50RS0029-01-2025-003360-83
Дело № 2а-3106/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
04.07.2025 город Наро-Фоминск, Московская область
Судья Наро-Фоминского городского суда Московской области Даценко Д.В., рассмотрел в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к администрации Наро-Фоминского городского округа Московской области, Комитету градостроительства администрации Наро-Фоминского городского округа Московской области, о признании незаконным уведомления органа местного самоуправления об отказе в планируемом строительстве индивидуального жилого дома и об обязании устранить допущенные нарушения прав истца,
УСТАНОВИЛ:
Административный истец ФИО1 обратился в суд с требованием признать незаконным уведомление администрации Наро-Фоминского городского округа Московской области № Р№ от ДД.ММ.ГГГГ о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным требованиям и обязать администрацию выдать уведомление о планируемом строительстве параметров объекта ИЖС требованиям законодательства.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 500 кв. м, расположенного по адресу: Московская обл., Наро-Фоминский городской округ, ЗАО «Нара», предоставленного для индивидуального жилищного строительства (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - ИЖС). В целях возведения жилого дома для личных нужд истец в порядке, предусмотренном ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ, направил в администрацию уведомление о планируемом строительстве жилого дома на указанном участке. Однако администрация в установленные законом сроки направила истцу уведомление об отсутствии возможности строительства – о несоответствии параметров планируемого объекта ИЖС установленным параметрам и (или) о недопустимости размещения объекта на земельном участке. В качестве основания для отказа в строительстве в оспариваемом уведомлении администрация указала включение земельного участка истца в границы территории, в пределах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории (КРТ), при отсутствии утвержденного проекта планировки данной территории. Иных конкретных несоответствий параметров планируемого дома градостроительным требованиям либо запретов использования участка для целей ИЖС оспариваемое уведомление не содержит. Объекты культурного наследия на спорном земельном участке отсутствуют, участок не расположен в границах территории исторического поселения или зоне охраны памятников, что истцом подтверждено соответствующей выпиской из ЕГРН. Параметры предполагаемого жилого дома (этажность, площадь застройки, отступы от границ участка и иные показатели) соответствуют предельным параметрам, установленным правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) для данной территориальной зоны. Таким образом, по мнению истца, оспариваемое уведомление вынесено без законных оснований, нарушает его права как собственника земельного участка использовать землю по ее целевому назначению, противоречит нормам градостроительного и земельного законодательства. С учетом изложенного истец просит суд признать уведомление администрации об отказе в строительстве незаконным и обязать администрацию выдать уведомление о соответствии параметров планируемого жилого дома установленным требованиям.
Администрация ссылается на пп. 7 ч. 3 ст. 41 Градостроительного кодекса РФ, согласно которому подготовка документации по планировке территории обязательна, если планируется осуществление комплексного развития территории на застраиваемом земельном участке. Поскольку на момент подачи уведомления истцом такой проект планировки применительно к рассматриваемой территории отсутствует, ответчик считает обоснованным направление уведомления об отказе в строительстве. Доводы истца о соответствии параметров его объекта требованиям ПЗЗ и об отсутствии на участке объектов культурного наследия ответчиком непосредственно не оспариваются, однако администрация полагает, что сам факт нахождения участка в зоне КРТ при отсутствии утвержденного проекта планировки территории является достаточным основанием для отказа в согласовании строительства индивидуального дома. Также представитель ответчика указал, что действующим законодательством о культурном наследии установлены специальные требования при строительстве на территориях памятников и в исторических поселениях, однако в рассматриваемом случае таких специальных разрешений или согласований истец не представил. По мнению администрации, оспариваемое уведомление соответствует закону и прав истца не нарушает, в удовлетворении иска следует отказать.
В судебном заседании административный истец отсутствовал. О месте и времени суда извещен надлежащим образом. Представитель истца подал в суд письменное ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, не возражал против рассмотрения дела в упрощенном порядке, на иске настаивал, просил его удовлетворить.
Стороны в судебное заседание не явились. О месте и времени суда извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела в суд не поступало.
В соответствии с п.п. 7 п. 4 ст. 150 КАС РФ, если в судебное заседание не явились все лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте его рассмотрения, явка которых не является обязательной или не признана судом обязательной, или представители этих лиц, суд рассматривает административное дело в порядке упрощенного (письменного) производства, предусмотренного главой 33 настоящего Кодекса.
Судебное разбирательство в соответствии со ст. 150 КАС РФ проведено в отсутствие не явившихся лиц, своевременно извещавшихся о времени и месте судебного заседания и не представивших сведений о причинах неявки в суд в порядке упрощенного (письменного) производства, предусмотренного гл. 33 КАС РФ.
Исследовав материалы дела в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ, суд приходит к следующему выводу.
Судом установлено, что ФИО1 является надлежащим правообладателем спорного земельного участка, предоставленного для целей индивидуального жилищного строительства, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Вид разрешенного использования участка - для ИЖС - предполагает строительство на нем индивидуального жилого дома в порядке, предусмотренном градостроительным законодательством.
В соответствии со ст.42 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка обязан использовать его в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Таким образом, осуществление ФИО1 жилой застройки на принадлежащем ему земельном участке соответствует его законным правам и обязанностям, при условии соблюдения градостроительных норм и ограничений, установленных законодательством.
Порядок строительства индивидуальных жилых домов регламентирован Градостроительным кодексом РФ. В силу статьи 51.1 ГрК РФ для строительства объекта ИЖС вместо получения разрешения на строительство действует уведомительный порядок. Застройщик направляет в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве, содержащее сведения о планируемом объекте и земельном участке, после чего орган власти проводит проверку и в течение 7 рабочих дней направляет застройщику либо уведомление о соответствии указанных параметров объекта требованиям (то есть фактически согласовывает строительство), либо уведомление о несоответствии параметров объекта установленным требованиям и (или) о недопустимости размещения объекта на данном земельном участке (что означает отказ в согласовании строительства).
Законодательство предусматривает исчерпывающий перечень оснований для направления застройщику уведомления о несоответствии. Согласно ч.10 ст.51.1 ГрК РФ уведомление о несоответствии параметров объекта ИЖС установленным требованиям направляется застройщику только в случае, если имеется хотя бы одно из следующих обстоятельств:
- несоблюдение предельных параметров застройки. Параметры планируемого объекта не соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, либо обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным Градостроительным кодексом РФ или иными федеральными законами. Иными словами, если проектируемый дом превышает допустимую высоту, площадь застройки, отступы от границ участка или иным образом нарушает градостроительные нормативы, уполномоченный орган вправе выдать уведомление о несоответствии;
- недопустимость размещения объекта по виду использования или ограничениям. Размещение планируемого объекта ИЖС не допускается в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка и (или) установленными ограничениями (обременениями) земельного участка, которые действуют на дату поступления уведомления. Данное основание охватывает случаи, когда возведение жилого дома противоречит разрешенному использованию или установленным для участка публичным сервитутам, охранным зонам, санитарным зонам и т.п., установленным в соответствии с земельным и другим законодательством РФ.
- ненадлежащий заявитель. Уведомление о планируемом строительстве подано лицом, не являющимся застройщиком, то есть не имеющим прав на указанный земельный участок (например, если уведомление подало лицо, не являющееся собственником либо арендатором участка).
- особые требования охраны культурного наследия. От органа охраны объектов культурного наследия поступило уведомление о несоответствии предлагаемого архитектурно-художественного облика объекта ИЖС предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям, установленным для территориальной зоны исторического поселения федерального или регионального значения. Данное основание применяется, когда земельный участок расположен в границах исторически ценного поселения, и уполномоченный орган (обычно региональный орган охраны культурного наследия) ценного поселения, и уполномоченный орган (обычно региональный орган охраны культурного наследия) возражает против строительства в предложенном виде с точки зрения сохранения облика исторической среды.
Из приведенных норм следует, что включение земельного участка в территорию, в отношении которой планируется осуществление комплексного развития (КРТ), само по себе не отнесено законом к основаниям для отказа в согласовании строительства индивидуального жилого дома.
Градостроительный кодекс РФ не содержит прямого запрета на возведение индивидуальных жилых или садовых домов на территории, включенной в зону КРТ, если на такой участок распространяется городской регламент, допускающий ИЖС как вид разрешенного использования. Законодатель связывает возможность строительства ИЖС прежде всего с видом разрешенного использования земельного участка - при условии, что в градостроительном регламенте соответствующей территориальной зоны предусмотрено ИЖС, владелец участка вправе возводить жилой дом для собственных нужд. Отсутствие же утвержденной документации по планировке территории (проекта планировки и межевания), даже если участок находится в зоне КРТ, не может само по себе рассматриваться как основание для отказа в принятии уведомления о строительстве. Требование о наличии такой документации согласно нормам ГрК РФ появляется только в случае, если в отношении территории принято официальное решение о КРТ и заключен договор о комплексном развитии территории.
Как установлено судом, на момент направления истцом уведомления о строительстве решение уполномоченного органа о комплексном развитии территории, в которую включен участок истца, не принималось, договор о КРТ не заключался.
Территория включения участка в зону КРТ определена лишь Правилами землепользования и застройки (как перспективная), но практических мероприятий по её комплексному освоению не начато. Таким образом, ссылка администрации на отсутствие проекта планировки территории как на препятствие для индивидуальной застройки неправомерна. Нормы законодательства предусматривают, что отсутствие утвержденной документации по планировке может служить причиной отказа в выдаче разрешения на строительство только если в отношении участка уже принято решение о комплексном развитии данной территории (ч.13 ст.51 ГрК РФ).
До принятия такого решения органы власти не вправе отказывать застройщику по мотиву неразработанности проекта планировки. Как указано в Апелляционном определении Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №а-28080/2020, размещение земельного участка в пределах установленной ПЗЗ зоны, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, не является основанием для направления застройщику уведомления о несоответствии параметров объекта ИЖС установленным требованиям и (или) недопустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке.
Соответственно, суд приходит к выводу, что указание в оспариваемом уведомлении администрации лишь на факт включения участка истца в территорию КРТ (при отсутствии утвержденной документации по планировке данной территории) не может признаваться законным основанием для отказа в согласовании строительства индивидуального жилого дома. Данная правовая позиция отражена и в более поздней судебной практике <адрес>: так, Апелляционным определением Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ №а-2982/2024 подтверждено, что утверждения о недопустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке ввиду отсутствия документации по планировке территории (при планируемом КРТ) не утверждения о недопустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке ввиду отсутствия документации по планировке территории (при планируемом КРТ) не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Кроме того, суд отмечает, что административным ответчиком не установлено иных оснований для направления уведомления о несоответствии, предусмотренных ч. 10 ст. 51.1 ГрК РФ. В оспариваемом уведомлении отсутствуют указания на какие-либо нарушения истцом градостроительных норм при проектировании дома. Как установлено в судебном заседании, планируемый к строительству жилой дом по своим параметрам (двухэтажный, высота 9 м, площадь застройки 120 кв.м, отступы от границ участка 3, 5, 7, 8 м) полностью соответствует требованиям, установленным для данной территориальной зоны Правилами землепользования и застройки Наро-Фоминского городского округа.
Ответчиком не представлено доказательств, что заявленные истцом параметры превышают предельно допустимые или нарушают обязательные требования технико-экономических показателей для объектов ИЖС. Также не выявлено несоответствия вида планируемого использования участка – возведение индивидуального жилого дома - установленному виду разрешенного использования земельного участка (ИЖС).
Напротив, возведение жилого дома прямо вытекает из разрешенного использования и градостроительного регламента рассматриваемой зоны.
Таким образом, основания, предусмотренные п.1 и п.2 ч. 10 ст.51.1 ГрК РФ (несоответствие предельным параметрам и недопустимость по виду использования), в данном случае отсутствуют.
Что касается специфических требований законодательства об охране объектов культурного наследия (Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3), суд приходит к выводу об их неприменимости в сложившейся ситуации. Земельный участок истца не содержит объектов, обладающих признаками культурного наследия, не расположен в историческом поселении федерального или регионального значения, а также не входит в установленные зоны охраны каких-либо объектов культурного наследия - что подтверждается представленными истцом документами и не опровергнуто ответчиком.
В соответствии с п. 4 ч. 10 ст.51.1 ГрК РФ отказ в согласовании строительства может быть обоснован требованием органа охраны памятников в случае несоответствия проекта здания специальным требованиям, предъявляемым в границах исторического поселения. Однако никаких предписаний или уведомлений от уполномоченного органа культурного наследия в адрес администрации относительно проекта дома истца не поступало. Таким образом, у ответчика не имелось и указанного основания для выдачи уведомления о несоответствии. При этом, действующее законодательство не возлагает на застройщика обязанность получать специальное разрешение органов культуры, если земельный участок не отнесен к территории объекта культурного наследия или к зоне с особыми условиями использования, связанными с охраной памятников. В случае же, если бы такой объект присутствовал, запрет или ограничения на строительство должны были быть непосредственно отражены в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ) или ПЗЗ. В настоящем деле подобные ограничения отсутствуют.
Таким образом, оценив совокупность доказательств, суд приходит к выводу, что оспариваемое уведомление администрации вынесено без законных оснований, противоречит требованиям Градостроительного кодекса РФ, Земельного кодекса РФ и Федерального закона №-Ф3, а также нарушает права и законные интересы административного истца ФИО1, как собственника земельного участка.
Данная позиция обусловлена необходимостью защиты конституционных прав собственников земельных участков и недопустимостью возложения на них негативных последствий бездействия публичных органов, которые длительное время могут не реализовывать заявленные планы развития территории.
Согласно пункту 1 части 1 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд при удовлетворении административного иска вправе возложить на административный орган обязанность совершить действия, необходимые для восстановления нарушенного права, в том числе повторно рассмотреть заявление административного истца с устранением выявленных нарушений.
Учитывая, что сам по себе факт рассмотрения уведомления административным органом не может быть признан недопустимым или незаконным действием, но содержание принятого уведомления не соответствует требованиям закона, наиболее надлежащим способом восстановления нарушенного права является именно повторное рассмотрение заявления (уведомления) административного истца, с учётом выводов, изложенных в настоящем судебном решении, и в рамках предусмотренной законом процедуры.
Вывод о необходимости именно повторного рассмотрения, а не прямого обязания выдать уведомление о соответствии, также соответствует принципу судебного контроля за административной деятельностью, изложенному в ч. 1 ст. 1 и ч. 2 ст. 3 КАС РФ.
Руководствуясь ст. 218, 227, 228, 233 Кодекса административного судопроизводства РФ, ст. 41,51.1 Градостроительного кодекса РФ, ст. 56.12, 42 Земельного кодекса РФ, Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ», суд
РЕШИЛ:
Административный иск ФИО2 ФИО3 удовлетворить частично.
Признать незаконным уведомление Комитета градостроительства администрации Наро-Фоминского городского округа Московской области Р№ от ДД.ММ.ГГГГ «О несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и (или) о недопустимости размещения указанного объекта на земельном участке», выданное ФИО2 ФИО4.
Обязать Комитет градостроительства администрации Наро-Фоминского городского округа Московской области в срок не более 1 месяца со дня вступления данного решения суда в законную силу устранить допущенное нарушение прав административного истца - повторно рассмотреть заявление ФИО1 выдаче уведомления о планируемом строительстве жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 50:26:0180607:536, с учетом установленных судом обстоятельств.
В удовлетворении требований иска об обязании администрации выдать уведомление о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:26:0180607:536, отказать.
Решение суда, принятое по результатам рассмотрения административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства, может быть обжаловано в апелляционном порядке в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения в Московский областной суд через Наро-Фоминский городской суд Московской области.
Суд по ходатайству заинтересованного лица выносит определение об отмене решения суда, принятого им в порядке упрощенного (письменного) производства, и о возобновлении рассмотрения административного дела по общим правилам административного судопроизводства, если после принятия решения поступят возражения относительно применения порядка упрощенного (письменного) производства лица, имеющего право на заявление таких возражений, или новые доказательства по административному делу, направленные в установленный законом срок, либо если в течение двух месяцев после принятия решения в суд поступит заявление лица, не привлеченного к участию в деле, свидетельствующее о наличии оснований для отмены решения суда, предусмотренных пунктом 4 части 1 статьи 310 настоящего Кодекса.
Судья Д.В. Даценко