Дело № 2-9588/2022

86RS0004-01-2022-011659-07

решение

Именем Российской Федерации

05 октября 2022 года город Сургут

Сургутский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе председательствующего судьи Бурлуцкого И.В., при секретаре Коптевой Л.Е., с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ООО «Брусника» ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Брусника» о признан предварительного договора основным, признании права собственности, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ООО «Брусника», в котором просит признать основным договором купли-продажи с условием о предварительной оплате предварительный договор № НВ2-2-Секция 4-110 от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение – кладовую, расположенную по адресу: <адрес>, заключённый между истцом и ответчиком; обязать ООО «Брусника» передать истцу указанную кладовую по акту приема-передачи; признать право собственности истца ФИО3 на указанную кладовую; взыскать с ООО «Брусника» в пользу ФИО4 неустойку за нарушение сроков передачи предварительно оплаченного товара в размере 320 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., штраф в размере 50 % от суммы, взысканной судом.

В обоснование исковых требований истец указала, что между ней и ООО «Брусника» был заключен предварительный договор № НВ2-2-Секция 4-110 от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение – кладовую, расположенную по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ истец оплатила стоимость объекта недвижимости в размере 320 000 руб. По условиям предварительного договора, стороны договорились о заключении основного договора в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ, после чего Продавец в течение 10 дней после подписания основного договора обязуется передать Покупателю долю в нежилом помещении. По утверждению истца, ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи. Претензию истца с требованием заключить основной договор и выплатить неустойку за нарушение сроков ответчик оставил без удовлетворения.

В судебное заседание истец ФИО4 не явилась, уведомлена надлежащим образом, с заявлением о рассмотрении дела в ее отсутствие не обращалась.

Действующий в ее интересах на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ представитель ФИО1 на удовлетворении исковых требований настаивал в полном объеме по доводам искового заявления.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истца.

Представитель ответчика ООО «Брусника» ФИО2 в судебном заседании выразила несогласие с исковыми требованиями ФИО4 Пояснила, что с истцом был заключен предварительный договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на объект, а не купли-продажи отдельного объекта, что повлекло возникновение режима общей долевой собственности на объект и связанную с этим необходимость для Продавца извещать в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий продажи. Уведомление участников долевой собственности происходит через личный кабинет Застройщика, открытый на сайте Росреестра. Однако в настоящее время личный кабинет ООО «Брусника» не может функционировать, в связи с тем, что Росреестр не может обеспечить техническую возможность этого. Факт уведомления всех участников долевой собственности проверяет нотариус при заключении основного договора, однако для него это становится затруднительным, поскольку состав участников общей долевой собственности постоянно меняется в связи с отчуждением долей и появлением в ЕГРН сведений о новых собственниках. По этой же причине ООО «Брусника» не использует почтовый способ уведомления о намерении продать свою долю. Тем не менее нотариус усмотрела возможность оформить основной договор купли-продажи доли с ФИО4, однако истец не явилась на заключение сделки к нотариусу. Требование истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока передачи предварительно оплаченного объекта считала не подлежащим удовлетворению, поскольку основной договор с истцом не был заключен. Фактически ФИО4 пользуется кладовой, но не вносит за это арендную плату. Поскольку ООО «Брусника» прав истца как потребителя не нарушало, считала исковые требования о взыскании с ответчика компенсации морального вреда и штрафа не подлежащими удовлетворению. Вместе с тем, представитель ответчика не возражала против признания за ФИО4 права собственности на спорную кладовую.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно ч. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Положениями ст. 487 ГК РФ регулируются случаи, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата).

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Брусника» (Продавец) и ФИО3 (Покупатель) был заключен предварительный договор № НВ2-2-Секция 4-110 от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение – кладовую, в соответствии с которым стороны приняли на себя обязательство заключить в будущем основной договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение № общей площадью 5515,4 кв.м. (Нежилое помещение), расположенном в подземном этаже по адресу: ХМАО-Югра, <адрес>, кадастровый №.

Приобретаемая по Основному договору 93/62830 доля в праве общей долевой собственности на Нежилое помещение соответствует одной кладовой под условным номером 110 (п.2.2 предварительного договора)

Покупатель обязуется принять 93/62830 долю в праве общей долевой собственности на Нежилое помещение и уплатить за нее денежную сумму (цену), указанную в договоре.

В соответствии с п.3.1, 3.2 предварительного договора общая стоимость доли составляет 320 000 руб., является фиксированной и пересмотру не подлежит.

Согласно п.3.3 предварительного договора, оплата доли должна быть произведена не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.3.5 предварительного договора Покупатель несет все расходы, связанные с оформлением перехода права собственности на недвижимое имущество в соответствии с действующим законодательством; настоящие расходы не включаются в сумму указанную в пункте 3.1 предварительного договора.

В пункте 5.1 предварительного договора указано, что он содержит основные условия договора купли-продажи нежилого помещения (паркинг), который будет заключен в будущем.

