок удовлетворения требования потребителя исчисляется в календарных днях.

Частью 1 статьи 23 Закона РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» предусмотрено, что за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Истец просит взыскать с ответчика неустойку за период с 07.03.2025 по 10.06.2025 в размере 3408 000рублей, продолжив ее начисление до момента фактической оплаты задолженности.

Как следует из материалов дела, досудебная претензия направлена истцом в адрес ответчика 24.02.2025 и получена последним 24.02.2025. Таким образом, неустойка подлежит начислению с 07.03.2025.

Учитывая требования истца о взыскании неустойки до фактической оплаты задолженности, неустойка подлежит начислению с 07.03.2025 по 09.07.2025, размер которой составляет 4437500 рублей, исходя из расчета: 3550000х1%х125.

Вместе с тем, в соответствии со статей 330 Гражданского Кодекса Российской Федерации, неустойкой (пени, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

В соответствии со ст. 333 ГК Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Следовательно, при оценке степени соразмерности неустойки последствиям нарушения кредитного обязательства суд должен исходить из того, что ставка рефинансирования, являясь единой учетной ставкой Центрального банка Российской Федерации, по существу, представляет собой наименьший размер имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства.

Таким образом, позиция законодателя направленная на обеспечение баланса интереса участников правоотношений долевого участия и согласуется с основополагающими принципами гражданского законодательства, изложенными в пунктах 3, 4 статьи 1 ГК РФ, согласно которым никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования.

В пункте 80 постановления Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 года №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что если заявлены требования о взыскании неустойки, установленной договором в виде сочетания штрафа и пени за одно нарушение, а должник просит снизить ее размер на основании статьи 333 ГК РФ, суд рассматривает вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств исходя из общей суммы штрафа и пени.

Суд в соответствии со статьей 333 ГК РФ вправе уменьшить размер неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств. При этом судом должны быть приняты во внимание степень выполнения обязательства должником, имущественное положение истца, а также не только имущественный, но и всякий иной заслуживающий уважения интерес ответчика.

Согласно части 2 пункта 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», применение ст. 333 ГК Российской Федерации, по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений, а также принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 ГК РФ), размер неустойки может быть снижен судом на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ и только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Кроме того, снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства.

В ходе судебного разбирательства стороной ответчика было заявлено о снижении размера неустойки и штрафных санкций, в связи с их явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.

Суд соглашается с доводами ответчика и считает чрезмерной предъявленную к взысканию неустойку, которая значительно превосходит определенную судом стоимость устранения строительных недостатков квартиры, в связи с чем, полагает возможным снизить размер неустойки до 60 000 рублей.

Указанный выше размер неустойки соблюдает баланс интересов сторон настоящего спора, восстанавливает нарушенные права истца и не отразится негативно на производственной деятельности ответчика.

Ответчик, возражая против удовлетворения требования о взыскании неустойки, помимо просьбы о ее снижении, ссылается на неправильный расчет неустойки, не соответствующий требованиям федерального закона № 241-ФЗ «Об участии долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Так, указанным федеральным законом установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве.

Вместе с тем, квартира истцом была приобретена на основании договора купли-продажи и указанное нормативное регулирование не подлежит применению к правоотношениям сторон спора.

Пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» установлено, что по смыслу статьи 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Таким образом, требование истца о начислении неустойки по день фактического исполнения обязательств ответчиком суд считает обоснованными, в связи с чем неустойка подлежит взысканию за заявленный истцом период с 10.07.2025 года по день фактического исполнения обязательства в размере 1% от цены договора купли-продажи.

Статьей 15 Закон РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» установлено, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

На основании п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы, подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

При рассмотрении настоящего гражданского дела судом был установлен факт нарушения ответчиком прав истца и, учитывая обстоятельства дела, характер допущенных нарушений, с ответчика в пользу истца следует взыскать компенсацию морального вреда в размере 3000,00 рублей.

Согласно пункту 6 статьи Закона о защите прав потребителей и разъяснениям, данным Верховным Судом Российской Федерации в постановлении Пленума от 28.06.2012 № 17, при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф в размере 50% от суммы, присуждённой судом в пользу потребителя, независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

На основании изложенного, суд полагает, что имеются основания для взыскания штрафа с ответчика, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», который суд, с учетом просьбы ответчика о его снижении, а также тех обстоятельств, что взысканная неустойка также является по своей сути штрафной санкцией, полагает возможным определить в размере 50000,00рублей.

К судебным издержкам относятся расходы, которые понесены лицами, участвующими в деле (ст. 94 ГПК РФ).

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истец просит суд взыскать с ответчика расходы за проведение экспертного исследования в размере 50000 рублей.

