производство № 2-850/2023

УИД №67RS0003-01-2022-006861-88

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Смоленск 15 июня 2023 года

Промышленный районный суд г. Смоленска

в составе

председательствующего судьи Калинина А.В.,

при секретаре Демидове А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве на квартиру, в обоснование требований указав, что является участником общей долевой собственности (1/2 доля в праве) на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, площадью 42,7 кв.м, кадастровый №. Вторым собственником названного жилого помещения являлась ФИО2 21.11.2022 года истцу позвонила неизвестная ранее женщина, представившаяся ФИО5, которая пояснила, что является собственником ? названного жилого помещения и потребовала ключи у истца. Впоследствии истцу стало известно, что ФИО2 продала свою долю в общей долевой собственности ФИО3, ФИО4 При этом, в нарушение ст. 250 ГК РФ, истцу не было предложено выкупить долю в праве общей долевой собственности. Также истец не отказывалась от покупки доли ФИО2 Подтверждая свою готовность заключить договор купли-продажи доли за ту же цену и на тех же условиях, просит суд перевести на ФИО1 права и обязанности ФИО3, ФИО4, как приобретателя ? доли общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, площадью 42,7 кв.м.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО6 требования поддержала, по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно пояснила, что изначально письмо с предложением о выкупе доли за 850 000 руб. не была получена истцом в связи с неверным указанием адреса. Телеграмма о продаже доли за 580 000 руб. была направлена по адресу местонахождения спорной квартире, где истец не была никогда зарегистрирована, не проживала, о чем, ответчику ФИО7 было достоверно известно, при этом полагает, что в итоге телеграмма получена самим ее отправителем из риэлторского агентства занимавшегося сопровождением сделки. Ранее также указывала, что денежные средства в размере уменьшенной стоимости доли имелись у истца в наличной форме, при рассмотрении дела внесены на счет. Просила удовлетворить требования в полном объеме. В ранее состоявшихся заседаниях истец ФИО1 не подтвердила доводы ответчиков об осведомленности о снижении цены продажи доли до 580 000 руб.

Ответчики ФИО4, ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признали, поддержав письменные возражения. Пояснили, что телеграмма с уведомлением о продаже долей квартиры была направлена в адрес истца по месту жительства в г. Санкт-Петербург, однако не была получена истцом и возвращена. В связи с данными обстоятельствами, вторая телеграмма была направлена истцу по месту нахождения спорной квартире, однако также не была получена. Полагали, что требования ст. 250 ГК РФ были соблюдены, в связи чем, просили в удовлетворении требований отказать. Также считают, что в связи с имевшими место переговорами, истец была осведомлена об осуществляемой продаже доли и снижении цены покупки, в том числе ссылаясь на скриншоты переписки с ней, также полагали об отсутствии у истца на дату сделки необходимых денежных средств.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, в ранее представленных письменных возражениях просила рассмотреть дело в ее отсутствие, указав на соблюдение требований ст. 250 ГК РФ, также ссылалась на то обстоятельство, что истцом не были получены телеграммы, в связи с чем, именно истец несет риск неполучения поступившей корреспонденции. Просила в удовлетворении требований отказать.

Третье лицо Управление Росреестра по Смоленской области, нотариус ФИО8 в судебное заседание не явились, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель третьего лица ООО АН «Империя Недвижимости» в судебное заседание не явился, по неизвестным суду причинам, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки суду не представили.

В силу положений ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, заслушав стороны, допросив свидетеля, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему выводу.

Согласно статье 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Пункт 2 статьи 209 ГК РФ предусматривает, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другим способами, распоряжаться им иным образом.

В силу статьи 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 2 ст. 250 ГК РФ, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Согласно пункту 3 указанной статьи, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Из пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В судебном заседании установлено, что на основании договора дарения от 22.04.2008 ФИО1 является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (л.д. 17,18).

Собственником ? доли в праве на указанное жилое помещение на основании договора дарения от 23.09.2008 являлась ФИО2

На основании договора купли-продажи от 18.11.2022 ФИО2 продала ФИО3, ФИО4 принадлежащую ей 1/2 долю указанной квартиры (л.д. 10-12).

Согласно названного договора стоимость приобретаемой доли в праве составила 580 000 руб.

Право собственности зарегистрировано за ФИО3, ФИО4 в установленном законом порядке (л.д. 13-16).

