Дело №

УИД 39RS0№-87

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 сентября 2023 года г. Гвардейск

Гвардейский районный суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Клименко М.Ю.,

при секретаре Аникине Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о понуждении заключения договора аренды нежилого помещения, взыскании арендной платы, неустойки

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с иском к ФИО2 о понуждении заключения договора аренды нежилого помещения, взыскании арендной платы, неустойки, указав, что является собственником всех помещений многоквартирного <адрес> в <адрес>. В указанном доме имеется 4 квартиры, которые принадлежат ей на праве собственности. Также в доме имеются места общего пользования (лестничные площадки, лестничные марши, а также кладовка, расположенная на втором этаже). Все квартиры в указанном доме сдаются жильцам по договорам аренды. Так, квартира № 1 сдается ФИО2 по договору коммерческого найма, фактически действующем с ДД.ММ.ГГГГ. Квартира № 2 сдается ФИО3 по договору, заключенному в устной форме. Квартира № 3 сдается ФИО4 по договору, заключенному в устной форме. Квартира № 4 сдается ФИО5 по договору, заключенному в устной форме.

ДД.ММ.ГГГГ собранием собственников жилья (протокол № 2 от ДД.ММ.ГГГГ) установлен размер платы с жильцов дома за ремонт и содержание мест общего пользования в размере 7 рублей за 1 кв.м. жилой площади занимаемой квартиры. Так, размер платы за содержание мест общего пользования для квартиры № 1 составляет 389,20 рублей в месяц. Однако, до настоящего времени ФИО2, игнорируя многочисленные претензии, ни разу не вносила плату за содержание мест общего пользования.

Помимо этого, ФИО2 самовольно, без согласования с собственником, произвела самовольный захват части общедомового имущества – помещение кладовой на втором этаже. Согласно договору, ФИО2 сдается только квартира № 1 общей площадью 55.6 кв.м.

В соответствии с претензиями жильцов других квартир, оспаривающих единоличное пользование указанным помещением ФИО2, на общем собрании собственников жилья от ДД.ММ.ГГГГ, было принято решение о сдаче в аренду указанного помещения с установлением арендной платы в 5000 рублей за помещение. Сдавать в аренду указанное помещение, было решено всем жильцам дома, претендующим на пользование им, на равных условиях с внесением арендной платы, пропорционально занимаемой части помещения. ФИО2 было предложено в срок до ДД.ММ.ГГГГ освободить помещение кладовой, либо единолично оплачивать его аренду в размере 5000 рублей в месяц. В указанный срок ФИО2 помещение не освободила, замок с двери не убрала.

ДД.ММ.ГГГГ были заключены договоры аренды помещения кладовой, расположенной на втором этаже, за плату в равных долях на равных правах для всех жильцов, изъявивших заинтересованность в заключении таких договоров. Согласно заключенным договорам аренды от ДД.ММ.ГГГГ истец обязана за плату передать помещение кладовой, заключившим договоры аренды жильцам дома ФИО3, ФИО4, ФИО5 не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Указанные лица внесли арендную плату за пользование помещением за ? месяца в сумме 833,5 рублей каждый, в общей сумме 2500.5 рублей. Однако, ФИО2 в очередной раз проигнорировала требования об освобождении кладовой. В связи с этим, для нее (истца) наступили правовые последствия, предусмотренные ст. 8.2 договора аренды кладовой, выразившиеся в уплате неустойки арендаторам в сумме 1500 рублей каждому, в общей сумме 4500 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ истец была вынуждена обратиться к арендаторам с предложением о приостановлении действия заключенных договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку она не может обеспечить их исполнение и с ДД.ММ.ГГГГ договора были расторгнуты.

В связи с указанными действиями ответчика, истцу причинены убытки в виде не получения прибыли от сдачи кладовой в аренду, а также в виде уплаты арендаторам неустойки.

В связи с чем, истец просит (с учетом уточненного иска) обязать ФИО2 прекратить противоправные действия по самозахвату помещений общего пользования (кладовой, расположенной на втором этаже) в <адрес> в <адрес>, снять с двери замок, убрать из помещения все свое имущество, навести с помещении порядок и передать помещение собственнику по акту приема-передачи. Понудить ФИО2 заключить договор аренды нежилого помещения. Взыскать с ФИО2 убытки причиненные истцу в результате пользования ответчиком кладовой за период февраль- июнь 2023 в размере 91290,86 рублей, а также задолженность по оплате за ремонт и содержание мест общего пользования в размере 21146,54 рублей. А всего 112437,08 рублей.

В судебном заседании истец поддержала заявленные требования в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась. О дате рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Ее представитель адвокат Волкова Е.А. с иском не согласилась, указав, что изначально указанной кладовкой пользовались жильцы квартиры № 1, в т.ч. отец ответчика, а в последующем и до настоящего времени сама ответчик, что подтверждается решением суда от ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, указала, что обязанность по оплате ремонта и содержания мест общего пользования лежит на собственнике жилого помещения. ФИО2 пользуется квартирой № 1 на условиях договора коммерческого найма и должна оплачивать только плату за наем помещения и предоставленные коммунальные услуги.

Третьи лица ФИО3, ФИО4, ФИО5 в судебном заседании поддержали заявленные ФИО1 исковые требования.

Суд, исследовав материалы дела, дав им оценку, заслушав стороны, полагает заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

В соответствие со ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Как установлено в судебном заседании ФИО1 является собственником <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1 является собственником <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1 является собственником <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН (право собственности с ДД.ММ.ГГГГ).

ФИО1 является собственником <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН (право собственности с ДД.ММ.ГГГГ).

