УИД: 77RS0027-02-2024-019158-69
Гр.Дело № 02-721/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 мая 2025 г.адрес
Тверской районный суд адрес в составе
председательствующего судьи Москаленко М.С.,
при ведении протокола помощником судьи фио,
с участием представителя истца фио,
представителя ответчика фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ПАО "ИНГРАД" о взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ :
ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику, уточнным в порядке ст. 39 ГПК РФ и просит взыскать в счет уменьшения площади объекта долевого строительства сумму в размере сумма, штраф в размере 5% в соответствии со ст. 10 № 214 ФЗ от 30.12.2004 г., сумму в размере сумма в счет оплаты услуг кадастрового инженера, моральный вред в размере сумма, расходы по нотариальному удостоверению в размере сумма, сумму госпошлины в размере сумма
В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что между ней и ООО СЗ «ЭКО-ПОЛИС» был заключен договор долевого участия № ДДУ/МРС6-01-06-014/6 от 23.10.2020г., согласно условиям которого застройщиком должна быть передана истцу квартира, расположенная по адресу: адрес, общая приведенная площадь которой должна составлять 47.27 кв. м. 16.05.2023 г. застройщик пригласил истца на приемку квартиры, где специалистом НОПРИЗ, согласованным с застройщиком, было выявлено расхождение в площади, предусмотренной условиями договора долевого участия, и фактической общей приведенной площадью. С целью подтверждения факта расхождения фактической площади и площади, предусмотренной договором долевого участия, истец обратилась к кадастровому инженеру фио, в результате заключения которого фактическая общая приведенная площадь жилого помещения составила 43.4 кв.м.. Истец полагает, что ее права как потребителя нарушены, что и послужило основанием к обращению в суд, поскольку требование претензии ответчик в досудебном порядке не исполнил.
Истец в судебное заседание не явилась, направила своего представителя, который исковые требования поддержал.
Представитель ответчика в судебном заседании с иском не согласился, доводы письменных возражений поддержал.
Суд, с учетом надлежащего извещения участников судебного процесса, счел возможным рассмотреть дело приданной явке.
Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.
В соответствии с п. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.
Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.
Пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено возможное изменение цены после заключения договора, в том числе в случае, установленном договором.
Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).
По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.
Вместе с тем, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.
В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих условий Договора.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 23.10.2020 года между истцом и ответчиком был заключен договор ДДУ/МРС6-01-06-014/6, по условиям которого застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой дом, расположенный по строительному адресу: Москва, адрес, и в предусмотренный договором срок, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передать участнику долевого строительства квартиру 933, проектные характеристики, которой указаны в пункте 3.2 договора, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру (п. 3.1 договора).
В соответствии с п. 4.1. Договора, стоимость квартиры (размер долевого участия в строительстве) составляет сумма из расчета стоимости 1 квадратного метра квартиры, составляющей сумма. Оплата по договору в полном объеме произведена.
Согласно п. 3.2 Договора проектная общая площадь квартиры составляет 44,37 кв. м., проектная общая приведенная площадь 47,27 кв.м.
В соответствии с п. 3.3. Договора, характеристики объекта долевого строительства являются проектными; фактические характеристики объекта ДДУ определяются по окончании строительства в соответствии с проектной документацией без учета отделочных работ на основании экспликации помещений.
Согласно п. 3.7 договора стороны договорились, что по окончании строительства в объекте будут произведены отделочные работы, перечень которых согласован в Приложении к договору. Вышеуказанные отделочные работы не являются неотделимыми улучшениями, общая приведенная площадь объекта долевого строительства после производства отделочных работ не уточняется.
16.05.2023 объект долевого строительства был передан истцу, согласно п. 1 акта общая площадь квартиры составляет 44.3 кв. м., площадь включая неотапливаемые помещения 47.1 кв.м.
Согласно п. 4.4, 4.5, 4.6 Договора стороны пришли к соглашению о том, что цена договора подлежит изменению в случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 0,5 кв. м. В случае отклонения общей приведенной площади объекта долевого строительства от проектной общей приведенной площади долевого строительства до 0,5 кв. м включительно в сторону увеличения либо в сторону уменьшения, цена договора изменению не подлежит. В случае изменения площади объекта долевого строительства более чем на 0,5 кв.м. производят расчет стоимости разницы площадей. Расчет осуществляется по цене за один квадратный метр, за вычетом 0.5.
Таким образом, сторонами договора согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, что не противоречит требованиям закона.
Истец указывает, что 16.05.2023 г. была произведена приемка квартиры, где специалистом НОПРИЗ, согласованным с застройщиком, было выявлено расхождение в площади, предусмотренной условиями договора долевого участия, и фактической общей приведенной площадью. С целью подтверждения факта расхождения фактической площади и площади, предусмотренной договором долевого участия, истец обратилась к кадастровому инженеру фио, в результате заключения которого фактическая общая приведенная площадь жилого помещения составила 43.4 кв.м.. Истец полагает, что ее права как потребителя нарушены
Досудебная претензия истца о соразмерном уменьшении цены договора оставлена ответчиком без удовлетворения.
С учетом распределения бремени доказывания, определенного статьей 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны (часть 1 статьи 68 ГПК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.
Согласно ст. 56 каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Невыполнение либо ненадлежащее выполнение лицами, участвующими в деле, своих обязанностей по доказыванию влекут для них неблагоприятные правовые последствия. Принцип состязательности состоит в том, что стороны гражданского процесса обязаны сами защищать свои интересы: заявлять требования, приводить доказательства, обращаться с ходатайствами, а также осуществлять иные действия для защиты своих прав.
В силу положений ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Состязательное рассмотрение дела в суде первой инстанции может быть успешным только при раскрытии сторонами всех существенных для дела доказательств, их активности в отстаивании своей позиции.
Согласно ст. 79 ГПК РФ, при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
Определением суда по ходатайству ответчика по делу была назначена судебная экспертиза.
Согласно заключению эксперта ООО РЦСЭ «Независимость» №5742/24-ТВР/СТЭ, площадь квартиры 933, расположенной по адресу: Москва, адрес, по условиям договора участия в долевом строительстве составляет 47,27кв. м.; фактически площадь квартиры составляет 45.16 кв.м., указанная разница в проектной и фактической площади квартиры возникла ввиду отступления от проектных (планировочных) решений , а также от условий договора участия в долевом строительстве на этапе строительства жилого дома.
Согласно заключению дополнительной судебной экспертизы, проведенной тем же экспертным учреждением ООО РЦСЭ «Независимость» №721/25-ТВР/СТЭ, квартира 933, расположенная по адресу адрес, передана истцу фактической площадью 42.8 кв.м. с учетом фактической отделки ее помещений; разница в общей приведенной площади жилого помещения на основании технического описания от 21.12.2022, изготовленного кадастровым инженером фио и обмеров, произведенных в судебной экспертизе, является разницей в связи с выполнением отделочных работ в соответствии с Приложением №2 к договору от 23.10.2020.
Опрошенный в судебном заседании эксперт фио выводы судебной экспертизы поддержал.
Суд, оценив вышеуказанные заключения судебных экспертиз наряду с другими имеющимися в деле доказательствами по правилам ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, считает, что выводы проведенного исследования ООО РЦСЭ «Независимость» могут быть использованы в качестве доказательства по делу, поскольку оно является обоснованным, относимым и допустимым доказательством, оснований сомневаться в компетентности экспертов и в достоверности сведений, изложенных в заключении, у суда не имеется. Выводы экспертов согласуются с иными доказательствами по делу, заключение содержит указание на используемые методики, используемую литературу. Квалификация и соответствующее образование экспертов подтверждаются приложенными к заключению документами.
Так, согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ, изменение цены после заключения Договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных Договором, законом, либо в установленном законом порядке.
В силу п. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по соглашению сторон цены договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих условий Договора.
Истец заключил договор добровольно, а значит согласилась с его условиями в полном объеме, доказательств обратного, суду не представлено.
При этом следует отметить, что сам факт изменения площади квартиры, как в меньшую, так и в большую сторону в установленном по результатам проведенной судебной экспертизы объеме, не влечет за собой непригодность квартиры для проживания в ней, а значит не является недостатком квартиры.
Вместе с тем, как было указано ранее, стороны определили, что проектная площадь квартиры по окончанию строительства может измениться.
Таким образом, ответчик, построив (создав) квартиру с площадью, отличной от проектной, с учетом проведенной по делу судебной экспертизы, не отступил от условий договора, следовательно, у истца нет законных оснований требовать соразмерного уменьшения цены договора, с учетом установленных по делу фактических обстоятельств.
Истец при подписании договора принял условия, в том числе указанные в п. п. 1,3-1.6, 3.2, 3.3, 4.4, - 4.6 Договора, при этом в противоречие доводов истца, изменение площади квартиры не является недостатком, а заранее представляет собой согласованную и ожидаемую сторонами договора строительную погрешность, в случае возникновения которой стороны договора согласовали отсутствие взаиморасчетов между друг другом.
Так, изменение проектной площади квартиры по окончании строительства не нарушает условий заключенного между сторонами договора, а допущенная разница между проектной площадью и фактической площадью не влечет изменение цены договора, в связи с чем законных оснований для удовлетворения иска о взыскании денежных средств в счет уменьшения стоимости договора не имеется.
В целом, доводы истца проверены судом при разрешении спора, однако, обстоятельства, на которые ссылалась истец в обоснование своих требований, не подтверждены и опровергаются исследованной судом совокупностью доказательств, основаны на ошибочном толковании норм права и условий договора долевого участия, не являются основанием для удовлетворения иска.
Производные требования истца о взыскании штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов также не подлежат удовлетворению, поскольку в удовлетворении основного требования истцу отказано.
руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ :
В иске ФИО1 к ПАО "ИНГРАД" о взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, судебных расходов - отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Тверской районный адрес в течении месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме принято 14.06.2025 г.
Судья М.С. Москаленко