Гражданское дело № 2-3962/2023
УИД 54RS0003-01-2023-002998-87
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
12 октября 2023 года город Новосибирск
Заельцовский районный суд г. Новосибирска в составе:
председательствующего судьи Кудиной Т.Б.,
при секретаре судебного заседания Чернодаровой О.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 <данные изъяты> к ФИО2 ВА.вне (<данные изъяты>) об обращении взыскания на заложенное имущество,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество.
В обоснование исковых требований указано, что 26.11.2021 между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно условиям которого стороны приняли на себя обязательство заключить основной договор купли-продажи в срок не позднее 17.01.2022. Предметом договора является квартира общей площадью 46,0 кв.м., расположенная на восьмом этаже жилого дома по адресу: <данные изъяты> Стоимость объекта составила 3 500 000 руб. На момент заключения указанного договора указанный объект недвижимости находился в обременении ПАО «Промсвязьбанк», и у продавца (ответчика) имелась задолженность по ипотечному кредиту, в связи с чем ОСП по Заельцовскому району г. Новосибирска имелось исполнительное производство, а объект был выставлен на реализацию; также имелась большая задолженность по коммунальным платежам. В агентстве недвижимости истца заверили, что такие сделки проводятся регулярно, а именно, за счет его денежных средств погашается задолженность перед банком, и стороны выходят на основную сделку.
После заключения предварительного договора, юрист агентства недвижимости связался с отделом судебных приставов, и было принято решение до выхода на сделку передать продавцу всю сумму по предварительному договору в размере 3 500 000 руб., что истцом и было сделано. Также, 26.11.2021 между сторонами был заключен беспроцентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества, и договор об ипотеке квартиры, данный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по НСО.
Вместе с тем, в нарушение условий предварительного договора купли-продажи, договора беспроцентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества, договора об ипотеке ответчик не вышла в установленный срок на сделку купли-продажи и не выплатила истцу денежную сумму в размере 3 500 000 руб. до настоящего времени. Кроме того, после того, как за счет денежных средств истца были погашены все долги ответчика, она перестала выходить с истцом и с сотрудниками агентства недвижимости на связь. 16.08.2022 истцом была направлена ответчику досудебная претензия, но к какому-либо положительному результату это не привело.
На основании изложенного истец просит суд расторгнуть договор займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества от 26.11.2021, заключенного между ним и ответчиком; обратить взыскание в его пользу на заложенное имущество - квартиру, назначение: жилое, общей площадью 46,0 кв.м., кадастровый номер: __, расположенную по адресу: <данные изъяты>, в качестве исполнения обязательства, вытекающего из договора беспроцентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества от 26.11.2021.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя ФИО3, которая в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить, не возражала против рассмотрения дела в порядке заочного судопроизводства.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, судом были приняты меры, предусмотренные ст.113 ГПК РФ, к ее надлежащему извещению о дне, времени и месте судебного разбирательства, путем направления судебного извещения заказной почтой с уведомлением по адресу ее регистрации, подтвержденному адресной справкой УВМ ГУ МВД России по Новосибирской области, которое прибыло в место вручения заблаговременно, однако ответчиком получено не было, в связи с чем, возвращено в суд с отметкой «истечение срока хранения». При этом суд отмечает, что истцом во исполнение положений п. 6 ст. 132 ГПК РФ по адресу регистрации ответчика 25.07.2023 заказной почтой с уведомлением (л.д.6) было направлено почтовое отправление, содержащее в себе копию искового заявления с приложением, которое ответчиком также получено не было, 04.10.2023 возвратилось в адрес истца с отметкой «истечение срока хранения», что подтверждается сведениями с официального сайта ФГУП «Почта России», находящимися в открытом доступе в сети Интернет. Кроме того, информация о времени и месте рассмотрения гражданского дела была заблаговременно размещена в соответствии со ст. ст. 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 N 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» на официальном сайте Заельцовского районного суда г. Новосибирска.
Таким образом, проверив материалы дела, учитывая надлежащее извещение ответчика по ее адресу регистрации, необеспечении своей явки либо явки своего представителя в судебные заседания, несообщение об уважительных причинах неявки, суд признал неявку ответчика в судебное заседание неуважительной, и с учетом согласия представителя истца на основании ст. 233 ГПК РФ дело было рассмотрено в порядке заочного производства, поскольку оснований для отложения слушания дела не имелось.
Суд, заслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В силу п. 1 ст. 807 ГК РФ, по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.
Статьей 808 ГК РФ предусмотрено, что договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает десять тысяч рублей, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей. Последнее положение закона связано с приведенной выше нормой абз. 2 п. 1 ст. 807 ГК РФ, в силу которой договор займа является реальным (считается заключенным с момента передачи денег или других вещей).
В соответствии с п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (ст. 431 ГК РФ).
Судом установлено, что 26.11.2021 между ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен предварительный договор, по условиям которого стороны обязались до 17.01.2022 (включительно) заключить договор купли-продажи квартиры __ общей площадью 46 кв.м., расположенной на 8 этаже жилого дома по адресу<данные изъяты>
Продавец уведомил Покупателя, а Покупатель принял к сведению, что на момент заключения настоящего договора право собственности Продавца обременено ипотекой в силу закона в пользу ПАО «Промсвязьбанк» в качестве обеспечения исполнения денежных обязательств по Кредитному договору __ от 07.12.2017, заключенного между Продавцом и Банком-залогодержателем в г. Новосибирске, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 15.12.2017 внесена запись регистрации __ (п.2.2.2).
Продавец уведомил Покупателя, а Покупатель принял к сведению, что на момент заключения настоящего договора размер задолженности по кредитному договору Продавца составляет 2 660 000 руб. Указанную в настоящем пункте задолженность Продавец обязуется погасить полностью за счет средств или части средств, получаемых от Покупателя за продаваемый Объект недвижимости. Продавец обязуется исполнить своевременно и незамедлительно все необходимые и от него зависящие действия, направленные на прекращение регистрационной записи об запрещении ипотеке в силу закона в срок до заключения основного договора купли-продажи (п.2.2.3).
Продавец уведомил Покупателя, а Покупатель принял к сведению, что на момент заключения настоящего договора право собственности Продавца обременено запрещением на регистрационные действия, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 30.09.2021 внесена запись регистрации __ Продавец обязуется исполнить своевременно и незамедлительно все необходимые и от него зависящие действия, направленные на прекращение регистрационной записи о запрещении на регистрационные действия в срок до заключения основного договора купли-продажи (п.2.2.4).
Стоимость квартиры составила 3 500 000 руб. Расчет между сторонами предусмотрен в следующем порядке: 50 000 руб. Покупатель оплачивает Продавцу в качестве задатка в обеспечение исполнения настоящего договора в момент его подписания; 2 660 000 руб. Покупатель передает Продавцу до заключения основного договора купли-продажи. При этом, в соответствии с п.2. 2.3 настоящего договора Продавец обязался направить указанные денежные средства на полное досрочное гашение кредитной задолженности по Кредитному договору Продавца; 790 000 руб. Покупатель оплачивает Продавцу в день заключения основного договора (п.2.3.)
Настоящий предварительный договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до полного исполнения Сторонами принятых по договору обязательств (п.5.3.).
26.11.2021 между ФИО1 (Заимодавец) и ФИО2 (Заемщик) заключен Договор беспроцентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества, согласно которому Заимодавец передал в собственность Заемщику денежные средства в размере 3 500 000 руб., а Заемщик обязался возвратить Заимодавцу такую же суммы займа в срок до 17.01.2022.
Вышеуказанная сумма займа передается Заимодавцем Заемщику наличными денежными средствами в день заключения настоящего договора (п.1.3.)
В целях обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по возврату суммы займа Заемщик предоставляет в залог следующее недвижимое имущество: квартира, назначение: жилое помещение, общей площадью 46 кв.м., расположенное на восьмом этаже жилого дома по адресу: <данные изъяты> принадлежащее Заемщику на праве собственности на сновании <данные изъяты>
Стороны определили, что в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения Заемщикам своих обязательств по возврату Суммы займа Заимодавец удовлетворяет свои требования за счет заложенного Имущества в полном объеме, определяемом к моменту фактического удовлетворения, в частности, штрафных санкций за нарушение Заемщиком настоящего Договора, возмещения убытков, причиненных Заимодавцу неисполнением или ненадлежащим исполнением настоящего Договора, а также возмещения необходимых расходов Заимодавца по взысканию Суммы займа, преимущественно перед другими кредиторами Заемщика. Кроме того, Заимодавец преимущественно перед другими кредиторами Заемщика вправе получить удовлетворение обеспеченного ипотекой требования за счет средств и имущества предусмотренных п. 2 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации. Требования Заимодавца удовлетворяются за счет заложенного Имущества (п. 2.1 Договора) путем его реализации в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
Размер процентов по настоящему Договору составляет 0 % годовых от Суммы займа (п.3.1.). Проценты за пользование займом не начисляются (п.3.2.).
Заемщик обязуется возвратить заем в срок до 17.01.2022 (п.4.1.).
Сумма займа считается возвращенной в момент передачи его Займодавцу, в том числе в момент поступления соответствующей суммы денежных средств в банк, в котором открыт банковский счет Займодавца (п.4.3.).
Настоящий Договор считается заключенным с момента передачи суммы займа. Договор прекращает свое действие после выполнения Сторонами обязательств по настоящему Договору (п.8.1.)
26.11.2021 между ФИО1 (Залогодержатель) и ФИО2 (Залогодатель) заключен Договор об ипотеке квартиры, согласно которому Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами Залогодателя, являющегося Заемщиком по обеспеченному настоящим Договором обязательству, вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения этого обязательства получить удовлетворение своих денежных требований к Залогодателю по основному обязательству из стоимости Предмета залога. Предметом настоящего Договора является передача в залог Залогодержателю принадлежащего Залогодателю на праве собственности недвижимого имущества с целью обеспечения исполнения обязательств Залогодателя перед Залогодержателем по заключенному между ними в г. Новосибирске Договору беспроцентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества от 26.11.2021 со сроком исполнения до 17.01.2022.
Стороны на момент заключения настоящего договора оценили стоимость Предмета ипотеки в размере 3 500 000 руб. Рыночная стоимость Предмета ипотеки составляет 3 500 000 руб. (п.1.1.2).
Взыскание на Предмет залога обращается в соответствии с законодательством Российской Федерации (п.1.9).
Ипотека как обременение подлежит государственной регистрации (п.1.19).
Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения обязательства Заемщика по основанному Договору или по настоящему Договору (п.7.7).
Договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Новосибирской области 02.12.2021 за __
Из справки ПАО «Промсвязьбанк» следует, что по состоянию на 26.11.2021 сумма долга по исполнительному листу ФС __ от 24.05.2021, по кредитному договору __ от 07.12.2017, исполнительное производство __ от 14.07.2021 – должник ФИО2, погашена в полном объеме.
29.11.2021 в рамках исполнительного производства __ от 14.07.2021, возбужденного на основании исполнительного листа ФС __ от 24.05.2021 (взыскатель - ПАО «Промсвязьбанк», должник - ФИО2) заместителем начальника отделения – заместителем старшего судебного пристава ОСП по Заельцовскому району УФССП России по Новосибирской области вынесено постановление об отзыве с реализации квартиры, расположенной по адресу: г. Новосибирск, ... площадью 46,0 кв.м.; составлен акт о возврате с реализации вышеуказанного имущества; вынесены постановления о снятии запрета на совершение регистрационных действий и ареста в отношении спорной квартиры.
Постановлением заместителя начальника отделения – заместителя старшего судебного пристава ОСП по Заельцовскому району УФССП России по Новосибирской области исполнительное производство __
ИП от 14.07.2021 окончено.
Как следует из выписки ЕГРН до настоящего времени квартира __ общей площадью 46 кв.м., расположенная на 8 этаже жилого дома по адресу: г. Новосибирск, ... кадастровый __ находится в собственности ФИО2 В отношении данной квартиры зарегистрировано ограничение прав и обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу истца ФИО1
Из искового заявления следует, что, поскольку до 17.01.2022 между сторонами не был заключен договор купли-продажи указанной квартиры, по состоянию на 10.08.2022 предмет залога истцу не передан, в силу п. 6 Договора об ипотеке квартиры от 26.11.2021 и Договора беспроцентного займа от 26.11.2021 у ФИО2 возникла обязанность либо вернуть заемные денежные средства либо при невозможности их возврата предоставить заложенное имуществу для погашения возникшей задолженности.
16.08.2023 истцом в адрес ответчика направлена досудебная претензия с требованием в течение 30 календарных дней с момента получения настоящей претензии осуществить возврат суммы займа по Договору беспроцентного займа от 26.11.2021 в размере 3 500 000 руб., штрафных санкций, либо при невозможности возвратить сумму долга добровольно предоставить заложенное имущество для погашения суммы возникшей задолженности.
Между тем, до настоящего времени заемные денежные средства по указанному договору беспроцентного займа истцу не возвращены, обязательства по договору беспроцентного займа в полном объеме не исполнены. Доказательств обратного ответчиков не представлено.
Изложенные обстоятельства подтверждаются объяснениями представителя истца, а также сведениями, содержащимися в письменных материалах дела, в том числе, выпиской из ЕГРН от 05.09.2023, подтверждающей, что спорная квартира до настоящего время принадлежит на праве собственности ФИО2 (22.01.2018 __). Кроме того, указанные обстоятельства ответчиком по правилам ст.ст. 12, 56, 57 ГПК РФ не опровергнуты.
Оценив доказательства по делу в совокупности, на основании установленных данных, суд приходит к выводу, что ответчик не выплатил в срок до 17.01.2022 всю денежную сумму по договору займа, уклоняется от возврата долга по настоящее время.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу п. 1 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание, что ответчиками нарушены условия договора беспроцентного займа, допущен односторонний отказ от исполнения обязательств, суд считает требование истца о расторжении договора беспроцентного займа от 26.11.2021 подлежащим удовлетворению.
Согласно п. 1 ст. 50 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В соответствии с п. 1 ст. 77 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.
Как установлено п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на день заключения договора), государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.
Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом (п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке).
Согласно п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.
Предусмотренные Законом об ипотеке и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 11 Закона об ипотеке).
В соответствии с ч. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Поскольку договор беспроцентного займа между сторонами был обеспечен договором об ипотеке от 26.11.2021, имеются правовые основания для удовлетворения заявленных исковых требований, а именно об обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру __ расположенную по адресу: <данные изъяты>
Также в пользу истца в соответствии ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 17 412,05 руб. (л.д.8)
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198, 233-237 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Расторгнуть договор беспроцентного займа от 26.11.2021, заключенный между ФИО1 и ФИО2 ВА.вной.
Обратить взыскание в пользу ФИО1 на заложенное имущество - квартиру, назначение: жилое, общей площадью <данные изъяты>.м., кадастровый номер: __, расположенную по адресу: <данные изъяты>, в качестве исполнения обязательства, вытекающего из договора беспроцентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества, от 26.11.2021.
Решение суда является основанием для регистрации права собственности на квартиру, назначение: <данные изъяты> за ФИО1.
Взыскать с ФИО2 ВА.вны в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 17 412 (Семнадцать тысяч четыреста двенадцать) рублей 5 копеек.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле, и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Мотивированное заочное решение изготовлено 19.10.2023.
Судья Т.Б. Кудина