РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 октября 2025 года дело № 2-1017/2025

г.Слободской Кировской области УИД 43RS0034-01-2025-001478-13

Слободской районный суд Кировской области в составе председательствующего судьи Орловой И.В.,

при секретаре Малыгиной Л.Н.,

при участии представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к администрации г.Слободского о снятии обременения с недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском к администрации г.Слободского о снятии обременения. В обоснование требований указала, что 10.01.2013 между ФИО3 и администрацией г.Слободского был заключен договор купли-продажи арендуемого имущества № 36, по условиям которого ФИО3 передано помещение, расположенное по адресу: <адрес>, помещение №, с кадастровым номером № стоимостью 3 798 000 руб. Истцу была предоставлена рассрочка платежа сроком на 5 лет. Право собственности истца зарегистрировано 18.01.2013, возникла ипотека в силу закона. Решением Слободского районного суда по делу № 2-489/2025 с ФИО3 в пользу ответчика взыскана задолженность по договору купли-продажи от 10.01.2013 № 36, по договору купли-продажи от 22.01.2016 № 70 в общем размере 1 315 002,13 руб., из которой задолженность по договору от 10.01.2013 № 36 – 57 324,25 руб., по договору от 22.01.2016 № 70 – 1 257 677,88 руб. В настоящее время сумма основного долга по договору купли-продажи от 10.01.2013 № 36 погашена. ФИО3 просит прекратить обременение в виде ипотеки в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, помещение № с кадастровым номером №.

Ответчик администрация г.Слободского в отзыве на исковое заявление указывает, что сумма долга по договору купли-продажи полностью погашена. Отказ от снятия обременения ответчик объясняет тем, что на решение Слободского районного суда по делу № 2-489/2025, которым с ФИО3 взыскан долг в сумме 1 315 002,13 руб., включающий долг по договору от 10.01.2013 № 36, ФИО3 подана апелляционная жалоба. Администрацией г.Слободского ведется претензионная работа о взыскании с ФИО3 неустойки за просрочку оплаты по договору в размере 295 900,10 руб.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования, Управление Росреестра по Кировской области в отзыве на иск указывает, что если будет установлено, что обязательства по договору, обеспеченные ипотекой, исполнены в полном объеме, имеются основания для прекращения ипотеки.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 на удовлетворении иска настаивала по доводам, приведенным в нем. Представила платежное поручение от 28.10.2025 № 24, подтверждающее оплату неустойки по договору. Пояснила, что истец не имеет к ответчику претензий о взыскании судебных расходов.

Представитель ответчика администрации г.Слободского ФИО2 в судебном заседании пояснила, что отказ в снятии обременения со стороны администрации был обусловлен долгом по неустойке. Если задолженность по неустойке погашена, оснований для сохранения обременения не имеется.

Судом выслушаны объяснения представителя истца и ответчика, исследованы письменные материалы дела.

10.01.2013 между МО «город Слободской» (продавец) и ИП ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи арендуемого имущества № 36, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество – помещение в здании по адресу: <адрес>, общей площадью 193 кв.м, кадастровый номер №, этаж первый, а покупатель обязуется принять недвижимое имущество и уплатить за него денежную сумму, в порядке, размере и сроки, указанные в разделе 2 договора (п.п.1.1, 1.2). Цена объекта установлена в размере 3 798 000 руб. (л.д.14-16).

Из графика платежей, являющихся приложением к договору, следует, что платежи должны вноситься ежемесячно с 25.02.2013 по 25.01.2017. Графиком определены общие ежемесячные суммы платежей, суммы основных платежей, суммы процентов (л.д.17-18).

Имущество передано продавцом покупателю по акту приема-передачи от 10.01.2013.

18.01.2013 было зарегистрировано право собственности ФИО3 на указанное нежилое здание (л.д.5).

Согласно выписке из ЕГРН от 22.08.2025 в настоящее время здание имеет кадастровый номер №, зарегистрировано право собственности ФИО3 (общая долевая собственность 4/5, право зарегистрировано 18.01.2013 на основании договора купли-продажи от 10.01.2013 № 36, решения суда от 15.01.2021), ФИО9 (общая долевая собственность 1/5, право зарегистрировано 02.07.2021 на основании решения суда от 15.01.2021).

В отношении здания зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона 18.01.2013, срок действия с 18.01.2013 по 25.01.2017 в пользу МО «муниципальный округ г.Слободской», основание договор купли-продажи имущества от 10.01.2013 № 36 (л.д.37-39).

Из акта сверки взаимных расчетов за период с января 2024 по октябрь 2024 года следует, задолженность в пользу администрации г.Слободского по договору от 10.01.2013 № 36 составляет 117 324,25 руб. Акт сторонами подписан (л.д.34 оборот).

Платежным поручением от 13.05.2025 № 11 ИП ФИО5 внесла оплату за выкупаемое помещение по договору купли-продажи от 10.01.2013 № 36 в размере 60 000 руб. (л.д.19).

Решением Слободского районного суда от 17.06.2025 по делу № 2-489/2025 взыскана с ФИО3 в пользу администрации г.Слободского сумма основного долга по договорам купли-продажи арендуемого имущества от 10.01.2013 № 36 и от 22.01.2016 № 70 в размере 1 315 002,13 руб. Из решения суда следует, что по расчетам истца задолженность ответчика по основному долгу по договору от 10.01.2013 № 36 составляла 117 324,25 руб., по договору от 22.01.2016 № 70 - 1 257 677,88 руб. Платежном поручением от 13.05.2025 № 11 перечислено в счет оплаты за выкупаемое помещение по договору купли-продажи от 10.01.2013 № 36 60 000 руб. Размер заявленного искового требования администрации г.Слободского к ФИО3 уменьшен до 1 315 002,13 руб. (117 324,25 руб. – 60 000 руб. + 1 257 677,88 руб.) (л.д.10-13).

Платежным поручением от 13.08.2025 № 17 ИП ФИО5 перевела администрации г.Слободского 57 400 руб. плату за выкупаемое помещение по договору купли-продажи от 10.01.2013 № 36.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что оплата за нежилое помещение по адресу: <адрес>, помещение № 1006 с кадастровым номером № по договору купли-продажи от 10.01.2013 № 36 внесена в полном объеме 13.08.2025.

Администрация г.Слободского в отзыве на иск признает погашение долга по указанному договору за передаваемое помещение.

Решением Слободского районного суда от 22.10.2025 по делу № 2-1121/2025 удовлетворен иск МКУ «Администрации г.Слободского Кировской области» к ФИО3 Взыскана с ФИО3 в пользу администрации г.Слободского неустойка по договору купли-продажи арендуемого имущества от 10.01.2013 № 36 за период с 02.10.2022 по 13.08.2025 в размере 61 687,54 руб.

Платежным поручением от 28.10.2025 № 24 подтверждается, что сумма неустойки в размере 61 687,54 руб. перечислена в пользу администрации г.Слободского.

В соответствии с п.1 ст.334.1 Гражданского кодекса РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В соответствии с п.5 ст.488 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с со ст.337 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Согласно пп.1 п.1 ст.352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Как предусмотрено абз.2 п.2 ст.352 ГК РФ, залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (ст.339.1 ГК РФ).

В соответствии с п.2 ст.20 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.

Согласно п.1 ст.25 Федерального закона «Об ипотеке», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Из разъяснений, содержащихся в п.18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 № 23 «О применении судами правил о залоге вещей», следует, что если залоговые отношения прекращены, в том числе ввиду истечения срока, предусмотренного пунктом 6 статьи 367 ГК РФ, однако залогодержатель уклоняется от совершения действий, направленных на погашение записи о наличии залога в ЕГРН или в реестре уведомлений, должник или залогодатель - третье лицо вправе предъявить к залогодержателю иск о признании залога прекращенным (абзац второй пункта 2 статьи 352 ГК РФ).

В соответствии с п.52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, поскольку обязательств ФИО3 по договору купли-продажи от 10.01.2013 № 36 прекращено исполнением, залог прекратился.

Оценивая то обстоятельство, что обязательство о выплате неустойки исполнено ФИО4 только накануне дня судебного заседания, суд отмечает следующее.

В соответствии с п.2 ст.348 Гражданского кодекса РФ обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Следовательно, целью института залога является обеспечение исполнения основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства должником.

При этом право залога следует судьбе обеспеченного залогом обязательства, неразрывно с ним связано и прекращается вместе с ним.

По смыслу приведенных выше норм материального права, в случае невозможности обращения взыскания на заложенное имущество в счет исполнения обеспеченного залогом обязательства залог утрачивает обеспечительную функцию, а, следовательно, подлежит прекращению.

Из материалов дела следует, что при обращении в суд с требованиями о взыскании задолженности по договору купли-продажи от 10.01.2013 № 36, при рассмотрении судом дела № 2-489/2025 (17.06.2025) администрация требований о взыскании неустойки ФИО3 не предъявляла.

Претензия администрации в адрес ФИО3 с требованием о взыскании неустойки была направлена 03.09.2025, ответчиком не получена. Исковое заявление администрации г.Слободского к ФИО3 о взыскании неустойки поступило в суд лишь 17.09.2025.

Таким образом, выплатив сумму основанного долга в августе 2025 года, в отсутствие поступивших требований о выплате неустойки, ФИО3 при подаче искового заявления 19.08.2025 имела основания полагать свое обязательство по договору купли-продажи исполненным, а ответчика уклоняющимся от снятия обременения.

Более того, согласно справке о предполагаемой стоимости нежилого помещения, составленной оценщиком ФИО6, от 03.10.2025 стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 43:44:310194:234 составляет 7 000 000 руб. Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость объекта составляет 2 398 253,64 руб.

Величина неустойки, заявленная к взысканию истцом и определенная решением суда от 22.10.2025, составляет 61 687,54 руб., то есть составляет менее 5% стоимости нежилого помещения.

Таким образом, размер обеспеченного залогом обязательства, оставшегося после погашения основного долга 13.08.2025, незначителен и размер требований залогодержателя (в части неустойки) явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Данные обстоятельства являлись бы препятствием к обращению взыскания на заложенное имущество.

С учетом изложенного имеются основания для удовлетворения заявленных исковых требовании и снятия обременения с указанного в иске нежилого помещения.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона, зарегистрированное в ЕГРН 18.01.2013 № 43-43-09/094/2013-015, по договору купли-продажи арендуемого имущества от 10.01.2013 № 36 в пользу муниципального образования «муниципальный округ город Слободской Кировской области» нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Настоящее решение, вступившее в законную силу, является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке в отношении указанного нежилого помещения.

Решение суда может быть обжаловано в Кировский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Слободской районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья И.В.Орлова

Мотивированное решение составлено 30.10.2025.