УИД: 59RS0004-01-2022-003670-11 КОПИЯ
Дело № 2-3128/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 ноября 2022 года г. Пермь
Ленинский районный суд г. Перми в составе:
председательствующего судьи Милашевич О.В.,
при секретаре судебного заседания Батуевой К.М.,
с участием истца ФИО1,
представителя ответчика администрации г. Перми и третьего лица Управления жилищных отношений администрации г. Перми ФИО2, действующей на основании доверенностей,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к муниципальному образованию город Пермь в лице администрации г. Перми о взыскании возмещения за нежилое помещение, судебных расходов,
установил:
ФИО1 обратился в суд с иском к муниципальному образованию город Пермь в лице администрации г. Перми о принятии решения об изъятии для муниципальных нужд нежилого помещения общей площадью 60,7 кв.м, расположенного на 1 этаже по адресу: <Адрес>, кадастровый №, установлении цены выкупа нежилого помещения по адресу: <Адрес>, в размере 5 190 000 руб., прекращении права собственности ФИО1 на нежилое помещение, расположенное по адресу <Адрес>, зарегистрировав право собственности за администрацией г. Перми, взыскании расходов по уплате государственной пошлины 300 руб., по оплате услуг по оценке в размере 18 000 руб.
В обоснование требований указал, что является собственником нежилого помещения по адресу: <Адрес>, расположенного на 1 этаже. Распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ, многоквартирный дом №49 по ул. Ласьвинская г. Перми признан аварийным и подлежащим сносу. В выкупе принадлежащего истцу нежилого помещения отказано. Согласно экспертному заключению № от ДД.ММ.ГГГГ, отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость нежилого помещения истца по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 3 815 000 руб., компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере, приходящемся на изымаемое жилое помещение составляет 173 000 руб., убытки, причиненные собственнику в связи с изъятием нежилого помещения, с учетом упущенной выгоды составляет 1 202 000 руб., итого 5 190 000 руб. Ссылаясь на положения ст. 32 Жилищного кодекса РФ, истец просит удовлетворить исковые требования.
Истец в судебном заседании доводы искового заявления поддержал, просил взыскать возмещение за нежилое помещение с учетом стоимости, определенной в результате проведения судебной экспертизы. Пояснил, что в данный момент спорное жилое помещение используется под аренду, действуют два договора аренды, получение арендной платы является для него одним из источников дохода, поэтому в случае изъятия у него аварийного нежилого помещения он лишится части дохода.
Представитель администрации г. Перми и третьего лица Управления жилищных отношений администрации г. Перми в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, поддержала доводы, ранее изложенные в отзыве. Возражала против взыскания в пользу истца убытков в виде упущенной выгоды, поскольку договоры аренды в настоящее время не расторгнуты, истец продолжает получать доход, также возражала против включения в компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт работы по ремонту ГВС, поскольку в ст. 166 ЖК РФ данные работы не предусмотрены.
Суд, руководствуясь положениями ч. 5 ст. 167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Изучив материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и относимости, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что ФИО1 является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <Адрес>, о чем ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН сделана регистрационная запись №, кадастровый № (л.д. 12 том 1).
Актом обследования помещения межведомственной комиссии № 75 от 22.07.2014 установлено, дом № 49 по ул. Ласьвинская, г. Перми 1956 года постройки, на момент обследования несущие и ограждающие конструкции в жилых помещениях, в т.ч. входящие в состав общего имущества дома, находятся в работоспособном состоянии, за исключением чердачных и междуэтажных перекрытий. Межведомственная комиссия считает, что в соответствии с п. 33 Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирного <Адрес> в г. Перми являются непригодными для постоянного проживания граждан, т.к. в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания, произошло ухудшение эксплуатационных характеристик чердачных и междуэтажных перекрытий, приводящие к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций (л.д. 120-121 том 1).
Заключением межведомственной комиссии от 30.07.2014 № 121 принято решение о несоответствии жилых помещений № по адресу <Адрес> требованиям, предъявляемым к жилому помещению, так как с физическим износом в процессе эксплуатации здания произошло ухудшение эксплуатационных характеристик, межэтажных и чердачных перекрытий до недопустимого уровня. Жилые помещения признаны непригодными для постоянного проживания граждан (л.д. 119 том 1).
В соответствии с заключением по результатам обследования технического состояния многоквартирного жилого дома по адресу: <Адрес>, выполненного ООО «Проектное бюро «Капитель» арх.№ К;О-182-12-15 от ДД.ММ.ГГГГ, при проведении обследования строительных конструкций жилого дома, выявлены дефекты и повреждения, оказывающие значительное влияние на техническое состояние отдельных конструкций и здания в целом. Наличие указанных дефектов конструкций, находящихся в недопустимом состоянии, свидетельствует о невозможности дальнейшей безопасной (безаварийной) эксплуатации здания. Принимая во внимание состояние (износ) основных несущих конструкций, проведение капитального ремонта (ремонтно-восстановительных работ) или реконструкции объекта нецелесообразно. Жилой дом в целом не соответствует требованиям нормативно-технической документации в строительстве. Общее состояние конструкций здания, расположенное по адресу: <Адрес>, согласно ГОСТ Р 53778-2010 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» оценено как аварийное. С учетом значительного физического износа здания (79%-недопустимое состояние согласно п. 7.10 настоящего заключения) и недопустимого состояния несущих и ограждающих конструкций (согласно ведомости дефектов и повреждений) рекомендуется признать его аварийным и подлежащим износу (л.д. 124-155 том 1).
В соответствии с заключением межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № выявлены основания для признания данного дома аварийным и подлежащим сносу.
В рамках установленной законом процедуры, начальником Управления жилищных отношений администрации г. Перми издано распоряжение от ДД.ММ.ГГГГ № СЭД-11-01-04-73, жилой дом по <Адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Собственникам жилых помещений предписано освободить занимаемые жилые помещения и снести аварийный дом в течение 6 месяцев с даты получения уведомления. Отделу расселения жилищного фонда принять меры к отселению граждан в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 197 том 1).
Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ № в п. 2.1, 2.2 распоряжения от ДД.ММ.ГГГГ №СЭД-11-01-04-73 внесены изменения, собственникам жилых помещений приписано освободить занимаемые жилые помещения, и снести аварийный дом в течение 1 месяца, с даты получения уведомления.
Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ № в п. 3.2 распоряжения от ДД.ММ.ГГГГ №СЭД-11-01-04-73 внесены изменения, отделу расселения жилищного фонда принять меры к отселению граждан в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 198 том 1).
Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ для муниципальных нужд изъяты земельные участки под многоквартирными домам, признанными аварийными и подлежащими сносу, в том числе земельный участок площадью 1464 кв.м по <Адрес>.
В соответствии с постановлением Правительства Пермского края от 29.03.2019 № 227-п «Об утверждении региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Пермского края на 2019-2024 годы» жилой дом № 49 по ул. Ласьвинская, г. Перми включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Пермского края на 2019-2024 (п. 357).
Согласно приложению, к указанной программе, планируемая дата окончания переселения граждан из дома – ДД.ММ.ГГГГ.
Установив вышеприведенные обстоятельства по делу, суд руководствуется следующими нормами права, регулирующими спорные правоотношения.
Реализация прав собственников нежилых помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах, признанных в установленном законом порядке аварийными и подлежащими сносу, специальными нормами права не урегулированы. Вместе с тем, такой порядок предусмотрен в отношении собственников жилых помещений, который установлен положениями ст. 32 Жилищного кодекса РФ. Суд считает, что данный порядок также применим и в части разрешения возникших правоотношений по настоящему делу.
В силу ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).
Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором рас-положен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответствен-но подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
Положениями ч. 6 ст. 32 ЖК РФ предусмотрено, что возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для при-обретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
В силу ч.8.2 ст.32 ЖК РФ граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.
Из ч. 9 ст. 32 ЖК РФ следует, что если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда.
Согласно разъяснениям, имеющимся в п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении жилищного кодекса Российской Федерации» судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
На основании вышеприведенных положений жилищного законодательства Российской Федерации суд приходит к выводу, что при признании многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу, изъятию подлежат не только жилые помещения, но и нежилые помещения, поскольку их самостоятельное использование в данном случае становится невозможным, и в данном случае положения ст. 32 Жилищного кодекса РФ подлежат применению к возникшим спорным правоотношениям.
Принимая во внимание, что на день рассмотрения дела земельный участок под многоквартирным домом изъят, дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан, в 2016 году принято распоряжение о признании дома аварийным и подлежащим сносу, техническое состояние конструкций дома, а также обстоятельства опасности пребывания в жилом доме людей, согласно техническому заключению специализированной организации, стороной ответчика не оспорено, доказательств проведения мероприятий по поддержанию здания и приведению его в работоспособное состояние не представлено, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с администрации г. Перми в пользу истца возмещения за нежилое помещение.
В подтверждение размера возмещения, истцом представлен отчет об оценке №, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО3, согласно которому размер возмещения составляет 5 190 000 руб., из которых рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 60,7 кв.м по адресу: <Адрес> составляет 3 815 000 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – 173 000 руб., убытки, связанные с изъятием нежилого помещения (услуги риелтора, переезд, оформление права собственности на новое помещение) – 1 202 000 руб.
В связи с имеющимся спором по размеру выкупной стоимости за нежилое помещение, определением Ленинского районного суда г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ назначена судебная экспертиза, производство которой поручено частнопрактикующему оценщику ФИО4.
Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная (выкупная) стоимость нежилого помещения с учетом общей площади 60,7 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес>, с учетом доли общего имущества в многоквартирном доме и доли в праве общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом на ДД.ММ.ГГГГ составляет 3 912 300 руб.
Величина компенсационных выплат по убыткам, причиненным собственнику нежилого помещения общей площадью 60,7 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес>, его изъятием (ч.7 ст.32 ЖК РФ), на ДД.ММ.ГГГГ составляет 375 300 руб.
Величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт нежилого помещения общей площадью 60,7 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес>, по состоянию на дату оценки, с учетом положений ст.166 ЖК РФ на ДД.ММ.ГГГГ составляет 480 000 руб.
При определении величины возмещения за нежилое помещение, суд руководствуется заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ЧПО ФИО4 Заключение соответствует требованиям, предъявляемым к такому виду документов, составлен компетентным специалистом в соответствующей области знаний, предупрежденным об уголовной ответственности. Отчет составлен на актуальную дату, для сравнения приняты объекты по состоянию и местоположению приближенные к оцениваемому помещению.
На основании изложенного размер возмещения за нежилое помещение истца общей площадью 60,7 кв.м по адресу: <Адрес> суд определяет в сумме 4 767 600 руб.
Суд признает необоснованными возражения ответчика о том, что в расчет суммы убытков не должна входить сумма упущенной выгоды в виде потери дохода от сдачи помещений в аренду, поскольку указанный вид убытков прямо предусмотрен ч.7 ст.32 ЖК РФ. В данном случае с учетом того, что эксперту были представлены действующие договоры аренды истца с арендаторами принадлежащего ему нежилого помещения, экспертом в исследовательской части на стр.75-78 подробно приведен расчет упущенной выгоды истца, связанный с потерей дохода от сдачи в аренду нежилого помещения при изъятии у истца указанного имущества.
В связи с удовлетворением требования ФИО1 о взыскании с администрации г. Перми возмещения за нежилое помещение, решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности ФИО1 на нежилое помещение истца общей площадью 60,7 кв.м по адресу: <Адрес> регистрации права собственности на указанное жилое помещение после выплаты возмещения за муниципальным образованием «город Пермь».
Суд не усматривает оснований для возложения на администрацию г. Перми обязанности принять решение об изъятии для муниципальных нужд принадлежащего истцу нежилого помещения, поскольку принятие таких решений не относится к компетенции администрации г. Перми, в данной части исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения.
Разрешая требования истца о взыскании судебных расходов, суд приходит к следующему.
На основании ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Как установлено ст.94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся другие признанные судом необходимыми расходы.
В силу положений ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
ФИО1 понес расходы по оплате работы ЧПО ФИО3 по определению рыночной стоимости в размере 15 000 руб., что подтверждается копией чека ДД.ММ.ГГГГ, актом № от ДД.ММ.ГГГГ, по составлению экспертного заключения № 017/22 НП СРО «Свод» в размере 3 000 руб., что подтверждается копией квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, а также представленными в материалы дела отчетом об оценке №, заключением № НП СРО «Свод» (л.д. 21, 22, 26-41, 42-113 том 1).
Указанный отчет, заключение приложены к исковому заявлению, для подтверждения размера заявленных исковых требований, в связи с чем понесенные истцом расходы по оплате услуг по оценке, составлению заключения на отчет по оценке подлежат возмещению за счет администрации г. Перми.
Понесенные ФИО1 при подаче искового заявления, расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб. (чек-ордер от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9), подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Взыскать с администрации г. Перми в пользу ФИО1, <данные изъяты>, возмещение в размере 4 767 600 руб. за изымаемое нежилое помещение, общей площадью 60,7 кв.м., расположенное по адресу: <Адрес>, кадастровый №, с учетом доли в праве общего имущества в многоквартирном доме и в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом.
Взыскать с администрации г. Перми в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб., расходы на проведение оценки в размере 15 000 руб., по составлению экспертного заключения в размере 3 000 руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Решение суда после выплаты выкупной цены является основанием для прекращения права собственности ФИО1 на нежилое помещение, общей площадью 60,7 кв.м., расположенное по адресу: <Адрес>, кадастровый №, доли в праве на земельный участок под многоквартирным домом пропорционально площади нежилого помещения, и возникновения права муниципальной собственности, для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
На решение суда в течение месяца может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми.
Председательствующий подпись О.В. Милашевич
Копия верна
Судья О.В. Милашевич
Мотивированное решение изготовлено 06.12.2022
Подлинное решение вшито в материалы гражданского дела №2-3128/2022
Ленинского районного суда г. Перми