Решение по делу № 3А-18/2025 от 28.01.2025

Дело №3а-18/2025

22OS0000-01-2024-000778-84

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 января 2025 года г. Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Солод Ю.А.,

при секретаре Гостевой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Алант» к краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» об оспаривании решений, установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Алант» (далее - ООО «Алант») обратилось в Алтайский краевой суд с административным иском к краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» (далее - КГБУ «АЦНГКО»), управлению имущественных отношений Алтайского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, филиалу ППК «Роскадастр» по Алтайскому краю, администрации Губернатора и Правительства Алтайского края, в котором просит признать незаконными и отменить решения от 17 июля 2024 года № ОРС-22/2024/001234, № ОРС-22/2024/001235 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, а также установить кадастровую стоимость в размере их рыночной стоимости для нежилых помещений:

- с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>;

- с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>.

Административные исковые требования мотивированы тем, что нежилые помещения с кадастровыми номерами ***, *** принадлежат административному истцу на праве собственности, кадастровая стоимость объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость и это подтверждается отчетом об оценке. Административный истец 18 июня 2024 года обратился во внесудебном порядке в уполномоченный орган с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений в размере рыночной согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГ ***, составленному оценщиком ФИО1 Решениями КГБУ «АЦНГКО» от 17 июля 2024 года № ОРС-22/2024/001234, № ОРС-22/2024/001235 отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. Полагая, что разница между рыночной и кадастровой стоимостью нежилых помещений нарушает права административного истца и влечет увеличение начисления налоговых платежей, последний обратился в суд с указанным иском.

В ходе судебного разбирательства с согласия представителя административного истца, управление имущественных отношений Алтайского края, филиал ППК «Роскадастр» по Алтайскому краю, администрация Губернатора и Правительства Алтайского края исключены из числа административных ответчиков и привлечены к участию в деле в качестве заинтересованных лиц, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю исключено из числа лиц, участвующих в деле.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 заявленные требования поддержала в полном объеме, просила установить кадастровую стоимость нежилых помещений в размере, определенной заключением судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика ФИО3 возражал против удовлетворения требований о признании незаконными решений от 17 июля 2024 года, разрешение требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной оставил на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, для участия в рассмотрении дела не явились, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

Представитель филиала ППК «Роскадастр» по Алтайскому краю - ФИО4 в письменном отзыве разрешение требований оставил на усмотрение суда.

Администрация Губернатора и Правительства Алтайского края Правительство Алтайского края полагали, что при рассмотрении настоящего спора не будут затронуты их права.

Руководствуясь требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть административное дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Выслушав представителей административного истца и административного ответчика, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

При рассмотрении административного дела установлено, что ООО «Алант» является собственником нежилых помещений:

- с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>;

- с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности Общества на спорные объекты недвижимости подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости о характеристиках (т. 1 л.д. 11-17).

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровая стоимость нежилых помещений определена на основании приказа Управления имущественных отношений Алтайского края от 9 ноября 2023 года № 181 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино - мест, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Алтайского края» по состоянию на 1 января 2023 года, с датой применения с 1 января 2024 года в отношении объекта:

- с кадастровым номером *** в размере 32 123 207 рублей 62 копейки;

- с кадастровым номером *** в размере 66 715 740 рублей 27 копеек (т. 1 л.д. 27-28).

Постановлением Правительства Алтайского края от 29 декабря 2022 года № 533 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту Федеральный закон № 237-ФЗ) 1 января 2023 года установлено датой перехода к применению на территории Алтайского края положений статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Частью 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

В силу пункта 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

18 июня 2024 года ООО «Алант» обратилось в КГБУ «АЦНГКО» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами ***, *** в размере их рыночной стоимости (т. 1 л.д.58 - 59, 63 - 64), к указанным заявлениям был приложен, в том числе, отчет об оценке *** составленный оценщиком ФИО1 (т. 1 л.д.74 - 128).

