Дело № 2-44/2026 (2-943/2025)

УИД - 10RS0017-01-2025-001383-84

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 января 2026 года гор. Сортавала

Сортавальский городской суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Саниной Е.А.,

при секретаре Рассказовой В.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия о признании незаконным распоряжения, аннулировании и исключении из ЕГРН сведений о земельном участке, признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки,

установил:

иск предъявлен по следующим основаниям. Распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее по тексту – МИЗО, Министерство) от <Дата обезличена> <Номер обезличен>-м/20р на основании заявления истца утверждена схема расположения земельного участка на кадастровой плане территории площадью 1499 кв.м., местоположение: <Адрес обезличен>, кадастровый квартал <Номер обезличен>. Категория земель - «земли населенных пунктов». Вид разрешенного использования - «ведение огородничества». Предоставление в аренду указанного участка было предварительно согласовано истцу для целей ведения огородничества. После проведения работ по формированию земельного участка и постановке его на государственный кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен> был предоставлен истцу без торгов в аренду на основании договора <Номер обезличен> от <Дата обезличена>. По договору купли-продажи <Номер обезличен>-м/07 от <Дата обезличена> земельный участок был продан Министерством истцу на основании части 1 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 №58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», абзаца «а» пункта 1 Постановления Правительства РФ от 09.04.2022 №629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 - 2024 годах, а также о случаях установления льготной арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и размере такой платы». В соответствии с условиями договора цена земельного участка составляет 422538,12 руб., плата подлежала перечислению в бюджет Сортавальского муниципального округа. Позднее, на основании заявления истца вид разрешенного использования участка был изменен на «для индивидуального жилищного строительства». <Дата обезличена> истцу был выдан градостроительный план в отношении земельного участка, согласно которому земельный участок полностью располагается в защитной зоне объекта культурного наследия регионального значения «Братская могила воинов, погибших в годы Великой Отечественной войны 1941-1945 гг.» В соответствии с требованиями Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» в границах территории объекта культурного наследия запрещаются строительство объектов капитального строительства и увеличение объемно-пространственных характеристик существующих на территории памятника или ансамбля объектов капитального строительства; проведение земляных, строительных, мелиоративных и иных работ, за исключением работ по сохранению объекта культурного наследия или его отдельных элементов, сохранению историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия; разрешается ведение хозяйственной деятельности, не противоречащей требованиям обеспечения сохранности объекта культурного наследия в современных условиях. Указывая на то, что образование земельного участка, который невозможно использовать в соответствии с целевым назначением ввиду установленных ограничений, является недопустимым, ссылаясь на положения пункта 2 статьи 168 ГК РФ, пунктов 4,5 статьи 11.9 ЗК РФ, абзаца 1 пункта 2 статьи 475 ГК РФ, пункта 1 статьи 476 ГК РФ, истец просит: признать Распоряжение Министерства от <Дата обезличена> <Номер обезличен> незаконным; аннулировать и исключить из ЕГРН сведения о земельном участке с кадастровым номером <Номер обезличен>, площадью 1499 кв.м., местоположение: <Адрес обезличен>, кадастровый квартал <Номер обезличен>, категория земель - «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования земельного участка – «ведение огородничества»; признать недействительным договор купли-продажи <Номер обезличен> от <Дата обезличена>, заключенный между ФИО1 и МИЗО; применить последствия недействительности сделки: прекратить право собственности ФИО1 на земельный участок, возложить на администрацию Сортавальского муниципального округа обязанность возвратить ФИО1 из бюджета Сортавальского муниципального округа 422538,12 руб.

Определением от <Дата обезличена> к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление по охране объектов культурного наследия Республики Карелия.

Протокольным определением от <Дата обезличена> к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство культуры Республики Карелия.

В судебном заседании представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности, поддержал заявленные требования по изложенным в иске, а также дополнительных письменных пояснениях основаниям.

Ответчик в судебное заседание своего представителя не направил, извещены надлежащим образом о рассмотрении дела, правовой позиции по иску не выразили.

Представители третьих лиц в судебном заседании не присутствовали, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, Управлением по охране объектов культурного наследия Республики Карелия и Министерством культуры Республики Карелия представлены письменные отзывы.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее по тексту – МИЗО, Министерство) от <Дата обезличена> <Номер обезличен> на основании заявления ФИО1 о предварительном согласовании предоставления в аренду земельного участка утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, площадью 1499 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес обезличен>, кадастровый квартал <Номер обезличен>. Категория земель – «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования – «ведение огородничества», территориальная зона – «Ж1. Зона застройки индивидуальными жилыми домами».

ФИО1 предварительно согласовано предоставление земельного участка в аренду для цели использования «ведение огородничества» при условии проведения работ по формированию земельного участка и постановке его на государственный кадастровый учет.

<Дата обезличена> был осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – ведение огородничества. Территориальная зона – Ж.1. Зона застройки индивидуальными жилыми домами. Площадь – 1499 +/-14 кв.м.

<Дата обезличена> между МИЗО и ФИО1 заключен договор аренды <Номер обезличен> спорного земельного участка, согласно которому земельный участок предоставляется для ведения огородничества.

<Дата обезличена> ФИО1 обратилась в МИЗО с заявлением о предоставлении в собственность без проведения торгов на основании Постановления Правительства РФ от 09.04.2022 №629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022-2024 годах» (далее по тексту - Постановление №629) 7 (семи) земельных участков, предоставленных ей по договору аренды, в том числе спорного, для ведения огородничества.

На основании указанного обращения с ФИО1 Министерством заключен, в том числе, спорный договор купли-продажи <Номер обезличен> от <Дата обезличена> земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – ведение огородничества, территориальная зона – Ж.1. зона застройки индивидуальными жилыми домами, площадь - 1499 кв.м., адрес: <Адрес обезличен>. Согласно условиям договора купли-продажи земельный участок предоставляется в собственность на основании абз. «а» пункта 1 Постановления Правительства №629 для ведения огородничества.

Право собственности на земельный участок ФИО1 зарегистрировано в ЕГРН <Дата обезличена>.

Согласно выписке из ЕГРН от <Дата обезличена>, то есть на момент рассмотрения дела, вид разрешенного использования земельного участка – «для индивидуального жилищного строительства». Согласно доводам иска вид разрешенного использования изменен на основании заявления собственника – ФИО1 после приобретения земельного участка в собственность.

Таким образом, судом установлено, что спорный земельный участок из земель, государственная собственность на которые не разграничена, был на основании волеизъявления истца сначала образован для цели ведения огородничества, после чего для этой же цели предоставлен ей сначала в аренду, затем в собственность.

После получения земельного участка в собственность истец по собственному волеизъявлению изменила вид разрешенного использования принадлежащего ей земельного участка с «для ведения огородничества» на «для индивидуального жилищного строительства».

Требования о признании незаконным Распоряжения МИЗО об образовании указанного земельного участка, об аннулировании и исключении его из ЕГРН, признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки истец обосновывает невозможностью использования земельного участка по целевому назначению в связи с его расположением в защитной зоне объекта культурного наследия регионального значения «Братская могила воинов, погибших в годы Великой Отечественной Войны 1941-1945 гг.» (далее по тесту также – памятник), о чем ни на момент образования, ни на момент приобретения участка в аренду, а затем в собственность она не знала.

Приказом Министерства культуры РФ от 15.10.2015 №8972-р объект культурного наследия регионального значения «Братская могила воинов, погибших в годы Великой Отечественной Войны 1941-1945 гг.», расположенный по адресу: Республика Карелия, г. Сортавала, пос. Рускеала, зарегистрирован в едином государственной реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ с присвоением ему регистрационного номера 101410114740005.

Приказом Управления по охране объектов культурного наследия Республики Карелия от 22.03.2018 №42 (с учетом приказа Управления по охране объектов культурного наследия Республики Карелия от 08.05.2018 №66) установлены границы территории памятника. Этим же документом определены требования к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия.

Федеральным законом от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории предусмотрена возможность установления зон охраны объекта культурного наследия.

В силу положений статьи 34.1 указанного Федерального закона защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов (пункт 1). Защитная зона объекта культурного наследия прекращает существование со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о зонах охраны такого объекта культурного наследия, установленных в соответствии со статьей 34 настоящего Федерального закона (пункт 6).

Из указанных положений следует, что при принятии решения о включении объекта культурного наследия в единый государственный реестр объектов культурного наследия автоматически устанавливается его защитная зона до разработки и утверждения в установленном порядке зон охраны данного объекта культурного наследия

Спорный земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен> действительно расположен в границах защитной зоны объекта культурного наследия регионального значения «Братская могила воинов, погибших в годы Великой Отечественной Войны 1941-1945 гг.». Данное обстоятельство следует из доводов истца, не опровергнуто ответчиком и подтверждается письменными материалами дела.

Таким образом, как следует из приведенного выше нормативного положения, на спорном земельном участке истца в силу прямого указания закона запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.

Истец же в обоснование довода о невозможности использовать образованный земельный участок по назначению для целей ведения огородничества ссылается на положения пункта 1 статьи 5.1 Федерального закона №73-ФЗ о том, что в границах территории объекта культурного наследия на территории памятника или ансамбля запрещается, в том числе, проведение земляных, строительных, мелиоративных и иных работ, за исключением работ по сохранению объекта культурного наследия или его отдельных элементов, сохранению историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.

Однако, данное нормативное положение регулирует вопрос осуществления деятельности в границах территории объекта культурного наследия, в то время как спорный земельный участок расположен не в границах территории памятника, а в защитной зоне объекта культурного наследия.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается ответом Управления по охране объектов культурного наследия Республики Карелия, использование спорного земельного участка истца в целях ведения огородничества не противоречит требованиям обеспечения сохранности объектов культурного наследия в защитных зонах.

Таким образом, довод стороны истца об отсутствии возможности ведения на указанном земельном участке огородничества основан на неверном толковании правовых норм.

В силу пункта 4 статьи 11.9 ЗК РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Данное правовое основание истец приводит в пользу довода о недопустимости образования спорного земельного участка, дополняя его выводом о том, что образование земельного участка, который невозможно использовать в соответствии с целевым назначением, ввиду установленных ограничений является недопустимым.

Судом указанный довод отклоняется как необоснованный, учитывая, что цель использования земельного участка, заявленная истцом при его образовании – «ведение огородничества» не предполагала ее права на возведение на нем объектов недвижимости, а напротив, такую возможность исключала.

Так, согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному Приказом Росреестра от 10.11.2020 №П/0412 (ред. от 24.12.2024) «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», ведение огородничества предполагает возможность: осуществления отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур.

Таким образом, не нашел своего подтверждения довод истца о признании незаконным Распоряжения МИЗО от <Дата обезличена> <Номер обезличен> о согласовании предоставления ей земельного участка и аннулировании и исключении из сведений ЕГРН предоставленного ей спорного земельного участка по приведенным ею правовым основаниям.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Ссылаясь на указанные нормы права, а также на положения статей 475 и 476 ГК РФ о последствиях передачи товара ненадлежащего качества, истец просит признать недействительным заключенный с ней договор купли-продажи спорного земельного участка.

В силу положений статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу положений статьи 10 ГК РФ не допускается заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). При этом, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Статья 12 ГК РФ, определяя способы защиты гражданских прав, в частности, восстановление положения, существовавшего до нарушения права, применения последствий недействительности ничтожной сделки, обуславливает возможность обращения в суд с исками лиц в защиту нарушенных прав.

При этом, установив по настоящему делу юридически значимые обстоятельства, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу, что из приведенных истцом доводов не следует нарушения ответчиком ее прав на возможность использовать по назначению образованного и предоставленного ей земельного участка; при этом состоявшиеся юридические факты и совершенные между сторонами сделки, направленные на получение истцом в собственность земельного участка, являются следствием волеизъявления самого истца.

Учитывая, что земельный участок был образован по инициативе истца для заявленных ею целей ведения огородничества, что позволяло ей в силу действующего законодательства приобрести земельный участок в аренду без проведения торгов; при этом по спорной сделке купли-продажи ею был также приобретен земельный участок с видом разрешенного использования «для ведения огородничества», нарушения ее прав со стороны ответчика ни при образовании земельного участка, ни при заключении договора купли-продажи не усматривается.

Сам по себе факт невозможности в настоящее время использовать спорный земельный участок по назначению ввиду изменения истцом вида разрешенного использования и недопустимости в силу изложенных выше правовых оснований осуществления на нем капитального строительства не свидетельствует о нарушениях прав истца со стороны ответчика.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

ФИО1 в удовлетворении исковых требований отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Карелия через Сортавальский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.А. Санина

Решение принято в окончательной форме 23.01.2026.