РЕШЕНИЕИменем Российской Федерации
г. Углегорск 20 января 2026 года
Углегорский городской суд Сахалинской области в составе:председательствующего судьи Береговой М.А., при секретаре судебного заседания Ивановой А.С., с участием: истцов по первоначальному иску ФИО2 (ответчика по встречному иску) и его представителя ФИО3, администрации г. Углегорска в лице Комитета по управлению муниципальной собственностью (КУМС) Углегорского муниципального округа - представителя ФИО4, представителей ответчика (истца по встречному иску) ФИО5 - ФИО6 и ФИО7, прокурора Бовтрук М.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по первоначальному иску ФИО2 и администрации г. Углегорска в лице КУМС Углегорского муниципального округа к ФИО5 о выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, и по встречному иску ФИО5 к ФИО2 и ФИО8 о признании недействительным договора дарения и применении последствий недействительности этой сделки
установил:
ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО5 о ее выселении из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, пер. <адрес>, <адрес>, без предоставления другого жилого помещения. В обоснование иска указано, что на основании договора дарения от 27.10.2022 г., заключенного между подателем иска и его бабушкой ФИО8, истец является собственником указанной квартиры. Между предыдущим собственником ФИО8 и ответчиком действовал договор найма жилого помещения от 20.12.2018 г., срок которого истек 19.12.2023 г. Многоквартирный дом, в котором находится указанное жилое помещение, признан аварийным и подлежащим сносу. Проживание ответчицы препятствует реализации его прав, как собственника аварийного жилья, в частности, заключению соглашения с администрацией о предоставлении другого жилого помещения. Предъявлены требования о выселении ФИО5 без предоставлении другого жилого помещения, возложении обязанности в течении 7 дней освободить жилое помещение от принадлежащего имущества, передать собственнику жилого помещения ФИО2 ключи от входной двери в жилое помещение, обратиться через Многофункциональный центр в отдел по вопросам миграции ОМВД России по Углегорскому городскому округу с заявлением о снятии с регистрационного учета.
В связи с отменой судом кассационной инстанции первоначальных судебных актов по настоящему делу, к участию в деле в качестве соистца по первоначальному иску привлечена администрация г. Углегорска в лице Комитета по управлению муниципальной собственностью (КУМС) Углегорского муниципального округа, которая в настоящий период времени значится титульным собственником спорного жилого помещения, сославшаяся на публичный интерес в освобождении аварийного жилого фонда для его сноса и расселения.
Представитель ответчика ФИО9 в интересах ФИО5 предъявил встречный иск к ФИО2 и ФИО8 о признании недействительным (ничтожным) договора дарения от 27.10.2022 г. квартиры по адресу: <адрес>, пер.<адрес>, <адрес> применении последствий недействительности ничтожной сделки. При этом отмечено, что спорный договор дарения является мнимой (фиктивной) сделкой, совершенной без намерения создать соответствующие правовые последствия, с целью лишь формальной смены собственника для получения выкупной цены или иной квартиры от муниципалитета, что нарушает ее права как нанимателя. Так, в п.1.5 договора дарения указано, что названная квартира правами третьих лиц не обременена, фактической передачи квартиры не происходило во владение ФИО2, он не собирался реализовывать свои права собственника, изначально был заинтересован только в реализации последствий признания дома аварийным, то есть получения выкупной цены за квартиру или другой квартиры.
Податель встречного иска полагает, что данная сделка является мнимой, заключена с намерением причинить вред истцу, то есть посредством формальной смены собственника прекратить законное пользование истца жилым помещением.
В возражениях на первоначальное исковое заявление представитель ответчика ФИО5 по доверенности ФИО6 указала, что спорное жилое помещение является для ответчика единственным жильем, регистрация ее по постоянному месту жительства в спорной квартире носит бессрочный характер, положениями договора дарения за ней указанное право сохранено, ФИО5 состоит на учете нуждающихся в жилом помещении, в связи с чем полагает необходимым сохранить за ФИО5 право пользования жилым помещением до момента фактического расселения указанного дома.