21 июня 2024 года в адрес представителя административного истца направлены уведомления № ПЗ-22/2024/001234, № ПЗ-22/2024/001235, соответственно, о поступлении заявлений и принятии их к рассмотрению (т. 1 л.д. 60, 65).

Решениями бюджетного учреждения от 17 июля 2024 года № ОРС-22/2024/001234, № ОРС-22/2024/001235 отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости в связи с наличием нарушений требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке (т. 1 л.д. 61 - 62, 66 - 67).

В обоснование принятых решений указано, что нарушены требования подпункта «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, согласно которому при применении метода корректировок каждый объект - аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта - аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. Выявлены следующие нарушения:

- Объект оценки является бизнес - центром - т.е высококлассным офисным объектом. Объекты - аналоги № 1 и № 3 являются универсальными торгово - офисными объектами, т.е. в рамках расчета стоимости при их использовании требуется корректировка по данному фактору. Необходимость корректировки подтверждается объектом - аналогом №2, который также относится к бизнес - центрам; скорректированная удельная стоимость аналога № 2 является максимальной в выборке объектов - аналогов. При этом сумма корректировок, примененных к объекту - аналогу № 2 меньше, чем к остальным объектам - аналогам.

Объекты в выборке предложений от использования которых оценщик отказывается из - за высокой удельной цены относятся к высококлассным объектам, как и объект оценки. Оценщиком не произведен анализ ценообразующих факторов в рамках анализа рынка, что ведет к выбору в качестве объектов - аналогов (например, аналоги №1 и №3) объектов, значительно отличающихся от объекта оценки по классу, площади, местоположению, что требует применения большего количества корректировок, некоторые из которых (например, на площадь) являются в данном случае заведомо понижающими. Объекты с кадастровыми номерами *** и ***, представленные в выборке предложений (стр. 27) более схожи по классу объекта и площади, чем объекты - аналоги №1 и №3, высокая удельная цена предложения обусловлена прежде всего классом объекта, а не субъективными факторами, что в анализе рынка оценщиком не учтено.

Кроме того, объект оценки является частью объекта - аналога №2. Согласно отчету об оценке *** от ДД.ММ.ГГ итоговая стоимость объекта - аналога №2 составляет: нежилое помещение площадью 876,8 кв.м. и стоимостью 22 100 000 руб. + нежилое помещение, площадью 1 821 кв.м. и стоимостью 39 290 000 руб. (что составляет немного более 90% от общей площади объекта - аналога №2) + земельный участок площадью 1 791 кв.м. и стоимостью 4 178 403 руб. = 65 568 403 руб. Итоговая стоимость объекта - оценки, полученная оценщиком, намного ниже (разница в 30%), чем этот объект предлагается на рынке, согласно приложенному объявлению о продаже данного объекта на стр. 83 - 88. Что говорит о неправильном подборе аналогов №1,3 и занижении стоимости объекта - оценки.

Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Стороной административного истца соблюден установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации трехмесячный срок обращения в суд с административным исковым заявлением, которое направлено в адрес Алтайского краевого суда 4 сентября 2024 года.

Анализируя приведенные выше обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, суд полагает, что оспариваемые Решения приняты полномочным органом и с соблюдением порядка их принятия, что не оспаривалось административным истцом.Решения приняты в установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ тридцатидневный срок с даты подачи ООО «Алант» заявления, содержат необходимые реквизиты и подписаны заместителем руководителя и самим руководителем бюджетного учреждения.

Определением суда от 28 октября 2024 года по делу назначена судебная экспертиза для установления соответствия отчета об оценки от ДД.ММ.ГГ *** составленного оценщиком ФИО1 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Согласно экспертному заключению эксперта ООО от ДД.ММ.ГГ ***, дополнению эксперта от ДД.ММ.ГГ отчет об оценке от ДД.ММ.ГГ ***, составленный оценщиком ФИО1 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Заключение эксперта получено в предусмотренном законом порядке, соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, проведено компетентным специалистом в области экспертизы отчета об оценке, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, представляет собой полный и последовательный ответ на поставленные судом вопросы, неясностей и противоречий не содержит.

