Дело № 2-914/2025

УИД 55RS0003-01-2024-009656-86

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«29» апреля 2025 года город Омск

Ленинский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Альжановой А.Х., при секретаре судебного заседания Абулгазимовой А.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ТСЖ «А.Сильвестра 3» к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска, Управлению Министерства внутренних дел России по г. Омску, ООО «ОРЕИД-СТАР», БУ г. Омска «Центр содержания и хранения имущества» о признании сделок недействительными, признании имущества общим имуществом собственников помещений и истребовании имущества из чужого незаконного владения,

УСТАНОВИЛ:

ТСЖ «А.Сильвестра 3» обратилось в суд с иском к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска, Управлению Министерства внутренних дел России по г. Омску, указав, что 26.09.2014 Департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска выдал разрешение на строительство № согласно которому разрешено строительство многоквартирного <адрес> в <адрес> – многоквартирный дом, общей площадью 23 291,33 кв.м. в том числе: площадь помещений общественного назначения (офисов) 81,16 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ Департамент строительства Администрации <адрес> выдал распоряжение № о разрешении ввода в эксплуатацию многоквартирного дома общей площадью 22 979,9 кв.м., в том числе: площадь жилых помещений без учета балконов, лоджий, веранд и террас – 15 058,2 кв.м., площадь жилых помещений с учетом балконов, лоджий веранд и террас 15 865,5 кв.м., площадь нежилых помещений 79,5 кв.м. До ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом находился под управлением ООО «Мой Омск». В сентябре 2021 г. собственники помещений в многоквартирном доме создали ТСЖ «А.Сильвестра 3», которое зарегистрировано в качестве юридического лица ДД.ММ.ГГГГ и с ДД.ММ.ГГГГ до настоящего времени осуществляет управление многоквартирным домом. В декабре 2022 г. собственники помещений в многоквартирном доме и ТСЖ «А.Сильвестар 3» после получения от ООО «Мой Омск» технической или иной документации на многоквартирный дом узнали, что нежилое помещение №П, площадью 40,3 кв.м. с кадастровым номером № расположенное на первом (техническом) этаже многоквартирного дома, в котором расположен участковый пункт полиции № Управления Отдела полиции № УМВД по г. Омску, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию городу Омску, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Однако, указанное помещение являлось со дня ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку не является частью жилых помещений, предназначенных для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме и в нем расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд всех владельцев помещений, к которому необходим постоянный открытый доступ; на момент государственной регистрации права собственности на первое жилое помещение в многоквартирном доме помещение имело статус общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; помещение не предназначено для размещения офисов и иных пунктов для общественной и предпринимательской деятельности, поскольку оно не отвечает требованиям СанПиНа 2.ДД.ММ.ГГГГ-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях». Полагают, что сделка по отчуждению спорного помещения в многоквартирном доме в собственность города Омска является недействительной по основаниям ничтожности, поскольку нарушает права и охраняемые законом интересы собственников помещений в многоквартирном доме. Просят признать сделку по отчуждению нежилого помещения №П в многоквартирном <адрес> в <адрес>, площадью 40,3 кв.м. с кадастровым номером 55:36:170110:10227 в собственность муниципального образования <адрес> недействительной по основаниям ничтожности, истребовать помещение №П в многоквартирном <адрес> в г. Омске, площадью 40,3 кв.м. с кадастровым номером 55:36:170110:10227 из незаконного владения муниципального образования <адрес>, признать помещение №П в многоквартирном <адрес> в <адрес>, площадью 40,3 кв.м. с кадастровым номером 55:36:170110:10227 общим имуществом собственников помещений в многоквартирном <адрес>.

К участию в дел в качестве соответчиков привлечены ООО «ОРЕИД-СТАР», БУ <адрес> «Центр содержания и хранения имущества», в качестве третьего лица Главное управление МЧС России по Омской области.

В ходе судебного разбирательства представители истца неоднократно уточняли заявленные требования. С учетом последних уточнений просят:

1) Признать сделки по отчуждению помещения № в многоквартирном доме N 3 по <адрес> (кадастровый №): договор участия в долевом строительстве N № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между Фондом развития строительства <адрес> «Жилещё» и Обществом с ограниченной ответственностью «Ореид-стар» (ИНН <***>, ОГРН:<***>), муниципальный контракт купли-продажи нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Ореид-стар» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и муниципальным образованием городской округ <адрес> в лице Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), распоряжение Департамента имущественных отношений Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, Договор № о передачи нежилого помещения в безвозмездное пользование, заключённый между Бюджетным учреждением <адрес> «Центр содержания и хранения имущества» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) и Управлением Министерства внутренних дел Российской Федерации по городу Омску (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), недействительными сделками по основаниям их ничтожности, применив последствия недействительности сделки.

2) Признать помещение №N 14П в многоквартирном <адрес> (кадастровый №) общим имуществом собственников помещений в многоквартирном <адрес>.

3) Истребовать помещение №П в многоквартирном <адрес> (кадастровый №) из собственности муниципального образования город Омск, оперативного управления Бюджетного учреждения города Омска «Центр содержания и хранения имущества» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и фактического владения у Управления Министерства внутренних дел России по городу Омску во владение собственников помещений в многоквартирном <адрес>.

4) Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Ореид-стар» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу Товарищества собственников жилья «А.Сильвестра 3» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в счёт возмещения судебных расходов 13 606 руб., из бюджета муниципального образования городской округ город Омска в пользу Товарищества собственников жилья «А.Сильвестра 3» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в счёт возмещения судебных расходов 27 212 руб., из бюджета Российской Федерации в пользу Товарищества собственников жилья «А.Сильвестра 3» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в счёт возмещения судебных расходов 13 606 руб.

Представители истца ТСЖ «А.Сильвестра 3» председатель правления ФИО1, представитель ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебное заседание после перерыва не явились. В ходе рассмотрения дела уточненные исковые требования поддерживали в полном объеме по изложенным в нем основаниям. Поясняли, что помещение № П, расположенное по адресу: <адрес> по проекту являлось общим имуществом собственников, в связи с чем без согласия собственников не могло быть передано ООО «ОРЕИД-СТАР», а затем продано по муниципальному контракту. Кроме того, указывают, что в данном помещении располагается общее имущество собственников МКД – противопожарное оборудование, к которому запрещен доступ третьих лиц и данное имущество должно быть под круглосуточным наблюдением. Считают, что все совершенные сделки с данным помещением являются ничтожными.

Представитель ответчика БУ г. Омска «ЦСХИ» ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований. Пояснил, что истцами не представлено доказательств, что данное имущество должно принадлежать собственникам, также как и доказательств наличия оборудования в данном помещении.

Представитель ответчика УМВД России по городу Омску ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, просила отказать в удовлетворении заявленных требований, поскольку сторона истца не представила доказательства, что оспариваемые ими сделки являются недействительными.

Представитель департамента имущественных отношений Администрации г. Омска ФИО5, действующая на основании доверенности в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о месте и времени судебного слушания. В ходе рассмотрения дела просила отказать в удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве, в котором указано, помещение 13П проектировалось, вводилось в эксплуатацию и всегда использовалось как помещение с самостоятельным назначением (офис) никогда не использовалось в качестве общедомового.

Представитель ответчика ООО «ОРЕИД-СТАР» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени судебного слушания.

Третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, ООО «Мой Омск», Главное управление МЧС России по Омской области в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Фонд «Жилище» (застройщик) и ООО «Ореид-Стар» (участник долевого строительства) заключен договор № участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить в соответствии с проектной документацией МКД, расположенный по адресу: жилищный комплекс «<адрес> <адрес> после получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а участник долевого строительства должен был уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства -при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию МКД (пункт 1.1).

Объектом долевого строительства в рамках договора является входящее в состав многоквартирного дома нежилое помещение (офис №) общей (проектной) площадью 40,3 кв.м., состоящее из 1 комнаты и расположенное в подъезде № на 1 этаже МКД согласно плану объекта долевого строительства, а также общее имущество МКД, входящее в состав указанного МКД (пункт 1.2).

Согласно п.1.3 Помещение 14П принадлежит Продавцу на праве собственности, на основании договора участия в долевом строительстве, акта приема передачи помещения.

Многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, введён в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ (разрешение №-№

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Ореид-Стар» (продавец) и департаментом (покупатель) заключен договор купли-продажи помещения №П с кадастровым номером 55:36:17 01 10:10227, площадью 40,30 кв.м.

Цена контракта - 1 500 000 руб., уплачена департаментом в полном объеме.

Распоряжением департамента от ДД.ММ.ГГГГ № недвижимое имущество закреплено на праве оперативного управления за БУ «ЦСХИ» <адрес>.

Согласно выписке из реестра муниципального имущество <адрес> помещение 14П, расположенное по адресу: <адрес>, находиться в собственности Муниципального образования <адрес>.

Согласно выписке из ЕГРН на помещение с кадастровым номером 55:36:170110:10227 назначение помещения - нежилое.

На основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ о передаче нежилого помещения в безвозмездное пользование, заключенного между Бюджетным учреждением <адрес> «Центр содержания и хранения имущества» и УМВД РФ по <адрес>, во временное безвозмездное пользование УМВД РФ по <адрес> передано нежилое помещение 14П, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №.

С ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ «А.Сильвестра 3» приступило к управлению указанным выше МКД.

Обращаясь в суд с данным иском сторона истца указывает, что все сделки по распоряжению нежилым помещением 14П, расположенным по адресу: <адрес> являются ничтожными, поскольку со дня ввода многоквартирного дома в эксплуатацию данное помещение является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, в нем размещено общее имущество собственников - противопожарное оборудовании, к которому должен быть ограничен доступ третьих лиц, распоряжение имущество произошло без согласия собственников помещений в МКД. В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) под государственной регистрацией понимается юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определённого лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 71, 73, 78, 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка), что следует из пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» регулирование отношений собственников помещений в МКД, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289 и 290 ГК РФ и статьёй 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

В соответствии со статьёй 289 ГК РФ и статьёй 36 ЖК РФ собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В соответствии с пунктом 2 Правил содержания общего имущества в МКД, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491, в состав общего имущества включаются помещения в МКД, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом МКД, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счёт средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в МКД оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489- 0-0 отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в МКД могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и пункте 1 статьи 36 ЖК РФ.

Возможность отнесения помещений к общему имуществу МКД или признания их самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений - предназначены ли помещения для обслуживания, использования и доступа жилого более одного и нежилого помещения в данном доме, связаны ли с последним назначением и следуют ли их судьбе. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу МКД, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нём инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Согласно, разъяснениям, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09, правовой режим отдельных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме, зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием МКД (аналогичны подход изложен и в постановлении от ДД.ММ.ГГГГ №).

Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу МКД, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нём инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.

Из технического плана от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в здании по адресу: <адрес> располагается 2 офисных помещения № П и №П, общая площадь которых составляет 79,5 кв.м.

При этом согласно проектной документации (л.д. 162-226) само здание жилого дома состоит из 8-ми 9-ти этажных жилых сблокированных секций с помещениями общественного назначения на 1-ом этаже в 4-ой и 6-ой секциях, техническим подпольем на отметке - 2,600 и техническим чердаком на отметке +27,190. Высота технического подполья 2.6 м; жилого этажа (с 1-го по 9-й) - 3,0 м; высота технического чердака - 1,93 м; помещение машинного отделения лифта, расположенного в объёме лестничной клетки на отметке + 29,400 - 2,52 м.

На надземных этажах запроектированы: помещения общественного назначения (на 1-ом этаже во 2-ой и 4-ой секциях) - кондоминиум. <адрес> помещений общественного назначения 81.16 кв.м.; - жилые 1, 2 и 3-х комната квартиры с 1-го по 9-ый этаж, с жилыми комнатами, кухнями и сантехническим) узлами. <адрес> квартир 15 897,57 кв.м.

На первом этаже в каждом подъезде жилой части дома предусмотрено помещение уборочного инвентаря. Электрощитовые для жилого дома также предусмотрены на 1-ом этаже (в 1-й, 4-ой и 6-ой секциях).

Также, согласно представленному проекту системы пожарной безопасности 2014 года, кондоминимум-1 состоит из тамбура входа площадью 2,59 кв.м., рабочего помещения площадью 34,71 кв.м. санузел, совмещённый с помещением уборочного инвентаря площадью 5,77 кв.м., а также содержит указание на наличие окна противопожарного с пределом огнестойкости Е30.

Доказательств того, что в проектную документацию на МКД вносились какие-либо изменения, материалы дела не содержат.

С учётом изложенного, спорное помещение № 14П вводилось в эксплуатацию как самостоятельное помещение, передано застройщиком в 2015 году как офис, в соответствии с существующей проектной документацией, как следствие, не относится к общему имуществу МКД и не является общей долевой собственностью собственников помещений МКД.

Из проектной документации 12300-ПБ раздел 9 «Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности» следует, что все помещения, в том числе, и жилые, оснащены автономными оптико-электронными дымовыми пожарными извещателями, такие системы являются изолированными. В каждой квартире предусмотрено установка отдельного крана для присоединения шланга, для присоединения распылителя для использования его в качестве первичного устройства внутриквартирного пожаротушения.

Наружное пожаротушение предусмотрено от пожарных гидрантов.

Вывод сигнала о пожаре предусмотрен в помещение с круглосуточным пребыванием персонала, с прибором С2000-4, площадью не менее 15 кв.м., однако не указано, что данное помещение должно быть общедомовым и не может находиться в обособленном помещении.

Доводы стороны истца о том, что к противопожарному оборудованию необходим круглосуточный доступ отклоняется по следующим основаниям.

В силу СП 5.13130.2009 п. 13.14.5 Приборы приемно-контрольные и приборы управления, как правило, следует устанавливать в помещении с круглосуточным пребыванием дежурного персонала. В обоснованных случаях допускается установка этих приборов в помещениях без персонала, ведущего круглосуточное дежурство, при обеспечении раздельной передачи извещений о пожаре, неисправности, состоянии технических средств в помещение с персоналом, ведущим круглосуточное дежурство, и обеспечении контроля каналов передачи извещений. В указанном случае помещение, где установлены приборы, должно быть оборудовано охранной и пожарной сигнализацией и защищено от несанкционированного доступа.

В силу п.14.4 СП 5.13130.2009 в помещение с круглосуточным пребыванием дежурного персонала должны быть выведены извещения о неисправности приборов контроля и управления, установленных вне этого помещения, а также линий связи, контроля и управления техническими средствами оповещения людей при пожаре и управления эвакуацией, противодымной защиты, автоматического пожаротушения и других установок и устройств противопожарной защиты. Проектной документацией должен быть определен получатель извещения о пожаре для обеспечения выполнения задач в соответствии с разделом 17.

При отсутствии на объекте персонала, ведущего круглосуточное дежурство, извещения о пожаре должны передаваться в подразделения пожарной охраны по выделенному в установленном порядке радиоканалу или другим линиям связи в автоматическом режиме. На других объектах при наличии технической возможности рекомендуется осуществлять дублирование сигналов автоматической пожарной сигнализации о пожаре в подразделения пожарной охраны по выделенному в установленном порядке радиоканалу или другим линиям связи в автоматическом режиме. При этом должны обеспечиваться мероприятия по повышению достоверности извещения о пожаре, например, передача извещений "Внимание", "Пожар" и др.

В соответствии с письмом МЧС России, в случае отсутствия на объекте круглосуточного дежурного персонала при проектировании систем пожарной автоматики в проектной документации рекомендуется определить получателя извещения о пожаре. Получателем может быть пожарная часть, охранная организация, управляющая компания, ответственный за пожарную безопасность на объекте и т. д. Способ передачи информации определяет проектная организация. За исключением Ф1.1, Ф1.2, Ф4.1, Ф4.2, где вывод сигнала исключительно в пожарную часть через систему передачи извещений о пожаре.

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" определяет состав общего имущества и в соответствии с пунктом 1 указанная противопожарная система не отнесена к общедомовому имуществу.

С учетом изложенного суд считает, что истцом не представлено каких-либо доказательств в силу ст. 56 ГПК РФ о нарушении прав собственников МКД при заключении оспариваемых сделок, а также, что спорное помещение предназначено для обслуживания МКД и является вспомогательным (а не самостоятельным) в связи с чем заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ТСЖ «А.Сильвестра 3» к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска, Управлению Министерства внутренних дел России по г. Омску, ООО «ОРЕИД-СТАР», БУ г. Омска «Центр содержания и хранения имущества» о признании сделок недействительными, признании имущества общим имуществом собственников помещений и истребовании имущества из чужого незаконного владения отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Омский областной суд через Ленинский районный суд г. Омска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья (подпись) А.Х. Альжанова

Решение в окончательной форме принято 19 мая 2025 года

Копия верна

Судья А.Х. Альжанова