ФИО1 является собственником нежилого помещения с подвалом, общей площадью 502,3 кв.м. в <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, ФИО1 является собственником всего <адрес>.

Как усматривается из искового заявления все квартиры в указанном доме сдаются жильцам по договорам аренды. Так, квартира № 1 сдается ФИО2 по договору коммерческого найма, фактически действующем с ДД.ММ.ГГГГ; квартира № 2 сдается ФИО3 по договору, заключенному в устной форме. Квартира № 3 сдается ФИО4 по договору, заключенному в устной форме. Квартира № 4 сдается ФИО5 по договору, заключенному в устной форме.

В ходе рассмотрения гражданского дела № по иску ФИО2 к ФИО1 о запрете демонтажа кладовой, было установлено, что в общем коридоре под лестничным маршем и на части лестничной клетки слева, рядом с квартирой № 1 в которой ФИО2 проживает, оборудована кладовка для хранения заготовок и хозяйственного инвентаря, площадью около 1 кв.м., которая не отмечена в технических паспортах по состоянию с 1999 года и оборудована до 1945 года ранее проживавшими жильцами.

Решением суда по указанному гражданскому делу ФИО1 было запрещено демонтировать кладовку, расположенную под лестничным маршем и на части лестничной площадки слева, рядом с квартирой № 1 жилого <адрес>. Принято решение о сохранении кладовки, расположенной под лестничным маршем и на части лестничной площадки слева, радом с квартирой № 1 жилого <адрес>.

В соответствие со ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствие со ст. 673 ГК РФ - Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 290 ГК РФ, собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

Решением Гвардейского районного суда Калининградской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, ФИО2 обязана в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с ФИО1 договор коммерческого найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 55.6 кв.м. на следующих условиях: в т.ч. (предмет договора) в соответствии с настоящим договором наймодатель (ФИО1) обязуется предоставить нанимателю (ФИО2) за плату в пользование жилое помещение, принадлежащее ей на праве собственности, состоящее из 2-х жилых комнат, общей площадью 55.6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> для проживания в нем, а также обеспечивает предоставление за плату коммунальных услуг: электроснабжение, водоснабжение, дополнительных видом коммунальных услуг, оказываемых населению на основании заключенных договоров, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению и своевременно вносить плату за пользование им. Характеристика и техническое состояние предоставляемого жилого помещения, санитарно-технического оборудования указаны в паспорте жилого помещения, который является неотъемлемой частью договора.

Таким образом, суд согласился с заявленными исковыми требованиями ФИО1, понудив ФИО2 заключить договор коммерческого найма на условиях, предложенных ФИО1 (за исключением цены договора) и приложенных в качестве проекта к исковому заявлению.

Аналогичные условия указаны и в договоре коммерческого найма, заключенного между сторонами во исполнение указанного решения суда.

Как усматривается из паспорта жилого помещения (квартиры), являющемуся согласно решения суда от ДД.ММ.ГГГГ и заключенного в его исполнение договора коммерческого найма, неотъемлемой частью договора, наряду с жилым помещением, наймодателем ФИО1 в пользование нанимателя ФИО2 передается кладовка площадью 1 кв.м.

Таким образом, собственником кв. № 1, № 2, № 3 и нежилого помещения с подвалом в спорном доме ФИО1, было принято решение о передаче в пользование ФИО2 кладовки площадью 1 кв.м. Указанное решение собственникам в последующем никем не было оспорено.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что ФИО2 пользуется спорным помещением кладовки с разрешения собственника <адрес> и на основании заключенного с собственником (ФИО1) договором коммерческого найма.

В связи с чем, требования истца о понуждении ФИО2 прекратить противоправные действия по самозахвату помещения общего пользования (кладовой, расположенной на втором этаже) в <адрес>, снять с двери замок, убрать из помещения все свое имущество, навести с помещении порядок и передать помещение собственнику по акту приема-передачи, а также понуждении ФИО2 заключить договор аренды нежилого помещения и взыскании убытков не подлежат удовлетворению.

Также суд не может согласиться с требованиями истца о взыскании задолженности по оплате за ремонт и содержание мест общего пользования в размере 21146,54 рублей.

В соответствие со ст. 19 Жилищного кодекса РФ, жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется, в т.ч. на частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется, в т.ч. на жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование, за исключением жилых помещений, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей части.

В силу части 2 статьи 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и данным кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии с пунктом 3 статьи 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В соответствие со ст. 682 ГК РФ, размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Как следует из договора коммерческого найма, заключенного между истцом и ответчиком, за пользование жилым помещением наниматель уплачивает наймодателю плату в размере 1000 рублей (п. 4.1). Плата за пользование коммунальными услугами вносится нанимателем на счет организаций, предоставляющих эти услуги (п. 4.2). Изменение размера платы за пользование жилым помещением производится по соглашению сторон и оформляется протоколом (п. 4.5).

Таким образом, договором коммерческого найма, заключенного между истцом и ответчиком, предусмотрена только плата за жилое помещение и оплата коммунальных услуг, к которым оплата ремонта и содержание мест общего пользования не относится.

Доводы истца, что ФИО2 обязана вносить плату за жилое помещение в соответствии со структурой платы за жилое помещение и коммунальные услуги, установленные ст. 154 ЖК РФ, несостоятельны, поскольку к данным правоотношениям Жилищный кодекс РФ, в части оплаты, не применяется, а регулируется Гражданским кодексом РФ.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Гвардейский районный суд Калининградской области в течение месяца с даты изготовления решения суда.

Решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья подпись

Копия

Судья Клименко М.Ю.