Таким образом, оснований не доверять указанному заключению у суда не имеется, в связи с чем, его результаты принимаются судом.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что содержание оспариваемых решений в полной мере соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, а кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости не могла быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке, поскольку представленный в бюджетное учреждение отчет об оценке от ДД.ММ.ГГ *** не соответствовал требованиям законодательства в области оценочной деятельности, соответственно не мог являться основанием для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В связи с этим суд считает, что при рассмотрении заявления ООО «Алант» у КГБУ «АЦНГКО» имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости - нежилых помещений с кадастровыми номерами ***, *** в размере их рыночной стоимости.

По смыслу положений статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации условий для признания решений КГБУ «АЦНГКО» от 17 июля 2024 года № ОРС-22/2024/001234, № ОРС-22/2024/001235 незаконными отсутствует, заявленное требование административного истца не подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Учитывая изложенное, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года).

Принимая во внимание, что установленное расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в государственный кадастр недвижимости, и рыночной стоимостью спорных объектов недвижимости, определенной в заключении эксперта ООО от ДД.ММ.ГГ ***, нарушает права административного истца, как собственника, суд вправе установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной экспертом при проведении судебной экспертизы (для объекта с кадастровым номером *** в размере 30 896 678 рублей, *** в размере 54 420 585 рублей).

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от № 237-ФЗ для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Датой подачи административным истцом заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости с кадастровыми номерами ***, *** следует считать 18 июня 2024 года.

Согласно части 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Расходы экспертного учреждения на проведение судебной экспертизы подлежат возмещению в соответствии с правилами статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, то есть стороной, не в пользу которой состоялся судебный акт.

Как установлено ранее, определением Алтайского краевого суда от 28 октября 2024 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО обязанность по оплате экспертизы в части вопроса о соответствии отчета об оценке от ДД.ММ.ГГ ***, составленного оценщиком ФИО1 федеральным стандартам оценки возложена на административного ответчика КГБУ «АЦНГКО», в части вопроса об установлении рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами ***, *** на административного истца ООО «Алант».

27 декабря 2024 года экспертное заключение поступило в суд, размер оплаты за производство судебной экспертизы составил 75 000 рублей.

На момент рассмотрения настоящего дела, производство судебной экспертизы в полном объеме не оплачено, остаток суммы для оплаты составляет 20 000 рублей.

В соответствие с выводами экспертного заключения эксперта ООО от ДД.ММ.ГГ *** отчет об оценке от ДД.ММ.ГГ ***, составленный оценщиком ФИО1 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, также установлена кадастровая стоимость нежилых помещений в размере их рыночной стоимости:

- с кадастровым номером *** в размере 30 896 678 рублей;

- с кадастровым номером *** в размере 54 420 585 рублей.

Поскольку, административные исковые требования об оспаривании принятого КГБУ «АЦНГКО» решения суд оставляет без удовлетворения, а требование об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке указанного права административного истца и не может свидетельствовать о принятии судебного акта против административного ответчика, судебные расходы за проведение судебной экспертизы в полном объеме подлежат возложению на сторону административного истца, в общей сумме 20 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 226-227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Алант» о признании незаконными решений краевого государственного бюджетного учреждения «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» от 17 июля 2024 года № ОРС-22/2024/001234, № ОРС-22/2024/001235 отказать.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 23 мая 2024 года, в равном его рыночной стоимости размере 30 896 678 рублей.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «Алант» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости считать 18 июня 2024 года.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Алант» в пользу ООО расходы по оплате судебной экспертизы в размере 20 000 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Ю.А. Солод

Мотивированное решение изготовлено 28 января 2025 года.