УИД 57RS0026-01-2025-003890-29 дело № 2-3017/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
24 ноября 2025 года город Орел
Орловский районный суд Орловской области в составе:
председательствующего судьи Тришиной Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Блохиной А.С.,
с участием представителя истца А.а А.Н.,
представителя ответчика Администрации Орловского муниципального округа Орловской области ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО2 к Администрации Орловского муниципального округа Орловской области о признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в суд с иском к администрации Орловского муниципального округа Орловской области о признании права собственности на объект недвижимости: здание, назначение: нежилое, наименование: производственное здание, количество этажей -1, площадь 220,5 м2, расположенное по адресу: <адрес>.
В обоснование заявленных требований указано, что ему на основании договора аренды земли №6 от Дата и соглашения об уступке прав аренды земельного участка от 15.05.2018, на праве аренды принадлежит земельный участок, с кадастровым номером №, общей площадью 10000 м2, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для строительства производственной базы. Управлением градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области ФИО2 15.07.2025 выдано разрешение на строительство № на строительство на указанном земельном участке нежилого здания с наименованием – производственное здание, площадью 220,6 м2, количество этажей 1, площадь застройки 229,4 м2, на срок до 18.02.2026. Строительство здания завершено в 2025 году.
Кадастровым инженером 17.09.2025 на здание составлен технический план.
Письмом Управления градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области №22-5613 от 16.10.2025 ФИО2 отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, поскольку в представленной документации отсутствует акт о подключении (технологическом присоединении) построенного, реконструируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. Кроме того в ходе осмотра построенного объекта капитального строительства, выявлено несоответствие фасадов (цветовое решение, устройство входной группы, размещение оконных блоков), отсутствие проездов и подходов, озеленения, парковочных мест, предусмотренных проектной документацией, несоответствие используемых материалов, частично незавершенная отделка, отсутствие емкости для воды и водонагревающего устройства, водонакопительной емкости. Контур здания в техническом плане от 17.09.2025 и схеме, отображающей расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка, отличаются от контра здания в проектной документации.
Поскольку возведенное истцом производственное здание соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, а сохранение созданной самовольной постройки не нарушает прав и законных интересов других лиц, что подтверждается актом о выполнении технических условий №42594330 о 09.04.2025, выданным ПАО «Россети Центр»; схемой, отображающей расположение построенного объекта капитального строительства; актом о соответствии параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации; санитарно-эпидемиологическим заключением №75.01.04.000.Тю000105.03.25 от 24.03.2025, выданным Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, просит признать за ФИО2, право собственности на объект недвижимости: здание, назначение: нежилое, наименование: производственное здание, количество этажей -1, площадь 220,5 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>.
В судебное заседание истец ФИО2 не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель истца А.А.Н. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме в полном объеме.
Представитель ответчика администрации Орловского муниципального округа Орловской области ФИО1 в судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - постановление Пленума № 44) разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суду во всяком случае необходимо установить предусмотренную пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку и введение ее в гражданский оборот (абзац второй пункта 44 постановления Пленума № 44).
Как установлено судом и следует из материалов дела, 01.03.2016 между администрацией Лошаковского сельского поселения Орловского района и ФИО3 заключен договор аренды земли №, предметом которого является земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, площадью 10000 м2, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер № для размещения производственной базы. Срок действия договора с 18.02.2016 по 18.02.2026.
Согласно соглашению об уступке права аренды земельного участка от 15.05.2018, заключенному между ФИО3 и ФИО2, право аренды вышеуказанного земельного участка перешло к ФИО2
Управлением градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области 15.07.2025 ФИО2 выдано разрешение на строительство производственного здания №. Срок действия разрешения до 18.02.2026.
Кадастровым инженером 17.09.2025 на здание составлен технический план, согласно которому объект недвижимости располагается в границах земельного участка с кадастровым номером №, площадь здания составляет 220,5 м2, индивидуальное наименование здания – «Производственное здание», в соответствии с разрешением на строительство от 15.07.2025 №.
ПАО «Россети Центр» - «Орелэнерго» 09.04.2025 подписан акт о выполнении технических условий в отношении названного земельного участка.
30.09.2025 подписаны акт о соответствии параметров построенного (реконструированного) объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям эффективности и оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, а также акт приемки объекта капитального строительства.
Согласно экспертному заключению ООО «АльянсЭксперт» №-АЭ от 03.03.2025 проект санитарно-защитной зоны «Производственное здание» на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес>, соответствует требованиям СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов»; раздела III СанПиН2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий»; разделу I разделаV СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания».
Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Орловской области 24.03.2025 выдано санитарно-эпидемиологическое заключение №75.01.04.000.Т.000105.03.25 от 24.03.2025, согласно которому проект санитарно-защитной зоны «Производственное здание» на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, соответствует государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам.
Из заключения ООО «Ред Групп» №25-448-ОБС о техническом состоянии основных строительных конструкций производственного здания, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, следует, что строительные конструкции производственного здания соответствуют требованиям строительным, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным и др. нормами, действующих на территории РФ и обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию нежилого производственного здания. Отклонение от проектной документации не влияют на безопасность конструкций и технические характеристики построенного здания, надежная и безопасная эксплуатация строения сохраняется. Построенный объект возможно использовать по назначению. Все принятые технические решения при строительстве производственного здания не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, надежная и безопасная эксплуатация строения сохраняется.
ФИО2 10.10.2025 обратился в Управление градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области с заявлением о получении разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства.
Управление градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области 16.10.2025 отказало истцу в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства – производственное здание, поскольку в представленной документации отсутствует акт о подключении (технологическом присоединении) построенного, реконструируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. Кроме того, в ходе осмотра построенного объекта капитального строительства, выявлено несоответствие фасадов (цветовое решение, устройство входной группы, размещение оконных блоков), отсутствие проездов и подходов, озеленения, парковочных мест, предусмотренных проектной документацией, несоответствие используемых материалов, частично незавершенная отделка, отсутствие емкости для воды и водонагревающего устройства, водонакопительной емкости. Контур здания в техническом плане от 17.09.2025 и схеме, отображающей расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка, отличаются от контра здания в проектной документации..
Таким образом, поскольку из имеющихся доказательств следует, что строение возведено на земельном участке, предоставленном для строительства этого объекта, и строение соответствует проектной и разрешительной документации, оснований считать здание самовольной постройкой не имеется.
Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.
Основания для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию установлены в части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Поскольку в данном случае таких оснований установлено не было, решение Управления градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области от 16.10.2025 противоречит закону и не может быть принято во внимание.
Следует отметить, что поскольку здание возведено в соответствии с земельным и градостроительным законодательством, при наличии полученного в установленном законом порядке разрешения на строительство, такой объект не может быть признан самовольной постройкой.
Следует учитывать, что внесение незапланированных структурных (архитектурных) изменений либо замена строительных материалов, указанных в проектной документации, на эквивалентные по качеству материалы при условии, что объект будет соответствовать проектной документации, не может служить основанием для отказа во введении объекта в эксплуатацию.
Вместе с тем в целях обеспечения принципа правовой определенности, поскольку уполномоченный орган в публичном акте отказал в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и оспаривает законность возведенного строения, спор о признании права собственности на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит разрешению по существу.
Поскольку объект возведен в период срока действия разрешения на строительство, однако уполномоченный орган отказал в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, тогда как установлено, что здание соответствует проектной документации, оснований для отказа в признании права собственности не имеется.
Сам факт неоспаривания застройщиком отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в порядке, предусмотренном частью 8 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, не исключает право суда обеспечить проверку законности такого акта уполномоченного органа при рассмотрении дела о признании права собственности на постройку.
Поскольку ФИО2, при наличии права на застройку и разрешения на строительство возвел строение в границах участка с соблюдением его целевого назначения, отвечающее градостроительным, строительным, иным нормам и правилам, не нарушающее права и охраняемые законом интересы других лиц, не создающее угрозы жизни и здоровью граждан, а также соответствующее проектной документации и конструктивным решениям, исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО2 к Администрации Орловского муниципального округа Орловской области о признании права собственности - удовлетворить.
Признать за ФИО2, Дата года рождения, №, право собственности на объект недвижимости: здание, назначение: нежилое, наименование: производственное здание, количество этажей -1, площадь 220,5 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Орловский областной суд через Орловский районный суд Орловской области в течение месяца с момента изготовления полного текста.
Решение в окончательной форме изготовлено 26.11.2025.
Судья Е.В. Тришина