Дело № УИД:№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> города ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ года

Адлерский районный суд города ФИО3 <адрес>

в составе: председательствующего Горова Г.М.

при секретаре ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка в связи с предоставлением продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием и возмещении причинённых убытков,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка в связи с предоставлением продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием и возмещении причинённых убытков.

В обоснование свих исковых требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ года между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, г.ФИО3, <адрес>, кадастровый №, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства. Согласно заявлению ответчика, при заключении договора купли-продажи, какие-либо ограничения на использование земельного участка отсутствуют. Расчет по договору в размере <данные изъяты> рублей произведен в полном объеме. ДД.ММ.ГГГГ переход права собственности на земельный участок зарегистрирован в ЕГРН. В процессе подготовки к строительству жилого дома на земельном участке стало очевидным, что ответчик ввел его в заблуждение относительно возможности использования земельного участка. Из ответа департамента архитектуры усматривается, что данный земельный участок расположен в зоне Р-3 (зона природных территорий ограниченного пользования). Размещение объекта индивидуального жилищного строительства на данном земельном участке невозможно. При этом сведения об ограничении земельного участка в выписке из ЕГРН отсутствуют и на момент приобретения земельного участка он не мог знать, что земельный участок расположен в природно-рекреационной зоне. Ответственность за качество продаваемого объекта и полноту предоставленной информации несет продавец. Считает вышеуказанный недостаток существенным, т.к. он лишен возможности возвести на земельном участке строение, что влечет расторжение договора. Просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка в связи с предоставлением продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием и взыскать с ответчика уплаченные по договору купли-продажи денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей.

В судебном заседании представитель истца по доверенности <адрес>4 от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме по изложенным в иске основаниям.

Ответчик ФИО2 принимал участие в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи, возражал против удовлетворения исковых требований. Просил в иске отказать по изложенным в возражениях на иск основаниям.

Представитель третьего лица – муниципального образования ФИО3 округ город-курорт ФИО3 по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 в судебном заседании просила вынести решение на усмотрение суда в соответствии с действующим законодательством, поскольку спор заявлен между физическими лицами.

Суд, выслушав представителя истца, ответчика, представителя третьего лица, исследовав материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью № кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, г.ФИО3, <адрес>, кадастровый №, категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства.

Стоимость объекта согласно п.2 договора купли-продажи составляет <данные изъяты> рублей, цена является окончательной и изменению не подлежит. Расчеты по сделке купли-продажи объекта производятся с использованием номинального счета ООО «Центр недвижимости от Сбербанка». Перечисление денежных средств продавцу в счет оплаты объекта осуществляется ООО «ЦНС» после государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю, в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты получения ООО «ЦНС» информации от органа, осуществляющего государственную регистрацию, о переходе права собственности на объект.

В пункте 3.4. договора купли-продажи земельного участка продавец гарантирует, что на дату подписания договора объект не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, в аренду (наем) не сдан, в возмездное или безвозмездное пользование не передан, не обременен права третьих лиц, право собственности продавца никем не оспаривается.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №№ переход права собственности к ФИО1 зарегистрирован Управлением Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №.

Вместе с тем, как видно из градостроительного плана от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования ФИО3 округ город-курорт ФИО3, на основании заявления ФИО1 № от ДД.ММ.ГГГГ, спорный земельный участок расположен в территориальной зоне «Р-3» - зона природных территорий ограниченного пользования. Градостроительный регламент установлен в составе Правил землепользования и застройки, утвержденных представительным органом местного самоуправления – Решением ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ №. Основной и условно разрешенный виды использования земельного участка не содержат такой вид разрешённого использования, как индивидуальное жилищное строительство.

При этом рассматриваемый земельный участок расположен во 2-й зоне округа горно-санитарной охраны курорта (весь 3464 кв.м), на территории которой запрещается: размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую природную среду и приводящих к истощению природных лечебных ресурсов, в том числе строительство; строительство зданий и сооружений любого типа без проведения предварительного обследования и разработки инженерных мероприятий; градостроительная деятельности в историческом поселении должна осуществляться при условии обеспечения сохранности объектов культурного наследия, включенных в реестр, выявленных объектов культурного наследия, предмета охраны исторического поселения (Приказ Министерства здравоохранения РСФСР от ДД.ММ.ГГГГ №, Постановление Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, Решение ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ №, <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-КЗ, ст.51 Градостроительного кодекса РФ от ДД.ММ.ГГГГ №190-ФЗ, Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации).

Из ответа Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования ФИО3 округ город-курорт ФИО3 КК от ДД.ММ.ГГГГ №№ следует, что ДД.ММ.ГГГГ на заседании комиссии по подготовке проекта Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт ФИО3 <адрес> был рассмотрен вопрос об изменении территориального зонирования в отношении земельного участка с кадастровым номером № из территориальной зоны «Р-3» (зона природных территорий ограниченного пользования) в территориальную зону «Ж-1» (зона застройки индивидуальными жилыми домами высотой до 12 метров). По результатам рассмотрения комиссией принято решение об отказе в изменении территориального зонирования в отношении рассматриваемого земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ФИО2 направлена претензия о расторжении договора купли-продажи земельного участка и возврате уплаченных денежных средств в размере <данные изъяты> рублей, которая ответчиком не исполнена.

В соответствии с ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В судебном заседании установлено, что основанием для расторжения договора купли-продажи для истца послужило то, обстоятельство, что на приобретенном земельном участке отсутствует возможность осуществления индивидуального жилищного строительства, что выяснилось после заключения договора купли-продажи и в результате чего истец лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении сделки.

Действительно, в выписке из ЕГРН на спорный земельный участок в качестве вида разрешенного использования указано – для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства.

Вместе с тем, категория зонирования территории, в пределах которой расположен спорный земельный участок, в индивидуальных характеристиках на земельный участок в сведениях единого государственного реестра недвижимости отсутствует.

Указанные сведения содержатся в государственной информационной системе объектов градостроительной деятельности, согласно которой спорный земельный участок расположен в территориальной зоне «Р-3».

Под зонированием понимается деление территории и установление границ правового режима использования земель внутри образованных зон и регламентируется Градостроительным кодексом РФ, Земельным кодексом РФ и ФЗ «О землеустройстве» от ДД.ММ.ГГГГ №78-ФЗ в редакции от ДД.ММ.ГГГГ №449-ФЗ.

Статья 1 Градостроительного кодекса РФ определяет, что градостроительное зонирование – это зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. Территориальные зоны – это зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты. Результатом и документом градостроительного зонирования являются правила землепользования и застройки.

Согласно ст.30 Градостроительного кодекса РФ правила землепользования и застройки разрабатываются в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создания условий для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Правила землепользования и застройки включат в себя порядок их применения и внесения изменений в указанные правила; карту градостроительного зонирования; градостроительные регламенты.

Пунктом 1 ст.35 Земельного кодекса РФ определены виды и состав территориальных зон, согласно которому в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий определены в ст.85 Земельного кодекса РФ и отнесены в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: 1) жилым; 2) общественно-деловым; 3) производственным; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационным; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иным территориальным зонам.

В частности, зона «Р-3» - это зона рекреационно-ландшафтных территорий, которая выделена для обеспечения правовых условий сохранения и использования существующего природного ландшафта и создания экологически чистой окружающей среды в интересах здоровья и общего благополучия населения при соблюдении видов и параметров разрешенного использования недвижимости. Для зоны рекреационного строительства градостроительный регламент установлен в ст.36 Градостроительного кодекса РФ.

Таким образом, расположение земельного участка в конкретной территориальной зоне является существенным условием договора купли-продажи недвижимости, поскольку для каждой территориальной зоны установлен определенный градостроительный регламент, выраженный в правилах землепользования и застройки, в соответствии с которыми заинтересованное лицо вправе в установленном законом порядке получить разрешительную документацию в целях планируемого строительства объектов капитального строительства.

На основании ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Существенным в силу ст.554 ГК РФ условием договора продажи недвижимости является условие об обязательном указании данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В судебном заседании достоверно установлено, что при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 расположение земельного участка с кадастровым номером № в территориальной зоне «Р-3» не согласовывалось.

При этом о фактическом расположении спорного земельного участка в данной территориальной зоне истцу стало известно при подготовке градостроительного плана в отношении земельного участка с кадастровым номером №

По результатам обращения истца в комиссию по подготовке проекта Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт ФИО3 <адрес> по вопросу изменения территориального зонирования в отношении земельного участка и переводе из территориальной зоны «Р-3» (зона природных территорий ограниченного пользования) в территориальную зону «Ж-1» (зона застройки индивидуальными жилыми домами высотой до 12 метров), ФИО1 получен отказ.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ заключен между сторонами с существенными нарушениями, поскольку после перехода права собственности на земельный участок истец утратил возможность использования земельного участка в целях строительства объекта капитального строительства, на которое он рассчитывал при заключении договора, в соответствии с градостроительным регламентом, установленным для территориальной зоны «Ж-1».

Следовательно, принимая во внимание стоимость земельного участка в <данные изъяты> рублей и невозможность его использования ФИО1 по назначению, истец лишается в значительной степени того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, что является основанием для расторжения договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах суд удовлетворяет исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка в связи с предоставлением продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием и возмещении причинённых убытков в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли – продажи земельного участка в связи с предоставлением продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием и возмещении причиненных убытков, – удовлетворить.

Расторгнуть договор купли продажи земельного участка, расположенного по адресу <адрес>, г.ФИО3, <адрес>, кадастровый №, в связи с предоставлением продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 уплаченные по договору денежные средства в размере <данные изъяты> (двадцать два миллиона) рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы на уплату государственной пошлины в размере <данные изъяты> (шестьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам <адрес>вого суда через Адлерский районный суд г. ФИО3 в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, начиная с ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: