2-2859/2022

61RS0005-01-2022-004286-97

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 ноября 2022 года г.Ростов-на-Дону

Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Гелета А.А.

при секретаре Трифоновой К.С.

с участием представителя истца ФИО1 по доверенности, представителя ответчика ФИО2 по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Ростова-на-Дону к ФИО3, 3-и лица: МКУ «Дирекция по строительству объектов транспортной инфраструктуры» г.Ростова-на-Дону, Советский РОСП г. Ростова-на-Дону УФССП России по РО об изъятии жилого дома и земельного участка, признании права муниципальной собственности,

УСТАНОВИЛ:

В Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону поступило исковое заявление администрации города Ростова-на-Дону к ФИО3, 3-и лица: МКУ «Дирекция по строительству объектов транспортной инфраструктуры» г.Ростова-на-Дону, Советский РОСП г. Ростова-на-Дону УФССП России по РО об изъятии жилого дома и земельного участка, признании права муниципальной собственности.

В обоснование заявленных требований указано, что ФИО3 на праве собственности принадлежат: -земельный участок площадью 301 кв.м с КН №, вид разрешенного использования «для садоводства», расположенный по адресу: <...>; - жилой дом площадью 78,7 кв.м с КН №, расположенный по адресу: <...>. Администрацией города Ростова-на-Дону принято постановление от 03.11.2021 № 993 «Об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимого имущества, связанных с размещением линейного объекта: «Реконструкция автомобильной дороги по ул. Вавилова (ул. Особенная- ул. Сосновая) со строительством транспортной развязки ул. Особенная- ул. Вавилова- пр. ФИО4»

Пунктом 1.42 и 1.42.1 указанного постановления установлено изъятие земельного участка площадью 301 кв.м с КН №, вид разрешенного использования «для садоводства», расположенного по адресу: <...> и жилого дома площадью 78,7 кв.м с КН №, расположенного по адресу: <...>.

Оценка рыночной стоимости изымаемого земельного участка площадью 301 кв.м с КН № вид разрешенного использования «для садоводства», расположенного по адресу: <...> и жилого дома площадью 78,7 кв.м с КН №, расположенного по адресу: <...>, а также расчет размера убытков, причиняемых изъятием для муниципальных нужд данных объектов недвижимости, изымаемых в связи с размещением линейного объекта: «Реконструкция автомобильной дороги по ул. Вавилова (ул. Особенная- ул. Сосновая) со строительством транспортной развязки ул. Особенная- ул. Вавилова- пр. ФИО4» была проведена ООО «Твой город».

18.03.2022 года экспертным учреждением представлен отчет об оценке № об определении рыночной стоимости недвижимого имущества – земельного участка в соответствии с которым размер рыночной стоимости объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет: 3810850 руб., в том числе: рыночная стоимость земельного участка составляет 1689000 руб., рыночная стоимость жилого дома составляет 2022 000 руб., убытки причиненные собственнику изъятием для муниципальных нужд в сумме 99850 руб. Общая сумма возмещения, подлежащая выплате ФИО3 в связи с изъятием для муниципальных нужд объектов недвижимости с учетом убытков, причиняемых изъятием недвижимого имущества составляет 3 810 000 руб. Отчет об оценке отражает рыночную стоимость изымаемых земельного участка и жилого дома и составлен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, содержит объективные данные об исследованном оценщиком объектов, которые послужили основанием для выкупной цены в вышеуказанном размере.

Учитывая Экспертное заключение (положительное) № от ... г., подготовленное ...», протоколом заседания городской комиссии от ... г. № результаты оценки, подготовленные в отчете №, согласованы.

Ответчику направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии земельных участков для муниципальных нужд с выплатой указанного возмещения, однако соглашение о выкупе до настоящего времени не достигнуто.

На основании изложенного, представитель администрации г.Ростова-на-Дону обратился в суд с настоящим иском, в котором просил с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ изъять путем выкупа у ФИО3 в муниципальную собственность: земельный участок площадью 301 кв.м с КН: №, вид разрешенного использования «для садоводства», расположенного по адресу: <...> <...> по цене равной 1689 000 руб., жилой дом площадью 78,7 кв.м с КН №, расположенного по адресу: <...> по цене равной 2022000 руб.