Протокольным определением суда к участию в деле привлечены: ФИО8 в качестве третьего лица по первоначальным исковым требованиям, не заявляющая самостоятельных требований относительно предмета спора (ответчик по встречному иску); а также в качестве истца по основному иску - Администрация г. Углегорска в лице КУМС.
Решением Углегорского городского суда Сахалинской области от 19.04.2024 г. ФИО5 выселена из жилого помещения, расположенного по адресу: г.Углегорск, переулок <адрес>, <адрес>, без предоставления другого жилого помещения.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 3 июля 2024 года решение суда оставлено без изменения.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 17 октября 2024 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 3 июля 2024 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
При повторном рассмотрении апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 17 февраля 2025 года решение суда оставлено без изменения.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 31 июля 2025 года решение Углегорского городского суда Сахалинской области от 19 апреля 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 17 февраля 2025 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В ходе рассмотрения дела судом кассационной инстанции, исходя из материалов дела установлено, что ФИО8 с 2007 года являлась собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, в 2008 году вселила в указанное жилое помещение ФИО5, с которой 15.01.2013 г. заключила договор найма сроком на 5 лет (с 15.01.2013 по 15.01.2018 г.г.) По условиям договора найма обязанность по оплате за содержание жилого помещения и коммунальные услуги возложена на арендатора. Арендная плата договором не предусмотрена. 20.12.2008 г. между ФИО8 и ФИО5 заключен аналогичный договор аренды спорного жилого помещения на тех же условиях, сроком на 5 лет до 19.12.2023 г.
Кроме того, 27.10.2022 г. ФИО8, согласно договору дарения, подарила своему внуку ФИО2 жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>. В соответствии с пунктом 1.6 данного договора, на момент передачи квартиры, в ней зарегистрирована ФИО5, за которой сохранено право пользования квартирой, после ее передачи одаряемому.
Постановлением администрации Углегорского городского округа от 30.11.2018 г. спорное жилое помещение включено в реестр жилых помещений, признанных непригодными для проживания, находящихся в аварийном состоянии и подлежащих сносу или реконструкции.
КУМС Углегорского муниципального округа Сахалинской области представлен договор купли-продажи от 20.07.2007 г., согласно которому ФИО8 приобрела у ФИО10, действующего от имени ФИО11, квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, стоимостью 80 000 руб.
Кассационной инстанцией отмечено, что из объяснений ответчика по первоначальному иску ФИО5, данных ею оперуполномоченному ГЭБ и ПК ОМВД России по Углегорскому ГО от 31.07.2023 г., следует, что после возращения в 2008 году с путины последняя не смогла попасть в свою квартиру по адресу: <адрес>. Так, ФИО8 заперла в этой квартире ее сожителя ФИО12, еду ему передавали с улицы через форточку. Когда ответчик стала выяснять обстоятельства указанных действий, было установлено, что ФИО8, которой принадлежал продуктовый магазин в этом же доме, скупала квартиры в их доме для ведения бизнеса. ФИО12 якобы продал ей квартиру, а она ему взамен купила квартиру в <адрес> по адресу: переулок <адрес> <адрес>. Поскольку ФИО12 согласился переехать в эту квартиру, заявитель встречного иска тоже согласилась переехать вместе с ним. Чтобы урегулировать конфликт ФИО8 переселила их в квартиру по адресу: <адрес>, переулок лейтенанта ФИО13, <адрес>, обещая переоформить квартиру на них и принести соответствующие документы. В ходе названной проверки КУСП № установлено, что 09.10.2007 г. ФИО5 выдала ФИО14 доверенность на приватизацию от ее имени жилого помещения по адресу: <адрес>«а», <адрес>.
В этой связи, 10.10.2007 г. между КУМИ Углегорского муниципального района и ФИО14 действующей от имени ФИО5 по доверенности от 09.10.2007 г. заключен договор № 3675 о передаче квартиры в единоличную собственность последней.
05.12.2007 г. ФИО14 на основании той же доверенности заключила с ФИО8 договор купли-продажи 3-х комнатной квартиры по адресу: <адрес>«а» <адрес> за 10 000 руб. В условиях договора указано, что расчет произведен при подписании договора.
Из содержания нотариально удостоверенной доверенности от 09.10.2007 г. следует, что ФИО5 передала ФИО14 полномочия только на приватизацию жилого помещения, иных полномочий, в том числе по продаже квартиры в доверенности не содержится.
Кассационной инстанцией установлено обстоятельство того, что заключенный от имени ФИО5 договор на основании названной доверенности, в соответствии с правовым регулированием, действующим на дату совершения сделки, является ничтожным.
Опрошенная ФИО14 в своих объяснениях от 07.09.2023 г. указала, что в 2007 году работала на ФИО8, которая в тот период обустраивала себе в данном здании офис и скупала квартиры. ФИО8 попросила ее оформить с ФИО5 доверенность, чтобы приватизировать ее квартиру, чем она и занималась. Она выполняла только техническую часть оформления. О чем договаривались ФИО8 и ФИО5 ей не известно. Ей известно, что в дальнейшем ФИО5 переехала жить в <адрес> по пер. <адрес> по <адрес>«а» ФИО1 сделала офис.
Из пояснений ФИО8 в рамках указанной проверки следует, что она предлагала ФИО5 и ФИО12 обмен одной квартиры на другую, но они отказались. Она предложила в обмен на покупку их квартиры деньги, которые передала через ФИО14 и предоставила <адрес> по пер<адрес>, <адрес> аренду на безвозмездной основе.
Согласно рапорта ОУР ЛМВД России по Углегорскому ГО <адрес> в <адрес>, кроме <адрес>, используется под офисы.
По сведениям регистрационного учета ФИО5 и ФИО12, который снят с регистрации в связи со смертью, были зарегистрированы в спорной квартире с 28 мая 2008 года по месту жительства на постоянной основе, что свидетельствует об отсутствии временного проживания. Это же следует из условий договора дарения, где за ФИО5 сохранено право пользования, справки ООО «Кристалл» от 12.02.2024, которой подтверждено, что в указанной в квартире проживает только ФИО5 С учетом отмеченных обстоятельств, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что при условий добросовестности со стороны ФИО8 и отсутствии сведений об оплате приобретенного жилья, между физическими лицами ФИО8 и ФИО5 возникли фактические правоотношения характерные для договора мены жилых помещений, в связи с чем безотносительно к условиям договора дарения, ответчик не подлежала выселению без предоставления другого жилого помещения.
Тот факт, что решением Углегорского городского суда Сахалинской области от 16.10.2024 ФИО5 восстановлена на учете граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма не изменяет правовой периоды вселения в спорное жилое помещение, поскольку формально юридически ФИО8, указавшая, что ответчик и ее сожитель вели асоциальный образ жизни, являясь как сообщила ФИО15 инициатором приватизации и приобретения квартиры ФИО5, уклонилась от оформления договора обмена.
13.05.2024 между КУМС Углегорского ГО и ФИО2 заключен договор обмена жилыми помещениями, согласно которому ФИО2 взамен аварийного жилья передано жилое помещение, расположенное по адресу <адрес>«а», <адрес>, последний в свою очередь передал спорное жилое помещение органу местного самоуправления.
Таким образом, определением судебной коллегии по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 31 июля 2025 года установлены фактические обстоятельства наличия у ФИО8 и ФИО5, правоотношений, характерных для сторон договора мены перечисленных жилых помещений.
В судебном заседании истцы по первоначальным исковым требованиям ФИО2, его представитель ФИО3 и администрации г. Углегорска в лице Комитета по управлению муниципальной собственностью (КУМС) Углегорского муниципального округа - представителя ФИО4, на удовлетворении исковых требований настаивали, просили удовлетворить их в полном объеме, возражая против удовлетворения встречных исковых требований.
При этом, ФИО5, ее представители ФИО6 и ФИО7, возражали против удовлетворения исковых требований, полагали их не подлежащими удовлетворению, поддерживая встречные исковые требования.
