Дело №2-394/2025
УИД-05RS0022-01-2025-000543-39
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
гор. Кизилюрт 28марта 2025 года
Кизилюртовский городской суд Республики Дагестан в составе: председательствующего – судьи Абдулаева М.М., при секретаре судебного заседания – Идрисовой П.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации ГО «город Кизилюрт», МКУ «Управление земельных и имущественных отношений» об обязании продлить договор аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в Кизилюртовский городской суд РД с исковым заявлением об обязании администрацииГО «<адрес>» заключить с ним дополнительное соглашение о продлении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, общей площадью 2500 кв.м., категория земель-землинаселенных пунктов, разрешенное использование - для строительства многоэтажного (многоквартирного) жилого дома, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: РД, <адрес>, МКР-3, строительная позиция №, продлив срок аренды указанного земельного участка на три года.
В обосновании своих требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и администрацией ГО «<адрес>» был заключен договор аренды земельного участка, общей площадью 2500 кв.м., категория земель-земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многоквартирного дома, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, МКР №, стр.позиция №. ДД.ММ.ГГГГ был подписан акт приема-передачи земельного участка, т.е. земельный участок был фактическими передан в его владение. ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земельного участка был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. ДД.ММ.ГГГГ ему органом местного самоуправления был выдан градостроительный план земельного арендованного земельного участка, согласно которому основной вид разрешенного использования - строительство многоэтажной жилой застройки. ДД.ММ.ГГГГ им был подписан договор с ОАО «Водоканалсервис», на выполнение строительно-монтажных работ по строительству водопроводных сетей, а также были получены технически условия на водоснабжение и водоотведение панируемого многоквартирного дома. ДД.ММ.ГГГГ им с ПАО «Россети «Северный-кавказ»-Дагэнерго» был подписан договор на осуществление технологического присоединения многоквартирного жилого дома к электрическим сетям, а также получены технические условия для присоединения. Кроме того, им в МУ Сулакское ОАО «Даггаз» были получены технические условия на газификацию планируемого многоквартирного дома. Также им была подготовлена вся проектная документация на планируемый многоквартирный дом. Согласно положительному заключению ООО «КОИН-С» от ДД.ММ.ГГГГ, проектная документация и результаты инженерных изысканий объекта капитального строительства, соответствует требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидимеологическим требованиям, требованиям пожарной безопасности, требованиям к содержанию разделов проектной документации, предусмотренных ч.13 ст.48 ГрК РФ. В настоящее время возведены шесть этажей из восьми этажей предполагаемых к строительству многоквартирного жилого дома. В связи с тем, что завершить строительство дома до ДД.ММ.ГГГГ очевидно не представится возможным, он обращался в администрацию города с заявлением о продлении договора аренды земельного участка.
Письмом МКУ «Управление земельно-имущественных отношений» от ДД.ММ.ГГГГ ему было отказано в продлении договора аренды земельного участка. Отказ был мотивирован тем, что в соответствии с п.15 ст.39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды, без торгов.
Он полагает, что имеет право на продление договора аренды.
При рассмотрении он просит учесть следующие существенные обстоятельства: Целью аренды земельного участка было строительство жилого дома. Им как арендатором земельного участка, в целях строительства многоквартирного дома были получены технические условия от коммунальных служб. Кроме того, в течение срока договора аренды земельного участка осуществлялось строительство многоквартирного жилого дома. Невозможность завершения строительства в течение срока аренды стала следствием распространения в России короновируса и введения карантинных ограничительных мер, в том числе режима самоизоляции. Указанные события являлись форсмажорными, не могли быть им заранее спрогнозированы. Соответственно, он как арендатор земельного участка не может нести неблагоприятные последствия в виде невозможности использования земельного участка и достижения цели аренды за обстоятельства, которые не зависели от его воли и находятся вне зоны его ответственности, так как в данном случае имеет место не его халатность или злоупотребление правом, а объективные причины. Принимая во внимание добросовестность его действий, направленных на достижение цели договора, а также невозможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды по причине не зависящей от него, он полагает, что вправе требовать продления арендного договора.
Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, не явился на судебное заседание, направив в суд заявления о рассмотрении дела без его участия.
Извещенные надлежащим образом представители ответчиков - администрации ГО «город Кизилюрт», МКУ «Управление земельных и имущественных отношений», а также представитель третьего лица – Управления Росреестра по РД о времени и месте рассмотрения дела, что разносной книгой местной корреспонденции и отчетом об отслеживании отправлений с ПИ, не явились на судебное заседание и не представили суду сведения, по которым он не смогли явиться в суд. От представителя ответчика - администрации ГО «город Кизилюрт» и представителятретьего лица – Управления Росреестра по РД поступили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.
Суд, руководствуясь ст.167 ГПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие вышеуказанных неявившихся лиц.
Изучив доводы искового заявления,исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов установлены в ст.39.6 ЗК РФ.
Согласно пп.10 п.2 указанной статьи, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Как указано в п.5 той же статьи, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в пп. 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ по результатам аукционных процедур между арендатором – ФИО1 ФИО7 и арендодателем - администрацией ГО «город Кизилюрт» заключен договор аренды № земельного участка, общей площадью 2500 кв.м., категория земель-земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства многоэтажного жилого дома, с кадастровым номером 05:45:000017:6713, расположенного по адресу: <адрес>
Из того же договора п.6.1 следует, что под экстремальными обстоятельствами понимаются обстоятельства непреодолимой силы, такие как пожар (не по вине арендатора), наводнение, гражданские беспорядки, военный действия и т.д. препятствующие обеим сторонам или одной сторон исполнять свои обязательства по настоящему договору.
Согласно выписке из ЕГРН право собственности на вышеуказанный земельный участок зарегистрирован за ФИО1
09.06.2021МКУ «ОАГ и ЗО» ГО «город Кизилюрт» дано ФИО1 разрешение на строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> сроком до ДД.ММ.ГГГГ (продлено от ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ).
После приобретения истцом прав на земельный участок и получения в органе местного самоуправления разрешения на строительство, в пределах вышеуказанного земельного участка было начато строительство многоквартирного дома.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в орган местного самоуправления с заявлением о продлении договора аренды.
Согласно письму директора МКУ «отдел земельно-имущественных отношений» ГО «город Кизилюрт» от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 отказано в заключении договора арендына основании того, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение нового срока договора аренды земельного участка без проведения торгов.
При рассмотрении дела судом установлено, что по состоянию на (в период действия договора аренды) на земельном участке с кадастровым номером <адрес> в <адрес> расположен объект незавершенного строительства.
Данное обстоятельство подтверждается материалами дела и не оспаривается стороной ответчика.
Истец является собственником объекта незавершенного строительства в силу положений п.1 ст.218 ГК РФ.
В соответствии с положениями статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
Из системного толкования положений Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации в их совокупности следует, что лицо, являющееся на законных основаниях застройщиком земельного участка, вправе претендовать на заключение договора аренды того же участка по основаниям, предусмотренным подпунктом 2 пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, и в том случае, когда право собственности на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 января 2015 г. N 1 установлен Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов.
В пункте 33 названного Перечня указано, что при подаче заявления о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства объекта собственник такого объекта предоставляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на здание, сооружение, если право на такой объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.
Таким образом, действующее законодательство не предусматривает обязательной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в качестве условия, необходимого для заключения договора аренды земельного участка по вышеуказанным основаниям.
Являясь законным владельцем объекта незавершенного строительства, которое не введено в гражданско-правовой оборот в установленном законом порядке, и являясь арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до ДД.ММ.ГГГГ, истец в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" имеет право на реализацию возможности однократного продления либо заключения нового договора аренды земельного участка для завершения строительства.
Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.11.2016 N 64-КГ16-7.
Обращаясь в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, истец действовал в порядке, установленном положениями подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений), предоставляющего собственнику объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, право получить такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в соответствии со статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.
