Решение по делу № 02-2161/2024 от 11.02.2025 - о признании помещений самовольными постройками, обязании привести здание в первоначальное состояние путем сноса помещений, признании зарегистрированного права собственности отсутствующим, обязании провести техническую инвентаризацию помещений.

УИД 77RS0013-02-2023-008952-82

РЕШЕНИЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 декабря 2024 года Кунцевский районный суд адрес в составе:

судьи Кругликовой А.В.,

при секретаре фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2161/24 по иску Правительства адрес, Департамента городского имущества адрес к ФИО1 о признании помещений самовольными постройками, обязании привести здание в первоначальное состояние путем сноса помещений, признании зарегистрированного права собственности отсутствующим, обязании провести техническую инвентаризацию помещений,

УСТАНОВИЛ:

Истцы, с учетом уточнений, обратились в суд с иском к ответчику, в котором просят признать помещения (2 этаж, ком. 9-23, часть ком.24) площадью 200,6 кв.м и антресоль второго этажа площадью 30,9 кв.м в составе помещения с кадастровым номером 77/07/0001004/2442 по адресу: Москва островной проезд д.10 корп.3 пом.1А самовольными постройками. Обязать ФИО1 в течение месяца после вступления решения суда в законную силу привести здание по адресу: адрес первоначальное состояние путем сноса помещений (2 этаж, ком.9-23, часть ком.24) площадью 200,6 кв.м антресоль второго этажа площадью 30,9 кв.м предоставив в случае неисполнения решения суда в указанной срок, право Правительству Москвы в лице Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости адрес осуществить мероприятия по сносу самовольной постройки, а также обеспечить благоустройство освобожденной территории с дельнейшем возложением расходов на ФИО1. Признать зарегистрированное право собственности ФИО1 на помещение с кадастровым номером 442, по адресу: Москва, адрес, пом. 1А, отсутствующим в части помещений (2 этаж, ком.9-23, часть ком.24) площадью 200,6 кв.м антресоль второго этажа площадью 30,9 кв.адрес ФИО1 в течение месяца с момента сноса помещений (2 этаж, ком.9-23, часть ком.24) площадью 200,6 кв.м антресоль второго этажа площадью 30,9 кв. провести техническую инвентаризацию помещения с кадастровым номером 2442 по адресу: Москва, адрес, пом. 1А, а также обеспечить постановку объекта на государственный кадастровый учет, предоставив в случае не исполнения ответчиком решения суда в указанный срок, право Правительству Москвы в лице уполномоченного органа осуществить мероприятия по технической инвентаризации объекта и постановке его на государственный кадастровый учет с дальнейшим возложением расходов на ФИО1.

Иск мотивирован тем обстоятельством, что Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости адрес в ходе проведения обследования земельного участка общей площадью 233 020 кв. кадастровым номером 77:07:0001004:10, расположенного по адресу: адрес, Татаровская пойма, адрес, выявлены объекты недвижимости, обладающие признаками самовольного строительства.

адрес находится в общей долевой собственности собственников жилья ТСЖ «Остров».

Рапортом Госинспекции по недвижимости от 12.04.2023 № 9079472 установлено, что на земельном участке расположен двухэтажный многоквартирный дом 2003 года постройки общей площадью 2800,6 кв.м с кадастровым номером 77:07:0001004:1055 адресу: адрес.

Установлено, что с 2005 по 2008 год помещение общей площадью 424,2 кв. м с кадастровым номером 77:07:0001004:2442, находящееся в собственности ФИО1, о чем сделана запись в ЕГРН от 27.11.21 № 77-77-12/026/2007-839, было реконструировано путем возведения к нему дополнительных помещений общей площадью 142,8 кв. м.

Учитывая, что земельный участок с кадастровым номером 77:07:0001004:1055 для целей реконструкции не предоставлялся, разрешительная документация на реконструкцию и на ввод в эксплуатацию объекта получена не была, надстройка общей площадью 142,8 кв. м в составе помещения с кадастровым номером 77:07:0001004:2442, расположенного по адресу: адрес, пом. 1А, обладает признаками самовольного строительства и подлежит сносу.

В судебном заседании представители истцов поддержали иск по основаниям, изложенным в нем.

В судебном заседании представитель ответчик иск не признал.

Третьи лица в судебное заседание не явились, судом извещались о дне слушания дела.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно положениям ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Из материалов дела следует, что Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости адрес (далее - Госинспекция по недвижимости) в ходе проведения обследования земельного участка общей площадью 233 020 кв. кадастровым номером 77:07:0001004:10, расположенного по адресу: адрес, Татаровская пойма, адрес, выявлены объекты недвижимости, обладающие признаками самовольного строительства.

адрес находится в общей долевой собственности собственников жилья ТСЖ «Остров».

Рапортом Госинспекции по недвижимости от 12.04.2023 № 9079472 установлено, что на земельном участке расположен двухэтажный многоквартирный дом 2003 года постройки общей площадью 2800,6 кв. м с кадастровым номером 77:07:0001004:1055 адресу: адрес.

Установлено, что с 2005 по 2008 год помещение общей площадью 424,2 кв. м с кадастровым номером 77:07:0001004:2442, находящееся в собственности ФИО1, о чем сделана запись в ЕГРН от 27.11.21 № 77-77-12/026/2007-839, было реконструировано путем возведения к нему дополнительных помещений общей площадью 142,8 кв. м.

Учитывая, что земельный участок с кадастровым номером 77:07:0001004:1055 для целей реконструкции не предоставлялся, разрешительная документация на реконструкцию и на ввод в эксплуатацию объекта получена не была, надстройка общей площадью 142,8 кв.м в составе помещения с кадастровым номером 77:07:0001004:2442, расположенного по адресу: адрес, пом. 1А, обладает признаками самовольного строительства.