Третье лицо по первоначальным исковым требованиям и (ответчик по встречным исковым требованиям) ФИО8 в судебное заседание не явилась, о времени и месте проведения судебного заседания извещена надлежащим образом, документальное обоснование уважительности причин неявки и невозможности участия в судебном заседании в том числе по состоянию здоровья в судебное заседание не представила.
Ответчик по первоначальным исковым требованиям и истец по встречным исковым требованиям ФИО5, представитель ФИО5 адвокат Колначёв Л.Н. в судебное заседания не явились, извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли, ФИО5 не настаивала в своем письменном заявлении на его участии в судебном заседании, полагая возможным рассмотрение дела без её участия с участием представителей ФИО6 и ФИО7
При таких обстоятельствах, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав пояснения сторон и их представителей, заключение прокурора, исследовав доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статей 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, суд находит первоначальный иск не подлежащим удовлетворению, а встречный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела и объяснений сторон следует, что ФИО8 с 2007 года являлась собственником квартиры по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> (далее спорная квартира).
В 2007-2008 г.г. между ФИО8 и ФИО5 (проживавшей ранее в квартире по <адрес>) сложились фактические отношения, по сути являющиеся правоотношениями по договору мены жилыми помещениями. ФИО5 через представителя приватизировала и затем устно согласилась с передачей своей квартиры ФИО8; взамен ФИО8 предоставила ФИО5 и ее сожителю спорную квартиру для постоянного проживания на безвозмездной основе, оформив это договором найма. Из пояснений ФИО5 следует, что она не имела намерений совершать продажу квартиры, согласилась на переезд в спорную квартиру. С 28 мая 2008 года ФИО5 зарегистрирована в спорной квартире по месту жительства по адресу: <адрес>, пер. ФИО13, <адрес>, что подтверждается материалами дела и свидетельствует о постоянном, а не временном характере проживания.
Согласно Договору № от ДД.ММ.ГГГГ Комитет по управлению муниципальной собственностью Углегорского муниципального района передал ФИО5 в собственность квартиру состоящую из трех комнат общей площадью, 51.3 кв.м по адресу: <адрес> «а» <адрес> личную собственность, стоимость квартиры установлена в сумме 28 780 рублей. 25.12.2007 ФИО8 приобрела по договору купли-продажи квартиру состоящую из трех комнат общей площадью, 51.3 кв.м по адресу: <адрес> «а» <адрес> за 10 000 рублей. Из объяснений ФИО5 в рамках проводимой проверки в порядке ст. 144-145 УПК РФ следует, что учитывая мнение ФИО12 они согласились переехать в спорную квартиру меньшей площади, предоставленную им ФИО8, свою квартиру по адресу: <адрес> «а» <адрес> они передали ФИО8, которая занималась оформлением всех документов по совершаемым сделкам. Она (ФИО5) и ФИО12 встали на регистрационный учет по месту жительства в спорной квартире, затем ФИО12 умер, а ФИО8 документы подтверждающие право собственности на спорную квартиру ей не передавала, постоянно обещала сделать. После пришел внук ФИО8 ФИО2, который сказал, что квартира принадлежит ему и она должна освободить спорную квартиру, после чего она, узнав о своих нарушенных правах, обратилась в полицию.
Между сторонами неоднократно заключались договоры найма (последний - от 20.12.2018 г. сроком на 5 лет), формально устанавливающие срок, однако фактически право пользования носило бессрочный характер, вытекающий из сделки по обмену жильем. Кроме того, из представленных доказательств усматривается, что после приватизации квартиры по адресу: <адрес> «а» <адрес>, ФИО5 продавала её с существенным занижением стоимости и переезжала в спорную квартиру меньшей площади, что подтверждает наряду с другими исследованными доказательствами, установленными в судебном заседании, совершение действий характерных для фактического обмена жилимы помещениями, компенсации таким образом разницы между площадью и стоимостью объектов.
27 октября 2022 года ФИО8 подарила спорную квартиру своему внуку ФИО2 В соответствии с п. 1.6 договора дарения на момент передачи в квартире зарегистрирована ФИО5, степень родства с дарителем/одаряемым отсутствует. Указанное лицо сохраняет право пользования квартирой после ее передачи одаряемому.
На основании акта приема-передачи жилого помещения от 27 октября 2022 года даритель передал, а одаряемый принял жилое помещение, а именно квартиру в многоквартирном доме, находящуюся по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, однако фактического заселения ФИО2 в квартиру не последовало.
Согласно сведениям предоставленным ОМВД России по Углегорскому городскому округу от 14 февраля 2024 года, а также из поквартирной карточки на жилое помещение формы Б, следует, что ФИО5 зарегистрирована по адресу: <адрес>, пер. л-та <адрес> <адрес> ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время. Согласно ответу ООО «Кристалл», в <адрес> по адресу: <адрес>, пер. Л-та ФИО13, <адрес>, фактически проживает ФИО5
30 ноября 2018 года спорная квартира была включена в реестр жилых помещений, признанных непригодными для проживания, находящихся в аварийном состоянии и подлежащих сносу или реконструкции.
5 апреля 2024 года ФИО2 была выдана выписка из ЕГРН, подтверждающая его право собственности на спорную квартиру. ФИО2 на период заявления первоначальных исковых требований являлся собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, пер. л-та ФИО13, <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-001/2024-97337125.
ДД.ММ.ГГГГ между КУМС Углегорского ГО и ФИО2 был заключен договор обмена, по которому ФИО2 взамен аварийной квартиры передана квартира по <адрес>«а», <адрес>, а спорная квартира перешла в муниципальную собственность. Согласно представленной выписки Комитета по управлению муниципальной собственностью Углегорского муниципального округа <адрес> из реестра муниципального имущества об объекте учета муниципального имущества на ДД.ММ.ГГГГ <адрес> по пер. л-та ФИО13, <адрес> имеет реестровый №.№ присвоенный ДД.ММ.ГГГГ
В соответствии с частью 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен жилища.
В этой связи, податель встречного иска является заинтересованным лицом в части проживания в спорной квартире, обладающим правом требования признания недействительной ничтожной сделки.
Допустимость предъявления такого иска вытекает из положений абзаца третьего статьи 12 Гражданского кодекса, согласно которым гражданские права могут защищаться посредством пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Исходя из пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимой сделкой признается сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Такая сделка является ничтожной.
При этом в силу пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
В силу ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Исходя из разъяснений, приведенных в п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" - мнимая сделка, есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.
Таким образом, диспозиция п. 1 ст. 170 ГК РФ содержит следующие критерии мнимой сделки: отсутствие намерений сторон создать соответствующие сделке правовые последствия, совершение сделки для вида, создания у лиц, не участвующих в сделке, представления о сделке как действительной.
При проверке сделки на предмет ее мнимости юридически значимым обстоятельством является наличие или отсутствие фактических отношений по сделке (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 10.09.2019 N 46-КГ19-17).
По настоящему делу с учетом заявленных требований юридически значимым и подлежащим доказыванию обстоятельством являлось выяснение вопроса о действительной воле ответчика, совершающего сделку, с учетом цели договора и его правовых последствий.
Чтобы определить, был ли между сторонами заключен договор, каковы его условия и как они соотносятся между собой, совпадает ли волеизъявление сторон с их действительной общей волей, а также является ли договор мнимой или притворной сделкой, необходимо применить правила толкования договора, установленные в статьей 431 ГК РФ (Определение Верховного Суда РФ от 29.10.2013 N 5-КГ13-113).