Исходя из положений приведенной нормы закона для разрешения настоящего спора юридически значимыми обстоятельствами по делу являлись предусмотренные подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации условия заключения договора аренды земельного участка с собственником объекта незавершенного строительства.
При этом материалами делабесспорно подтверждается наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства.
Требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, не заявлялось.
Принимая во внимание, что истец возвел объект незавершенного строительства на земельном участке, предоставленном в аренду для строительства подобного объекта, в соответствии с разработанной проектной документацией, градостроительным планом земельного участка, параметры которого предусматривают возможность возведения строения, при наличии разрешения на строительство, с учетом установленных по делу обстоятельств,истец вправе претендовать на предоставление ему земельного участка в аренду однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства, а затем - ставить вопрос о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при наличии допущенных отклонений.
Кроме того, суд считает, что заключая договор аренды, истец действовал и использовал свои права в период срока действия договора арендыдобросовестно. Однако в силу непредвиденных обстоятельств истцу не представилось возможным завершить строительство в течение срока аренды, поскольку в период срока аренды произошли глобальные изменения не только в России, но и в мире, то есть распространилась инфекция короновируса, что привело введению карантинных ограничительных мер, в том числе режима самоизоляции. Указанные события являлись форсмажорными.
Данные обстоятельства препятствовали истцу завершить строительство на протяжении двух лет.
Учитывая разумные ожидания в части реализации конечной цели арендного соглашения, факта совершения истцом мероприятий, направленных на строительство этого объекта, отказ в продлении срока действия договора аренды подлежит оценке на предмет добросовестного поведения арендодателя.
По мнению суда, отказ в продлении договора может привести к несоразмерным убыткам и нарушению баланса сторон договора.
Разрешая возникший спор в соответствии с требованиями процессуального закона, суд приходит к выводу, что отказ МКУ «Отдел земельно-имущественных отношений» ГО «город Кизилюрт» в продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 05:45:000058:358 истцу без проведения торгов, подлежит признанию незаконным.
В силу прямого указания закона, удовлетворяя требования истца, суд должен указать на способ восстановления нарушенного права, что подразумевает необходимость принятия решения по конкретному вопросу, совершения определенного действия либо на необходимость устранения иным способом допущенных нарушений прав, свобод и законных интересов истца.
При разрешении дела суд применяет материальную норму к спорному правоотношению и в решении указывает, какие конкретно действия орган власти должен произвести, с тем чтобы решение суда не вызывало затруднений при исполнении (абзац 2 пункта 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении").
Выбирая способ восстановления нарушенного права по настоящему делу, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для возложения на ответчика обязанности по устранению нарушения прав, свобод и законных интересов (препятствий к их осуществлению) истца путем возложения обязанности по подготовке проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером <адрес>», на условиях, предусмотренных законом.
Таким образом, требования истца об обязании администрации ГО «город Кизилюрт» заключить с ним, без проведения торгов, договор аренды земельного участка сроком на три года подлежит удовлетворению частично, обязав ответчика подготовить проектдоговорас продлениемсрока аренды земельного участка.
При этом, суд находит необходимым отметить, что по настоящему делу суд не подменяет собой орган местного самоуправления, поскольку административная процедура для заключения договора аренды земельного участка истцом соблюдена, пакет требуемых по закону документов им предоставлен и заявление рассмотрено по существу с принятием соответствующего решения, которое является необоснованным.
При таких обстоятельствах, речь идет о понуждении органа местного самоуправления совершить действие (принять решение), которое он обязан совершить (принять) в силу закона, но не делает этого.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО1 ФИО8 к администрации ГО «город Кизилюрт», МКУ «Управление земельных и имущественных отношений» удовлетворить частично.
Обязать администрацию ГО «город Кизилюрт» подготовить проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером площадью 2500 кв.м., категория земель-землинаселенных пунктов, разрешенное использование - для строительства многоэтажного (многоквартирного) жилого дома, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, продлив срок аренды на 3 (три) года на условиях, предусмотренных законом.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Дагестан в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий: