РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

р.п. Рамонь 9 января 2023 года

Рамонский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего судьи Корыпаева Г.В.

при секретаре Тамбовцевой И.А.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

третьего лица ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Рамонского районного суда Воронежской области гражданское дело № 2 – 52/2023 по иску ФИО4 к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, о возложении обязанности по возврату оплаченных по договору денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО4 обратился в суд с настоящим иском к ответчику, указывая на то, что 15.10.2021 г. на основании договора купли-продажи он за 225 678 руб. приобрел у ФИО5 земельный участок площадью 600 кв.м. с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: <.......>, в 20 м по <.......>, Рамонского лесничества, Воронежского лесхоза, участок №.... Из свидетельств о государственной регистрации права, договора купли-продажи, сведений Единого государственного реестра недвижимости следует, что приобретенный земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования – для дачного строительства. Реализуя свое право собственника, он направил обращение в администрацию Рамонского муниципального района Воронежской области о разъяснении норм и правил строительства дачного дома на земельном участке с кадастровым номером №.... 11.02.2022 года администрация Рамонского муниципального района Воронежской области разъяснила, что ему необходимо направить уведомление о планируем строительстве непосредственно в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти - Министерство природных ресурсов и экологии Российской Федерации. 19.04.2022 г. он отправил уведомление о планируемом строительстве в указанный исполнительный орган. Вскоре ему позвонили из ФГБУ "Воронежский государственный природный биосфер заповедник" и сообщили, что Министерство природных ресурсов и экологии Российской Федерации перенаправило его уведомление к ним. Из разъяснений сотрудника ФГБУ "Воронежский государственный природный биосфер заповедник" следовало, что приобретенный им у ФИО5 земельный участок располагается в границах Государственного природного заказника федерального значения «Воронежский» и какое – либо строительство на данном земельном участке не возможно. Позже он получил из ФГБУ "Воронежский государственный природный биосфер заповедник" по электронной почте информацию о земельном участке, решение и определение Рамонского районного суда, информацию по решению Арбитражного суда от 12.10.2016 дело № 14-553/2015. Приобретенный им земельный участок ранее принадлежал ООО «Рамонские дачи», был включен в конкурсную массу, выставлен на торги на официальном сайте https://tbankrot.ru/item?id=3755163 лот № 3 Торги № 62264-ОТПП. 10.03.2021 года между ООО «Рамонские дачи» в лице конкурсного управляющего ФИО3, действующего на основании решения Арбитражного суда Воронежской области от 28.08.2017. по делу А14-8577/2016 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи спорного земельного участка. Цена земельного участка, установленная в результате проведения торгов, составила 225 678 руб. Полагая, что при заключении с ним договора купли – продажи ФИО5 скрыл от него информацию о том, что использование приобретаемого им земельного участка с целью дачного строительства не представляется возможным в силу прямого запрета закона, ФИО4 просил суд: расторгнуть договор купли – продажи земельного участка с кадастровым номером №... от 15.10.2021 г., заключенный между ним и ФИО5; обязать ФИО5 возвратить 225 678 руб., уплаченных за указанный земельный участок.

Истец ФИО4 о времени и месте судебных заседаний извещался надлежащим образом, в судебные заседания не являлся, воспользовался правом, предусмотренным ч.1 ст. 48 ГПК РФ, вести свои дела в суде через представителя.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 заявленные исковые требования своего доверителя поддержала по изложенным в иске основаниям.

Ответчик ФИО5 о времени и месте судебных заседаний извещался надлежащим образом, в судебные заседания не являлся, воспользовался правом, предусмотренным ч.1 ст. 48 ГПК РФ, вести свои дела в суде через представителя.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 исковые требования не признал, указывая на их необоснованность, пояснил, что истец до заключения договора имел все возможности из открытых источников установить обстоятельства, препятствующие ему в будущем в целевом использовании земельного участка.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно спора, ФИО3 полагал, что для удовлетворения иска не имеется оснований, поскольку законность сделок со спорным участком была подтверждена Управлением Росреестра по Воронежской области, а истец, неоднократно являясь участником торгов с недвижимостью, до заключения оспариваемого договора имел возможность получить всю необходимую информацию о приобретаемом земельном участке.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно спора, ФГБУ "Воронежский государственный природный биосфер заповедник" Министерство природных ресурсов и экологии Российской Федерации о времени и месте судебного разбирательства были извещены, однако их представители в судебное заседание не явились.

Руководствуясь ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей указанных юридических лиц.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд пришёл к следующему.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободный от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился, принять товар, обремененный правами третьих лиц.

В п. 1; п. 2 ст. 469 ГК РФ закреплено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Положениями п.1; п.2 ст. 475 ГК РФ предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В соответствии с п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В ст. 557 ГК РФ определено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором РФ). Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктами 1; 2 ст. 451 ГК РФ предусмотрено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно п. 2; п.3 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Пунктами 1; 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Как следует из материалов дела, 15.10.2021 г. между ФИО4 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 600 кв.м. с кадастровым номером №... земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования – для дачного строительства, расположенного по адресу: <.......>, в <.......>, Рамонского лесничества, Воронежского лесхоза, участок №.... Цена участка была определена сторонами в 225678 руб. Расчеты между сторонами произведены полностью до подписания настоящего договора /п.3 договора/. Согласно п. 4 указанного договора, продавец гарантирует, что до заключения договора купли продажа земельный участок никому не отчужден, не заложен, не обещан, в споре не состоит, в доверительное управление, в аренду, в качестве вклада в уставный капитал юридических лиц не передан, иными правами третьих лиц не обременен. Со слов продавца под арестом или запрещением не значится /л.д. 6 оборот; 186 – 187/.