Согласно материалам дела, истцом ФИО1 было оплачено 50 000 рублей за подготовку заключения по определению недостатков и стоимости их устранения, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 09.06.2025.

Как указал Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума ВС РФ от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» (п.2) перечень судебных издержек, предусмотренных ГПК РФ, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем (далее также - истцы) в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления (далее также - иски) в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Например, истцу могут быть возмещены расходы, связанные с легализацией иностранных официальных документов, обеспечением нотариусом до возбуждения дела в суде судебных доказательств (в частности, доказательств, подтверждающих размещение определенной информации в сети "Интернет"), расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность.

Поскольку расходы истцом понесены в связи с рассмотрением дела и нужны для обоснования требований спора, экспертное заключение положено в основу решения суда, суд полагает требования истца в этой части обоснованными и с ООО СЗ «ВЫБОР-ВОСТОК» подлежащими взысканию расходы за проведение экспертного исследования в размере 50000 рублей.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истец ФИО1 просит суд взыскать с ответчика ООО СЗ «Выбор-Восток» расходы на оплату услуг представителя в сумме 44000 рублей.

В обоснование заявленных требований представлено соглашение об оказании юридической помощи от 13.01.2025, заключенное между истцом и адвокатами адвокатского бюро Воронежской области «Бруданин и партнеры», в соответствии с которым доверитель поручает, а поверенный принимает на себя обязанности по оказанию юридической помощи: представление интересов доверителя в споре с ООО СЗ «Выбор-Восток» об устранении строительных недостатков по договору от 22.08.2023.

В подтверждение оплаты оказанных услуг истцом представлена квитанция к приходному кассовому ордеру № 09/06-05 от 09.06.2025 на сумму 44000 рублей.

Материалами дела подтверждается, что представителем оказаны истцу услуги по составлению претензии стоимостью 7000 рублей, искового заявления стоимостью 10000 рублей, составлению уточнённого искового заявления стоимостью 7000 рублей, представление интересов в предварительном судебном заседании 24.04.2025 стоимостью 10000 рублей, представление интересов в судебном заседании 10.06.2025 стоимостью 10000 рублей.

Согласно ст.48 ГПК РФ, граждане вправе вести свои дела в суде лично или через представителей. Личное участие в деле гражданина не лишает его права иметь по этому делу представителя. Дела организаций ведут в суде их органы, действующие в пределах полномочий, предоставленных им федеральным законом, иными правовыми актами или учредительными документами, либо представители.

В п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разъяснено, что расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (ч. 1 ст. 100 ГПК РФ).

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства (п.13 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела").

Согласно п. 11 названного Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 АПК РФ, часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ).

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя, и тем самым - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации. Именно поэтому в ч. 1 ст. 100 ГПК РФ речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле.

При определении размера расходов на представителя суд исходит из принципов разумности и справедливости, категории дела, продолжительности и объема выполненной представителем работы, длительности судебных заседаний, учитывает возражения ответчика, а также рекомендованные минимальные ставки, установленные Постановлением совета адвокатской палаты Воронежской области «О минимальных ставках вознаграждения за оказываемую юридическую помощь», считает возможным определить к взысканию расходы по оплате услуг представителя в размере 26000 рублей, из расчета: 2000 рублей – составление претензии, 7000 рублей - составление искового заявления, 3 000 рублей – составление уточненного искового заявления, 14000 рублей – за участие представителя в двух судебных заседаниях (по 7000 рублей каждое).

Также на основании ст.ст.98, 103 ГПК РФ с ответчика в доход соответствующего бюджета подлежит взысканию определенная согласно ст.333.19. НК РФ государственная пошлина в сумме 12241 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (паспорт <данные изъяты>), к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ВЫБОР-ВОСТОК» (ИНН <***>) об уменьшении цены договора купли-продажи объекта недвижимости на стоимость устранения строительных недостатков квартиры, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, удовлетворить частично.

Взыскать с общества ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ВЫБОР-ВОСТОК» в пользу ФИО1 расходы на устранение строительных недостатков в размере 214 714 рублей, неустойку за период с 07.03.2025 по 10.06.2025 в размере 60000 рублей, с продолжением ее начисления от суммы 3550 000 рублей по ставке 1 % в день с 10.07.2025 по день фактического исполнения обязательства, компенсацию морального вреда в размере 5000,00 рублей, штраф в размере 50000 рублей, судебные расходы за проведение экспертного исследования в размере 50 000 рублей, расходы на услуги представителя в размере 26000 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «ВЫБОР-ВОСТОК» в доход бюджета городского округа город Воронеж государственную пошлину в размере 12241 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Коминтерновский районный суд города Воронежа.

Судья Т.Н. Белоконова

Решение изготовлено в окончательной форме 23.07.2025.