Дело №2-1-1551/2022
64RS0042-01-2022-002005-54
Решение
Именем Российской Федерации
06 июня 2022 года г. Энгельс
Энгельсский районный суд Саратовской области в составе:
председательствующего судьи Агеевой Е.Г.
при секретаре Севрюк Л.В.,
с участием прокурора Юсупова Р.А., ответчика ИП ФИО1, его представителя ФИО2, действующего на основании доверенности от 04 апреля 2022 года, представителя Администрации Энгельсского муниципального района – ФИО3, действующей на основании доверенности от 10 января 2022 года,
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску по иску заместителя прокурора города Энгельса в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании незаконным формирования земельного участка, признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки, сносе нежилого здания (магазина)
установил:
Заместитель прокурора города Энгельса в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц обратился в суд с иском к ИП ФИО1 о признании незаконным формирование земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Б, площадью 390 кв.м, об исключении записи о границах земельного участка с кадастровым номером № из государственного кадастра недвижимости, признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка с кадастровым номером № от 18.03.2021 года №, заключенный между комитетом по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района и ФИО1 на период с 18.03.2021 по 17.03.2024, о применении последствий недействительности сделок, в виде исключения из ЕГРН записи о праве аренды ФИО1, о возложении обязанности на ФИО1 снести нежилое здание (магазин) с кадастровым номером № площадью 198,6 кв.м, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: Б.
Прокурор исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в иске.
Ответчик ИП ФИО1 и представитель ответчика ФИО2, исковые требования не признали по доводам, изложенным в возражениях на исковое заявление. В судебном заседании пояснили, что земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Б, площадью 390 кв.м. сформирован в установленном законе порядке, не может являться сформированным за счет земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома, расположенного по адресу: , поскольку земельный участок, занимаемый многоквартирным домом по адресу: , сформирован, поставлен на государственный кадастровый учет в 2009 году, таким образом формирование спорного земельного участка с кадастровым номером № происходило с учетом этого обстоятельства. Нормы, правила и регламенты градостроительного законодательства при формировании спорного земельного участка с кадастровым номером № соблюдены в полном объеме. Нормы земельного законодательства при проведении в октябре 2019 года аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № органом местного самоуправления нарушены не были. Показали, что строительство, а также ввод в эксплуатацию нежилого здания (магазина) осуществлялось на проекта, разрешения на строительство, а также акта ввода объекта в эксплуатацию, выданных администрацией Энгельсского муниципального района в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ.
Представитель Администрации в судебном заседании пояснила, что исковые требования не поддерживает.
Третьи лица ООО «Мул-Авто», Уполномоченный по правам ребенка в Саратовской области, явку представителей не обеспечили, письменно позицию по иску не представили. Извещены надлежащим образом.
Суд счет возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд пришел к следующему.
Судом установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 390 кв.м, расположенного по адресу: Б, вид разрешенного использования – для размещения объектов торговли, что подтверждается записью о государственной регистрации права в ЕГРН от 23.11.2021 года №, на основании договора купли-продажи земельного участка №-Р от 12.11.2021 года. На указанном земельном участке расположено нежилое здание (магазин) с кадастровым номером № площадью 198,6 кв.м. Нежилое здание (магазин) также принадлежит ФИО1 на праве собственности, что подтверждается записью о государственной регистрации права в ЕГРН от 11.10.2021 года №.
ФИО1 обратился в администрацию Энгельсского муниципального района с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 390 кв.м, а также о проведении аукциона на заключение договора аренды земельного участка для строительства магазина.
На момент обращения ФИО1 в орган местного самоуправления спорный земельный участок не был сформирован, не поставлен на государственный кадастровый учет и относился к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.
Частью 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом. Таким образом органом, уполномоченным на распоряжение спорным земельным участком, является администрация Энгельсского муниципального района.
Земельный участок с кадастровым номером 64:50:021501:4400, площадью 390 кв.м, расположенный по адресу: , был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 29.04.2019 года. Основанием для постановки на государственный кадастровый учет послужило постановление администрации Энгельсского муниципального района от 16.04.2019 №. Настоящим постановлением в соответствии с пунктами 13-15 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации была утверждена схема расположения земельного участка площадью 390 кв.м с местоположением: , в границах участка Ж-2/10 территориальной зоны жилой застройки второго типа (Ж-2), с разрешенным использованием «магазины».
Пунктом 1 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.
Постановлением администрации Энгельсского муниципального района от 11.06.2019 года № на основании заявления ФИО1 принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка площадью 390 кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, с разрешенным использованием «магазины», площадью 390 кв.м, расположенного по адресу: . Также настоящим постановлением комитету по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района поручена организация аукциона, в том числе, определение времени, места, порядка его проведения, а также обеспечение размещения извещения о проведении аукциона и информации о результатах аукциона на официально сайте Российской Федерации www.torgi.gov.ru в сети Интернет.
В исковом заявлении прокурор приводит довод о нарушении установленного законом срока со дня публикации извещения до дня проведения аукциона, суд приходит к выводу о том, что указанный довод не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
В соответствии с пунктом 19 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации (далее - официальный сайт), не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.
Согласно приказу от 03.06.2015 года № 195 Министерства связи и массовых коммуникаций Российской Федерации утвержден Регламент официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов по адресу www.torgi.gov.ru.
Из пункта 2 Регламента следует, что к информации, размещаемой на официальном сайте торгов, относится, в том числе, информация, предусмотренная статьями 39.11 - 39.13 и 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, о проведении аукционов на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Судом исследован протокол от 05.09.2019 года организатора аукциона – комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района, согласно которому право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, с разрешенным использованием «магазины», площадью 390 кв.м, расположенного по адресу: , в соответствии с которым определены все существенные условия будущего аукциона, в том числе определён предмет аукциона, начальная цена (по рыночной оценке) в размере 398 000 рублей в год, место, дата и время проведения аукциона – ДД.ММ.ГГГГ в 09.часов 00 минут по адресу: , 1 этаж, зал заседаний.
На основании настоящего протокола на официальном сайте Российской Федерации www.torgi.gov.ru в сети Интернет 05.09.2019 года опубликовано извещение о проведении торгов №. Таким образом, общий срок публикации со дня извещения всех заинтересованных лиц до даты проведения торгов в форме аукциона составляет 36 календарных дней, что соответствует сроку в соответствии с пунктом 19 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.
Из протокола рассмотрения заявок от 08.10.2019 года комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района следует, что поступило 4 заявки об участии в аукционе – 25.09.2019 года от ИП ФИО1, 04.10.2019 от ФИО4, 07.10.2019 года от ФИО5, 07.10.2019 года от ФИО6
Все заинтересованные лица были допущены комитетом к участию в аукционе. победителем аукциона был признан ФИО1.
Впоследствии, на основании протокола от 11.10.2019 года о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка между комитетом по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района и ФИО1, заключен договор аренды № от 21.10.2019 года, для строительства магазина сроком с 11.10.2019 года по 10.04.2021 года в соответствии с пунктом 11 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации. Договор зарегистрирован в управлении Росреестра по Саратовской области в установленном законом порядке.
После регистрации права аренды ответчиком, на основании выданного органом местного самоуправления градостроительным планом земельного участка, была подготовлена проектная документация на строительство магазина, разработанная ООО «Союз»ПИК» и подано заявление в администрацию Энгельсского муниципального района о выдаче разрешения на строительство в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Статьей 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.
13.01.2020 года ФИО1 выдан градостроительный план спорного земельного участка №, на основании которого ООО «Союз»ПИК» была разработана проектная документация.
В силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства.
07.05.2020 года ФИО1 выдано разрешение на строительство №-RU№, впоследствии, в указанное разрешение внесены изменения в части уменьшения площади застройки магазина и строительного объема магазина.
10 июля 2020 года ФИО1 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства – нежилое здание, процент готовности – 40, расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером №.
В связи с тем, что строительство магазина арендатором ФИО1 к моменту окончания срока действия договора аренды не было завершено, но при этом на земельном участке построен объект незавершенного строительства на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, с арендатором заключен новый договор аренды земельного участка № от 18.03.2021 года сроком на три года для завершения строительства. Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном порядке. Таким образом при заключении оспариваемого договора нарушений норм земельного законодательства судом не установлено, фактически ответчиком было реализовано его право на получение однократно для завершения строительства необходимого земельного участка как собственнику объекта незавершенного строительства, в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
11.10.2021 года на основании разрешения на строительство, а также на основании акта ввода объекта в эксплуатацию, выданными в установленном законом порядке администрацией Энгельсского муниципального района, нежилое здание (магазин) с кадастровым номером № площадью 198,6 кв.м было зарегистрировано за ФИО1 на праве собственности, что подтверждается записью о государственной регистрации права №.
Указанные разрешительные документы прокурором не оспариваются, требования о признании их незаконными суду не предъявлены.
Кроме того, основанием для выдачи разрешения на строительство, в том числе, послужил первоначальный договор аренды земельного участка, заключенный по результатам проведения аукциона № от 21.10.2019 года, который также не оспаривается со стороны истца.
Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса
На основании указанных норм земельного законодательства между комитетом по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка №-Р от 12.11.2021 года, цена продажи составила 149 928,48 рублей. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Саратовской области 23.11.2021 года, что подтверждается записью №.
Таким образом судом установлено, что на момент рассмотрения спора ответчик является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 390 кв.м, а также нежилого здания (магазина) № площадью 198,6 кв.м.
Прокурором заявлено требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде исключения из ЕГРН записи о праве аренды ФИО1 Указанное требование не подлежит удовлетворению поскольку судом установлено, что право аренды ФИО1 было прекращено на основании соглашения от 11.11.2021 к договору № от 18.03.2021 года о расторжении с 11.11.2021 года договора аренды, в связи с заключением между сторонами договора купли-продажи земельного участка в соответствием со статьями 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно просительной части искового заявления указанный договор купли-продажи также не оспаривается истцом, что также исключает возможность применения последствий недействительности ничтожной сделки, поскольку судом указанный договор не признан недействительным (ничтожным). Право собственности ответчика истцом не оспаривается.
Рассматривая доводы искового заявления о нарушении градостроительных, строительных норм и правил, иных регламентов при формировании спорного земельного участка, с учетом расположенного рядом многоквартирного дома по адресу: , судом по ходатайству ответчика назначена и проведена комплексная землеустроительная и строительно-техническая экспертиза, которая была поручена ООО «Межрегиональный экспертный правовой центр».
В соответствии с выводами эксперта при формировании земельного участка с кадастровым номером № требования земельного законодательства а также градостроительные нормы к образуемым земельным участкам соблюдены. Участок расположен в территориальной зоне Ж-2, вид разрешенного использования «объекты» торговли соответствует Правилам землепользования и застройки для данной территориальной зоны. Аналогичные выводы сделаны при исследовании земельного участка с кадастровым номером №, занимаемого многоквартирным домом. Эксперт пришел к выводу, что площадь земельного участка с кадастровым номером №, занимаемого многоквартирным жилым домом, равная 3133 кв.м, является достаточной для эксплуатации жилого многоквартирного дома. Участки не имеют каких-либо пересечений и являются соседними и расположены друг от друга на расстоянии 1,83 м.
Судом экспертное заключение принимается в качестве доказательства, поскольку у суда отсутствуют сомнения в его объективности, а также квалификации эксперта.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Учитывая заключение эксперта суд приходит к выводу, что каких-либо нарушений прав собственников многоквартирного жилого дома по адресу: , при формировании, а также эксплуатации земельного участка с кадастровым номером № ответчиками допущено не было.
Более того, судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3133 кв.м занимаемый многоквартирным жилым домом был поставлен на государственный кадастровый учет 26.10.2009 года, задолго до формирования ответчиками спорного земельного участка. Таким образом спорный земельный участок, собственником которого является ФИО1, был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 29.04.2019 года с учетом земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3133 кв.м.
В соответствии с частью 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Предъявляя требования о сносе нежилого здания (магазина) истцом не представлены доказательства, позволяющие суду квалифицировать спорный объект недвижимости как самовольную постройку, в том числе, поскольку разрешение на строительство от 07.05.2020 года №-RU№, а также акт ввода в эксплуатацию нежилого здания (магазина) истцом оспорены не были.
Спорное нежилое здание (магазин) возведено ответчиком на земельном участке, предоставленном для строительства магазина, вид разрешенного использования которого является основным в территориальной зоне Ж-2, на основании градостроительного плана земельного участка, разрешения на строительство, акта ввода объекта в эксплуатацию с соблюдением требований градостроительного и земельного законодательства, в связи с чем основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют.
На основании изложенного и анализа норм права руководствуясь 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
в удовлетворении требований заместителя прокурора города Энгельса в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании незаконным формирование земельного участка №, расположенного по адресу: Б площадью 390 кв.м. Исключении запись о границах земельного участка с кадастровым номером № из государственного кадастра недвижимости. Признании недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от 18 марта 2021 года № заключенный между комитетом по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района и ФИО1 на период с 18 марта 2021 года по 17 марта 2024 года, парименении последствия недействительности сделок. Исключении из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве аренды ФИО1 и обязании ФИО1 снести нежилое здание (магазин) с кадастровым номером №, площадью 198,6 кв.м расположенного по адресу: , в границах земельного участка с кадастровым номером № – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд, путем подачи апелляционной жалобы через Энгельсский районный суд Саратовской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Председательствующий Е.Г. Агеева