Дело № 2-1893/2023
УИД: 26RS0023-01-2023-002247-40
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25 августа 2023 год г. Минеральные Воды
Минераловодский городской суд Ставропольского края в составе:
председательствующего судьи Шамановой Е.С.,
при секретаре судебного заседания Близниченко В.С.,
с участием истца ФИО2,
представителя истца - адвоката Гаспаровой Е.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 .............. к администрации Минераловодского городского округа по СК о признании права собственности на объект недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратилась в суд с указанным иском к администрации Минераловодского городского округа .............. о признании за ним право собственности на объект недвижимости - жилой дом, общей площадью 98,8 кв.м., с КН:2623:070407:207, расположенный по адресу: СК, ...............
В обосновании иска истец указал о том, что .............. на основании Договора аренды земельного участка .............. ФИО1, был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:23:070407:149, площадью 1515 кв.м, по адресу ............... .............. Управлением архитектуры и градостроительства Администрации минераловодского муниципального района было выдано Разрешение на строительство индивидуального жилого дома № Ru 26516315-7. .............. им было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства литер «А», площадью застройки 118,3 кв.м, с кадастровым номером 26:23:070407:207 построенный на вышеуказанном земельном участке. .............. между мной и Администрацией Минераловодского городского округа был заключен Договора аренды земельного участка .............. на срок до .............. для завершения строительства. В связи с изменениями в действующее законодательство, а именно ч. 15 ст. 55, ч. 17 ст. 51, ч.1.1. ч. 17 ст. 51.1. Градостроительного Кодекса РФ), разрешение на ввод в эксплуатацию объекта индивидуального жилищного строительства не уже не требовалось и .............. он обратился в Администрацию Минераловодского городского округа с Уведомлением о планируемом строительстве, а .............. получил Уведомление о соответствии указанных в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства ............... В 2021 году он полностью окончил строительство дома, но в силу определённых причин, так как уезжал на год работать в иной регион, своевременно не оформил технический план построенного объекта недвижимости. Технический план жилого дома с кадастровым номером 26:23:070407:207 был составлен .............. и сдан с Уведомлением об окончании строительства в Администрацию Минераловодского городского округа. .............. Уведомление было возвращено без рассмотрения, так как срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:23:070407:149 истек, и он на тот момент времени уже не являлся его правообладателем. Еще до этого, .............. он обращался с заявлением о продлении договора аренды, однако письмом от .............. .............. ему было отказано, так как данный участок уже предоставлялся ранее в 2019 голу для завершения строительства. Таким образом, иного пути кроме судебного приобрести право собственности на построенный им жилой дом, нет. При этом фактически жилой дом построен им в период действия договора аренды земельного участка. Построенный объект недвижимого имущества имеет достаточный уровень прочности и надежности и на данный момент не создает угрозы жизни и здоровью граждан и не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц. Он регулярно плачу арендную плату за предоставленный в аренду земельный участок. По истечении установленного договором срока аренды земельного участка ни одна из сторон не заявила о расторжении договора, таким образом, договор в соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ считается заключенным на неопределенный срок. В соответствии с ч.1 ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу. Согласно ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Гражданским, градостроительным законодательством объект незавершенного строительства по своим функциональным признакам в соответствии со ст. 130 ГК РФ отнесен к таким объектам, которые прочно связаны с землей, являются о перемещение, которых без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. На момент возведения здания, в соответствии с правилами землепользования и застройки на территории Минераловодского городского округа располагается в зоне Ж1. В данной зоне разрешается строительство жилых домов этажностью до трех этажей. Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. То есть размещение одноэтажного жилого здания, с отступлением 3 метров и более от границ земельного участка, в данной зоне является одним из основных видов разрешенного использования земельных участков и нарушения Градостроительных норм в действиях истца нет. Согласно ст. 222 ГК РФ «Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. При этом факт самовольного строительства не исключает возможности признания на созданный объект права собственности. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Таким образом, единственным препятствием для легализации строительства жилого дома является лишь отсутствие разрешения на строительство дома от уполномоченных органов, поэтому он является самовольным в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ. Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от .............. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.?Такая же позиция подтверждена и в п. 9 "Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ..............). Просил исковые требования удовлетворить в полном объеме.
Истец ФИО1 и его представитель - адвокат ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержали и просили их удовлетворить.
Представитель ответчика - администрации Минераловодского городского округа .............. по доверенности ФИО4, надлежащим образом извещен судом о дате, времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явился. Представила заявление о рассмотрении дела без его участия, а также письменные возражения на иск, согласно которым считала, что истец не доказал возведения жилого дома в период действия договора аренды, поскольку в ином случае он мог произвести регистрацию права на жилой дом в установленном ФЗ от .............. .............. - ФЗ, предоставив сведения от кадастрового инженера о том, что дом построен в 2021 году либо до .............., а также согласно заключения эксперта сведения о том, что спорный объект обеспечен инженерными сетями, имеет защиту от атмосферных воздействии отсутствует.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора – Управление архитектуры и градостроительства АМГО по СК, надлежащим образом извещен судом о дате, времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явился. Заявление о рассмотрении дела без его участия суду не представил.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Суд, исследовав письменные доказательства, содержащиеся в материалах дела, приходит к следующему.
В силу статьи 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Как следует из пункта 4 статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от .............. N 218-ФЗ, право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в этой статье.
В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
По смыслу указанных норм условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов, а также государственная регистрация права на такой объект.
Несоблюдение при создании спорного объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечет за собой признание последнего самовольной постройкой, право собственности, на которое не возникает в силу названных норм.
Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, что .............. на основании Договора аренды земельного участка .............. ФИО1, был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:23:070407:149, площадью 1515 кв.м, по адресу ...............
.............. Управлением архитектуры и градостроительства Администрации минераловодского муниципального района было выдано Разрешение на строительство индивидуального жилого дома № Ru 26516315-7.
.............. истцом было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства литер «А», площадью застройки 118,3 кв.м, с кадастровым номером 26:23:070407:207 построенный на вышеуказанном земельном участке.
.............. между ним и Администрацией Минераловодского городского округа был заключен Договора аренды земельного участка .............. на срок до .............. для завершения строительства.
В связи с изменениями в действующее законодательство, а именно ч. 15 ст. 55, ч. 17 ст. 51, ч.1.1. ч. 17 ст. 51.1. Градостроительного Кодекса РФ), разрешение на ввод в эксплуатацию объекта индивидуального жилищного строительства не уже не требовалось и .............. он обратился в Администрацию Минераловодского городского округа с Уведомлением о планируемом строительстве, а .............. получил Уведомление о соответствии указанных в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства ...............
В 2021 году он полностью окончил строительство дома, но в силу определённых причин, так как уезжал на год работать в иной регион, своевременно не оформил технический план, построенный объекта недвижимости.
Технический план жилого дома с кадастровым номером 26:23:070407:207 был составлен .............. и сдан с Уведомлением об окончании строительства в Администрацию Минераловодского городского округа.
.............. Уведомление было возвращено без рассмотрения, так как срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:23:070407:149 истек, и он на тот момент времени уже не являлся его правообладателем.
.............. он обращался с заявлением о продлении договора аренды, однако письмом от .............. .............. ему было отказано, так как данный участок уже предоставлялся ранее в 2019 голу для завершения строительства.
Таким образом, иного пути кроме судебного приобрести право собственности на построенный им жилой дом, нет.
При этом фактически жилой дом построен им в период действия договора аренды земельного участка. Построенный объект недвижимого имущества имеет достаточный уровень прочности и надежности и на данный момент не создает угрозы жизни и здоровью граждан и не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц. Он регулярно оплачивал арендную плату за предоставленный в аренду земельный участок.
По истечении установленного договором срока аренды земельного участка ни одна из сторон не заявила о расторжении договора, таким образом, договор в соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ считается заключенным на неопределенный срок.
В соответствии с ч.1 ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу.
Согласно ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Гражданским, градостроительным законодательством объект незавершенного строительства по своим функциональным признакам в соответствии со ст. 130 ГК РФ отнесен к таким объектам, которые прочно связаны с землей, являются о перемещение, которых без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
На момент возведения здания, в соответствии с правилами землепользования и застройки на территории Минераловодского городского округа располагается в зоне Ж1. В данной зоне разрешается строительство жилых домов этажностью до трех этажей.
Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.
То есть размещение одноэтажного жилого здания, с отступлением 3 метров и более от границ земельного участка, в данной зоне является одним из основных видов разрешенного использования земельных участков и нарушения Градостроительных норм в действиях истца нет.
Согласно ст. 222 ГК РФ «Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
При этом факт самовольного строительства не исключает возможности признания на созданный объект права собственности. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, единственным препятствием для легализации строительства жилого дома является лишь отсутствие разрешения на строительство дома от уполномоченных органов, поэтому он является самовольным в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от .............. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.
В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.?Такая же позиция подтверждена и в п. 9 "Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ..............).
В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенное без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано в судебном порядке.
Обращаясь с настоящим иском в суд, истец предпринимала надлежащие меры к легализации самовольной постройки, в частности, обратилась с заявлением о государственной регистрации права, при наличии разрешение на строительство срок по которому истек .............., и договора аренды земельного участка, срок по которому установлен по .............., однако продолжает, оплачивать арендные платежи, в связи с чем, договор аренды считает заключенный на неопределенный срок в соответствии с ч.2 ст. 621 ГК РФ, но ему было отказано ввиду истечения срока договора аренды земельного участка.
В соответствии с частью 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.
По ходатайству представителя истца, судом по делу назначена строительная экспертиза, производство которой поручено АНО «Бюро независимой судебной экспертизы», расположенному по адресу: ...............
Согласно заключению эксперта АНО «Бюро независимой судебной экспертизы» .............. от .............., назначенной по определению суда от .............., экспертом даны следующие ответы на вопрос суда:
С четом проведенного исследования, результатов технического обследования, принятых объемно-планировочных и конструктивных решений, с учетом результатов технического обследования, принятых объемно-планировочных и конструктивных решений, жилой дом, по адресу: .............., соответствует строительным, градостроительным противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам; соответствует Правилам землепользования и застройки Минераловодского городского округа ..............;
С учетом результатов технического обследования, принятых объемно-планировочных и конструктивных решений, жилой дом, расположенный по адресу: .............., соответствует строительным, противопожарным, санитарно - эпидемиологическим правилам; не представляет угрозу жизни и здоровью людей. Размещение объекта исследования не препятствует эксплуатации, обслуживанию и ремонта объектов транспортной инфраструктуры, а также за счет выполнения градостроительных и противопожарных норм, влияние на объекты капитального строительства, размещенных на смежной территории, не оказывается;
Индивидуальный жилой дом, общей площадью 98,8 кв.м, с кадастровым номером 26:23:070407:207, расположенного по адресу: .............., был возведен в период с 2012 по 2021 годы.
При ответе на первый и второй вопросы было установлено, что жилой дом, расположенный по адресу: .............., соответствует строительным, противопожарным, градостроительным, санитарно-эпидемиологическим правилам; не представляет угрозу жизни и здоровью людей; противопожарные и санитарно-бытовые разрывы были соблюдены, соответственно, с технической точки зрения объект не оказывает влияния на существующие здания, строения или сооружения, расположенные на прилегающей территории; сохранение жилого дома в существующих параметрах возможно, поскольку при его возведении не было допущено нарушений.
Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО6 поддержала выводы по судебной экспертизе, а также указала о том, что спорный объект обеспечен центральным электроснабжением, отсутствие других коммуникация не является основанием считать данный объект, объектом незаконченного строительства, данный объект является законченным.
Проанализировав данное заключение и показания эксперта, суд считает их выполненным методически правильно, на основании проведенного осмотра спорного объекта недвижимости и все его выводы обоснованы, а поэтому кладет в основу принимаемого решения.
При этом суд исходит из того, что сделанные выводы согласуются со всеми другими доказательствами по делу и ни в чем им не противоречат, они ничем не оспорены и ничем не опровергнуты, а потому сомневаться в правильности этого заключения у суда оснований нет.
Каких-либо возражений, против установленных экспертом обстоятельств, ответчиками не заявлялось, не представлено суду никаких возражений против компетентности проводившего это исследование специалиста, а также доказательств в опровержение представленных истцом доказательств.
Доводы стороны ответчика о том, что стороной истца не доказано строительство спорного объекта в пределах действия договора аренды отвергается судом как необоснованные, поскольку согласно заключения эксперта строительство объекта было осуществлено в период с 2012 по 2021 годы.
Учитывая, что встречных требований ответчиками не заявлено, а также учитывая отсутствие каких – либо иных оснований для наличия полагать сохранение постройки невозможным, принимая во внимание соблюдение условий, предусмотренных п.3 ст. 222 ГК РФ, суд приходит к выводу, что заявленные истцом требования подлежат удовлетворению.
Анализ всех исследованных документов и доказательств, свидетельствует о доказанности, согласно ст. 56 ГПК РФ, истцом своих требований. Признание права собственности повлечет возможность надлежащей государственной регистрации прав на недвижимое имущество за истцом.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковое заявление ФИО1 к администрации Минераловодского городского округа по СК о признании права собственности на объект недвижимости, удовлетворить.
Признать за ФИО1, .............. г.р, право собственности на объект недвижимости - жилой дом, общей ..............м., с .............. расположенный по адресу: СК, ...............
Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующей записи о правах на недвижимое имущество.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в ..............вой суд через Минераловодский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.С. Шаманова
Мотивированное решение изготовлено ...............