копия

дело №2-1759/2023

уид 24RS0048-01-2022-009304-82

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 октября 2023 года г. Красноярск

Советский районный суд г. Красноярска в составе:

председательствующего судьи Васильевой Л.В.,

при секретаре Пилюгиной Ю.С.,

рассмотрев гражданское дело по исковому заявлению заместителя прокурора города Красноярска, действующего в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования город Красноярск к ФИО1, департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, исключении регистрационной записи, прекращении права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора города Красноярска, действующего в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования город Красноярск (далее МО г. Красноярска) первоначально обратился в суд с иском к ФИО2, департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (далее ДМИЗО администрации г. Красноярка) о признании недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи № от 27.08.2019 заключенный между ДМИЗО администрации г. Красноярка и ФИО2 земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Красноярский <адрес>, общей площадью 3 471 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов с видом разрешенного использования – хранение автотранспорта, служебные гаражи; исключении из ЕГРН регистрационной записи о регистрации права собственности ФИО2, прекращении права собственности ФИО2 на вышеуказанный земельный участок. Мотивировав свои требования тем, что в ходе проведенной прокуратурой города Красноярска проверки выявлен факт незаконного предоставления ДМИИЗО администрации г. Красноярска вышеуказанного земельного участка. Распоряжением администрации город Красноярск 14.11.2013 ФИО2 предоставлен вышеуказанный земельный участок в аренду на пять лет, для строительства здания спортивно-оздоровительного комплекса и инженерного обеспечения. ФИО2 21.08.2015 получил разрешение на строительство объекта капитального строительство, которое 08.09.2017 продлено до 11.11.2018. Администрацией города Красноярска 15.04.2019 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, общей площадью 103,8 кв.м, который в дальнейшем ФИО2 зарегистрировал на праве собственности. На основании заявления ФИО2 от 15.07.2019, между ДМИЗО администрации г. Красноярска и ФИО2 27.08.2019 заключен договор купли-продажи спорного земельного участка, общей площадью 3 471 кв.м, который 06.09.2019 зарегистрирован на праве собственности за ФИО2 Считает, что спорный договор заключен при нарушении положений законодательства о землепользовании, так как при предоставлении спорного земельного участка ФИО3 не принята во внимание явная несоразмерность его площади расположенному на нем капитальному объекту. Земельный участок, необходимый для эксплуатации непосредственно объекта капитального строительства в установленном законом порядке не формировался, площадь его для целей выкупа не была определена. Кроме того, расположенный на участке объект, зарегистрированный в качестве недвижимости, не имеет самостоятельного функционального назначения, что также препятствует его выкупу в льготном порядке. Нежилое здание имеет стены из сэндвич-панелей толщиной 200 мм, кровлю из кровельных сэндвич-панелей толщиной 250 мм, в качестве фундамента винтовые сваи, что свидетельствует о временном характере постройки. На основании изложенного считает, что расположенный в пределах спорного земельного участка объект признаками недвижимости не обладает, у ФИО2 право на его приобретение без проведения торгов не возникло, в связи с чем договор купли-продажи земельного участка должен быть квалифицирован как ничтожная сделка.

ФИО2 умер ДД.ММ.ГГГГ, после его смерти в наследство вступила ФИО1, которая определением суда от 07.09.2023 привлечена в качестве ответчика (л.д.171-173).

Представитель истца ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддерживала по обстоятельствам, указанным в деле.

