РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г.Москва 27 октября 2025 года
Солнцевский районный суд города Москвы в составе судьи Шилкина Г.А., при секретаре Иваницкой А.С., с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1988/25 по иску ФИО3 к ООО «СЗ «Переделкино Ближнее» о защите прав потребителей,-
установил:
Истец обратилась в суд с указанным иском, в котором с учетом уточненных исковых требований, просит взыскать с ответчика в свою пользу в счет соразмерного уменьшения цены договора стоимость устранения строительных недостатков в размере 348853 руб.45 коп.; неустойку на будущее время в размере 1/150 в день за каждый день просрочки с 01.01.2026 года; штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя; моральный вред в размере 25000 руб.; расходы на проведение досудебной строительно-технической экспертизы в размере 60000 руб.; расходы на услуги представителя в размере 50000 руб.; почтовые расходы в размере 585 руб.; нотариальные расходы в размере 2500 руб.
Исковые требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве. В переданной истцу квартире выявлены недостатки. С ответчика подлежит взысканию стоимость устранения строительных недостатков. Истце является участником долевого строительства, приобретала квартиру для личных нужд, а потому ответчик должен выплатить предусмотренные действующим Федеральным законом N214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» - неустойку и штраф. Для защиты своих нарушенных прав истец была вынуждена обратиться в суд с иском, понеся дополнительные расходы, таким образом, с ответчика подлежит взысканию стоимость устранения недостатков, неустойка за просрочку их устранения, штраф, а также судебные расходы. Действиями ответчика истцу причинен моральный вред.
Представитель истца ФИО1 в суд явился, уточненные исковые требования поддержал в полном объеме.
Представитель ответчика ФИО2 в суд явилась, просила в исковых требованиях отказать, ходатайствовала о снижении взыскиваемых сумм и об отсрочке исполнения решения суда.
Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела и представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд считает иск подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.
19 мая 2022 года между застройщиком ООО «СЗ «Переделкино Ближнее» и участником долевого строительства ФИО3 заключен договор участия в долевом строительстве № .... по постройке многоквартирного дома по адресу: ....; объект долевого строительства – жилое помещение по вышеуказанному адресу со следующими характеристиками: ...., общая проектная площадь 47,40 кв.м. Стоимость объекта долевого строительства – 11628448 руб. 28 коп. Участник долевого строительства полностью исполнила свои обязательства по оплате объекта долевого строительства. Объект долевого строительства передан участнику долевого строительства застройщиком по передаточному акту 14 октября 2024 года.
При приеме квартиры в результате ее осмотра, был выявлен ряд недостатков объекта долевого строительства, что зафиксировано Актом осмотра квартиры и оборудования в квартире от 14.10.2024 года.
15.11.2024 года истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием устранить выявленные недостатки, однако в предусмотренный законом 60-дневный сок, указанные недостатки застройщиком устранены не были.
По инициативе истца была произведена строительно-техническая экспертиза по установлению стоимости затрат по восстановительному ремонту квартиры, согласно заключению которой объект долевого строительства – квартира, имеет ряд дефектов, стоимость работ и материалов, необходимых для их устранения, составляет сумму в размере 760057 руб. 20 коп.
27 декабря 2024 года истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием возмещения стоимости восстановительных работ.
Претензия истца в адрес ответчика осталась без ответа, в связи с чем истец была вынуждена обратиться в суд.
Ответчик возражал против экспертного заключения, предоставленного истцом, ходатайствовал о назначении судебной строительно-технической экспертизы.
По настоящему делу по ходатайству представителя ответчика определением суда от 02 июня 2025 года была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза. Эксперт установил, что неустранимые недостатки, которые препятствуют использованию квартиры по назначению, отсутствуют. Выявленные недостатки являются устранимыми во время проведения ремонтно-отделочных работ. Причиной выявленных недостатков являются нарушения технологии выполнения строительно-монтажных и отделочных работ в процессе строительства. Стоимость работ и материалов по устранению выявленных недостатков составляет 599875 руб.
Суд доверяет заключению судебной экспертизы, признает его достоверным и научно обоснованным. Эксперт имеет высшее образование и продолжительный стаж работы по специальности, не заинтересован в исходе дела, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в его распоряжении имелись все материалы дела.
Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с ч.1, ч.2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В соответствии с ч.1, ч.5 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
Согласно Постановлению Правительства РФ от 29.12.2023 года № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства», застройщик удовлетворяет требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в срок не более 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а в случае обнаружения существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства - в срок не более 60 календарных дней со дня составления акта осмотра с участием специалиста. Требования о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков подлежат удовлетворению застройщиком в течение 10 рабочих дней со дня их предъявления участником долевого строительства. В случае отказа застройщика в удовлетворении требования о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в срок, установленный настоящим постановлением, участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.
В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.
Также, в силу прямого указания закона, согласно ч. 4. ст.10, введенной Федеральным законом от 26.12.2024 N 482-ФЗ - при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.
При таких обстоятельствах с ответчика в пользу истца не может быть взыскана сумма, превышающая 3% от цены договора: 11628448 руб. 28 коп. х 3% = 348853 руб. 45 коп.
Таким образом, в пользу истца взыскивается стоимость устранения строительных недостатков в размере 348853 руб. 45 коп.
Суд отказывает истцу во взыскании неустойки и штрафа, в связи с тем, что взыскиваемые суммы выходят за рамки установленных законом 3%, подлежащих взысканию с застройщика в связи с нарушениями требований к результату отделочных работ.
Постановлением Правительства РФ от 19.06.2025 N 925 «О внесении изменений в постановление Правительства РФ от 18 марта 2024 года № 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" при определении размера подлежащих в соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" возмещению застройщиком участнику долевого строительства убытков, относящихся к соразмерному уменьшению цены договора участия в долевом строительстве, возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, не учитываются убытки, причиненные в период с 22.03.2024 года до 31 декабря 2025 г. включительно, за исключением фактически понесенных участником долевого строительства расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.
Неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 22 марта 2024 г. до 31 декабря 2025 г. включительно.
Также суд обращает внимание на то, что взыскание неустойки на будущий период с 01.01.2026 года - по день фактического исполнения обязательств не производится, поскольку как установлено ч.1 ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. Таким образом, защита прав, нарушение которых лишь предполагается в будущем в судебном порядке не осуществляется.
Таким образом, суд отказывает истцу в заявленном требовании о взыскании неустойки.
Заявленный истцом штраф не подлежит взысканию также в связи с тем, что претензия о взыскании стоимости устранения строительных недостатков была направлена застройщику в период действия моратория (27.12.2024 года), установленного постановлением Правительством РФ № 326 от 18.03.2024 года, в редакции постановления Правительства РФ от 26.12.2024 года № 1916 «О внесении изменений в Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве".
Согласно ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
Согласно п.2 ст.10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
Поскольку ответчик длительное время не устранял недостатки в квартире истца, в результате чего истец была вынуждена обратиться с иском в суд, суд признает, что действиями ответчика истцу причинен моральный вред, однако размер требуемой истцом компенсации морального вреда в размере 25000 руб., суд признает завышенным и присуждает ответчика компенсировать истцу моральный вред в размере 10000 руб.
На основании ч.1 ст.98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы на проведение досудебного исследования в размере 60000 руб., нотариальные расходы в размере 2500 руб., почтовые расходы в размере 585 руб.
Согласно ч.1 ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Истец, представив подтверждающие документы, просит взыскать с ответчика в свою пользу расходы на оплату услуг представителя в размере 50000 руб. Суд, учитывая сложность дела, признает эту сумму несоразмерной и присуждает ответчика возместить истцу расходы на представителя в размере 30000 руб.
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в бюджет г.Москвы государственную пошлину в размере 11221 руб. 33 коп., исходя из цены иска 348853 руб. 45 коп. (уменьшение покупной цены, поскольку другие исковые требования в цену иска не включаются).
Кроме того, поскольку согласно Постановлению Правительства РФ от 19.06.2025 года № 925 «О внесении изменений в Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика, суд предоставляет ответчику отсрочку исполнение решения суда на срок до 31 декабря 2025 года включительно.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,-
решил:
Иск ФИО3 – удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «СЗ «Переделкино Ближнее» в пользу ФИО3 расходы на устранение строительных недостатков 348853 руб. 45 коп., компенсацию морального вреда 10000 руб., расходы на оплату досудебной экспертизы 60000 руб., почтовые расходы 585 руб., нотариальные расходы 2500 руб., расходы на оплату услуг представителя 30000 руб.
Взыскать с ООО «СЗ «Переделкино Ближнее» в бюджет г.Москвы расходы по оплате государственной пошлины 11221 руб. 33 коп.
Отсрочить исполнение решения суда до 31 декабря 2025 года включительно.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Солнцевский районный суд г.Москвы.
Решение в окончательной форме изготовлено 28 октября 2025 года.
Судья Шилкин Г.А.