Решение по делу № 2-88/2023 от 21.06.2023

Дело №2-88/2023

УИД 69RS0009-01-2023-000074-18

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Зубцовский районный суд Тверской области, в составе председательствующего судьи Карбанович Д.В.,

с участием истца и представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

при секретаре Зуккель И.Н.,

в открытом судебном заседании 21 июня 2023 года в г. Зубцове Тверской области, рассмотрев гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО3 к Администрации Зубцовского муниципального округа Тверской области, ФИО4, Правительству Тверской области о признании договора аренды земельного участка ничтожным (недействительным) и восстановлении прав арендатора,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации Зубцовского муниципального округа Тверской области о признании договора аренды земельного участка ничтожным (недействительным) и восстановлении прав арендатора.

В обосновании требований ссылается на то, что 08.10.2008 г. его дочери ФИО3 был предоставлен в аренду земельный участок площадью 66 кв.м. для ведения огородничества. 17.02.2009 г. ему был предоставлен в аренду земельный участок площадью 30 кв.м. для обслуживания гаража.

Более 13 лет он пользовался территорией, расположенной по адресу: <...> где построены гараж, другие сооружения, посажены плодовые деревья и кустарники.

08.09.2022 г. он узнал, что данная территория передана в аренду другому лицу.

Считает данные действия незаконными, поскольку за 13 лет ему не поступало претензий или уведомлений о расторжении арендных отношений и изъятии земли.

Он не уплачивал длительное время арендные платежи, но ответчик нарушил положения ст. 619 ГК РФ об обязанности арендодателя в письменной форме уведомить арендатора о необходимости исполнения в разумные сроки принятые на себя обязательства.

Указывает, что ни до 2015 г., ни после ему не поступало ни письменных, ни устных претензий или уведомлений о расторжении договора аренды. Договора аренды до настоящего времени не расторгнуты.

На основании изложенного, просит суд признать сделку по договору аренды находящегося в государственной, не разграниченной собственности данного земельного участка от 30.08.2022 г., бывшей Администрации городского поселения – город Зубцов Зубцовского района Тверской области и ФИО4 ничтожной (незаконной) по основаниям, установленным законом, отменить государственную регистрацию правообладателя; признать действующими арендные отношения по данной придворовой территории, являющиеся для его семьи критически важной затратной инфраструктурой, с ним и его дочерью ФИО3 и разрешить возместить в полном объёме задолженность по арендной плате.

ФИО3 обратилась в суд с иском к Администрации Зубцовского муниципального округа Тверской области о признании договора аренды земельного участка ничтожным (недействительным) и восстановлении прав арендатора.

В обосновании заявленных требований ссылается на то, что 08.10.2008 г. ей был предоставлен в аренду земельный участок площадью 66 кв.м. для ведения огородничества. 17.02.2009 г. её отцу – ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок площадью 30 кв.м. для обслуживания гаража.

Более 13 лет её семья пользовалась территорией, расположенной по адресу: <...> где построены гараж, другие сооружения, посажены плодовые деревья и кустарники.

08.09.2022 г. ФИО1 узнал, что данная территория передана в аренду другому лицу.

Считает данные действия незаконными, поскольку за 13 лет ей не поступало претензий или уведомлений о расторжении арендных отношений и изъятии земли.

Она не уплачивала длительное время арендные платежи, но ответчик не напомнил ей о необходимости оплаты, нарушил положения ст. 619 ГК РФ об обязанности арендодателя в письменной форме уведомить арендатора о необходимости исполнения в разумные сроки принятые на себя обязательства.

Указывает, что ни до 2015 г. ни после ей не поступало ни письменных, ни устных претензий или уведомлений о расторжении договора аренды. Договора аренды до настоящего времени не расторгнуты.

На основании изложенного, просит суд признать сделку по договору аренды находящегося в государственной, не разграниченной собственности данного земельного участка от 30.08.2022 г., бывшей Администрации городского поселения – город Зубцов Зубцовского района Тверской области и ФИО4 ничтожной (незаконной) по основаниям, установленным законом, отменить государственную регистрацию правообладателя; признать действующими арендные отношения по данной придворовой территории, являющиеся для её семьи критически важной затратной инфраструктурой, с ней и её отцом ФИО1 и разрешить возместить в полном объёме задолженность по арендной плате.

В ходе рассмотрения дела, указанные исковые заявления были объединены в одно гражданское дело № 2 – 88/2023.

В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве соответчиков были привлечены ФИО4, Правительство Тверской области.

Истец, представитель истца ФИО1 заявленные исковые требования и исковые требования ФИО3 поддержал по основаниям, изложенным в исках, просил их удовлетворить, суду показал, что между Администрацией городского поселения – город Зубцов, ним, и ФИО3 были заключены договора аренды земельных участков. С тех времён он и его дочь пользуются земельными участками. Фактически территория представляет один земельный участок. На участке построен гараж, определено место для собаки, имеется постройка для хранения дров для бани, садовые деревья и кустарники. В 2022 г. он узнал, что земельный участок передан в аренду ФИО4 Он неоднократно обращался в различные государственные органы по вопросу предоставления его земельного участка другому физическому лицу, однако ему было рекомендовано обратится в суд. С момента заключения договора аренды, то есть более 13 лет, к нему и к его дочери не поступали уведомления о расторжении договоров аренды. Он считал договора аренды пролонгированными. С 2012 г. он не вносил арендную плату, поскольку забыл, но готов оплатить задолженность в полном объёме.

Истец ФИО3 своевременно и надлежащим образом извещённая о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, доверила представлять свои интересы ФИО1

Ответчики Администрации Зубцовского муниципального округа Тверской области, Правительство Тверской области, третьи лица Управление Росреестра по Тверской области, ППК «Роскадастр» и Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области своевременно и надлежащим образом извещенные о дате, месте и времени слушания дела, явку своих представителей в суд не обеспечили, об отложении слушания дела суд не просили.

Ответчик ФИО4, своевременно и надлежащим образом извещённая о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, доверила представлять свои интересы представителю по доверенности ФИО2

Представитель ответчика ФИО4 – ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, суду показала, что 30.08.2022 г. между ФИО4 и Администрацией городского поселения – город Зубцов Зубцовского муниципального округа Тверской области заключён договор аренды земельного участка с кадастровым номером 69:09:0070313:288 площадью 108 кв.м. Земельный участок, предоставленный ФИО4 в аренду индивидуально определён, имеет установленные в законном порядке границы и поставлен на кадастровый учет. Земельные участки, предоставленные ФИО1 и ФИО3 по договорам аренды на кадастровый учет не поставлены, договора аренды не содержат сведений об описании местоположения участков, данных об их кадастровых номерах, не описаны координаты границ земельных участков, их конкретное местоположение, то есть переданные по договорам аренды земельные участки ФИО3 и ФИО1 не индивидуализированы соответствующим образом путем определениях их размеров, границ и местоположения. Предметом договорных отношений может быть лишь обособленный индивидуализированный земельный участок. Договора аренды не прошли государственную регистрацию, в связи с чем, полагает, что договора аренды, заключённые с ФИО3 и ФИО1 являются незаключёнными.

На основании ч.ч. 3, 5 ст. 167 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствии неявившихся лиц.

Суд, выслушав объяснения сторон и их представителей, изучив материалы дела, приходит к следующему выводу.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно положениям п.п..1,3 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, на основании постановления главы Зубцовского района от 08.10.2008 г. № 857, ФИО3 предоставлен земельный участок из состава земель населенных пунктов, площадью 66 кв.м., расположенный по адресу: <...> в аренду сроком на один год для ведения огородничества.

09.10.2008 г. между комитетом по управлению имуществом Зубцовского района (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка на срок с 09.10.2008 г. по 07.10.2009 г.

Согласно п. 1.1 указанного договора следует, что предметом договора явился земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 69:09:007 01, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры) <...> площадь 66 кв.м., для ведения огородничества.

Пунктом 8.2 договора предусмотрено, что договор считается пролонгированным на следующий срок, при освоении земельного участка согласно целевому использованию, и если от сторон не поступило других предложений по изменению или расторжению. Договора, не позднее, чем за один месяц до истечения срока действия договора.

Из акта приема – передачи в аренду земельного участка от 09.10.2008 г. следует, что арендодатель передал арендатору земельный участок по адресу: <...> кадастровый номер 69:09:00701, площадью 66 кв.м., для ведения огородничества.

Неотъемлемой частью указанного договора аренды является план участка (выкопировка) из содержания которого следует, что на ул. Заречная обозначен земельный участок прямоугольной формы, со значениями границ 4 м., 16,5 м., 4 м., 16,5 м.

На основании постановления главы Зубцовского района от 17.02.2009 г. № 148, ФИО1 предоставлен земельный участок из состава земель населённых пунктов, площадью 30 кв.м., расположенный по адресу: <...> в аренду сроком на один год для обслуживания гаража.

18.02.2009 г. между комитетом по управлению имуществом Зубцовского района (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка на срок с 18.02.2009 г. по 16.02.2010 г.

Согласно п. 1.1 указанного договора следует, что предметом договора явился земельный участок из состава земель населённых пунктов с кадастровым номером 69:09:07 03, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры) <...> площадью 30 кв.м., для обслуживания гаража.

Из акта приема – передачи в аренду земельного участка от 18.02.2009 г. следует, что арендодатель передал арендатору земельный участок по адресу: <...> кадастровый номер 69:09:07 03, площадью 30 кв.м., для обслуживания гаража.

Из объяснений ФИО1 в судебном заседании, и содержания искового заявления следует, что ему стало известно, что переданные ему и ФИО3 земельные участки по договору аренды переданы другому физическому лицу – ФИО4

30.08.2022 г. между Администрацией Городского поселения – город Зубцов Зубцовского муниципального района Тверской области и ФИО4 был заключен договор аренды находящегося в государственной не разграниченной собственности земельного участка, без проведения торгов.

Согласно п.1.1. указанного договора, предметом договора явился земельный участок с кадастровым номером № площадью 108 кв.м., расположенный по адресу: <...>.

Участок предоставлен для ведения огородничества, с основным видом разрешённого использования: для индивидуального жилищного строительства; вспомогательный вид разрешённого использования: «Для ведения огородничества» (п.1.2 договора).

Срок аренды участка установлен с 30.08.2022 г. по 29.08.2025 г. (п.2.1 договора).

Из акта приема – передачи от 30 августа 2022 г. следует, что Администрация Городского поселения – город Зубцов Зубцовского муниципального района Тверской области передала, а ФИО4 приняла в аренду земельный участок из состава земель населённых пунктов, с кадастровым номером №, площадью 108 кв.м., расположенный по адресу: <...>.

Согласно выписки из ЕГРН от 02.03.2023 г. № КУВИ – 001/2023 – 52345539, в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в <...> площадью 108 кв.м., зарегистрирована аренда 08.12.2022 г. в пользу ФИО4

Между тем, в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №, являющимися предметами договоров аренды, заключенных с ФИО3 и ФИО1, сведения в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют, что следует из уведомлений от 02 марта за № КУВИ – 001/2023 – 52324974 и № КУВИ – 001/2023 – 52328903 соответственно.

По мнению истцов ФИО1 и ФИО3 земельные участки, которые переданы им по договорам аренды от 09.10.2008 г. и 18.02.2009 г. были в 2022 г. переданы ФИО4 по договору аренды от 30.08.2022 г.

При этом, уведомления о расторжении договоров аренды земельных участок ни ФИО1, ни ФИО3 не получали. Стороной ответчика данный факт не оспаривается.

Согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ (в редакции до 01.07.2015 г.) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или изменённым.

По смыслу приведённый нормы договор аренды земельного участка может считаться расторгнутым только с момента получения арендатором уведомления, то есть договор аренды земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

На основании Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" п. 3 ст. 450 Г РФ утратил силу с 1 июня 2015 г.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Одним из оснований досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке по требованию арендодателя является невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (ст. 619 ГК РФ).

Пунктом 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусмотрено, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

Истцы ФИО1 и ФИО3 считают, что договор аренды № 41 от 30.08.2022 г. заключенный с ФИО4 является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку ФИО4 был передан участок, ранее переданный истцам по договорам аренды, которые в установленном законом порядке не расторгались.

Истцы ФИО1 и ФИО3 считают, что договора аренды земельных участков фактически ими исполнялись, а именно арендаторы пользовались и по настоящее время пользуются земельными участками, договора сторонами не расторгались, недействительными в установленном законом порядке не признавались, то есть на момент заключения договора аренды земельного участка с ФИО4, действовали договора аренды земельных участков с ФИО1 и ФИО3

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1 ст. 161 ГК РФ).

Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из материалов дела, в обоснование заявленных исковых требований истцы ссылаются на договора аренды, находящихся в государственной собственности земель за № 523 от 09.10.2008 г. и № 53 от 18.02.2009 г. При таких обстоятельствах суд полагает необходимым провести анализ указанных выше договоров аренды на предмет его заключения сторонами по договору, как обстоятельства, представленного в обоснование правовой позиции истцами и имеющего значение для дела.

Так, пунктом 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор является заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Как указано выше, в соответствии с п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ст. 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ (ред. от 04.12.2006) "О государственном земельном кадастре", действовавшим на момент заключения договоров аренды с ФИО3 и ФИО1, способом индивидуализации земельного участка, позволявшим однозначно выделить его из других земельных участков, является государственный кадастровый учет.

Государственный кадастровый учет земельных участков – описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Согласно п. 3 ст. 14 Федерального закона от 02.01.2000 года N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ).

На основании п. 1 ст. 15 Федерального закона от 02.01.2000 года N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" факт возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета подтверждает наличие кадастрового дела на земельный участок.

Таким образом, включение земельного участка в гражданский оборот возможно только после проведения кадастрового учета земельного участка.

Договор аренды земельных участков площадью 66 кв. м. и 30 кв.м. совершался в период действия Земельного кодекса РФ, Федерального закона от 02.01.2000 года N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", указанные требования являлись для сторон обязательными, их невыполнение означает, что указанный земельный участок не сформирован как объект гражданского права и не мог быть включен в гражданский оборот.

Требования п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса РФ сторонами договоров аренды от 09.10.2008 г. и 18.02.2009 г. при совершении договоров аренды не выполнены, а потому суд приходит к выводу, что указанные договора аренды не считаются заключёнными.

Земельные участки в договорах аренды от 09.10.2008 г. и от 18.02.2009 г. не индивидуализированы, указание в договорах их места нахождения ул. Заречная, г. Зубцова, без установления его границ и места расположения местности, не позволяет определённо установить земельные участки, подлежащие передаче арендаторам в качестве объектов аренды.

В оспариваемом истцами ФИО1 и ФИО3 договоре аренды земельного участка от 30.08.2022 г. площадь земельного участка переданного в аренду ФИО4 составляет 108 кв.м., что не совпадает с суммой площадей земельных участков, переданных по договорам аренды от 09.10.2008 г. и 18.02.2009 г. ФИО3 и ФИО1

В силу положений ст. 8, 11 Гражданского кодекса РФ защите подлежит нарушенное право.

Исходя из установленных обстоятельств, в связи с тем, что договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 09.10.2008 г. № 523, заключенного с ФИО3, договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 18.02.2009 г. № 53, заключенного с ФИО1 являются незаключенными, заявленные исковые требования ФИО3 и ФИО1 удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, Зубцовский районный суд Тверской области

решил:

Исковые требования ФИО1, ФИО3 к Администрации Зубцовского муниципального округа Тверской области, ФИО4, Правительству Тверской области о признании договора аренды земельного участка ничтожным (недействительным) и восстановлении прав арендатора, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд, через Зубцовский районный суд Тверской области, в течение месяца со дня его составления в окончательной форме.

Председательствующий Д.В. Карбанович

Мотивированное решение изготовлено 26 июня 2023 года.

Председательствующий Д.В. Карбанович