УИД: 61RS0008-01-2023-002697-65
Дело № 2-2517/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 декабря 2023 года г. Ростов-на-Дону
Советский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:
председательствующего судьи Захаровой Т.О.
при помощнике ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации Советского района г. Ростова-на-Дону, администрации г. Ростова-на-Дону, третьи лица – Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФИО3, ФИО4 о признании права собственности на жилой дом,
установил:
ФИО2 обратился в суд с указанным иском, сославшись в его обоснование на то, что является собственником 310/609 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом с КН № площадью 59, 7 кв.м. и земельный участок с КН № площадью 601 кв.м., вид разрешенного использования – для садоводства по адресу: <адрес>.
Истцом осуществлена реконструкция указанного дома литер А путем пристройки к нему двух комнат (литер А2) и надстройки мансарды, в результате чего общая площадь жилого дома составила 109, 8 кв.м., количество этажей -2.
На основании ч. 12 ст. 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» истец 16 марта 2023 года обратился в территориальный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением об осуществлении кадастрового учета здания.
Однако в удовлетворении заявления истцу отказано в связи с обращением одного из участников общей долевой собственности.
Договор аренды земельного участка от 27 декабря 2001 года на передачу истцу на праве аренды участка площадью 299 кв.м (299/609 доли) прекращен 28 января 2002 года.
С целью легализации объекта истец направил в администрацию Советского района г. Ростова-на-Дону уведомление об окончании реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства. Письмом администрации Советского района г. Ростова-на-Дону от 22 марта 2023 года № 59.28-560 указанное уведомление возвращено с указанием на отсутствие в администрации Советского района г. Ростова-на-Дону уведомления о начале строительства (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства и отсутствия у истца прав на целый участок, в границах которого расположен реконструированный объект.
Указывая на то, что реконструированный объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и его размещение на участке не противоречит виду разрешенного использования, ФИО2 просил признать за ним право собственности на жилой дом с КН № общей площадью 109, 8 кв.м., количество этажей-2, расположенный по адресу: <адрес>.
В судебное заседание ФИО2 не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель истца ФИО5, действующая на основании доверенности и ордера, в судебное заседание явилась, на удовлетворении исковых требований настаивала, ссылаясь на обстоятельства, приведенные в иске и дополнения к нему.
Представитель ответчика администрации Советского района г. Ростова-на-Дону ФИО6, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, против удовлетворения исковых требований возражала, ссылаясь на доводы, приведенные в письменном отзыве на иск, приобщенном к материалам дела (л.д. 81-82 т. 2).
Представитель администрации г. Ростова-на-Дону в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, ФИО3, привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
В материалах дела имеются письменные возражения администрации г. Ростова-на-Дону и Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону на иск (л.д. 151-153 т. 2, л.д. 189-191 т. 2).
ФИО4, также привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, в судебное заседание явился, против удовлетворения исковых требований не возражал.
Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, извещенных надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в порядке статьи 167 ГПК РФ.
Выслушав представителя ФИО2, представителя администрации Советского района г. Ростова-на-Дону, ФИО4, эксперта ФИО7, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что по данным Единого государственного реестра недвижимости ФИО2 является собственником 310/609 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с КН № площадью 601 кв.м. категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для садоводства по адресу: <адрес>.
Право общей долевой собственности истца на указанный участок зарегистрировано 18 февраля 2005 года на основании договора купли-продажи земельного участка со строениями, заключенного с ФИО9 17 июня 2004 года.
Как следует из содержания данного договора, ФИО2 приобрел принадлежащие ФИО9 310/609 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок размером 609 кв.м. со строениями - садовым домом литер А площадью 47, 2 кв.м., сараем литер Е, душем литер Ж, уборной литер Д.
В пунктах 2 и 8 договора указано, что 299/609 долей участка находятся в аренде у продавца на основании договора № 21856 от 25 октября 2001 года, заключенного с Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону; на 310/609 долей земельного участка не наложены ограничения в пользовании, арендованные 299/609 долей земельного участка находятся в охранной зоне ЛЭП.
Из копий материалов реестрового дела, представленных на запрос суда, следует, что договор аренды земельного участка № 21856 от 25 октября 2021 года, заключенный с ФИО9, был расторгнут на основании постановления главы администрации Советского района г. Ростова-на-Дону от 28 ноября 2001 года. Согласно данному постановлению (т.1 л.д. 155) 299 кв.м. земельного участка № в <адрес> находящегося в охранной зоне ВЛ, без права строительства зданий и сооружений, предоставлены на срок до 23 февраля 2003 года ФИО9
На основании указанного постановления 27 декабря 2001 года между ФИО9 и Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону заключен договор аренды № 21264, по условиям которого ФИО9 на праве аренды переданы 299/609 долей участка общей площадью 609 кв.м. в <адрес>.
В пункте 1.4 договора указано, что строительство капитальных объектов на участке площадью 299 кв.м. запрещено (л.д 156-163).
Неотъемлемой частью данного договора указан план границ участка, в котором четко обозначена часть участка площадью 299 кв.м., являющаяся охранной зоной ЛЭП (т.1 л.д. 172, 178).
В 2012 году на основании заявления ФИО2 уточнены сведения о площади участка с КН №, которая уменьшилась с 609 кв.м. до 601 кв.м.
Также по данным Единого государственного реестра недвижимости ФИО2 является собственником 310/609 долей одноэтажного жилого дома площадью 59, 7 кв.м.
Право общей долевой собственности истца зарегистрировано 02 апреля 2013 года на основании технического плана здания и декларации об объекте недвижимости ввиду пристройки к ранее существующему дому комнат 5,6 литер А, комнат 7,8 литер а4, комнат № 9 литер а5.
Адрес объекта: <адрес> присвоен актом от 04 мая 2012 года.
В настоящее время согласно техническому паспорту по состоянию на 2023 года общая площадь жилого дома составляет 99 кв.м., площадь, измеренная от отделанных внутренних поверхностей наружных стен в соответствии с приказом Росреестра от 23 октября 2020 года, – 109, 8 кв.м.
При обращении истца в территориальный орган, осуществляющий государственный кадастровый учет, получен отказ Управления Росреестра по РО, обоснованный нахождением имущества в долевой собственности.
На направленное в администрацию Советского района г. Ростова-на-Дону уведомление об окончании реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке по <адрес> истцом получен ответ от 22 марта 2023 года, согласно которому сведения о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства в администрации не поступали, кроме того, отсутствуют данные о соглашения между правообладателями земельного участка, принадлежащего на праве общей долевой собственности.
В этой связи ФИО2 обратился в суд с иском о признании права собственности на созданный в результате реконструкции объект недвижимости площадью 109, 8 кв.м.
В силу статьи 222 ГК РФ в действующей редакции самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно руководящим разъяснениям, отраженным в совместном Постановлении Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года, положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и (или) отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Для установления обстоятельств, имеющих юридическое значение для рассмотрения дела, судом по ходатайству истца назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Центр экспертизы и оценки «Юг-Эксперт».
Согласно заключению № 901-09/23 от 11 октября 2023 года реконструированный дом литер А соответствует данным технического паспорта АО «Ростовское БТИ» по состоянию на 27 февраля 2003 года.
Увеличение общей площади жилого дома на 39, 3 кв.м. произошло в результате реконструкция, которая произведена за счет: демонтажа стен между жилой комнатой № 1-2 и жилой комнатой № 2а-3, жилой комнатой № 1-2 и кухней 4, жилой комнатой № 2а-3 и жилой комнатой № 6, кухней 4 и коридором № 5, кухней 4 и жилой комнатой № 6, коридором № 5 и жилой комнатой № 6, совмещенным санузлом № 7 и котельной № 8, а также внешней стены с оконными проемом в котельной № 8; демонтажа санитарно-технического оборудования в кухней № 4 (мойки, плиты), демонтажа санитарно-технического оборудования в совмещенном санузле № 7 (унитаза, умывальника, ванны), демонтажа газового оборудования в котельной № 8; возведение стен между жилой комнатой № 1-24 и жилой комнатой № 2а-3-6, жилой комнатой № 1-2-4 т жилой комнатой № 4-5-6, жилой комнатой № 2а-3-6 и жилой комнатой № 4-5-6, совмещенным санузлом № 7-8 и котельной № 8, возведения части помещения № 8 первого этажа, возведения пристройки литер А 2, а именно помещений (10, 11 на первом этаже, помещений 1,2 (мансарда», монтажа санитарно-технического оборудования в образованной кухне № 11 (мойки, плиты), монтажа санитарно-технического оборудования в образованном совмещенном санузле № 7-8 (унитаза, умывальника, ванны), монтажа газового оборудования в котельной № 8).
По выводам экспертов, этажность жилого дома (2), высота здания (6, 20), процент застройки участка (19 %) соответствует предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным Градостроительным регламентом зоны реформирования садоводческих и дачных хозяйств первого типа (ЗР-1) Правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону.
Расположение реконструированного дома на расстоянии более 1 м (2, 20-2, 53) от границы с земельным участком по восточной меже (<адрес>), соответствует предельным параметрам разрешенного строительства, установленных на званным градостроительным регламентов.
Расположение реконструированного жилого дома литер А на расстоянии менее 1 м (0, 20 - 0, 58) от границ с земельными участками по южной и западной межам (<адрес>, КН №) не соответствует предельным параметрам разрешенного строительства. При этом экспертами отмечено, что реконструкция дома произведена за счет возведения части пристройки литер а4 в створе с западной стеной указанной пристройки и без сокращения расстояния до южной границы, а также за счет возведения пристройки литер А3 с восточной стороны жилого дома, таким образом расстояние от исследуемого жилого дома до границ с соседним земельными участками по южной и западной межам в результате проведенной реконструкции не сократилось.
В исследовательской части заключения эксперты отметили, что согласно выписке из ЕГРН земельный участок по <адрес> имеет ограничения прав, предусмотренные статьями 56, 56.1 ЗК РФ, решение от 18 декабря 2018 года, сроком действия 25 июня 2021 года, площадь части участка с вышеуказанным ограничением прав составляет 299 кв.м.
Однако в результате исследования эксперты пришли к выводу, что определить, произведена ли реконструкция дома в пределах части участка, на которую наложены ограничения, не представляется возможным, так как в выписке из ЕГРН отсутствуют сведения о поворотных точках указанной зоны, в результате чего невозможно определить месторасположение указанной части участка. Кроме того, эксперт отметил, что срок действий данных ограничений по выписке из ЕГРН истек 25 июня 2021 года.
Категория технического состояния жилого дом-2 (удовлетворительное работоспособное состояние), набор помещений, площади, габаритные размеры в плане и высота помещений соответствуют требованиям СП 55.1333.2016 «СНиП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные», система электроснабжения соответствует СП 31-110-2003 «Проектирование и монтаж электроустановок жилых и общественных зданий», монтаж инженерных коммуникаций водоснабжения и канализации соответствует требованиям СП 30.13330.2020 «Внутренний водопровод и канализация зданий», монтаж газораспределительной систем низкого давления выполнен из стальных труб, в доме установлен газовый котел, газовая плита, что соответствует СП 62.1333.2011* «Газораспределительные системы».
Параметры кухни, наличие вытяжной вентиляции и окна соответствуют требованиям СП 402.1325800.2018, трубопроводы системы отопления, отопительные приборы и их размещение, запорная и регулирующая арматура соответствуют требованиям СП 60.1333.2016.
Кровля жилого дома оборудована организованным водоотводом, однако не оборудована снегозадерживающими устройствами, что не соответствует требованиям п. 9.11 СП 17.13330.2017 «СНиП II-26-76 Кровли».
Исследуя вопрос о соблюдении требований пожарной безопасности, эксперты указали, что габариты входного проема соответствуют требованиям СП, дом защищен от воздействия опасных факторов пожара путем организации эвакуационных путей.
Расположение жилого дома на расстоянии менее 6 м (1, 60 – 1, 74) от объекта капитального строительства, расположенного на соседнем участке по западной границе (с КН №) не соответствует требованиям СП 4.13130.2013 «Ограничение распространения пожара на объектах защиты». При этом эксперты отметили, что в результате реконструкции расстоянии от жилого дома литер А до объекта капитального строительства, расположенного на участке с КН № не сократилось, и таким образом реконструкция жилого дома не повлияла на пожарную безопасность как самого дома, также и объекта, расположенного на соседнем участке.
Нарушений требований санитарно-эпидемиологических норм эксперты по результатам исследования не выявили.
С учетом ответов на вопросы, связанных с проведенным исследованием, вызванного в судебное заседание эксперта ФИО8, определением Советского районного суда г. Ростова-на-Дону от 22 ноября 2023 года назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертизы, проведение которой поручено ООО «Центр экспертизы и оценки «Юг-Эксперт».
На разрешение экспертов поставлен следующий вопрос:
- определить расположение реконструированного объекта по <адрес> в пределах границ площади участка, приходящегося на идеальную долю истца, с учетом имеющихся в представленной правовой (договоре аренды) и технической документации (планы, схемы) данных о площади и границах участка, площадью 299 кв.м., находящегося в охранной зоне линии электропередач.
Согласно заключению № 1004-11/23 от 06 декабря 2023 года и дополнения к нему от 08 декабря 2023 года, реконструированный жилой дом литер А по отношению к границам земельного участка по <адрес>, приходящихся на идеальную долю истца с учетом имеющихся в представленной правовой и технической документации данных о площади и границах участка площадью 299 кв.м., находящихся в охранной зоне линии электропередач, расположен: на расстоянии 2, 20-2, 53 м от восточной границ, на расстоянии 0, 20 -0, 34 м от южной границы, на расстоянии 0, 55-0, 58 от западной границы, с заступом шириной до 2, 08 площадью 5 кв.м. в сторону охранной зоны линий электропередач. При этом эксперты отметили, что возведенная в результате реконструкции часть жилого дома расположена на расстоянии более 2, 97 м от охранной зоны линии электропередач.
Принимая решение по делу, суд исходит из того, что совокупность представленных по делу доказательств, в том числе правоустанавливающей и технической документации на земельный участок по <адрес>, в том числе его части, находящейся в муниципальной собственности, заключения судебных экспертов не подтверждает позицию ФИО2 о том, что созданный в результате реконструкции объект недвижимости расположен в пределах части участка, в отношении которой у истца имеется вещные права.
В частности, суд учитывает, что истец приобрел 310/609 долей в праве на земельный участок и в договоре купли-продажи четко указано, что в отношении участка площадью 299 кв.м., не переданном ему во владение и пользование, имеются ограничения ввиду его нахождения в охранной зоне ЛЭП.
При уточнении в 2012 году площади участка размер доли истца (310/609), а равно площадь участка, находящегося муниципальной собственности (299 кв.м), не были изменены, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (раздел 4.1), согласно которой запись о праве аренды ФИО9 не погашена, имеются ограничения, срок действия которых не установлен, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации, внесенные на основании Постановления Правительства Российской Федерации «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» от 24 февраля 2009 года, а также на основании решения от 18 декабря 2018 года об установлении приаэродромной территории аэродрома экспериментальной авиации «Ростов-на-Дону» Северный.
С момента заключения договора истец не ставил вопрос о выделе принадлежащей ему доли участка в натуре, а равно об оформлении прав на часть участка площадью 299 кв.м., доказательств обратного в рамках рассмотрения дела не представлено.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в данном случае отсутствует предусмотренная ст. 222 ГК РФ совокупность условий, при которых возможно признание за истцом права собственности на созданный им в результате реконструкции объект недвижимости, поскольку убедительных доказательств того, что испрашиваемый в собственности жилой дом расположен на участке, в отношении которого истец имеет права, допускающие строительство (реконструкция) на нем данного объекта, не представлено.
Ссылка представителя истца на отсутствие у смежных землевладельцев ФИО4 и ФИО3 возражений относительно легализации объекта, подлежат отклонению, поскольку данное обстоятельство само по себе не свидетельствует о наличии предусмотренных ст. 222 ГК РФ оснований для удовлетворения иска. Кроме того, суд учитывает, что согласно выводам экспертов градостроительные и противопожарные нормы не соблюдены по отношению к земельным участкам по южной и западной межам (<адрес>, КН №), тогда как ФИО4 является собственником земельного участка с КН № по адресу: <адрес> а ФИО3 - земельного участка с КН № по адресу: <адрес>.
Позиция истца о том, что регистрация в 2013 году права общей долевой собственности истца на жилой дом площадью 59, 7 кв.м. явилась следствием ошибки кадастрового инженера, представляется суду необоснованной, поскольку доказательств наличия такой ошибки и её устранения в установленном порядке суду не представлено. Кроме того, данное обстоятельство не подтверждает нахождение реконструированного согласно технического паспорта в 2015 году жилого дома в пределах границ части участка, приобретенного истцом на основании договора купли-продажи от 17 июня 2004 года.
Суммируя изложенное, суд не усматривает предусмотренных ст. 222 ГК РФ оснований для удовлетворения иска.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 к администрации Советского района г. Ростова-на-Дону, администрации г. Ростова-на-Дону, третьи лица – Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФИО3, ФИО4 о признании права собственности на жилой дом оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Советский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья:
Мотивированный текст решения изготовлен 18 декабря 2023 года.