УИД 65RS0001-01-2025-001366-93 Дело № 2-2995/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
29 июля 2025 года г. Южно-Сахалинск
Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области в составе:
председательствующего судьи- Матвеевой Т.П.,
при секретаре судебного заседания - Коротких А.Ф.,
при помощнике судьи - Персидской А.В.,
с участием истца ФИО1,
представителя ФИО1 - ФИО2,
ответчика ФИО3,
представителя ответчика ФИО3 - ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи земельного участка от 26 ноября 2024 года в двойном размере, расходов по уплате государственной пошлины,
установил:
12 февраля 2025 года ФИО1 обратился в Южно-Сахалин-ский городской суд с исковым заявлением к ФИО3 о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи земельного участка от 26 ноября 2024 года в двойном размере, расходов по уплате государственной пошлины. В обоснование исковых требований указав, что 26 ноября 2024 года между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, расположенного по <адрес>, кадастровый №, площадь 725 кв.м., категория земель-земель населенных пунктов. На основании предварительного договора купли-продажи земельного участка, стоимость земельного участка определена 4000 000 рублей. По соглашению сторон истец ФИО1 внес ответчику ФИО3 задаток за указанный земельный участок в размере 300 000 рублей, о чем имеется расписка, о получении денежных средств от 26 ноября 2024 года. В свою очередь ответчик ФИО3 в срок до 28 декабря 2024 года обязался земельный участок, принадлежащий ему на правах собственности, передать истцу ФИО1 в собственность. Однако, до настоящего времени принятых на себя по предварительному договору обязательств ответчик ФИО3 не исполнил и фактически уклонился от заключения основного договора купли-продажи. Ссылаясь на положения ст. 309, 310, п.4 ст. 380, ст. 381, п.1 ст. 429 ГК РФ просил взыскать с ФИО3 в свою пользу задаток по предварительному договору купли-продажи земельного участка от 26 ноября 2024 года, расположенного по <адрес>, кадастровый №,площадью 725 кв.м. категория земель-земли населенных пунктов, в двойном размере в сумме 600 000 рублей. А также просил взыскать с ответчика в его пользу судебные расходы по уплате государственной пошлины.
Протокольным определением от 8 апреля 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика привлечена ФИО
Протокольным определением от 2 июня 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика привлечено ООО «ДВ Метрия».
В судебное заседание 29 июля 2025 года истец ФИО1 не явился, до перерыва в судебном заседании 2 июня 2025 года исковые требования поддержал, указал, что оформлением сделок занималась ФИО2, он с продавцом не связывался, каких-либо действий по заключению основного договора купли-продажи не предпринимал.
Представитель истца ФИО1-ФИО2 на удовлетворении исковых требований настаивала, по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Настаивала на том, что ответчик уклонялся от заключения основного договора купли-продажи, а, потому, задаток подлежит взысканию в двойном размере. Указала, что соглашение о задатке от 25 ноября 2024 года не существует в природе.
Ответчик ФИО3 с исковыми требованиями не согласился, указав, что с заключением договора затягивал истец. Указал, что не помнит подписывалось ли соглашение о задатке от 25 ноября 2024 года, но оно у него имеется дома.
Представитель ответчика ФИО3 - ФИО4, с исковыми требованиями не согласился, ссылаясь на их необоснованность, просил в удовлетворении исковых требований отказать.
Остальные участники процесса, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела, не ходатайствовали.
В судебном заседании 2 июня 2025 года в качестве свидетеля допрошен ФИО пояснил, что работает в должности риелтора в ООО «ДВ Метрия», и сопровождал заключение предварительного договора купли-продажи земельного участка между сторонами. Указал, что ответчик около месяца ждал пока истец выйдет на сделку, в связи с тем, что истцом не были собраны все документы для одобрения сделки в банке, и впоследствии заключил предварительный договор купли-продажи с задатком и ожидал еще месяц. Указал, что у ответчика были иные варианты продажи участка, между тем, он ожидал, что истец в срок оформит все документы.
В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ ( Далее ГК РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных, но не явившихся участников процесса.
Выслушав истца ФИО1, его представителя ФИО2, ответчика ФИО3 и его представителя ФИО4, свидетеля ФИО, оценив собранные по делу доказательства, как по отдельности, так и в их совокупности по правилам ст.67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст.429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).
В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).
Не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается (пункт 28 постановления N 49).
Из материалов дела следует, что 26 ноября 2024 года межу ФИО3 (продавцом) и ФИО1 (покупателем) заключен предвари-тельный договор купли-продажи земельного участка.
Согласно пункту 1 Договора стороны обязуются заключить в будущем основной договор- договор купли-продажи земельного участка ( далее – «Основной договор») в установленной действующим законодательством форме –письменной.
Пунктом 2 Договора установлено, что стороны договорились, о том, что основной договор будет заключен сторонами в срок по «28» декабря 2014 года.
В силу пункта 3 Договора продавец обязуется передать, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество - земельный участок: кадастровый №, категории земель земли населенных пунктов, разрешительное использование для индивидуального жилищного строительства, площадью 725 кв.м., адрес ( местоположение) Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, южнее объездной автодороги на участке Большая Елань-Троицкое.
Стороны оценивают указанный земельный участок в 4000 000 рублей ( п. 5 Договора).
