Мотивированное решение составлено 24.06.2025 г.
Дело № 2-1243/2025 УИД 76RS0017-01-2024-003393-51
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 июня 2025 г. г. Ярославль
Ярославский районный суд Ярославской области в составе
председательствующего судьи Кривко М.Л.,
при секретаре Третьяковой И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации Ярославского муниципального района ЯО, УГИЗО Администрации Ярославского муниципального района ЯО о признании договора аренды земельного участка заключенным и признании права собственности на жилой дом,
установил :
МКУ "Центр земельных ресурсов ЯМР" обратилось в суд с иском к ФИО1, в котором просили взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по договору аренды земельного участка № от 11.08.2009 за фактическое пользование земельным участком в размере 23984,87 руб., обязать ответчика с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером № от объекта незавершенного строительства, а также иных посторонних объектов, находящихся на участке. Обязать ответчика с момента вступления решения суда в законную силу возвратить земельный участок с кадастровым номером № согласно действующему законодательству, путем подписания акта приема-передачи (возврата) земельного участка.
В обоснование иска истец ссылается на то, что между земельным комитетом администрации Ярославского муниципального района Ярославской области и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка № от 11.08.2009 на земельный участок с кадастровым номером №; общая площадь 1200 кв.м., по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства со строительством индивидуального жилого дома, гаража, бани и сарая. На основании п. 2.1 срок действия договора установлен с 123.03.2009 по 22.03.2012. Как следует из акта обследования объекта земельных отношений от 21.10.2015 на земельном участке с кадастровым номером № находится деревянное строение, бетонный фундамент, стройматериалы, участок огорожен забором. Согласно акта обследования объекта земельный отношений от 14.12.2020 на земельном участке с кадастровым номером № расположен бетонный фундамент. Согласно акта обследования объекта земельный отношений от 09.09.2024 на земельном участке с кадастровым номером № расположен бетонный фундамент, забор. В связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером № не был возвращен в распоряжение истца, был подготовлен расчет за фактичекское пользование земельным участком. Расположенный на земельном участке с кадастровым номером № объект не зарегистрирован. Расположенный на земельном участке бетонный фундамент, металлический забор и другие объекты строительства нарушают права истца, поскольку при последующем распоряжении данным земельным участком он должен быть освобожден от любого имущества третьих лиц. В адрес ответчика направлялось уведомление №5243 от 23.12.2020 о необходимости заключить новый договор аренды, либо возвратить земельный участок по акту приема-передачи в том состоянии, в котором об был получен. Ответ от арендатора не поступил.
12.12.2024 к производству суда было принято встречное исковое заявление ФИО1, в котором, с учетом уточнения, истец просил признать действующим договор аренды, заключенный с истцом в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Признать право собственности ФИО1 на индивидуальный жилой дом, общей площадью 75 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, в соответствии с техническим планом, подготовленным 22.10.2024 кадастровым инженеров ФИО4
В обоснование встречного иска ответчик ссылается на то, что спорный земельный участок на основании акта выбора земельного участка №56 от 23.03.2005 был предоставлен ФИО1 в аренду. На основании данного акта заключались договора аренды. ФИО1 об имеющейся задолженности ничего не знал, какие-либо извещения, требования в его адрес не поступали. По адресу регистрации постоянно находится престарелая мать и отец, которые регулярно получают всю корреспонденцию, которая приходит на имя ФИО1, от получения корреспонденции не уклонялся. В настоящее время вся задолженность погашена, включая пени. В 2012 году полномочия на распоряжение земельными участками обладало сельское поселение, и ФИО1 договор аренды был продлен. На основании продленного договора аренды Администрацией Ивняковского с/п ЯМР ЯО 27.01.2014 сроком до 27.01.2024 было выдано разрешение на строительство №№. На основании выданного разрешения ФИО1 осуществил строительство дома, и осенью 2024 года обратился в Росреестр для регистрации права собственности, представив технический план на дом. Осуществление кадастрового учета и государственная регистрация права была приостановлена, так как, согласно вывода государственного регистратора, отсутствуют права на земельный участок, и отсутствует разрешение на строительство, полученное на дату завершения строительства в 2016 году. Только из данного уведомления от 12.11.2024 он узнал о наличии спора в отношении земельного участка, хотя согласно выписки на земельный участок договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке.
31.01.2025 определением суда принят отказ МКУ "Центр земельных ресурсов ЯМР" от иска к ФИО1 в части требований о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № от 11.08.2009 за фактическое пользование земельным участком. Производство по делу в указанной части прекращено.
Определением суда от 20.05.2025 выделено в отдельное производство гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 о признании договора аренды заключенным и признании права собственности.
Истец ФИО1 и его представитель ФИО2 в судебном заседании исковые требования, с учетом уточнения, поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.
Представитель третьего лица МКУ "Центр земельных ресурсов ЯМР" по доверенности ФИО3 в судебном заседании не возражал против признания права собственности на дом. Относительно требования о признании договора аренды действующим, считает, что истец не представил доказательств того, что он продлялся. В связи с тем, что срок договора истек в 2012 году, срок исковой давности пропущен.