Прекратить право собственности ФИО3 на: - земельный участок площадью 301 кв.м с КН: №, вид разрешенного использования «длясадоводства», расположенного по адресу: <...>, жилой дом площадью 78,7 кв.м с КН №, расположенного по адресу: <...>. Признать право муниципальной собственности на: земельный участок площадью 301 кв.м с КН: №, вид разрешенного использования «для садоводства», расположенного по адресу: <...>, <...>, жилой дом площадью 78,7 кв.м с КН №, расположенного по адресу: <...>. Обязать ФИО3 предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения на изымаемые объекты недвижимого имущества в размере 3 810 850 руб. Освободить от запрещений совершать регистрационные действия, а также снять обеспечительные меры в виде ареста в отношении жилого дома и земельного участка по адресу: <...>.

Представитель истца Администрации г. Ростова-на-Дону по доверенности ФИО1 в судебном заседании поддержал исковые требования, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика по доверенности в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований об изъятии земельного участка и жилого дома, но просил установить выкупную цену в соответствии с заключением судебной экспертизы.

Представители МКУ «Дирекция по строительству объектов транспортной инфраструктуры г. Ростова-на-Дону», Советского РОСП г. Ростова-на-Дону УФССП России по РО в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 3 ст. 279 ГК РФ решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

Как следует из п. 1 ст. 56.2 Земельного кодекса РФ, в случае изъятия земельных участков для государственных нужд Российской Федерации (федеральных нужд), в том числе для размещения объектов федерального значения оно осуществляется на основании решений уполномоченных федеральных органов исполнительной власти.

Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 03.11.2021 № 993 «Об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимого имущества, связанных с размещением линейного объекта: «Реконструкция автомобильной дороги по ул. Вавилова (ул. Особенная- ул. Сосновая) со строительством транспортной развязки ул. Особенная- ул. Вавилова- пр. ФИО4»

МКУ «ДИСОТИ» были проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения об изъятии земельного участка и объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемых земельного участка и объекта недвижимого имущества; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

ФИО3 на праве собственности принадлежит: -земельный участок площадью 301 кв.м с КН №, вид разрешенного использования «для садоводства», расположенный по адресу: <...>; - жилой дом площадью 78,7 кв.м с КН №, расположенный по адресу: <...>, что соответствует сведениям, содержащимся в ЕГРН, и подтверждается выписками из реестра.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в случае образования земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд.

В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок.

Правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством (п. 5 ст. 279 ГК РФ).

Ответчику было направлено 08.11.2021 года письменное предложение о заключении соглашения об изъятии объектов недвижимости с выплатой возмещения, однако соглашение о выкупе до настоящего времени не достигнуто.

Как определено п. 6 ст. 279 ГК РФ сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Пунктом 2 статьи 282 Гражданского Кодекса Российской Федерации и пунктом 10 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации установлено что, если правообладатель земельного участка не заключит соглашение об изъятии, иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд не может быть подан ранее, чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка соглашения об изъятии.

В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона от 31.07.2020 N 254-ФЗ "Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях модернизации и расширения магистральной инфраструктуры и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в случае, если земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимости подлежат изъятию для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции линейных объектов инфраструктуры и если по истечении сорока пяти дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости в соответствии с земельным законодательством проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладатель изымаемой недвижимости не представил подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеет право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости.

Как следует из п. 4 ст. 281 ГК РФ принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения. В случае принудительного изъятия, сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются судом (п. 6 ст. 279 ГК РФ).

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством (п. 2 ст. 281 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 56.8 ЗК РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд определяется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в 1 Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных рассматриваемой статьей.

Оценка рыночной стоимости изымаемого земельного участка площадью 301 кв.м с КН №, вид разрешенного использования «для садоводства», расположенного по адресу: <...>-на-Дону, <...> и жилого дома площадью 78,7 кв.м с КН №, расположенного по адресу: <...>, а также расчет размера убытков, причиняемых изъятием для муниципальных нужд данных объектов недвижимости, изымаемых в связи с размещением линейного объекта: «Реконструкция автомобильной дороги по ул. Вавилова (ул. Особенная- ул. Сосновая) со строительством транспортной развязки ул. Особенная- ул. Вавилова- пр. ФИО4» была проведена ООО «Твой город».

18.03.2022 года экспертным учреждением представлен отчет об оценке № об определении рыночной стоимости недвижимого имущества – земельного участка в соответствии с которым размер рыночной стоимости объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет: 3810850 руб., в том числе: рыночная стоимость земельного участка составляет 1689000 руб., рыночная стоимость жилого дома составляет 2022 000 руб., убытки причиненные собственнику изъятием для муниципальных нужд в сумме 99850 руб.

Для определения действительной рыночной стоимости изымаемых объектов: земельного участка площадью 301 кв.м и жилого дома, площадью 78,7 кв.м, расположенных по адресу: <...> принадлежащих ответчику и для определения величины убытков, причиненных собственнику при изъятии указанного недвижимого имущества судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ...».

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № от ... г. по состоянию на дату проведения исследования определена действительная рыночная стоимость жилого дома КН № площадью 78,7 кв.м и земельного участка КН № площадью 301 кв.м, расположенных по адресу: <...> составляющая 4660 114 руб., в том числе стоимость земельного участка – 1404 767 руб., стоимость жилого дома – 3255 347 руб.

По состоянию на дату проведения исследования определена величина убытков, причиняемых собственнику при изъятии жилого дома КН №, площадью 78,7 кв.м и земельного участка КН №, площадью 301 кв.м, расположенных по адресу: <...> составляющая 190 405 руб., в том числе: расходы, связанные с оплатой риэлторских услуг при поиске имущества, взамен утраченного 186405 руб., расходы связанные с оплатой государственной пошлины при регистрации недвижимого имущества, приобретенного взамен утраченного 4000 руб.

В судебном заседании был допрошен эксперт ФИО5, который выводы заключения поддержал, суду пояснил, что в своем заключении он руководствовался ФСО №7 с перечисленными элементами сравнения, исследование по поводу ограничения обременения и местоположения объектов недвижимости, эксперт говорит о наличии либо отсутствии обременений, влияющих на стоимость объекта. При этом объект рассматривается как не имеющий обременений, потому что в отношении данного объекта объект изымается у собственника, никакие обременения не должны влиять на стоимость. Данный объект не достроен, он еще не сдавался в аренду, любые обременения, в данном случае обеспечительные меры, они на стоимость влиять не могли. Это не исключает возмещение полной стоимости. На стоимость недвижимости это не влияет. Начиная со ст. 36 заключения идет информация об аналогах с полным описанием. Все объекты аналоги представлены в приложении. Там представлены все аналоги с описанием. Здесь описаны земельные участки и жилые дома, которые использованы в расчетах.

Что касается инфраструктуры, транспортной доступности. на ул. Вавилова и ул. Особенной транспортные характеристики примерно одинаковые. Инженерная инфраструктура учтена, в расчётах учтено, что объект исследований не имеет газификации, объекты аналоги имеют, информация взята из объявлений, там это все содержится. Это вспомогательная таблиц она больше делается для эксперта, чтобы ему проще было работать. Задача показать аналог и его описание. Исходя из заключения ст. 27 исследовательская часть имеется таблица 8, из которой написано что есть объекты исследования. Эксперт указал, что требуется проведение корректировок и перечислил, по каким факторам требуются корректировки. Поэтому и привлекается эксперт, он выбирает на основании своих знаний, опыта, аналоги и выбирает необходимые проведения корректировок. Если бы это мог сделать любой человек, то эксперт бы не привлекался.

Также пояснил, что на ст. 28 указана просто величина. Комиссию всегда платит покупатель. Это обычная логика. Размер комиссии 2% это при продаже. Действия риелтора заключаются не только в поиске объекта недвижимости. Идет правовой анализ документов, сбор документов, подготовка. Это общемировая практика, показатели по России. Комиссия от 2% до 6%.

Ни одно доказательство не имеет для суда заранее установленной силы, а в силу части 3 статьи 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается наряду с другими доказательствами.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ст. 67 ГПК РФ).

Экспертиза проведена компетентным экспертом, имеющим опыт экспертной работы, обладающим специальными знаниями в объеме, требуемом для ответа на поставленный судом вопрос, доказательств заинтересованности эксперта в исходе дела не представлено. Каких-либо объективных данных, свидетельствующих о неправильности или необоснованности заключения судебной экспертизы по настоящему делу, не имеется, в связи с чем, у суда не имеется оснований не доверять заключению судебной экспертизы и суд считает возможным определить выкупную цену изымаемого нежилого помещения на основании заключения судебной экспертизы, которое оценено судом по правилам ст. 67 ГПК РФ.

Учитывая изложенные обстоятельства, с учетом соблюдения баланса интересов собственника недвижимого имущества, подлежащего изъятию для государственных нужд, суд приходит к выводу об установлении суммы выкупа жилого дома КН №, площадью 78,7 кв.м и земельного участка КН №, площадью 301 кв.м, расположенных по адресу: <...> в размере 4 660 114 руб., в том числе стоимость земельного участка – 1 404 767 руб., стоимость жилого дома – 3255347 руб., согласно заключению судебной экспертизы.

Рассматривая вопрос об определении величины убытков, причиняемых собственнику при изъятии жилого дома и земельного участка, суд исходит из следующего.

В силу пунктов 1, 2, 4 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения. При определении размера такого возмещения в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка.

Таким образом, суд считает необходимым удовлетворить данные требования, а именно в сумме 190405 руб.- расходы, связанные с оплатой риэлторских услуг при поиске имущества, взамен утраченного 186405 руб., расходы связанные с оплатой государственной пошлины при регистрации недвижимого имущества, приобретенного взамен утраченного 4000 руб.

Учитывая изложенные обстоятельства, с учетом соблюдения баланса интересов собственника недвижимого имущества, подлежащего изъятию для государственных нужд, суд приходит к выводу об установлении суммы выкупа жилого помещения, земельного участка принадлежащего ответчику и убытков, причиненных собственнику изъятием для муниципальных нужд в общем размере 4 850 519 руб. (земельный участок по цене равной 1404 767 8 руб., жилой дом по цене равной 3255347 руб., убытков, причиненные собственнику изъятием для муниципальных нужд в размере 190405 руб., согласно заключению судебной экспертизы.

Согласно ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся:

3.2) отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2);

Поскольку принадлежащее ФИО3 недвижимое имущество: жилой дом КН №, площадью 78,7 кв.м и земельный участок КН №, площадью 301 кв.м, расположенные по адресу: <...>-<...> подлежит изъятию путем выкупа в связи с принудительным отчуждением земельного участка и жилого дома для государственных или муниципальных нужд, то право собственности ФИО3 на указанное имущество следует прекратить после перечисления возмещения, признав право муниципальной собственности на изъятое жилое помещение.

Для перечисления возмещения за изымаемое недвижимое имущество в размере 4 850 519 руб. ФИО3 следует обязать предоставить банковские реквизиты.

Оснований для удовлетворения исковых требований о снятии прекращении ограничений и обременений у суда не имеется, так как отмена указанных мер осуществляется в ином порядке.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Изъять путем выкупа у ФИО3 в муниципальную собственность: земельный участок площадью 301 кв.м с КН: №, вид разрешенного использования «для садоводства», расположенного по адресу: <...> по цене равной 1404767 руб., жилой дом площадью 78,7 кв.м с КН №, расположенного по адресу: <...>-<...> по цене равной 3255347 руб., включая убытки, причиненные собственнику изъятием для муниципальных нужд объектов недвижимого имущества в размере 190405 руб.

Прекратить право собственности ФИО3 на: земельный участок площадью 301 кв.м с КН: №, вид разрешенного использования «для садоводства», расположенного по адресу: <...>, жилой дом площадью 78,7 кв.м с КН №, расположенного по адресу: <...>-<...>.

Признать право муниципальной собственности на: земельный участок площадью 301 кв.м с КН: №, вид разрешенного использования «для садоводства», расположенного по адресу: <...> <...>, жилой дом площадью 78,7 кв.м с КН №, расположенного по адресу: <...>.

Обязать ФИО3 предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения на изымаемые объекты недвижимого имущества в общем размере 4 660114 руб. (земельный участок по цене равной 1404 767 руб., жилой дом по цене равной 3 255 347 руб., убытки, причиненные собственнику изъятием для муниципальных нужд в размере 190 405 руб.).

В остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Октябрьский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья:

Решение в окончательной форме изготовлено 07.12.2022 года.