Дело № 2-1429/2022

74RS0002-01-2021-010678-42

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 ноября 2022 года с. Долгодеревенское

Сосновский районный суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Громовой В.Ю.,

при секретаре Кинжабаевой Н.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Тихий Бор» о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, убытков, компенсации морального вреда, взыскании штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Тихий Бор» (далее ООО «Тихий Бор»), в котором просит расторгнуть договор купли-продажи от 14 января 2016 года заключенный между ООО «Тихий Бор» и ФИО1;

взыскать с ООО «Тихий Бор» в пользу ФИО1 сумму, уплаченную по договору купли-продажи от 14 января 2016 года в размере 5 000 000 руб.;

сумму компенсации убытков в размере 7 105 268,03 руб., вызванных недостатками товара вследствие не предоставления информации о нем;

сумму компенсации морального вреда в размере 50 000 руб.;

штраф в соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона «О защите прав потребителей»;

расходы по уплате государственной пошлины в размере 55 776 руб.

В обоснование заявленных требований ФИО1 указал, что 14 января 2016 года между ним и ООО «Тихий Бор» был заключен договор купли-продажи. В соответствии с условиями договора, ООО «Тихий Бор» продал, а ФИО1 приобрел в собственность объекты недвижимого имущества: здание-общежитие, площадью 74,1 кв.м., нежилое здание - дом № 3 площадью 179,8 кв.м. Указанные объекты расположены на территории бывшего пионерского лагеря «Каштак» (кадастровый номер земельного участка №). Истцом обязательство по договору в размере 5 000 000 руб. было выполнено в полном объеме. Приобретались объекты для проведения реконструкции объектов недвижимого имущества и фактического возведения жилого объекта на земельном участке принадлежащем ответчику. Ответчик планировал разместить на принадлежащем ему земельном участке жилой комплекс «Тихий Бор», объединенный едиными архитектурными решениями, для чего в договоре купли-продажи был включен пункт 6.2.5. В 2021 году истцу из средств массовой информации стало известно, что в Каштакском бору запрещено проводить строительные работы, связанные с реконструкцией и постройкой новых объектов. Указанные ограничения обусловлены статусом земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные истцом. 24.08.2021 в адрес истца поступило письмо Министерства экологии Челябинской области, в котором разъяснено, что на земельном участке с кадастровым №, строительство жилых домов, проведение реконструкции существующих объектов недвижимого имущества, возведение заборов, и ограждений на земельном участке - запрещено в соответствии с Постановлением Правительства Челябинской области от 15.02.2007 № 27-П. ООО «Тихий Бор» при заключении договора не поставил в известность истца о существующих ограничениях по использованию объектов недвижимого имущества. Если бы Продавец поставил в известность Покупателя о существующих ограничениях, то Договор не был бы заключен Покупателем. Продавец не представил достоверную информацию о товаре. В адрес ответчика истцом направлено требование, которое оставлено без ответа. Для реализации прав и обязанностей по договору купли-продажи (во исполнение п. 6.2.5), истец 14 января 2016 года, заключил с ИП ФИО2 агентский договор. Согласно агентскому договору ИП ФИО2 принял на себя обязательства за вознаграждение от имени истца совершать следующие юридические действия: обеспечить поиск и заключение истцом договора на подготовку проектной документации для реконструкции объекта капстроительства; осуществление действий связанных с получением разрешения на реконструкцию; поиск подрядных организаций для проведения работ; осуществление контроля за подрядными организациями в момент проведения работ; после выполнения работ по реконструкции, получить разрешение на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию; оформление техпаспорта на объект капстроительства, и постановка на кадастровый учет, а также зарегистрировать право собственности на объект капитального строительства. Во исполнение обязательства по оплате вознаграждения истец уплатил ИП ФИО2 сумму в размере 7 105 268,03 руб. Данные расходы являются убытками истца.

Истец ФИО1 в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель истца ФИО1 - ФИО3 в судебном заседании подержал исковые требования в полном объеме. Представил письменное мнение на отзыв ответчика.

Представитель ответчика ООО «Тихий Бор» - ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения требований истца, просила в иске отказать. Представила письменный отзыв, в котором указали, что информация в полном объеме была доведена до покупателя, Министерство экологии не является органом, уполномоченным выдавать разрешение на строительство (реконструкцию) в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, Закон Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» не может быть распространен на сложившиеся между истцом и ответчиком правоотношений. Представлено ходатайство о применении срока исковой давности.

Третьи лица администрация Сосновского муниципального района Челябинской области, ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Суд, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

На основании пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Из материалов дела суд установил, что 14 января 2016 года между ФИО1 и ООО «Тихий Бор» был заключен договор купли-продажи следующих объектов недвижимого имущества: здание-общежитие, площадью 74,1 кв.м. расположенное АДРЕС площадью 179,8 кв.м. расположенное АДРЕС (том 1 л.д. 7-9).

Согласно п. 1.5 Договора, имущество расположено на земельном участке площадью 9,27 гектаров из категории земель «земли особо охраняемых природных территорий и объектов», предоставленном для использования под детский оздоровительный лагерь «Каштак» с кадастровым номером №, принадлежащем продавцу на основании Договора от 22 мая 2007 года уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

В соответствии с р. 2.1 Договора, цена приобретаемого Покупателем имущества, указанного в п. 1.1 договора, составляет 5 000 000 руб.

Истцом обязательство по договору в размере 5 000 000 руб. исполнены, что ответчиком не оспаривалось.

На основании указанного договора ФИО1 зарегистрировал право собственности на здание-общежитие, площадью 74,1 кв.м. с кадастровым №, расположенное по адресу: АДРЕС площадью 179,8 кв.м. с кадастровым №, расположенное АДРЕС» 09.02.2016 (том 2 л.д. 1-6, 24-32).

Указанные объекты расположены на земельном участке с кадастровым №, категория земель: земли особо охраняемых территорий объектов, вид разрешенного использования: под детский оздоровительный лагерь «Каштак». Зарегистрированы объекты, согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости ограничения на земельный участок предусмотренные ст. 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации (том 2 л.д. 5-28).

ФИО1 14 января 2016 года заключил с ИП ФИО2 агентский договор. Согласно агентскому договору ИП ФИО2 принял на себя обязательства за вознаграждение от имени истца совершать следующие юридические действия: обеспечить поиск и заключение истцом договора на подготовку проектной документации для реконструкции объекта капстроительства; осуществление действий связанных с получением разрешения на реконструкцию; поиск подрядных организаций для проведения работ; осуществление контроля за подрядными организациями в момент проведения работ; после выполнения работ по реконструкции, получить разрешение на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию; оформление техпаспорта на объект капстроительства, и постановка на кадастровый учет, а также зарегистрировать право собственности на объект капитального строительства. Во исполнение обязательства по оплате вознаграждения ФИО1 уплатил ИП ФИО2 сумму в размере 7 105 268,03 руб.

24.08.2021 в ответ на обращение ФИО1 дан ответ Министерством экологии Челябинской области, в котором разъяснено, что на земельном участке с кадастровым номером №, строительство жилых домов, проведение реконструкции существующих объектов недвижимого имущества, возведение заборов, и ограждений на земельном участке - запрещено в соответствии с Постановлением Правительства Челябинской области от 15.02.2007 № 27-П (том 1 л.д. 33-34).

Истец в обоснование своих требований ссылается, на то, что если бы ответчик при отчуждении объектов недвижимого имущества поставил бы в известность истца о существующих ограничениях, то договор не был бы заключен. Считает, что ответчик планировал на земельном участке строительство жилого комплекса «Тихий Бор», объединенный едиными архитектурными решениями, для чего в договоре купли-продажи был включен п. 6.2.5.

Согласно п. 6.2.5 Договора купли-продажи, при проведении реконструкции имущества в срок не позднее, чем за 2 месяца до начала реконструкции покупатель обязан согласовать с продавцом проект и дизайн фасадов здания, а также эскиз ограждений земельного участка, указанного в п. 1.7 настоящего договора.

Письменная претензия об отказе от договора купли-продажи и возвращении денежных средств была направлена ответчику 01.12.2021 (том 1 л.д. 35-36).

В ответ на претензию ООО «Тихий Бор» предложено предоставить документы из Министерства экологии Челябинской области, после чего повторно будет рассмотрено требование об отказе от договора и дан письменный ответ (том 2 л.д. 130).

В соответствии с пунктом 3 статьи 26 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" постановлением Законодательного собрания от 28 июня 2001 года N 171 "Об установлении границ, охранных зон и режима использования территорий охранных зон памятников природы Челябинской области - Челябинского (городского) и Каштакского боров" была установлена граница и охранная зона памятника природы Каштакский бор и режим использования территории его охранной зоны. Границы были определены путем их графического отображения на соответствующей карте-схеме.

Установив изложенное, суд первой инстанции приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца о расторжении купли-продажи, взыскании денежных средств уплаченных по договору в размере 5 000 000 руб. и производного требования о компенсации убытков в размере 7 105 268,03 руб., поскольку, заключая договор купли-продажи, принимая имущество, ФИО1, действуя разумно и добросовестно, должен был принять меры к получению сведений о потребительских свойствах земельного участка, указанная информация была им получена, категория и вид разрешенного использования указаны в тексте договора купли-продажи (п. 1.5 Договора), в связи с чем категория земель земельного участка и невозможность на указанном земельном участке возводить жилые объекты недвижимости, не может основанием для расторжения договора купли-продажи, вся необходимая и достоверная информация о земельном участке до заключения договора купли-продажи была доведена до истца.

Доводы истца о том, что выдача разрешений на строительство объекта капитального строительства в пределах земельного участка с кадастровым номером № входит в полномочия Министерства экологии Челябинской области, в соответствии с п. 28-1 положениями о Министерстве экологии Челябинской области, утвержденными Постановлением Губернатора Челябинской области от 20.07.2004 № 366 не основаны на законе.

Согласно пункту 2 статьи 95 Земельного кодекса РФ земли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности. В случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности.