Оценивая обстоятельства совершения договора дарения, суд приходит к выводу, что данная сделка носила мнимый (фиктивный) характер и не была направлена на фактическую безвозмездную передачу имущества в собственность одаряемого с целью его использования по назначению, что подтверждается следующей совокупностью доказательств: отсутствие реальной передачи владения; подписание акта приема-передачи недвижимости носило формальный характер; ФИО2 не только не вселился в квартиру после 27.10.2022 г., но и не имел такого намерения, о чем свидетельствует его обращение в администрацию с целью получения выкупной стоимости или иного жилья взамен аварийного; сохранение обременения в пользу ФИО5; включение в договор дарения условия о сохранении за посторонним лицом (ФИО5) права бессрочного пользования, вытекающего из фактических обстоятельств, характерных для договора мены, существенно ограничивало правомочия нового собственника.
При этом, основной и очевидной целью сделки, как следует из поведения сторон (ФИО8 и ФИО2), была не передача жилья для проживания внуку, а формальное переоформление права собственности на члена семьи для последующего взаимодействия с муниципалитетом по программе расселения аварийного жилья. Это было сделано для получения новой квартиры или денежной компенсации, что прямо вытекает из предупреждения о выселении, направленного ФИО5, и последующего заключения договора обмена с КУМС в 2024 году.
Таким образом, сделка дарения была направлена на создание формальных оснований для прекращения постоянного права пользования ФИО5 жильем, возникшего из фактического договора обмена жилыми помещениями, путем обращения к ней нового собственника с иском о выселении в связи с истечением срока формального договора найма.
Отмечается, что воля сторон по названному договору дарения была направлена не на безвозмездную передачу квартиры, а на создание искусственного юридического факта - появления нового собственника, для достижения иной цели (получение выгоды от муниципалитета и выселение ФИО5), что является признаком мнимой сделки.
Данная сделка нарушает права и охраняемые законом интересы ФИО5 как лица, вселенного на постоянной основе в рамках фактического обмена жилыми помещениями, и потому на основании ст. 168, ст. 170 ГК РФ подлежит признанию ничтожной. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем приведения сторон договора дарения спорной квартиры в первоначальное положение также подлежит удовлетворению.
Поскольку договор дарения признается ничтожным, он не влечет юридических последствий, за исключением тех, что связаны с его недействительностью (ст.167 ГК РФ). Следовательно, переход права собственности к ФИО2 на основании этой сделки является недействительным.
В данном случае объект сделки - спорная квартира на момент рассмотрения исковых требований отчужден ФИО2 муниципальному образованию по договору обмена от 13.05.2024 г.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 79 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях (п. 4 ст. 166 ГК РФ).
По смыслу разъяснений пункта 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 79 названного постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25, суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях (п. 4 ст. 166 ГК РФ).
По смыслу ст. 56 ГПК РФ при решении вопроса о применении по своей инициативе последствий недействительности ничтожной сделки суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон.
В мотивировочной части решения должно быть указано, какие публичные интересы подлежат защите, либо содержаться ссылка на специальную норму закона, позволяющую применить названные последствия по инициативе суда.
Суд первой инстанции отмечает, что законное требования заявителя встречного иска о приведении сторон сделки дарения в первоначальное положение не может быть реализовано без обсуждения судом первой инстанции последующей сделки по обмену спорного помещения.
Вследствие недействительности первой сделки дарения оспариваемой квартиры у приобретателя имущества отсутствует право на вещь и потому последующая сделка с этим имуществом считается совершенной неуправомоченными отчуждателем.
Суд первой инстанции отмечает, что в связи с признанием первоначального договора дарения недвижимого имущества ничтожной сделкой и в силу ст. 168 ГК РФ последующая сделка по отчуждению спорной аварийной квартиры в пользу Администрации г. Углегорска недействительна (ничтожна), в том числе с учетом отмеченных, а так же в силу наличия самостоятельных оснований ничтожности этой сделки.
Так, в силу части 8.2 статьи 32 Жилищного Кодекса РФ граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.
Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21 декабря 2021 года N 81-КГПР21-13-К8, в соответствии с частью 1 статьи 6 ЖК РФ акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.
В частности, в указанном определении Верховного Суда Российской Федерации указано, что согласно Федерального закона от 27 декабря 2019 года № 473-ФЗ, которым в Жилищный кодекс Российской Федерации введена часть 8.2 статьи 32, вступил в силу с 28 декабря 2019 года, особенностей применения данной нормы в зависимости от даты возникновения права собственности на изымаемое жилое помещение не предусмотрено, под ее действие подпадают все случаи перехода права собственности (кроме наследования) после даты признания многоквартирного дома аварийным.
Как разъяснено в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", часть 1 статьи 6 ЖК РФ закрепляет общеправовой принцип действия законодательства во времени: акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.
Таком образом, общим принципом действия норм жилищного права во времени законодателем определен принцип прямого действия во времени. Реализация данного принципа действия нормативного акта во времени, в том числе предполагает, что все случаи обратной силы закона должны быть прямо перечислены в тексте нормативного акта, содержащего нормы жилищного права.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса).
30 ноября 2018 года спорная квартира была включена в реестр жилых помещений, признанных непригодными для проживания, находящихся в аварийном состоянии и подлежащих сносу или реконструкции.
Сделка дарения квартиры по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> подписана сторонами 27 октября 2022 года, государственная регистрация (момент возникновения права собственности) права по сделке имела место 1 ноября 2022 года, то есть подписание сделки и возникновение права собственности на спорную квартиру у физического лица ФИО2 состоялись после введения в действие положений части 8.2 статьи 32 ЖК РФ.
Вместе с тем, законодатель в рамках предоставленных ему дискреционных полномочий установил различия в способе реализации прав лиц, приобретших право собственности на жилые помещения в домах, признанных в установленном порядке аварийными. При этом законодатель в качестве правоизменяющего юридического факта определил именно время приобретения жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу.
В этой связи муниципальное образование, согласно императивному правилу действующего законодательства, имело возможность только произвести выплату денежного возмещения за приобретаемое аварийное жилое помещение.
Согласно договора обмена жилыми помещениями от 13.05.2024 г., заключенного муниципальным образованием, физическому лицу ФИО2 было передано другое жилое помещение, а не выкупная стоимость аварийного жилья, что не соответствует требованиям ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ и является дополнительным основанием ничтожности этой сделки по определению закона.
Таким образом, муниципальное образование заведомо знало о наличии отступлений от действующего законодательства в части обмена жилых помещений, не обладает статусом добросовестного приобретателя спорной аварийной квартиры, сделка носит заведомо противоправный характер в отношении единственного жилого помещения ответчика по основному иску.
Названной сделкой, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, и расценивается судом первой инстанции, как сделка посягающая на публичные интересы.
В силу положений п.4 ст.166 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов.
По общему правилу, установленному п. 2 ст. 167 ГК РФ стороны ничтожной сделки по обмену жилыми помещениями 13.05.2024 г. подлежат приведению в первоначальное положение, то есть каждая из сторон обязана вернуть другой стороне полученное по соответствующей сделке.
На основании п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Частью 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным указанным кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
По смыслу данных норм, выселение граждан из жилого помещения допустимо по требованию собственника это жилья.
В связи с признанием договоров дарения и обмена спорной квартиры недействительными (ничтожными), титульное право собственности ФИО2 и муниципального образования на спорную квартиру на момент рассмотрения иска судом первой инстанции, являются недействительными.
Следовательно, у истцов отсутствовало правомочие, как собственников, требовать выселения ФИО5 из спорной квартиры. Кроме того, право пользования ФИО5 возникло не из договора найма 2018 года (который лишь оформлял сложившиеся отношения), а из фактической сделки по обмену жильем, что делает ее проживание в спорной квартире правомерным и бессрочным.
В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Таким образом, доводы Администрации г. Углегорска, основанные на положениях договора найма от 20.12.2018 г., как сделки не прошедшей государственную регистрацию, не имеют правового значения.
На основании пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 101 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Течение срока исковой давности по названным требованиям, предъявленным лицом, не являющимся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала ее исполнения.
В п. 78 указанного Постановления предусмотрено, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Таким образом, суд приходит к выводу, что встречные исковые требования заявлены в пределах срока исковой давности.
