Решение по делу № 3А-62/2023 от 07.08.2023 - об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 27 апреля 2023 года № ОРС-61/2023/000068 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

УИД 61OS0000-01-2023-000069-56

Дело № 3а-62/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

7 августа 2023 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе председательствующего судьи Водяной В.Ю.,

при ведении протокола помощником судьи Кононенко О.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Автоград-Дон» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 27 апреля 2023 года № ОРС-61/2023/000068 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Автоград-Дон» обратилось в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения ГБУ «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 27 апреля 2023 года № ОРС-61/2023/000068 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости в размере 30 995 000 рублей по состоянию на 15 марта 2023 года.

В обоснование требований указано, что административный истец, посчитав завышенным размер кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной постановлением Минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 года № П-7 по состоянию на 1 января 2022 года, обратился в ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области», представив отчет об оценке №036.1-23 от 20 марта 2023 года.

Полагая, что рыночная стоимость земельного участка, указанная в отчете, является достоверной, административный истец считает оспариваемое решение бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости незаконным, а действующую кадастровую стоимость объекта недвижимости нарушающей его права как плательщика земельного налога.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее - ГБУ РО, бюджетное учреждение), в качестве заинтересованных лиц - министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - минимущество Ростовской области), ППК «Роскадастр», администрация города Волгодонска.

От представителя административного истца ФИО2 поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представители ГБУ РО ФИО3 и минимущества Ростовской области ФИО4 в судебном заседании возражали против удовлетворения административного иска по доводам, изложенным в письменных возражениях, соглашаясь с выводом эксперта о размере рыночной стоимости земельного участка, определенной в рамках судебной экспертизы.

От представителя ППК «Роскадастр» ФИО5 поступили отзыв на административное исковое заявление, а также ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя.

От администрации города Волгодонска отзывы, ходатайства в суд не поступали.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ), Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - закон о кадастровой оценке, Федеральный закон № 237-ФЗ), с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон от 31 июля 2020 №269-ФЗ).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 закона о кадастровой оценке, особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.

29 декабря 2022 года Правительством Ростовской области принято постановление № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ», которым предписано с 1 января 2023 года перейти к применению на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Статьей 22.1 Федерального закона от 3 июня 2016 года № 237-ФЗ предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Согласно части 11 статьи 22.1 закона о кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 № 237-ФЗ).

Как следует из материалов дела и установлено судом, административный истец ООО «Автоград-Дон» является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 13 174 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - автостоянки и гаражи, магазины, автосалоны, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (том 1 л.д. 157-160).

В соответствии с постановлением Минимущества Ростовской области от 12 февраля 2021 года №П-2 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области проведены работы по государственной кадастровой оценке земельных участков, расположенных на территории Ростовской области, по состоянию на 1 января 2022 года.

Согласно выписке из ЕГРН от 15 марта 2023 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2022 года, подлежащая применению с 1 января 2023 года, определена в размере 58 564 226,56 рублей (том 1 л. д. 166).

4 апреля 2023 года в ГБУ РО поступило заявление ООО «Автоград-Дон» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости.

К указанному заявлению в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявителем был приложен отчет №036.01-23 от 20 марта 2023 года об оценке рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка в размере 30 995 000 рублей по состоянию на 15 марта 2023 года.

27 апреля 2023 бюджетным учреждением принято решение № ОРС-61/2023/000068 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. Согласно разделу V решения, причинами к отказу послужили: нарушение пункта 8 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке ФСО № VI», выразившееся в отсутствии подтверждения информации, позволяющей проверить даты появления (публикации) или подготовки сведений об использованных в расчетах объектах-аналогах; в нарушение подпункта 2 пункта 10 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО № V)» и в нарушение подпункта б пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» использование при проведении исследования несопоставимых с объектом оценки аналогов, в том числе, по скорректированным элементам сравнения (в таблице № 17); в нарушение пункта 30 названного Федерального стандарта оценки отсутствие сведений о возможных границах интервала, в котором может находиться рыночная стоимость, а также ссылка оценщика на федеральный стандарт оценки № 3, утративший силу (том 1 л. д. 217-218).

2 мая 2023 года, с соблюдением установленного законом трехмесячного срока ООО «Автоград-Дон» обратилось в суд с настоящим административным иском.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчета №036.01-23 от 20 марта 2023 года требованиям законодательства об оценочной деятельности и установления рыночной стоимости земельного участка, судом по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО1

В соответствии с заключением эксперта №1100-Э/2023 от 11 июля 2023 года, подготовленным экспертом ФИО1 отчет №036.01-23 от 20 марта 2023 года не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки; оценщиком допущены нарушения при составлении отчета, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости, в частности, оценщиком допускались нарушения к отбору аналогов, к применению корректировок и иные нарушения, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости, в том числе, перечисленные в решении ГБУ РО от 27 апреля 2023 года № ОРС-61/2023/000068.

По состоянию на 15 марта 2023 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена экспертом ФИО1 в размере 49 626 000 рублей.

Представителем административного истца поданы возражения на заключение эксперта, которые сводятся к следующему. Экспертом необоснованно применена корректировка на наличие у объекта исследования канализации, поскольку фактически канализация является септиком и не имеется возможности подключения к центральной канализации. Представитель административного истца считает неверной характеристику рынка земельных участков коммерческого назначения г. Волгодонска как активного и применения соответствующей корректировки. Кроме того, экспертом неправильно подобраны объекты-аналоги № 1 и № 2, не соответствующие объекту исследования по виду разрешенного использования.

Как указала эксперт ФИО1 в письменных пояснениях, корректировка на обеспеченность земельного участка локальной канализацией применена на основании данных Интренет-источника Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиэлт» по состоянию на 1 января 2023 года, итоги расчета основаны на актуальной рыночной информации за истекший квартал. Сведения о наличии локальной канализации отражены в справке от 15 марта 2023 года, имеющейся в отчете об оценке земельного участка (том 1 л.д. 112).

Для исследуемого земельного участка была введена корректировка на торг в размере 10 % (среднее значение) на основании материалов вышеназванного Интернет-источника, которые определены исходя из рыночных данных (опроса участников рынка недвижимости). Учитывая определенные по результатам анализа критерии, эксперт исходила из того, что город Волгодонск является крупным промышленным центром с населением более 170 000 человек и земельный участок имеет выгодное расположение на территории города, что позволило отнести его к активному рынку. Достоверных доказательств обратного стороной административного истца не представлено.

Относительно подбора объектов-аналогов эксперт пояснила следующее.

Объект-аналог № 1 (разрешенное использование - производственная база, назначение согласно заявлению о продаже - коммерческое) расположен в районе с развитой инфраструктурой в окружении многоквартирной жилой и коммерческой застройки, согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования городского округа «Город Волгодонск» находится в зоне жилой застройки второго типа (Ж-2). Перечень видов разрешенного использования данной зоны предполагает возможность использования земельных участков под коммерческое строительство, в том числе под торгово-офисную застройку. Аналогичные характеристики выявлены экспертом для объекта-аналога № 2 (предоставление коммунальных услуг), расположенного в зоне многофункциональной застройки (ОЖ). Из этих данных эксперт делает вывод о возможности использования объектов-аналогов под застройку коммерческих объектов. При этом, согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования городского округа «Город Волгодонск» предельные параметры земельных участков и разрешенного строительства для зон Ж-2 и ОЖ для земельных участков согласно данному разрешенному использованию не установлены.

Исследовав заключение эксперта в совокупности с письменными пояснениями эксперта ФИО1, суд полагает, что оно соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству. Оснований не доверять представленному заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является достоверным и допустимым доказательством.

Указанные в экспертном заключении нарушения, допущенные при составлении отчета, были отражены в оспариваемом решении ГБУ «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 27 апреля 2023 года № ОРС-61/2023/000068.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ООО «Автоград-Дон» у ГБУ «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Суд считает, что в данном случае оспариваемое решение ГБУ «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» соответствует нормативным правовым актам, прав и законных интересов ООО «Автоград-Дон» не нарушает.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания оспариваемого решения ГБУ «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 27 апреля 2023 года № ОРС-61/2023/000068 незаконным отсутствует, в этой части суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Административным истцом также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости.

Согласно части 3.1 статьи 249 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в резолютивной части решения суда также должно содержаться указание на установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если такое требование было заявлено административным истцом.

Рассматривая указанное требование, суд приходит к следующему.

Согласно заключению судебной экспертизы от 11 июля 2023 года №1100-Э/2023, выполненной экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО1, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 15 марта 2023 года с учетом его индивидуальной особенностей составляет 49 626 000 рублей.

Кем-либо из лиц, участвующих в деле, возражения, замечания на заключение судебной экспертизы не представлены.

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости объектов недвижимости, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчете об оценке, являются более аргументированными и убедительными.

При таких обстоятельствах суд, проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно указанному заключению. Определенная этим заключением величина рыночной стоимости объекта является экономически обоснованной.

В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Учитывая разъяснения, данные в пункте 25 названного постановления, в резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи ООО «Автоград-Дон» заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, которая соответствует дате обращения административного истца в ГБУ РО - 4 апреля 2023 года.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным, а требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости не носит самостоятельный характер, суд возлагает судебные расходы по оплате судебной экспертизы на административного истца.

Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объектов недвижимости административным ответчиком не оспаривалось. Первичные возражения ГБУ «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» являлись правомерными.

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью объектов недвижимости с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (15,26%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости.

ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило в суд экономическое обоснование стоимости оказания услуг по экспертизе и счет на сумму 65 000 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении административного искового заявления ООО «Автоград-Дон» о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 27 апреля 2023 года № ОРС-61/2023/000068 отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 13 174 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - автостоянки и гаражи, магазины, автосалоны, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 15 марта 2023 года в размере 49 626 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 4 апреля 2023 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с ООО «Автоград-Дон» в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 65 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья В.Ю. Водяная

Решение в окончательной форме принято 14 августа 2023 года.

Судья В.Ю. Водяная