Дело № 2-3125/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 октября 2025 года г. Красноярск

Октябрьский районный суд г. Красноярска в составе

Председательствующего судьи Кононова С.С.

при секретаре Шабардиной И.С.

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Октябрьского района г.Красноярска, администрации г.Красноярска, ФИО3 о признании договора найма специализированного жилого помещения недействительным, признании ответчика не приобретшим право пользования жилым помещением,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском, в котором просил признать недействительным договор найма специализированного жилого помещения от 13.04.2011, заключенный между ФИО4 и администрацией Октябрьского района г.Красноярска, признать ФИО3, не приобретшей право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: Х, снять ФИО3 с регистрационного учета по вышеуказанному адресу.

Требования мотивированы тем, что ФИО1 является собственником жилого помещения У по адресу: Х. В октябре 2024г. он обратился в управляющую компанию их дома с заявлением о возможности приобретения в собственность части помещений общего пользования. Ответом от 20.10.2024 ему сообщено, что места общего пользования, используемые им и граничащие с принадлежащей ему комнатой, переданы администрацией Октябрьского района г.Красноярска по договору социального найма ФИО3 Договор специализированного найма жилого помещения был заключен 13.04.2011 за номером 374, месту общего пользования был присвоен порядковый номер квартиры У. Однако, фактически данной комнаты не существует, предоставленное по договору найма жилое помещение фактически отсутствует, и представляет из себя место общего пользования.

Представителем ответчика администрации г.Красноярска поданы письменные возражения на иск, из которых следует, что администрация г.Красноярска стороной оспариваемой сделки не является. Истец не доказал факт нарушения его прав, поскольку договор найма расторгнут 12.09.2024, желание приобрести в собственность часть какого-либо общего имущества МКД не является доказательством нарушения его прав оспариваемым договором. Истцом не представлено доказательств, что на дату заключения договора жилое помещение отсутствовал.

Ответчиком ФИО3 представлены письменные возражения на иск, в которых указано, что спорный договор был заключен ввиду наличия необходимости регистрации по месту жительства, её и дочери, поскольку она работа в системе образования. В момент заключения договора они проживали в жилом помещении на Х, поэтому предоставленное жилое помещение она не посещала. 07.06.2018 между ней и администрацией был заключен договор найма служебного жилого помещения по адресу: Х. Она продолжает сохранять регистрацию в комнате по адресу: Х. Возражает против заявленных требований, в связи с тем, что на момент получения отказа истцу 20.10.2024 в приобретении им в собственность части помещений, договор найма специализированного жилого помещения был расторгнут.

Истец ФИО1, представитель истца ФИО2 исковые требования в судебном заседании поддержали в полном объеме, по изложенным в иске основаниям, просили признать договор найма недействительным с момента его заключения.

Представители ответчиков, третьих лиц, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, представитель администрации г.Красноярска просил рассмотреть дело без их участия, иные лица о причинах неявки не сообщили.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав сторону истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Статьями 167, 168 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме по адресу: Х.

14.10.2024 ФИО1 в адрес ТСЖ «Наш Дом», осуществляющего управление многоквартирным домом по вышеуказанному адресу, было подано заявление о возможности присоединения части коридора, примыкающей к его комнате, в ответ на которое ТСЖ «Наш Дом» сообщило, что данная часть коридора учтена как жилая комната У, предоставленная по договору специализированного жилого найма физическому лицу и членам его семьи.

Из материалов дела следует, что 13.04.2011 между администрацией Октябрьского района в г. Красноярске и Хвоиной (в настоящее время – ФИО6) А.Ю. был заключен договор найма специализированного жилого помещения в муниципальном общежитии №374, в соответствии с которым Хвойной А.Ю. было передано жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности, расположенное по адресу: Х.

В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст.92 ЖК РФ к жилым помещениям специализированного жилищного фонда (далее - специализированные жилые помещения) относятся, в том числе, жилые помещения в общежитиях.

В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

Как следует из содержания Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 жилые помещения, отнесенные к специализированному жилищному фонду, должны быть пригодными для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям пожарной безопасности, экологическим и иным требованиям законодательства), быть благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного пункта (пункт 4)

К общежитиям относятся специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов, помещения, укомплектованные мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами (пункт 6).

Для отнесения жилых помещений к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда заявитель представляет в орган управления следующие документы:

а) заявление об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда;

б) документ, подтверждающий право собственности либо право хозяйственного ведения или оперативного управления на жилое помещение;

в) технический паспорт жилого помещения;

г) заключение о соответствии жилого помещения предъявляемым к нему требованиям (пункт 13).

Между тем, ответчиками в нарушение приведенных положений ст.56 ГПК РФ не представлено в материалы доказательств, подтверждающих отнесение комнаты У, расположенной по адресу: Х, к помещениям, отнесенным в установленном законом порядке к специализированному жилищному фонду.

Так, из ответа Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска от 06.06.2025 следует, что жилое помещение, расположенное по адресу: Х Реестре муниципального имущества не учитываться.

Отсутствует данные сведения и в Едином государственном реестре недвижимости.

Технический паспорт на многоквартирный дом, расположенный по адресу: Х, информации о наличии в составе дома жилой комнаты У также не содержит, технический план на указанную комнату не составлялся.

В ходе судебного разбирательства установлено, что помещение, обозначенное в спорном договоре в качестве комнаты У, фактически является коридором, то есть, общим имуществом.

При этом, Департаментом градостроительства администрации г.Красноярска по запросу суда сообщено, что Департаментом распоряжений о переводе данного помещения в жилое, не издавалось.

Доводы администрации г.Красноярска, подкрепленные ссылкой на акт обследования жилого помещения от 06.06.2025 о том, что передняя часть стены комнаты была демонтирована неустановленными лицами, иными доказательствами не подтверждаются.

По информации Департамента городского хозяйства и транспорта администрации г.Красноярска заявлений о признании жилого помещения, расположенного по адресу: Х, не пригодным для проживания, на рассмотрение в межведомственную комиссию не поступало.

Более того, ответчик ФИО7 подтвердила, что в спорную комнату не вселялась.

Анализируя имеющиеся доказательства, суд приходит к выводу, что жилая комната У не существовала в натуре, на момент заключения спорного договора найма являлась нежилым помещением, относящимся к местам общего пользования.

Кроме того, статьей 36 ЖК РФ определено, что к общему имуществу многоквартирного дома относятся, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе: коридоры.

Исходя из анализа гражданского и жилищного законодательства, в частности в силу п. 1 ст. 247 ГК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться имуществом, находящимся в долевой собственности, по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности следует судьбе права собственности на помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника помещения равна доле в праве общей собственности на общее имущество предшествующего собственника.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, отчуждать свою долю, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ).

При указанных обстоятельствах, договор найма специализированного жилого помещения от 13.04.2011 был заключен в нарушение приведенных положений закона без получения согласия собственников помещений в многоквартирном доме, предварительного перевода в жилого помещение, проведения его технической инвентаризации и оформления соответствующих прав нанимателя на данное помещение, что повлекло нарушение прав истца на владение и пользование общим имуществом в многоквартирном доме.

По вышеизложенным мотивам, и на основании приведенных норм спорный договор является ничтожным с момента его заключения, как нарушающий требования закона, а также права и охраняемые законом интересы ФИО1, соответственно, не влечет никаких юридических последствий, кроме связанных с его недействительностью.

Наличие соглашения между сторонами от 12.09.2024 о расторжении спорного договора вопреки доводам ответчиков не является препятствием для признания указанного договора недействительным, поскольку расторжение спорного договора и проверка законности этой сделки имеют разные правовые последствия, которые заключается прежде всего в том, что при расторжении договора его отдельные условия могут сохранять свою силу (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации), в то время как недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 7 Закона РФ от 25 июня 1993 года № 5242-1 (в ред. от 02.11.2004) «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства» снятие граждан с регистрационного учёта по месту жительства производится на основании признания не приобретшим или утратившим право пользования жилым помещением.

Регистрация по месту жительства является административным актом, в связи с регистрацией по месту жительства, право на жилое помещение не возникает.

Согласно п. «б» ст. 4, п. «е» ст. 31 «Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации», граждане обязаны регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства в органах регистрационного учета и соблюдать настоящие Правила. Снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением – на основании вступившего в законную силу решения суда.

Принимая, во внимание, что администрация Октябрьского района г.Красноярска не являлась собственником комнаты У, следовательно, не вправе была передавать её в найм ФИО8, у последней не могло возникнуть право пользования жилым помещением на основании недействительной сделки.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительным договор найма специализированного жилого помещения У от 13.04.2011.

Признать ФИО3, не приобретшей право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: Х.

Настоящее решение является основанием для снятия ФИО3 с регистрационного учета по месту жительства по вышеуказанному адресу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия в окончательной форме в судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда с подачей жалобы через Октябрьский районный суд г.Красноярска.

Председательствующий С.С. Кононов

Решение в окончательной форме изготовлено 10 ноября 2025 года.

Копия верна судья С.С. Кононов