В соответствии с п.5.3 предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Продавец обязуется передать долю в нежилом помещении Покупателю в течение 10 календарных дней при совокупном наступлении следующих условий: подписания основного договора, полной оплате за приобретаемую долю Покупателем и предоставление Покупателем Продавцу выписки из ЕГРН о праве собственности на приобретаемую долю. Фактом передачи доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение считается подписанный сторонами акт приема-передачи доли в праве общей долевой собственности в соответствии со ст.556 ГК РФ.

В тот же день ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком было заключено соглашение о задатке, в соответствии с которым ФИО4 передала Продавцу задаток в сумме 320 000 руб. в счет причитающейся оплаты за приобретаемую долю.

Факт оплаты ФИО4 в пользу ООО «Брусника» в сумме 320 000 руб. подтверждается также чеком-ордером от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.20).

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Брусника» (Арендодатель) и ФИО3 (Арендатор) был заключен договор аренды доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, в соответствии с которым Арендодатель передал Черепановой во временное возмездное пользование (аренду) помещение кладовой под условным номером 110 в паркинге, расположенном по адресу: ХМАО-Югра, <адрес> (л.д.136-137).

При этом стороны подписали акт сдачи-приемки доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение в аренду от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.137 оборот).

Как видно, до настоящего времени основной договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение между истцом и ответчиком не заключен.ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 направила в ООО «Брусника» претензию, в которой выразила несогласие с необходимостью являться для заключения основного договора к нотариусу и оплачивать нотариальные услуги (л.д.22).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Брусника» дало ФИО4 ответ, в котором напомнило, что в соответствии с п.3.5 предварительного договора она дала обязательство нести все расходы, связанные с оформлением перехода права собственности на недвижимое имущество в соответствии с действующим законодательством, в том числе нотариальные расходы и расходы по оплате государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности (л.д.21).

Согласно разъяснениям пункта 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 вышеназванного Постановления.

Как указано в абз. 3 п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", согласно которому, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

С учетом изложенных обстоятельств, принимая во внимание, что в предварительном договоре № НВ2-2-Секция 4-110 от ДД.ММ.ГГГГ стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем основной договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, но и обязанность ФИО4 внести продавцу денежные средства в сумме 320 000 руб. за приобретаемый объект в установленный срок, суд приходит к выводу о том, что заключенный между истцом и ответчиком предварительный договор купли-продажи доли фактически является договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 4 Постановления Пленума Верховного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", к отношениям сторон предварительного договора, по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

Из преамбулы Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее по тексту - Закон о защите прав потребителей) следует, что настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Поскольку из условий заключенного между истцом и ответчиком предварительного договора купли-продажи следует, что данный договор заключен В.С. для собственных нужд, на спорные правоотношения сторон распространяется действие Закона о защите прав потребителей.

Согласно ст. 23.1 Закона о защите прав потребителей договор купли-продажи, предусматривающий обязанность потребителя предварительно оплатить товар, должен содержать условие о сроке передачи товара потребителю. В случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты в определенном договором купли-продажи размере, не исполнил обязанность по передаче товара потребителю в установленный таким договором срок, потребитель по своему выбору вправе потребовать: передачи оплаченного товара в установленный им новый срок; возврата суммы предварительной оплаты товара, не переданного продавцом.

В случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара.

Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара (п.3 ст.23.1 Закона о защите прав потребителей).

В рассматриваемом случае спорная кладовая была передана ответчиком ООО «Брусника» истцу ФИО4 по акту приема-передачи в день заключения предварительного договора – ДД.ММ.ГГГГ.

Сторона истца не оспаривала, что кладовая находится в фактическом владении истца. Более того, данное обстоятельство дало основание утверждать представителю ответчика о наличии у ФИО4 задолженности за пользование кладовой.

Поскольку обязанность по передаче товара была фактически исполнена Продавцом ООО «Брусника» до установленного предварительным договором срока, оснований для взыскания с ответчика в пользу истца неустойки и компенсации морального вреда, штрафа, а также для возложения на ответчика обязанности передать истцу кладовую, не имеется.

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551).

В рассматриваемом деле установлено, что стороны фактически заключили основной договор купли-продажи недвижимости. При этом Покупатель ФИО4 исполнила свою обязанность по оплате товара, а Продавец ООО «Брусника» исполнило обязанность по передаче товара покупателю. Таким образом, договор купли-продажи доли сторонами фактически исполнен.

При таких обстоятельствах исковое требование ФИО4 о признании ее права собственности на 93/62830 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение № общей площадью 5 515,4 кв.м., расположенном на подземном этаже, по адресу: ХМАО-Югра, <адрес>, кадастровый №, подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Брусника» о признан предварительного договора основным, признании права собственности, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда удовлетворить частично.

Признать за ФИО3 право собственности на 93/62830 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение № общей площадью 5 515,4 кв.м., расположенном на подземном этаже, по адресу: ХМАО-Югра, <адрес>, кадастровый №, что соответствует кладовой с условным номером 10.

В удовлетворении остальной части иска ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Брусника» отказать.

Решение может быть обжаловано в суд <адрес>-Югры в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи жалобы через Сургутский городской суд <адрес>-Югры.

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.

Судья И.В.Бурлуцкий