Пунктом 6 Договора установлен порядок оплаты по настоящему договору, 300 000 рублей продавец оплачивает в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи земельного участка, что подтверждается соглашением о задатке и распиской; 3 700 000 рублей покупатель передает продавцу за счет собственных денежных средств в день подписания основного договора купли-продажи земельного участка, что подтверждается распиской.
Согласно пункту 9 Договора покупатель приобретает право собственности на указанный земельный участок после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области.
В соответствии со ст.556 ГК РФ данный договор является документом, подтверждающим передачу объекта без каких-либо актов и дополнительных документов ( п. 15 Договора).
Суду представлена копия расписки о получении денежных средств от 26 ноября 2024 года, согласно которой стороны заключили настоящее соглашение о нижеследующим: покупатель передал продавцу денежную сумму в размере 300 000 рублей в качестве задатка по соглашению о задатке от 25 ноября 2024 года.
В нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, сторону не представили суду соглашение о задатке от 25 ноября 2024 года.
В соответствии с пунктом 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2 названной статьи Кодекса). По смыслу указанной нормы предусмотрено лишь требование о письменной форме соглашения о задатке, но не указано, что соглашение должно быть составлено в виде отдельного документа.
Таким образом, законодательство не содержит запрета на включение в договор купли-продажи условия о задатке.
В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (п. 4 ст. 380 Гражданского кодекса РФ); задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса РФ).
Согласно пункту 3 статьи 380 Гражданского кодекса РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Рассматриваемый предварительный договор содержит все существенные условия договора купли-продажи, при этом оценивая условия предварительного договора купли-продажи в части квалификации переданных покупателем денежных средств, суд приходит к выводу о том, что данные денежные средства являются задатком.
Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.
Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком предусмотрены ст. 381 ГК РФ, тогда как аванс выполняет лишь платежную функцию, и не может быть удержан в качестве штрафа за неисполнение обязательства по договору, поскольку не является способом обеспечения обязательств по договору и в любом случае должен быть возвращен независимо от того, по чьей вине не состоялась сделка по отчуждению объекта недвижимости.
Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости 21 января 2025 года право собственности на земельный участок зарегистрировано ФИО на основании договора купли-продажи земельного участка от 18 января 2025 года.
В нарушение ст. 56 ГПК РФ, стороны не предоставили достоверных и допустимых доказательств наличия виновного поведения покупателя или продавца в не заключении основного договора купли-продажи.
Суд, оценив представленные доказательства, установил, что основной договор купли-продажи не был заключен в согласованный сторонами срок не вследствие виновного поведения покупателя или продавца, а вследствие не совершения ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора в течение согласованного срока, что свидетельствует об утрате интереса сторон в заключение основного договора, и как следствие прекращения по нему обязательств.
Оснований для удержания данной суммы ответчиком по мотиву незаключения основного договора не имеется, поскольку в данном случае стороны имели только намерение заключить в будущем договор купли-продажи.
До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве.
Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем, не заключение основного договора всегда является результатом нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.
Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора.
При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.
Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст. 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.
Согласно пункту 1 статьи 416 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
В судебном заседании установлено, и не оспаривалось сторонами, что до даты действия предварительного договора - по 28 декабря 2024 года основной договор купли-продажи заключен не был, предложений о заключении основного договора купли-продажи земельного участка до истечения указанного срока стороны друг другу не направили. Таким образом, судом установлено, что стороны не приступили к исполнению основного договора в установленный срок, ни одна из сторон не совершила намерений на заключение основного договора.
По смыслу положений статьи 429 ГК РФ обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве, не только одна сторона обязана надлежащего исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от надлежащего его исполнения.
Учитывая, что до окончания срока, в который стороны должны были заключить основной договор, такой договор не был заключен, то в силу положений ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства сторон по предварительному договору прекратились в силу закона, правовых оснований для нахождения у ответчика внесенных истцом по предварительному договору денежных средств в размере 300 000 рублей не имеется.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены и основания для удержания спорных денежных средств по истечении срока, определенного договором, для заключения договора купли-продажи, отсутствуют, равно как и право истца на получение суммы задатка в двойном размере, что в полной мере соответствует положениям статьи 381, части 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со ст. ст. 98, 103 ГПК РФ и ст. 333.19 НК РФ, учитывая частичное удовлетворение исковых требований в размере 50% от заявленных, суд, удовлетворяет требования истца о взыскании судебных расходов частично, и взыскивает в ответчика в пользу истца судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 8 500 рублей.
В удовлетворении остальной части требований о взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины надлежит отказать.
На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи земельного участка от 26 ноября 2024 года в двойном размере, удовлетворить частично.
Заявление ФИО1 к ФИО3 о взыскании расходов по уплате государственной пошлины удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО3 (<данные изъяты>) в пользу ФИО1 ( <данные изъяты>) задаток по предварительному договору купли-продажи земельного участка от 26 ноября 2024 года в сумме 300 000 рублей, и судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 8 500 рублей, а всего 308 500 рублей.
В удовлетворении остальной части исковых требований и требований о взыскании судебных расходов отказать.
Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд в течение месяца с момента его составления в окончательной форме.
Председательствующий судья Матвеева Т.П.
Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ
Председательствующий судья Матвеева Т.П.