Между тем, в соответствии с нормами п.1 – п. 3; подп.2 п.7 ст. 95 ЗК РФ к землям особо охраняемых природных территорий относятся земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов.

Земли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности. В случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности. Земли и земельные участки в границах населенных пунктов, включенных в состав особо охраняемых природных территорий, относятся к землям населенных пунктов. Использование включенных в состав особо охраняемых природных территорий земель и земельных участков иных категорий ограничивается с учетом необходимости защиты природных комплексов особо охраняемых природных территорий от неблагоприятных антропогенных воздействий.

На землях государственных природных заповедников, в том числе биосферных, национальных парков, природных парков, государственных природных заказников, памятников природы, дендрологических парков и ботанических садов, включающих в себя особо ценные экологические системы и объекты, ради сохранения которых создавалась особо охраняемая природная территория, запрещается деятельность, не связанная с сохранением и изучением природных комплексов и объектов и не предусмотренная федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В пределах земель особо охраняемых природных территорий изменение целевого назначения земельных участков или прекращение прав на землю для нужд, противоречащих их целевому назначению, не допускается.

На землях особо охраняемых природных территорий федерального значения в числе иного запрещаются: строительство автомобильных дорог, трубопроводов, линий электропередачи и других коммуникаций в границах особо охраняемых природных территорий в случаях, установленных федеральным законом (в случае зонирования особо охраняемой природной территории - в границах ее функциональных зон, режим которых, установленный в соответствии с федеральным законом, запрещает размещение соответствующих объектов), а также строительство и эксплуатация промышленных, хозяйственных и жилых объектов, не связанных с разрешенной на особо охраняемых природных территориях деятельностью в соответствии с федеральными законами.

Таким образом, содержание п.4 оспариваемого договора купли – продажи в части указания на отсутствие обременения отчуждаемого участка иными правами третьих лиц не соответствует действительности.

В январе 2022 г. целях реализации своего права в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка ФИО4 направил обращение в администрацию Рамонского муниципального района Воронежской области по вопросу разъяснения норм и правил, подлежащих применению при строительстве дачного дома на приобретенном земельном участке с кадастровым номером №.... 11.02.2022 г. администрация Рамонского муниципального района Воронежской области сообщила, что ему необходимо направить уведомление о планируемом строительстве непосредственно в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти - Министерство природных ресурсов и экологии Российской Федерации /л.д. 11 – 12/.

19.04.2022г. ФИО4 отправил уведомление о планируемом строительстве в Министерство природных ресурсов и экологии Российской Федерации /л.д.9/.

Позже от сотрудников ФГБУ "Воронежский государственный природный биосферный заповедник» ФИО4 узнал, что использовать земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования ему не представляется возможным в силу прямого запрета закона.

22.06.2022 истцом в адрес ответчика истцом было направлено предложение о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 15.10.2021 г. и возврате уплаченной денежной суммы /л.д. 8/. Ответа на указанное предложение от ответчика не последовало.

Как следует из договора купли - продажи спорного земельного участка от 10.03.2021 г., он был заключен между ООО «Рамонские дачи» в лице конкурсного управляющего ФИО3, действующего на основании решения Арбитражного суда Воронежской области от 28.08.2017 г. по делу А14-8577/2016, и ФИО5 /л.д. 161 – 163/.

Приобретая спорный земельный участок на торгах, ФИО5 в силу специфики их проведения имел возможность получить полную информацию о приобретаемом им земельном участке, в том числе и о наличии ряда судебных актов, касающихся указанного имущества, их содержании.

При разрешении возникших спорных отношений, суд учитывает, что при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №... от 15.10.2021 г. ФИО4 не мог предвидеть наступление последствий в виде ограничений в использовании участка, так как в оспариваемом договоре купли-продажи участка сведения о вышеуказанных обременениях, а также о расположении земельного участка в границах Государственного природного заказника федерального значения «Воронежский» отражены не были, а ФИО5 о наличии данных ограничений при заключении договора не сообщил, свою обязанность, установленную п. 1 ст. 37 ЗК РФ, не исполнил. При этом, по мнению суда, при покупке земельного участка ФИО4, ориентируясь на сведения Единого государственного реестра недвижимости на момент заключения договора, проявил достаточную степень заботливости и осмотрительности, требовавшуюся по характеру и сути договора.

Таким образом, ФИО4 ответчиком был продан земельный участок, который не может быть использован истцом по целевому назначению, в том числе для строительства дачного дома, поскольку земельный участок полностью расположен в границах Государственного природного заказника федерального значения «Воронежский», и какое – либо строительство на данном участке прямо запрещено законом.

Данные ограничения в использовании земельного участка являются существенными, возникли до заключения договора купли-продажи, но в договоре оговорены не были.

При указанных обстоятельствах суд признаёт исковые требования ФИО4 обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально удовлетворенных судом исковых требований.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ч. 1 ст. 88 ГПК РФ).

В материалах дела имеется квитанция, подтверждающая оплату ФИО4 госпошлины в сумме 5456 руб. 78 коп. /л.д. 2/. Указанная сумма подлежат возмещению истцу за счёт ответчика.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194 – 199, суд

РЕШИЛ :

Расторгнуть договор купли-продажи от 15.10.2021 г. земельного участка с кадастровым номером <.......>, общей площадью 600 кв. м, расположенного по адресу: <.......>, в 20 <.......> лесничества, Воронежского лесхоза, участок №... заключенный между ФИО5 и ФИО4.

Обязать ФИО5 возвратить ФИО4 225678 рублей, уплаченных за приобретение земельного участка с кадастровым номером №...

Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО4 5456 рублей 78 копеек в возмещение расходов по оплате госпошлины.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Г.В. Корыпаев

Решение принято в окончательной форме 16 января 2023 г.