Поскольку суд приходит к выводу, что заявленные истцом встречные исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению в полном объеме с применением последствий недействительности сделок, то данное решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области для внесения в ЕГРН соответствующих сведений.
Требования истцов о выселении ответчика из спорной квартиры без предоставления другого жилья, заявленные ФИО2 и муниципальным образованием, как ненадлежащими собственниками, противоречат закону и удовлетворению не подлежат. Наряду с этим, первоначальным иском были предъявлены требования о выселении ФИО5 без предоставлении другого жилого помещения, возложении обязанности в течении 7 дней, освобождении жилого помещения от принадлежащего имущества, передаче собственнику жилого помещения ФИО2 ключи от входной двери в жилое помещение, необходимость обращения через Многофункциональный центр в отдел по вопросам миграции ОМВД России по Углегорскому городскому округу с заявлением о снятии с регистрационного учета, на удовлетворении которых истцы не настаивали, указав, что поддерживают требования в части выселения ФИО5 из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, пер<адрес>, <адрес>, без предоставления другого жилого помещения. Исходя из тех обстоятельств, которые имеют место на момент разрешения исковых требований. При рассмотрении вопроса о возможности замены выбывшего в материально - правовом интересе истца ФИО2 по первоначальным исковым требованиям, для участия в деле в качестве соистца был привлечен новый правообладатель спорного объекта недвижимости - администрация г. Углегорска в лице КУМС Углегорского муниципального округа, с учетом отказа ФИО2 от производства замены его как стороны истца правопреемником в рамках предусмотренной законом процедуры.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 40 Конституции РФ, статьями 166, 167, 168, 170, 209, Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 32, 35, Жилищного кодекса Российской Федерации, статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
первоначальные исковые требования ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) и администрации г. Углегорска в лице Комитета по управлению муниципальной собственностью Углегорского муниципального округа к ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (<данные изъяты>) о выселении из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, без предоставления другого жилого помещения - оставить без удовлетворения.
Встречные исковые требования ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт <данные изъяты>) к ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) и ФИО8,ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт № №) удовлетворить в полном объеме.
Признать недействительным (ничтожным) договор дарения квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, расположенной по адресу: <адрес>, №, <адрес>, заключенный между ФИО8 (даритель) и ФИО2 (одаряемый).
Признать недействительным (ничтожным) договор обмена от 13 мая 2024 года, заключенный между КУМС Углегорского ГО и ФИО2 о передаче последнему квартиры в <адрес>«а», <адрес> взамен аварийного помещения в <адрес> по <адрес>, <адрес>.
Применить последствия недействительности перечисленных сделок, путем приведения сторон в первоначальное положение, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области:
аннулировать из Единого государственного реестра недвижимости запись о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение по адресу: <адрес>, г. <адрес> л-<адрес>, <адрес> (кадастровый №) к физическому лицу ФИО2, основанному на недействительном (ничтожном) договоре дарения квартиры от 27 октября 2022 года, а также аннулировать из Единого государственного реестра запись дальнейшего перехода права собственности на данную квартиру к администрации г. Углегорска в лице Комитета по управлению муниципальной собственностью Углегорского муниципального округа на основании недействительного (ничтожного) договора обмена от 13 мая 2024 года;
восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимость запись о государственной регистрации права собственности физического лица ФИО8 на квартиру по адресу: <адрес>, г. <адрес> л<адрес>, <адрес> (кадастровый №);
аннулировать из Единого государственного реестра недвижимости запись о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение по адресу: <адрес>«а», <адрес> (кадастровый №) к физическому лицу ФИО2 на основании недействительного (ничтожного) договора обмена от ДД.ММ.ГГГГ;
восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимость запись о государственной регистрации права собственности администрации <адрес> в лице Комитета по управлению муниципальной собственностью Углегорского муниципального округа на квартиру по адресу: <адрес>«а», <адрес> (кадастровый №).
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Сахалинский областной суд через Углегорский городской суд <адрес> в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 30.01.2026
Председательствующий: М.А.Береговая