Представитель ДМИЗО администрации г. Красноярска ФИО5 (полномочия подтверждены) в судебном заседании исковые требования не признавала суд поясняла, что первоначально между ДМИЗО администрации г. Красноярска и ФИО2 был заключен 15.11.2018 договор аренды земельного участка, для строительства спортивно-оздоровительного комплекса на спорном земельном участке. После регистрации за ФИО2 права собственности на объект, последний реализуя исключительное право на приобретение земельного участка в собственность, без проведения торгов, обратился с заявлением и 27.08.2019 между ФИО2 и ДМИЗО администрации г. Красноярска заключен договор купли-продажи земельного участка. Законодательство на основании, которого можно было отказать в заключении договора купли-продажи земельного участка без торгов в связи с несоразмерности площади испрашиваемого земельного участка площади объекта, расположенного на нем, утратило силу с 01.03.2015. Какой-либо обязанности разделит земельный участок на застроенную и пустующую его части законодательством не установлено. При этом без согласия собственника объекта разделить земельный участок не представляется возможным. Постановлением администрации г. Красноярска № от 01.07.2019 утвержден проект планировки и проект межевания территории северо-восточной левобережной части города Красноярска. Спорный земельный участок не противоречит проекту межевания территории, формирование земельного участка проведено в соответствии с требованиями законодательства, оснований для изменения границ в целях уменьшения площади земельного участка, отсутствует. При этом вышеуказанным постановлением предусмотрена более большая площадь спорного земельного участка, чем он зарегистрирован за ФИО2 и в случае признания договора купли-продажи от 27.08.2019 недействительным, то в дальнейшем при обращении наследников с требованием о приобретении земельного участка под объектом недвижимости им будет предоставлен земельный участок большей площадью, в связи с чем заявленный способ защиты не приведет к восстановлению нарушенного права.

Представитель администрации города Красноярска ФИО6, (полномочия подтверждены) в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований. Мотивировав возражения тем, что у ДМИЗО администрации г. Красноярска отсутствовали правовые основания в отказе ФИО2 в предоставлении спорного земельного участка в сформированных границах, так как на основании соответствующих разрешений ФИО2 построил объект строительства на арендованном земельном участке, который ввел в эксплуатацию и признал на него право собственности. Право собственности ФИО2 на объект недвижимости никем не оспорено, в связи с чем ФИО2 имел исключительное право требовать заключения договора купли-продажи без проведения торгов. Земельные участок был предоставлен ФИО2 сформированный, поставленный на кадастровый учёт. На данный момент в сошествии с постановлением администрации г. Красноярска № от 01.07.2019, которым утвержден проект планировки, предусматривает межевания спорного земельного участка большей площадью, чем он существует на сегодняшний день. Муниципальное образование г. Красноярска от ФИО2 получила за спорный земельный участок денежные средства в размере 495 135 рублей, что составляло 15% от его кадастровой стоимости, в соответствии с законодательством. Доказательств, что стоимость земельного участка на момент заключения договора была иная суду не представлено.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась своевременно и надлежащим образом, причины неявки суду не сообщила. Доверила представлять свои интересы представителю (л.д.174,178).

Представитель ответчика ФИО7 (полномочия подтверждены) в судебном заседании исковые требования не признавала, пояснения представителей ДМИЗО администрации г. Красноярска, администрации г. Красноярска поддерживала, дополнительно суду поясняла, что ФИО1 в дальнейшем собирается возобновить работы по основанию спорного земельного участка в соответствии с проектной документацией. На основании проектной документации на спорном земельном участке должны быть размещены площадки: для спортивных игр, для занятия физкультурой, для стоянки автомобилей, для отдыха, озеленения, для хозяйственных нужд, общей площадью 2 750,3 кв.м. ФИО2 не смог осуществить строительство всего комплекса, в связи с пандемией и закрытием всех спортивных сооружений, а в дальнейшем из-за своей болезни и обращения истца с указанным иском в суд. ФИО2 соблюдены все административные процедуры для оформления спорного земельного участка.

Представитель Управления Росреестра по Красноярскому краю в судебное заседание не явился, о времени месте рассмотрения дела извещался своевременна и надлежащим образом, причины неявки суду не сообщил. До судебного заседания представитель ФИО8 (полномочия подтверждены) представил в суд письменные пояснения с ходатайством о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Из пояснений следует, что в ЕГРН имеются записи об аренде спорного земельного участка со статусом погашены от 16.01.2014, от 30.11.2018. Государственный кадастровый учет спорного земельного участка осуществлён 05.06.2013 на основании заявления ФИО2 и межевого плана от 22.05.2013. На земельном участке расположено здание с кадастровым номером №, площадью 103,8 кв.м, зарегистрировано право собственности за ФИО2 (том №2 л.д.174,176, том №2 л.д.15-17, 102-105).