Следовательно, территория памятника природы как природоохранного объекта в силу закона может включать в себя помимо земельного участка, являющегося федеральной или муниципальной собственностью, также земельные участки других собственников.

Земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли особо охраняемых территорий объектов, вид разрешенного использования: под детский оздоровительный лагерь «Каштак» предоставлен на основании договора от аренды земельного участка от 30.12.2005 муниципальным образованием Сосновский муниципальный район Челябинской области в аренду ООО «Лама и Ко» (том 2 л.д. 43-45).

22.05.2007 между ООО «Лама и Ко» и ООО «Тихий Бор» заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды от 30.12.2005 года, согласно которому ООО «Тихий Бор» приняты права и обязанности в полном объеме на земельный участок площадью 9,27 гектар с кадастровым номером № (том 2 л.д. 95-96).

07.12.2018 между комитетом по управлению имуществом и земельными отношениями Сосновского муниципального района и ООО «Тихий Бор» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым №, категория земель: земли особо охраняемых территорий объектов, вид разрешенного использования: под детский оздоровительный лагерь «Каштак» сроком по 30.12.2054 г.(том 2 л.д. 36-38).

Согласно ответа Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 30.09.2022 №, земельные участки с кадастровыми № и № расположены в территориальной зоне Ж3 - зона особо охраняемых территорий. Для данной территориальной зоны градостроительный регламент не устанавливался (том 2 л.д. 210).

В ответ на запрос суда Администрация Сосновского муниципального района указала, что администрация выдала разрешение на реконструкцию от 16.05.2018 № объекта: «Реконструкция нежилого здания (литера 17)» (нежилое здание дом №, площадью 179,8 кв.м, литера №, инвентарный №, расположенное по АДРЕС застройщику ООО «Тихий Бор». Информация о выдаче разрешения на реконструкцию объекта здания- общежитие (литера №) в администрацию Сосновского муниципального района отсутствует (том 2 л.д. 209).

В силу статьи 11 ЗК РФ, статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа в числе прочих относятся вопросы, касающиеся использования земель на территории городского поселения, выдача разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, осуществление муниципального земельного контроля в границах поселения, осуществление в случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, осмотров зданий, сооружений и выдача рекомендаций об устранении выявленных в ходе таких осмотров нарушений.

В связи с чем, ссылка истца о том, что выдача разрешений на реконструкцию объектов в пределах земельного участка с кадастровым номером 74:19:0304002:27 относящемуся к землям местного значения, входит в полномочия Министерства экологии Челябинской области не может быть принята судом во внимание, поскольку к функциям Министерства экологии Челябинской области относиться, в том числе, и выдача разрешений на строительство объекта капитального строительства, строительство, реконструкцию которого планируется осуществить в границах особо охраняемой природной территории регионального значения (за исключением лечебно-оздоровительных местностей и курортов), а не местного значения.

Несостоятельны доводы истца о том, что правоотношения сторон по договору купли-продажи от 14 января 2016 года урегулированы Законом Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», по следующим основаниям.

Согласно абзацу третьему преамбулы Закона РФ "О защите прав потребителей" потребителем является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Из договора купли-продажи от 14 января 2016 года, заключенного между сторонами, следует, что приобретенные истцом объекты являются здание-общежитие и нежилое здание №. Технические характеристики объектов не позволяют использовать их для собственного проживания, а истцом не представлено доказательств использования указанного имущества для личных, семейных, домашних и иных подобных нужд.

Принимая во внимание приведенные положения преамбулы Закона РФ "О защите прав потребителя", суд находит, что к возникшим между сторонами правоотношениям положения Закона РФ "О защите прав потребителей" не применимы, в связи с чем, требования истца о взыскании с ответчика компенсации морального вреда и штрафа не подлежат удовлетворению.

Ссылка истца о том, что в настоящее время ответчиком производится реализация жилых объектов недвижимости в пределах того же земельного участка в подтверждение чего представлен протокол осмотра доказательств от 13.09.2022 года, подлежит отклонению, так как из протокола нотариуса не усматривается, что ООО «Тихий Бор» реализуются объекты недвижимости, назначение которых является «жилым».

При решении вопроса по заявлению ответчика о применении срока исковой давности по заявленным истцом требованиям о расторжении договора купли-продажи и взыскании уплаченных по договору денежных средств, следует учитывать положения п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оснований для применения срока исковой давности по иску о расторжении договора, так как требований о признании сделки недействительной не заявлялось, суд не усматривает, так как после направления требования об отказе от договора 01 декабря 2021 года истец обратился в суд с иском 23 декабря 2021 года, то есть в пределах срока исковой давности.

Поскольку в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано, требования о взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины также удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Тихий Бор» о расторжении договора купли-продажи от 14 января 2016 года, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Тихий бор» и ФИО1, взыскании денежных средств, убытков, компенсации морального вреда, взыскании штрафа, судебных расходов, - отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Челябинский областной суд через Сосновский районный суд Челябинской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Громова В.Ю.

Мотивированное решение составлено 23 ноября 2022 года.

Председательствующий Громова В.Ю.