РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Муравленко 03 марта 2025 года

Муравленковский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи Ракутиной Ж.К.,

при секретаре судебного заседания Чуркиной О.В.,

с участием прокурора Петровой Р.Б.,

представителя истца ФИО1, действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-31/2025 по иску Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко к ФИО2 об изъятии жилого помещения, государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение,

УСТАНОВИЛ

Управление муниципального имущества Администрация города Муравленко обратилось в суд с иском к ФИО2 об изъятии жилого помещения, государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение.

В обоснование заявленных требований указано, что с ДД.ММ.ГГ ФИО2 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, площадью 25,4 кв.м. Распоряжением Администрации города Муравленко от ДД.ММ.ГГ № жилые помещения многоквартирного <адрес> признаны непригодными для проживания, а дом – аварийным и подлежащим сносу. УМИ Администрации города Муравленко поручено в срок до 31.05.2018 направить собственникам помещений в многоквартирном доме требование об осуществлении его сноса в срок до 31.12.2025. Распоряжением Администрации города Муравленко от ДД.ММ.ГГ № в распоряжение от ДД.ММ.ГГ № внесены изменения в части срока осуществления сноса многоквартирного дома до ДД.ММ.ГГ. В связи с фактическим отказом собственников от сноса вышеуказанного дома, на основании постановления Администрации города Муравленко от ДД.ММ.ГГ №, определено изъять земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2 579 кв.м., а также жилые помещения, в том числе комнату №, расположенную в многоквартирном жилом доме на указанном земельном участке. Администрацией города Муравленко в полном объеме соблюдена процедура изъятия земельного участка и жилых помещений: проведена оценка рыночной стоимости изымаемого объекта недвижимости, направлен проект соглашения об изъятии недвижимости для подписания. Согласно отчету № от ДД.ММ.ГГ рыночная стоимость объекта оценки: комнаты №, площадью 25,4 кв.м., расположенной в жилом доме по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, составляет 1 925 000 руб. ДД.ММ.ГГ ответчику направлено соглашение об изъятии комнаты в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд. Согласие на подписание собственник жилого помещения не выразил.

Управление муниципального имущества Администрации города Муравленко просит изъять для муниципальных нужд жилое помещение в виде комнаты, расположенной по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, площадью 25,4 кв.м., с выплатой ФИО2 денежного возмещения в размере 1 925 000 руб.; произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанное жилое помещение за муниципальным образованием город Муравленко.

Определением Муравленковского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 04.09.2024 заявление ФИО2 об отмене заочного решения суда от 26.03.2024 по гражданскому делу № 2-324/2024 по иску Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко к ФИО2 об изъятии жилого помещения, государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, удовлетворено. Заочное решение от 26.03.2024 по гражданскому делу № 2-324/2024 отменено, возобновлено рассмотрение дела по существу.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 на удовлетворении исковых требований УМИ Администрации города Муравленко настаивала, изложив доводы искового заявления.

Ответчик ФИО2, ее представитель адвокат Печенежский К.А. в судебное заседание не явились, просили о рассмотрении дела в их отсутствие, возмещение за подлежащее изъятию жилое помещение просили установить на основании экспертного заключения, выполненного ООО «Экспертно-оценочная палата» № от ДД.ММ.ГГ.

Прокурор полагал возможным удовлетворить исковое заявление УМИ Администрации города Муравленко, но компенсировать стоимость жилого помещения с учетом экспертного заключения ООО «Экспертно-оценочная палата» № от ДД.ММ.ГГ.

Суд, заслушав представителя истца, прокурора, изучив материалы дела, приходит к следующему выводу.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

В силу ст. 1 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) одним из принципов жилищного законодательства является необходимость обеспечения безопасности жилища, недопустимости произвольного лишения жилища.

Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и иных предусмотренных жилищным законодательством оснований.

Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других лиц. Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В соответствии со статьей 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся, в том числе путем отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка.

Согласно ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Процедура, предшествующая изъятию жилого помещения, урегулирована частями 2 и 4 статьи 32 ЖК РФ, в силу которых изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение. При этом принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

В силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Как установлено в ходе судебного разбирательства, с ДД.ММ.ГГ ФИО2 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, площадью 25,4 кв.м. на основании договора купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГ, что подтверждается представленными выписками из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГ, ДД.ММ.ГГ (т.1, л.д.104-105).

Распоряжением Администрации города Муравленко от ДД.ММ.ГГ № жилые помещения многоквартирного <адрес> признаны непригодными для проживания, а дом – аварийным и подлежащим сносу (т.1, л.д.24).

УМИ Администрации города Муравленко поручено в срок до 31.05.2018 направить собственникам помещений в многоквартирном доме требование об осуществлении его сноса в срок до 31.12.2025.

Распоряжением Администрации города Муравленко от ДД.ММ.ГГ № в распоряжение от ДД.ММ.ГГ № внесены изменения в части срока осуществления сноса многоквартирного дома до 20.05.2023 (т.1, л.д.25).

В связи с фактическим отказом собственников от сноса вышеуказанного дома, на основании постановления Администрации города Муравленко от ДД.ММ.ГГ №, определено изъять земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2 579 кв.м., а также жилые помещения, в том числе комнату №, расположенную в многоквартирном жилом доме на указанном земельном участке (т.1, л.д.34).

УМИ Администрации города Муравленко было поручено в течение десяти дней со дня принятия настоящего постановления направить данный документ правообладателям изымаемой недвижимости и в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав; выступить заказчиком работ по оценке изымаемого земельного участка и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, а также по оценке недвижимого имущества, предоставляемого взамен изымаемого недвижимого имущества; осуществить переговоры с правообладателями изымаемой недвижимости относительно условий ее изъятия; направить проект соглашения об изъятии недвижимости сторонам такого соглашения для подписания.

29.08.2023 указанное соглашение было направлено в адрес ФИО2 Согласие на подписание собственник жилого помещения не выразил (т.1, л.д.44-45).

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, согласно которой при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Условия изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд предусмотрены ст. 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно пп. 4 п. 2 указанной нормы принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных п. 1 настоящей статьи, должно быть обоснованно решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

В случае признания дома аварийным и подлежащим реконструкции и неосуществления собственниками в установленный органом местного самоуправления срок работ по реконструкции жилого дома, земельный участок и расположенные на нем жилые помещения в составе многоквартирного дома подлежат изъятию на основании соответствующего решения органа местного самоуправления.

Оценка рыночной стоимости земельных участков, объектов недвижимости, и убытков, причиненных этим изъятием, осуществляется в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ».

УМИ Администрации города Муравленко в обоснование размера возмещения за изымаемое жилое помещение представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ, выполненный ООО «Региональный экспертный центр» (т.1, л.д.46-103).

Оценщик ФИО3, проводившая исследование, имеет соответствующее профессиональное образование, является членом СРО Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков» и имеет право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации. Ответственность оценщика застрахована в установленном законом порядке, квалификация подтверждена дипломами о профессиональной переподготовке.

Согласно данному заключению, рыночная стоимость жилого помещения, площадью 25,4 кв.м., расположенного в жилом доме по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, и убытков, связанных с изъятием, по состоянию на 31.07.2023составляет 1 925 000 руб.:

- рыночная стоимость недвижимого имущества – 1 744 000 руб., из них: стоимость жилого помещения (комнаты) 646 727, доля вспомогательных помещений – 257 852 руб., доля общего имущества без учета площади вспомогательных помещений – 316 221 руб., доля земельного участка под жилым помещением – 523 200 руб.,

- убытки, причиненные собственнику в связи с изъятием жилого помещения – 115 000 руб., из них: убытки, связанные с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения – 35 000 руб., убытки, связанные с переездом – 25 546 руб., убытки, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него – 52 320 руб., убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение – 2 000 руб.;

- компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – 66 000 руб.

Согласно ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) гражданское судопроизводство осуществляется на условиях состязательности и равноправия сторон.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст. 56 ГПК РФ).

Принимая во внимание, что ответчиком оспаривалась сумма возмещения за подлежащее изъятию жилое помещение, по определению Муравленковского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 14.10.2024 по делу была назначена судебная товароведческая (оценочная) экспертиза, производство которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Экспертно-оценочная палата».

Оценщик ФИО4, проводившая исследование, имеет соответствующее профессиональное образование, является членом СРО Региональная ассоциация оценщиков и имеет право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации. Ответственность оценщика застрахована в установленном законом порядке, квалификация подтверждена дипломами о профессиональной переподготовке.

Согласно данному отчету, рыночная стоимость жилого помещения и убытков, связанных с изъятием, по состоянию на 12.12.2024 составляет 3 553 600 руб., в том числе: стоимость квартиры – 2 560 000 руб., стоимость вспомогательных помещений, предназначенных для эксплуатации, обеспечения бытовых, санитарных и иных нужд собственника – 770 000 руб., стоимость общего имущества в многоквартирном доме – 360 000 руб., стоимость части земельного участка, относящегося к объекту оценки – 295 400 руб., размер убытков, причиненных собственнику в связи с изъятием жилого помещения – 123 600 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – 870 000 руб. (т.1, л.д.218-239, т.2, л.д.1-37).

Объектом оценки являлась комната площадью 25,4 кв.м., находящаяся в многоквартирном жилом доме общей площадью 2 579 кв.м. Количественные и качественные характеристики приведены в исследовательской части заключения ООО «Экспертно-оценочная палата».

Для определения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт экспертом применялся затратный подход. Затратный подход является одним из стандартных подходов оценки рыночной стоимости недвижимости. Подход основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Отчет об оценке ООО «Экспертно-оценочная палата» содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, включает в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении использованных оценщиком подходов и методов оценки, мотивированные выводы, заключение об итоговой величине стоимости объектов оценки, применяемые стандарты оценочной деятельности. В отчете об оценке приведена мотивация расчетов, при которых учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, характеристик жилого помещения. Расчеты производились с применением корректировок, исходя из параметров и характеристик объекта недвижимости.

Кроме того, в данном заключении об оценке стоимость спорного жилого помещения определена по сравнительному методу, в сравнении с аналогичными жилыми помещениями, которые являются пригодными для проживания, следовательно, с учетом компенсации за капитальный ремонт дома, поскольку взятые аналоги в капитальном ремонте здания не нуждались. В связи с этим заключение эксперта ФИО4, соответствует требованиям ст. 32 ЖК РФ, который предусматривают включение данной компенсации в размер возмещения.

Статьей 16 Закона Российской Федерации № 1541-1 от 04.07.1991 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в размер возмещения за жилое помещение на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

В соответствии с ранее действовавшими нормами Жилищного кодекса РСФСР с жильцов дома удерживалась плата за капитальный ремонт дома, а на наймодателе (собственнике жилья), которым являлась администрация города, лежала обязанность своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования (ст. 141 ЖК РСФСР).

С 01.03.2005 введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 158 которого предусматривает, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве обшей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Норма, возлагающая на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу указанных положений, обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства и переходит к собственникам жилых помещений после исполнения им указанной обязанности лишь обязанность по производству последующих капитальных ремонтов.

При этом, как следует из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, отраженной в Определении от 01.03.2012 № 389-О-О, определяя в Законе Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, федеральный законодатель, руководствуясь принципами социального государства и поддержания доверия граждан к действиям публичной власти, в целях обеспечения дополнительных гарантий права на приватизацию для граждан, занимающих жилые помещения в домах, требующих капитального ремонта, предусмотрел сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда (ст.16).

Это законоположение, как ранее указывал Конституционный Суд Российской Федерации, направлено на защиту имущественных и жилищных прав названной категории граждан (Определения от 19.10.2010 № 1334-О-О и от 14.07.2011 № 886-О-О).

Таким образом, до возложения бремени содержания общего имущества дома на граждан, приватизировавших квартиры в таком доме, муниципальное образование, как наймодатель, обязано исполнить обязанность по проведению капитального ремонта общего имущества как всего жилого дома, так и отдельных его конструкций, исправление которых возможно только в условиях проведения капитального ремонта.

На основании положений ч. 3 ст. 158 ЖК РФ при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Исходя из вышеизложенного правового регулирования, применительно к рассматриваемому делу, юридически значимыми и подлежащими доказыванию в их совокупности обстоятельствами при разрешении вопроса о включении суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в выкупную цену жилого помещения являются: установление лица, являвшегося наймодателем жилых помещений: нуждаемость относящегося к государственному или муниципальному жилищному фонду многоквартирного дома в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения в нем; установление факта неисполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, повлекшего ухудшение его технического состояния (потерю эксплуатационных, механических и других качеств), а также способствующего в дальнейшем утрате стоимости конструктивного элемента и здания в целом, и как следствие снижению его надежности.

В соответствии с пунктом 2 Приказа Минстроя России от 04.08.2014 № 427/пр «Об утверждении методических рекомендаций установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме», при определении необходимости проведения капитального ремонта рекомендуется применять ведомственные строительные нормы ВСН 58-88(р) и ВСН 53-86(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденные приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 23.11.1988 №312 (далее по тексту ВСН 58-88(р)).

Пунктом 2.2 ВСН 58-88 (р) предусмотрено, что система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение всего периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. Система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение всего периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. Техническое обслуживание должно проводиться постоянно в течение всего периода эксплуатации.

Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых здании. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими вилами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории (пункт 5.1 ВСН 58-88 (р)).

На основании пункта 5.5 ВСН 58-88(р) под капитальным ремонтом понимается ремонт с целью восстановления ресурса здания с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

Перечень работ, проводимых при капитальном ремонте, определен в Постановлении Госстроя России от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Приложением № 3 к Положению «Об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (Р)», установлен минимальный срок эффективной эксплуатации отдельных элементов жилых зданий до капитального ремонта, то есть тот период времени, в течение которого тот или иной конструктивный элемент является безопасным для неопределенного круга лиц и по истечении которого требует капитального ремонта.

Из материалов дела следует, что право собственности на имущество в виде комнаты, площадью 25,4 кв.м., зарегистрировано за ФИО2 ДД.ММ.ГГ.

Согласно договору приватизации жилого помещения, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес> оно передано в собственность гражданам Администрацией города Муравленко на основании договора приватизации № от ДД.ММ.ГГ.

Из заключения межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГ № следует, что многоквартирный дом по своему текущему состоянию не соответствует ряду требований, предъявляемых к жилому помещению (т.1, л.д.9-10).

Вывод о потребности в проведении комплексного капитального ремонта многоквартирного жилого дома по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, может быть сделан на основании ВСН 58-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», где содержатся сведения о продолжительности эффективной эксплуатации зданий до постановки на капитальный ремонт в зависимости от состава и характеристик конструктивных элементов зданий.

Год постройки рассматриваемого жилого дома – 1988. Продолжительность эффективной эксплуатации до постановки на капитальный ремонт согласно ВСН 58-88(р) зданий со стенами из кирпича, естественного камня и т.п. с деревянными перекрытиями, деревянные, со стенами из прочих материалов при нормальных условиях эксплуатации (жилые дома и здания с аналогичным температурно-влажностным режимом основных функциональных помещений) составляет 10-15 лет. То же, при тяжелых условиях эксплуатации, при повышенной влажности, агрессивности воздушной среды, значительных колебаниях температуры составляет 8 - 12 лет (в среднем 10 лет).

С учетом конструктивных элементов здания, в котором расположено жилое помещение (материал ограждающих конструкций - деревянные, материал перекрытий - деревянные, а также эксплуатация в условиях Крайнего Севера), срок до постановки на комплексный капитальный ремонт составляет 10 лет, соответственно, комплексный капитальный ремонт должен был быть произведен в 1998 году.

По результатам исследования установлено, что на дату первой приватизации жилого помещения в доме (ДД.ММ.ГГ) для многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, срок проведения комплексного капитального ремонта наступил.

Таким образом, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, относящаяся к комнате № по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГ составляет 870 000 руб.

В силу ст. 2 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» настоящий Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

К объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте (ст. 5 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Статьей 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что итоговая величина рыночной стоимости или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Разрешая спор, с учетом действующего законодательства, регулирующего данные правоотношения и исходя из баланса интересов, как органа местного самоуправления, так и собственника изымаемого жилого помещения, при определении размера возмещения суд принимает экспертное заключение ООО «Экспертно-оценочная палата» № от ДД.ММ.ГГ в качестве допустимого и достоверного доказательства размера возмещения за принадлежащее ответчику жилое помещение, поскольку он содержит описание проведенного исследования, заключение соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности», ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», не содержит неоднозначного толкования и отражает сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результата проведения оценки. В отчете указаны стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения. Отчет содержит механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а так же отдельных формирующих его составляющих.

Исходя из установленных обстоятельств дела, оценив имеющиеся по делу доказательства в их совокупности, суд полагает необходимым удовлетворить исковые требования частично, установив размер возмещения за изымаемое жилое помещение в общей сумме 3 553 600 руб.

Согласно представленным УМИ Администрации города Муравленко возражениям на экспертное заключение ООО «Экспертно-оценочная палата» № от ДД.ММ.ГГ, данное экспертное заключение не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, поскольку содержит неоднозначные толкования и не отражает сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результата проведенной оценки, в связи с чем не может быть использовано в качестве допустимого и достоверного доказательства.

Доводы истца судом отвергаются по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 «06 оценочной деятельности в Российской Федерации» (Закон об оценочной деятельности) итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (отчет).

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Из представленных пояснений эксперта следует, что рыночная стоимость комнаты, общей площадью 25,4 кв.м., расположенной по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, произведена с учетом округления, и определена в размере 2 560 000 руб., а том числе рыночная стоимость вспомогательных помещений, относящихся к указанной комнате – 770 000 руб.

Таким образом, необоснованное увеличение площади комнаты на площадь вспомогательных помещений и искусственное увеличение рыночной стоимости объекта не имеет места. Расчет рыночной стоимости производился в программе EXCEL с округлением по математическим правилам, с точностью не более чем использованные аналоги.

Расчет стоимости общего имущества в многоквартирном доме произведен с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество и стоимости земельного участка, при этом указанные величины в стоимость квартиры не включены.

Также отчет содержит описание общего имущества в жилом доме и расчет размера доли общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество (л.д.31-32 отчета).

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

-помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме;

-иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме;

-крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

-земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Таким образом, общим имуществом является и земельный участок, и некоторые помещения в многоквартирном доме, и даже конструкции и оборудование - то есть некий комплекс объектов. Данный комплекс объектов вместе с жилыми и нежилыми помещениями (которые не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме) и представляет собой многоквартирный дом в широком смысле.

Пунктом 5.2 ВСН 58-88(р) указано, что на капитальный ремонт должны ставиться, как правило, здание (объект) в целом или его часть (секция, несколько секций). При необходимости может производиться капитальный ремонт отдельных элементов здания или объекта, а также внешнего благоустройства.

В «Методических рекомендациях по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» приведены данные, позволяющие определить потребность в выборочном капитальном ремонте многоквартирных домов.

Порог физического износа конструктивных элементов здания для принятия решения о проведении выборочного капитального ремонта также отражен в Методике определения физического износа гражданских зданий, утвержденной приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 27.10.1970 № 404, разработанной институтом Мосжилпроект Главного правления жилищного хозяйства Мосгорисполкома, согласованной с ЦСУ СССР, ЦСУ РСФСР, Госстроем РСФСР и Госпланом РСФСР (Методика № 404).

В Методике № 404 приведена укрупненная шкала физического износа, из которой видно, то при износе от 21% до 40% конструктивные элементы находятся в удовлетворительном состоянии, но при этом уже требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии.

При износе от 41% до 60% эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта.

Таким образом, согласно Методике № 404 безусловная потребность в проведении капитального ремонта любого конструктивного элемента наступает уже при износе 41% и выше, так как при этом состояние объекта оценивается как неудовлетворительное.

Таким образом, согласно Методике № 404, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, и действующей на дату проведения экспертизы, капитальный ремонт безусловно требуется уже при износе конструктивного элемента выше 40%.

Данные для определения потребности в проведении выборочного капитального ремонта согласно двум источникам - «Методическим рекомендациям по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и Методике определения физического износа гражданских зданий, утвержденной приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 27.10.1970 № 404 - аналогичны.

Все указанные документы не противоречат и коррелируют с данными, приведенными в указанном в экспертизе СП 368.1325800.2017 «Здания жилые. Правила проектирования капитального ремонта», в котором порог для принятия решения о капитальном ремонте элемента здания указан в размере 45% и более.

Таким образом, смысловое и техническое понятие выборочного капитального ремонта присутствовало в нормативных документах в сфере строительства на дату возникновения спорных правоотношений, в том числе в ВСН 58-88(р): существовала понятийная и техническая разница в видах капитального ремонта - здание целиком подлежит капитальному ремонту в соответствии с установленными сроками или капитальному ремонту подлежат отдельные элементы здания из-за наколенного износа, порог которого установлен нормативно и безоговорочно требуется при износе от 40%.

Кроме того, ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений, на который ссылается истец, утвержден после даты оценки, даты по состоянию на которую определена величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, а именно 06.05.2009.

При таких данных экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГ, выполненное ООО «Экспертно-оценочная палата» в полном объеме соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности» является последовательным, логичным, содержит исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом вопросы. Заключение содержит подробное изложение проведенных исследований и расчетов, размер рыночной стоимости не движимости установлен на основании представленных документов, с учетом анализа места положения объекта недвижимого имущества, экономических характеристик региона и города в котором расположен объект недвижимости. Кроме того, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Доводы, которые приводит представитель истца в обоснование своих возражений, оспаривая судебную экспертизу, не свидетельствуют о недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, противоречивости или сомнительности исследования, а являются его субъективным несогласием с выводами эксперта, что не является достаточным и надлежащим основанием для отклонения указанного доказательства в качестве допустимого.

При этом ходатайств о проведении по делу дополнительной либо повторной экспертизы не заявлено. Несогласие с результатами экспертизы и иная оценка исследуемых доказательств не является для суда основанием для вывода о недостоверности экспертного заключения.

Судебная экспертиза проведена без нарушения закона, не опровергнута совокупностью доказательств. Оснований подвергать сомнению обоснованность заключения эксперта у суда не имеется.

Согласно пп. 3.2 п. 2 ст. 235 ГК РФ, в связи с отчуждением недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2 ГК РФ)), суд признает прекращенным право собственности ФИО2 на жилое помещение, расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Исковые требования Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко удовлетворить частично.

Изъять для муниципальных нужд жилое помещение, расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, с выплатой ФИО2 денежного возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 3 553 600 (три миллиона пятьсот пятьдесят три тысячи шестьсот) руб.

Прекратить право собственности ФИО2 на жилое помещение, расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес> 22, после выплаты Управлением муниципального имущества Администрации города Муравленко возмещения за изымаемое жилое помещение в полном объеме, с последующей государственной регистрацией перехода права собственности на указанное жилое помещение за муниципальным образованием город Муравленко.

Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа путем подачи апелляционной жалобы через Муравленковский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья /подпись/ Ж.К. Ракутина

копия верна

Мотивированное решение изготовлено 06 марта 2025 года.

Подлинный документ находится в деле № 2-31/2025 (89RS0006-01-2024-000130-10) в Муравленковском городском суде Ямало-Ненецкого автономного округа.