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся участников процесса, на основании ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно ст.11.9 Земельного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяются или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с названным Кодексом, другими федеральными законами.

Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с этим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса, на праве оперативного управления.

Положениями пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена необходимость соответствия договора обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов предоставляются в собственность земельные участки, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

По общему правилу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, чем обеспечивается реализация закрепленного нормой подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, регулируется статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункту 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения заявления уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации; в решении должны быть указаны все основания отказа.

Согласно статье 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник объекта недвижимости имеет право на использование соответствующей части земельного участка, занятой этим объектом, и необходимой для его использования. При определении конкретной площади земельного участка в указанных пределах и при формировании его границ подлежит соблюдению требование пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Таким образом, подлежит разрешению вопрос, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). При этом площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Собственник недвижимого имущества, обращающийся за предоставлением в собственность земельного участка, на котором такое имущество расположено, должен обосновать необходимость приобретения земельного участка в испрашиваемом размере. Иное противоречит нормам действующего законодательства.

В соответствии с пунктом 25 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, основанием для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является превышение площади земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, площади, указанной в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов.

Из приведенной выше нормы закона следует, что условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

Согласно части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу части 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с частью 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Судом установлено, что на основании распоряжения администрации г. Красноярска №-арх от 14.11.2013 ФИО2 представлен в аренду по договору № от 11.12.2013 на пять лет с 14.11.2013 по 13.11.2018 земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 3 471 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, для строительства здания спортивно-оздоровительного комплекса и инженерного обеспечения, с учетом дополнения от 23.04.2018. Договор аренды зарегистрирован в Управление Росреестра по Красноярскому краю (том №1 л.д.31-44,64-66, 181-183, 137-144)

Администрацией г. Красноярска 08.09.2017 выдано ФИО2 разрешение на строительство спортивно-оздоровительного комплекса по адресу: <адрес> (том №1 л.д.25-26).

15.11.2018 на основании соглашения сторон договор аренды земельного участка № от 11.12.2013 расторгнут с 23.10.2018 (л.д.67)

На основании заявления ФИО2 от 23.10.2018 предоставлен вышеуказанный земельный участок по договору аренды № от 15.11.2018 в аренду на срок с 23.10.2018 по 22.10.2021. Договор аренды зарегистрирован в Управление Росреестра по Красноярскому краю (том №1 л.д.48-66, 88-94).

Из акта №1 приемки законченного строительством объекта от 01.11.2018, акта, подтверждающего соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства следует, что спортивно-оздоровительный комплекс, расположенный по адресу<адрес> соответствует СанПин. Имеет систему отопления –электрообогреватели; питьевая вода привозная; канализация осуществляется в септик выгребной накопительный; электроснабжение с городских сетей; фундамент - винтовые сваи; стены из сэндвич панелей толщиной утеплителя 200 мм; кровля из кровельных сэндвич панелей –толщина утеплителя 250 мм (том №1 л.д.98-100).

Администрацией г. Красноярска 15.04.2019 выдано ФИО2 разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, общей площадью 103,8 кв.м (том №1 л.д.27-28).

08.07.2019 за ФИО2 зарегистрировано право собственности на здание, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 103, 8 кв.м (том № л.д.73-75).

Решением Красноярского краевого суда от 26.02.2018 вступившим в законную силу 29.03.2018 установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 05.06.2012 в размере 3 300 900 рублей (том № л.д.221-223)

На основании заявления ФИО2 от 15.07.2019, ДМИЗО администрации г. Красноярска и ФИО2 заключили договор купли-продажи земельного участка, из земель населенных пунктов, общей площадью 3 471 кв.м, находящийся в охранной зоне инженерных сетей, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, для эксплуатации нежилого здания в соответствии с градостроительным регламентом зоны, в границах, указанных в выписке из ЕГРН об основных характеристиках зарегистрированных правах на объект недвижимости, прилагаемой к договору. Цена участка установлена 495 135 рублей, что составляет 15% от его кадастровой стоимости (п.2.1) (л.д.68-70,80-87).

Право собственности ФИО2 на земельный участок зарегистрировано 06.09.2019 (том №2 л.д. 161-163).

ФИО2 умер ДД.ММ.ГГГГ (том №2 л.д.16).

В наследство после смерти ФИО2 вступила ФИО1, в том числе и на спорный земельный участок и здание, расположенное на данном участке (том №2 л.д.134,143-170).

По сведениям ГИСОГД спорный земельный участок находится в границах зоны планируемого размещения ОКС 9.6а3 – ОКС административно-делового назначения, незавершенного строительства, площадью застройки 129 кв.м, состояние строящиеся (том №2 л.д.60-67).

Согласно проектной документации спортивно-оздоровительного комплекса по адресу: <адрес> от 2015 года следует, что в горницах земельного участка площадью 0,3471 га планируется: площадь застройки 129 кв.м, площадь дорожных покрытий (проездов, стоянок) -642,8 кв.м; площадь тротуара/площадок с брусчатым покрытием – 380,2 кв.м; площадь озеленения 847 кв.м. Строительство объекта выполняется в два этапа: возведение здания спортивно-оздоровительного комплекса, устройство автомобильной парковки; строительство площадок для спортивных занятий и игр.

Оценив собранные по делу доказательства, судом установлено, что оснований для отказа ФИО2 в предоставлении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов у ДМИЗО администрации г. Красноярска установленные ст. 39.16 ЗК РФ не имелось. Земельным законодательством, ни иными федеральными законами не предусматривается необходимость соотнесения площади земельного участка с размером территории в границах данного земельного участка, необходимого для использования такого здания, сооружения, для целей применения положений ст. 39.20 ЗК РФ. ФИО2 используя земельный участок на законных основаниях по договору аренды, имея на нем объект недвижимости, при этом право ФИО2 на объект недвижимости-здание, не оспорено, имел право на приобретение земельного участка в собственность за плату без проведения торгов и доказывания необходимой площади земельного участка. При этом из проектной документации на следует, что на спорном земельном участке установлен объект капитального строения, а также планировалось строительство площадок для спортивных занятий и игр, то есть фактически планируется строительство единого спортивного комплекса. Объект строительства не завершен в полном объеме из-за болезни и в последующем в связи со смертью ФИО2 Раздел земельного участка под имеющимся объектом недвижимости недопустим, так как противоречит единству использования земельного участка. Кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена на основании решения суда и оплачена ФИО2 в соответствии с законом из размера 15% от кадастровой стоимости.

Процессуальным истцом не представлено доказательств того, что заключенный договор купли-продажи земельного участка нарушает требования закона или иного правового акта и при этом посягает на публичные интересы.

Доводы прокурора о том, что спорный земельный участок, превышает размеры объекта капитального строительства не является основанием для признания вышеуказанной сделки купли-продажи недействительной, поскольку граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений имеют исключительное право на приобретение земельных участков в собственности в силу п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, спорный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет, используется в соответствии с требованиями нормативных актов по назначению, при этом площадь является необходимой и достаточной для осуществления на нем заявленной деятельности.

В соответствии со ст. 144 ГПК РФ, обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Обеспечение иска является гарантией исполнения решения суда.

При отсутствии судебного спора необходимость в обеспечительных мерах отпадает, так как отсутствуют правопритязания со стороны истца на имущество, ранее подвергнутое аресту.

Поскольку решением суда, истцу отказано в удовлетворении иска, то необходимость в обеспечительных мерах отпала.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований прокурора города Красноярска, действующего в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования город Красноярск к ФИО1, департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, исключении регистрационной записи, прекращении права собственности, отказать.

Отменить меры по обеспечению иска, принятые определением Советского районного суда г. Красноярска от 11.07.2022 в виде ареста на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номер №; объект недвижимости – нежилое здание, «Спортивно-оздоровительный комплекс», расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда с подачей жалобы через Советский районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Л.В. Васильева

Мотивированное решение изготовлено 03.11.2023.