Третье лицо ФИО5 исковые требования считала подлежащими удовлетворению, пояснила, что им нужен спорный земельный участок и дом, так как они проживают там с детьми на выходных.
Иные лица в судебное заседание не явились, возражений относительно исковых требований не представили.
С учетом мнения истца, его представителя, представителя третьего лица, в силу ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав истца, его представителя, представителя третьего лица, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом, с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу п. 3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.25, 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых, лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1200 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства со строительством индивидуального жилого дома, гара, бани и сарая, был предоставлен истцу на основании договора аренды земельного участка от 11.08.2009, сроком действия с 23.03.2009 г. по 22.03.2012 г., который был зарегистрирован в ЕГРН 14.09.2009 г., что подтверждается материалами дела (л.д. 14, 77-84).
Согласно выписке из ЕГРН на данном земельном участке объекты недвижимости не зарегистрированы.
Судом установлено, что истцу 27.01.2014 г. Администрацией Ивняковского сельского поселения ЯМР ЯО выдано разрешение на строительство индивидуального двухэтажного жилого дома, общей площадью 112 кв.м, жилой площадью 80 кв.м, № RU № сроком действия до 27.01.2024 г. (л.д. 50).
В материалы дела представлен технический план здания, подготовленный кадастровым инженером ФИО4 от 22.10.2024 г., в связи с созданием здания по адресу: <адрес>, из которого следует, что общая площадь жилого дома составила 75 кв.м., количество этажей -2, год завершения строительства – 2016 г., жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером № (л.д. 61-75).
Истцом предпринимались меры к легализации самовольной постройки путем обращения в Управление Росреестра по ЯО с заявлением о государственном кадастровом учете объекта недвижимости, который был приостановлен, в связи с отсутствием информации о принадлежности заявителю земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, на каком-либо праве.
При данных обстоятельствах, учитывая, что 27.01.2014 г. истцу органом местного самоуправления выдано разрешение на строительство двухэтажного жилого дома на спорном земельном участке со сроком действия до 27.01.2024 г., у ФИО1 не было оснований полагать о незаконности выданного разрешения, в связи с чем по состоянию на 2016 г. на данном земельном участке им возведен жилой дом, соответствующий параметрам выданного разрешения.
Кроме того, из материалов дела следует, что ФИО1 по истечении срока действия договора аренды № продолжил пользоваться земельным участком, при этом каких-либо возражений со стороны арендодателя по факту указанного использования длительное время не имелось. Доказательств, подтверждающих, что у арендодателя имелись претензии относительно использования ФИО1 земельного участка, не представлено.
Из акта обследования земельного участка, выполненного главным специалистом МКУ ЦЗР ЯМР», по состоянию на 21.10.2015 г. на спорном земельном участке уже было расположено деревянное строение с мансардой, земельный участок огорожен забором. При этом, истцу периодически начислялась плата за фактическое использование земельного участка, в отсутствие требований о его освобождении. В связи с вышеуказанным, суд полагает возможным удовлетворить требования истца, и признать за ним право собственности на возведённый на земельном участке с кадастровым номером № объект недвижимости.
Приходя к выводу об удовлетворении исковых требований в данной части, суд учитывает отсутствие возражений относительно требований истца со стороны ответчиков.
Оснований для удовлетворения требований о признании договора аренды земельного участка от 11.08.2009 г. действующим, суд не усматривает.
Пунктом 6.4 вышеуказанного договора аренды предусмотрено, что если арендатор не позднее 30 календарных дней до истечения срока договора аренды не уведомит арендодателя о желании заключить договор на новый срок, то договор считается расторгнутым с момента окончания действия договора.
Сведений о том, что ФИО1 обращался с заявлением о заключении договора аренды на новый срок, материалы дела не содержат. При том, что 23.12.2020 г. истцу ФИО1 направлялось МКУ «ЦЗР ЯМР» уведомление о необходимости обращения с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, в связи с истечением срока договора аренды, однако данное уведомление было истцом проигнорировано.
При данных обстоятельствах, оснований считать договор аренды действующим не имеется, однако истец имеет право на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов.
Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов установлены в ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пп. 9 п. 2 указанной статьи, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Таким образом, истец ФИО1, являясь собственником жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, не лишен права на предоставление ему в аренду без проведения торгов данного земельного участка, доказательств обратного суду не представлено.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО1 (ИНН <***>) к Администрации Ярославского муниципального района ЯО (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, КПП: 760601001), УГИЗО Администрации Ярославского муниципального района ЯО (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, КПП: 760601001) удовлетворить частично.
Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом, площадью 75 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> в соответствии с техническим планом здания, выполненным кадастровым инженером ФИО4 22.10.2024 года.
В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 – отказать.
Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы в Ярославский районный суд Ярославской области.
Судья М.Л. Кривко