В обоснование своих требований, ФИО1 ссылается на обстоятельства неуведомления ее, как собственника ? доли в праве на квартиру, имеющей преимущественное право покупки о намерении второго собственника продать свою долю в праве на указанных в договоре от 18.11.2022 условиях.

В свою очередь, ответчик ФИО2 указывают на исполнение ею обязанности, предусмотренной ч. 2 ст. 250 ГК РФ.

Так, в своих возражениях ответчик ФИО2 указывает на направление 25.08.2022 в адрес истца ФИО1 уведомления о намерении произвести принадлежащей ей на праве собственности ? доли в спорном имуществе по адресу: <адрес>, представив копии соответствующей почтовой квитанции с описью вложения.

При этом, из уведомления о намерении продать долю в квартире от 25.08.2022 следует, что ответчик ФИО2 намерена продать принадлежащую ей ? долю в праве собственности на спорное жилое помещение за 850 000 руб.

Данное уведомление было направлено на имя ФИО1 по адресу: <адрес>.

Согласно представленным сведениям УФПС г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области, ценное письмо с описью вложения № поступило в ОПС Санкт Петербург 192029 – 27.08.2022, было обработано и оставлено на хранение в отделении связи.

27.09.2022 почтовое отправление № 19217446007083, не полученное адресатом, за истечением срока хранения, возвращено отправителю. Также отмечено, что атрибут «иные обстоятельства» в информационной системе АО «Почта России» проставлен ошибочно по причине массового технического сбоя.

Далее, как указывает ответчик ФИО2, ею, 12.10.2022 и 24.10.2022 на имя ФИО1 направлялись телеграммы, с уведомлением о продаже доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру за 580 000 руб., на которые ответ от ФИО1 получен не был.

Как разъяснено в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

В соответствии с пунктом 3.1 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лиц, утвержденных решением Правления ФНП (протокол от 28.03.2016 № 03/16), сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.

Согласно статье 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (статья 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, и она была возвращена нотариусу по истечении срока хранения. Таким образом, риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат (пункт 3.2 Методических рекомендаций). Если корреспонденция была возвращена нотариусу в связи с истечением срока хранения в отделении связи, то извещение считается доставленным со дня поступления в отделение связи по месту жительства адресата, определяемого по календарному штемпелю на конверте (пункт 3.3 Методических рекомендаций).

Судом запрошена информация о направлении и вручении указанных телеграмм ФИО1

Так, согласно полученной информации на имя ФИО1 были отправлены следующие телеграммы с уведомлением:

- № по адресу: <адрес>, на имя ФИО1;

- № по адресу: <адрес>, офис 601 на имя ФИО1;

- № по адресу: <адрес> на имя ФИО1

Телеграмма № 000/015 12.10.2022г. поступила в участок доставки телеграмм Смоленский почтамт. Доставка по адресу осуществлялась 13.10.2022 в 11:10 и 14.10.2022г. в 14:15. В связи с отсутствием адресата дома телеграмма при первичной и вторичной доставках вручена не была. Почтальоном 13.10.2022 в 11:10 и 14.10.2022г. в 14:15 в почтовый ящик опущены извещения ф. ГГ-15 о поступлении телеграммы. В адрес отправителя 14.10.2022г. направлено служебное извещение о невручении телеграммы.

Согласно расписки телеграмма № 000/015 вручена ФИО9 лично 24.10.2022г. в 17час. 20 мин в зале ОПС Смоленск 214000 почтальоном по доставке телеграмм. В адрес отправителя 24.10.2022г. было направлено служебное извещение о вручении телеграммы. Согласно информации, предоставленной УФПС Смоленской области, инициалы на расписке и подпись отсутствуют, фамилия получателя и отправителя ФИО9, поэтому установить кто именно обратился за получением данной телеграммы (получатель или отправитель) не представляется возможным.

Телеграмма № 000/016 12.10.2022г. поступила в участок доставки телеграмм Смоленский почтамт. Доставка по адресу осуществлялась 13.10.2022 в 09:35 и 14.10.2022г. в 14:10. В связи с отсутствием адресата дома телеграмма при первичной и вторичной доставках вручена не была. Почтальоном 13.10.2022 в 09:35 и 14.10.2022 в 14:15 в почтовый ящик опущены извещения ф. ТГ-15 о поступлении телеграммы. В адрес отправителя 14.10.2022 направлено служебное извещение о невручении телеграммы. По настоящее время данная телеграмма не вручена и находится в участке доставки телеграмм.

Телеграмма № 000/048 24.10.2022 поступила в участок доставки телеграмм Смоленский почтамт. Доставка по адресу осуществлялась 25.10.2022 в 15:20 и 26.10.2022г. в 10:00. В связи с отсутствием адресата дома телеграмма при первичной и вторичной доставках вручена не была. Почтальоном 25.10.2022 в 15:20 и 26.10.2022г. в 10:00 в почтовый ящик опущены извещения ф. ТГ-15 о поступлении телеграммы. В адрес отправителя 26.10.2022г. направлено служебное извещение о невручении телеграммы.

14 апреля 2023 по заявлению от представителя ФИО1 телеграмма №000/048 от 24.10.2022 снята с хранения и вручена по доверенности уполномоченному представителю ФИО6 в ОПС Смоленск 214000 в 17:03 14.04.2023.

Оценивая данную информацию, юридически значимыми являются телеграммы №№ 000/015 и 000/016 от 12.10.2022.

При этом телеграмма № 000/016 не может считаться надлежащим уведомлением, будучи направленной по адресу: <адрес>, не имеющего какого-либо отношения к истцу-долевому собственнику и при том совпадающим с адресом третьего лица ООО «Империя недвижимости» отказываышего ответчикам услуги по сопровождению сделки.

Применительно к телеграмме № 000/015, поскольку согласно информации, предоставленной УФПС Смоленской области, инициалы на расписке и подпись отсутствуют, фамилия получателя и отправителя ФИО9, поэтому установить кто именно обратился за получением данной телеграммы (получатель или отправитель) не представляется возможным, при этом, с учетом получения ее иным неустановленным лицом саму телеграмму надлежит считать утраченной суд относится критически к данному доказательству как не подтверждающему факт надлежащего извещения, а ввиду утраты документа и отсутствия сведений о получателе имеет обоснованные сомнения и в соблюдении порядка вручения.

Касательно подобного извещения в целом и позиции сторон, суд также исходит из следующего.

Согласно ст. 2 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», местом жительства гражданина признается жилой дом, квартира, комната, жилое помещение специализированного жилищного фонда (служебное жилое помещение, жилое помещение в общежитии, жилое помещение маневренного фонда, жилое помещение в доме системы социального обслуживания населения и другие) либо иное жилое помещение, в которых гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору найма специализированного жилого помещения либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и в которых он зарегистрирован по месту жительства.

Как усматривается из материалов дела, истец ФИО1 зарегистрирована и проживает по адресу: <адрес>. По делу не оспаривается и явственно следует из конклюдентных действий сторон, представленной сторонами переписки, пояснений относительно имевшей место коммуникации, что ответчику ФИО2, а равно лицам ее представлявшим были достоверно известны, как адрес места жительства (регистрации) истца, так сведения и о фактическом ее проживании в <адрес> и не проживании в спорной квартире.

При таком положении достаточных оснований для подобного уведомления вместо адреса жительства и регистрации, по адресу нахождения объекта, где получатель заведомо отсутствует, не имелось, такое уведомление, как формальные ссылки ответчиков на то обстоятельство, что первоначальное уведомление не было получено истцом, в связи с чем, впоследствии, 12.10.2022 и 24.10.2022 телеграммы направлялись по адресу нахождения спорной квартиры, расцениваются судом, как форма злоупотребления правом (ст. 10 ГК РФ), а само уведомление ненадлежащим.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу, что сообщения ФИО2 о продаже принадлежащей ей доли квартиры с предложением выкупа по цене 580 000 руб. ФИО1 не получала по уважительным причинам, в связи с чем, ФИО1 не имела возможности реализовать свое преимущественное право на приобретение указанной доли в праве общей собственности на спорную квартиру.

Ссылка ответчика ФИО2 на переписку с истцом, в которой последней было сообщено о намерении продать спорную долю в праве, в связи с чем, ФИО1 была уведомлена надлежащим образом, суд находит несостоятельной, поскольку из анализа данной переписки не усматривается на каких условиях ответчик ФИО2 предлагала выкупить истцу принадлежащую ответчику долю, применительно к конкретной цене, указывая лишь на свое намерение ее продать, в связи с чем, оснований полагать о исполнении ответчиком обязанности, предусмотренной ч. 2 ст. 250 ГК РФ у суда не имеется.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО10 суду пояснил, что является работником АН «Империя Недвижимости». При этом, в сентябре 2022 года к ним обратилась ФИО2 с целью продажи ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру по <адрес>, пояснив, что со вторым собственником вопрос о выкупе не может решить. Свидетель общался с ФИО1 по телефону по вопросу продажи принадлежащей ей доли, но она не соглашалась. Впоследствии, на долю был найден покупатель, а направленные в адрес истца уведомления о продажи доли вернулись без вручения, в связи с чем, все документы были переданы нотариусу, была заключена сделка купли-продажи. По какой причине телеграммы направлялись по адресу нахождения спорный квартиры, свидетель пояснить затруднился.

Других допустимых доказательств надлежащего уведомления не представлены, сведения о телефонных соединений без записи переговоров этого также не подтверждают.

Довод об отсутствии и истца необходимых денежных средств судом отклоняется, поскольку опровергается пояснениями истца о хранении средств в наличной форме, представлявшей выпиской из лицевого счета истца о внесении с 26.12.2022 по 22.12.2022 на вклад «до востребования» денежной суммы в размере 610 010 руб., то есть больше, чем требовалось до покупки, последующим их внесением на депозит суда в УСД в Смоленской области в обеспечение заявленного искового требования, а также представленной стороной ответчика перепиской где истец указывает на возможность собрать 500 000 руб., при том что остаток сумы применительно к цене сделки и современным экономическим условиям, значимости для истца данной сделки не представляется столь значительным, чтобы его нельзя было доформировать.

Поскольку в ходе судебного разбирательства нашло свое подтверждение то обстоятельство, что нарушено преимущественное право истца на покупку спорного объект, на ФИО1 надлежит перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, заключенному 18.11.2022 между продавцом ФИО2 и покупателями ФИО3, ФИО4.

При этом, с ФИО1 в пользу ФИО3, ФИО4 подлежат взысканию денежные средства в размере 580 000 руб., размещенные на депозитном счете Управления Судебного департамента в Смоленской области в качестве обеспечительного платежа на основании чек-ордера от 15.03.2023, в равных долях: 290 000 руб. - в пользу ФИО3; 290 000 - в пользу ФИО4 путем возврата Управлением Судебного департамента в Смоленской области указанных денежных средств ФИО3 и ФИО4

Также с ФИО1 в пользу ФИО4 и ФИО3 подлежат взысканию денежные средства в размере 10 003, 06 руб., в возмещение расходов понесенных при покупке доли в праве, в равных долях: 5 001, 53 руб. - в пользу ФИО3; 5 001, 53 руб. - в пользу ФИО4

В силу положений ст. 98 ГПК РФ, с ответчиков в пользу истца подлежат возмещению расходы по оплате госпошлины в равных долях по 3000 руб. с каждого.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Перевести на ФИО1 (паспорт №) права и обязанности покупателя по договору купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, заключенному 18.11.2022 между продавцом ФИО2 и покупателями ФИО3, ФИО4.

Взыскать ФИО1 (паспорт №) в пользу ФИО3 (паспорт №), ФИО4 (паспорт №) денежные средства в размере 580 000 руб., размещенные на депозитном счете Управления Судебного департамента в Смоленской области в качестве обеспечительного платежа на основании чек-ордера от 15.03.2023, в равных долях: 290 000 руб. - в пользу ФИО3; 290 000 - в пользу ФИО4 путем возврата Управлением Судебного департамента в Смоленской области указанных денежных средств ФИО3 и ФИО4.

Взыскать с ФИО1 (паспорт №) в пользу ФИО3 (паспорт №), ФИО4 (паспорт №) денежные средства в размере 10 003, 06 руб., в возмещение расходов понесенных при покупке доли в праве, в равных долях: 5 001, 53 руб. - в пользу ФИО3; 5 001, 53 руб. - в пользу ФИО4.

Взыскать с ФИО2 (паспорт №) в пользу ФИО1 (паспорт №): 3000 руб. - в возмещение расходов на оплату госпошлины.

Взыскать с ФИО3 (паспорт №) в пользу ФИО1 (паспорт №): 3000 руб. - в возмещение расходов на оплату госпошлины.

Взыскать с ФИО4 (паспорт №) в пользу ФИО1: 3000 руб. - в возмещение расходов на оплату госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г. Смоленска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья А.В. Калинин

мотивированное решение изготовлено 22.06.2023