Определением суда от 20.03.2024 по ходатайству стороны истца, назначена строительно-техническая экспертиза принадлежащих ответчику помещений.

Согласно заключения эксперта № 4645/19-2-24, составленного 14.10.2024 экспертом ФБУ РФЦ судебной экспертизы при Минюсте РФ, Площадь второго этажа увеличилась с 186 кв. 1 по 393,3 кв.м, а также возникли помещения антресоли второго этажа площадью 30,9 кв. м., входящие в состав помещения с кадастровым номером 77:07:0001004:2442 по адресу Москва, адрес, в результате работ по реконструкции.

В результате произведенных работ в помещении 77:07:0001004:2442 по адресу: Москва, адрес, были образованы следующие помещения 2-го этажа:

- комната 9 площадью 41,4 кв. м.

- комната 10 площадью 2,2 кв. м.

- комната 11 площадью 3,3 кв. м.

- комната 12 площадью 31,6 кв. м.

- комната 13 площадью 11,3 кв. м.

- комната 14 площадью 2,6 кв. м.

- комната 15 площадью 5,1 кв. м.

- комната 16 площадью 11,5 кв. м.

- комната 17 площадью 1,9 кв. м.

- комната 18 площадью 19,6 кв. м.

- комната 19 площадью 3,9 кв. м.

- комната 20 площадью 5 кв. м.

- комната 21 площадью 22,4 кв. м.

- комната 22 площадью 19,9 кв. м.

- комната 23 площадью 12,7 кв. м.

- часть комнаты 24 площадью 6,2 кв. м.

- антресоль площадью 30,9 кв. м.

адрес спорных помещений составляет 231,5 кв.м.

Возведенные помещения антресоли второго этажа площадью 30,9 кв.м, входящие в состав помещения с кадастровым номером 77:07:0001004:2442 по адресу: Москва, адрес, с учетом процентного соотношения к площади помещений 2 этажа, согласно СП 54.13330 «Жилы здания многоквартирные», относятся к помещениям антресоли.

В результате проведенных строительных работ увеличились общая площадь и строительный объем здания по адресу: Москва, адрес.

Высота, этажность и площадь застройки не изменились.

Возведенные помещения второго этажа и антресоли второго этажа входящие в состав помещения с кадастровым номером 77:07:0001004:2442 по адресу: Москва, адрес, соответствуют градостроительным, строительным, пожарным, санитарно-эпидемиологическим, гигиеническим, экологическим нормам и правилам, а также при проведении строительных работ нарушения градостроительных, строительных, пожарных, санитарно- эпидемиологическим, гигиенических, экологических норм и правил, не нарушены.

Возведенные помещения второго этажа и антресоли второго этажа, входящие в состав помещения с кадастровым номером 77:07:0001004:2442 по адресу: Москва, адрес, не представляют угрозу жизни и здоровью граждан.

Для приведения здание, расположенное по адресу: Москва, адрес первоначальное состояние в соответствии с технической документацией по состоянию на 11.03.2003, необходимо выполнение следующих мероприятий:

- провести техническое обследование;

- на основе проведенного обследования разработать проект демонтажных работ;

- получить необходимые разрешения и согласования на производство работ.

Демонтажные работы и приведение здания в первоначальное состояние необходимо проводить в следующей последовательности:

- ограждение зоны производства работ;

- отключение и демонтаж внутренних коммуникаций попадающих в зон) демонтажных работ;

- демонтаж внутренней и наружной отделки;

- последовательный демонтаж конструкций спорных помещений;

- проведение необходимых ремонтных работ в сопредельных конструкциях, которые неизбежно будут иметь повреждения после демонтажных работ;

- восстановление существовавшего покрытия кровли.

- восстановление инженерных коммуникаций, элементов внутренней и наружной отделки здания и благоустройство.

Выполнение восстановительных работ после сноса (демонтажа) спорных помещений необходимо производить с учетом фактических технических характеристик здания, существовавшего до начала выполнения работ по реконструкции. При разборке железобетонных, монолитных и каменных конструкций здания с использованием отбойного молотка или механического обрушения, ударное воздействие будет передаваться на примыкающие несущие конструкции нижележащего этажа, что может привести к деструктивному процессу в них, и впоследствии к их частичному или полному разрушению (обрушению).

Таким образом, привести здание, расположенное по адресу: адрес первоначальное состояние в соответствии с технической документацией по состоянию на 11.03.2003, без причинения ущерба нижележащей части здания не представляется возможным.

Суд не находит оснований сомневаться в правильности выводов указанного эксперта, поскольку о имеет соответствующе образование и квалификацию. Сделанные им выводы основаны на результатах произведенных ими исследований, аргументированы, согласуются с письменными материалами дела, в связи с чем, указанное заключение эксперта принимается в качестве обоснования выводов суда.

С учетом выводов экспертного заключения, о том что спорный объект возник в результате реконструкции, площадь спорного объекта составляет 231,5 кв.м, спорный объект соответствует градостроительным, строительным и иным нормам, технически привести здание в первоначальное состояние технически невозможно, суд пришел к выводу, что спорный объект обладает признаками самовольной постройки.

Спорный объект возведен в отсутствии исходно-разрешительной документации.

Статья 222 ГК РФ содержит в себе четыре признака, позволяющих квалифицировать объект недвижимости, как самовольную постройку.

Данная правовая позиция отражена в определении Конституционного суда РФ от 03.07.2007 № 595-О-П, согласно которому, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации четыре признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке; возведение постройки на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, строительство без получения на это необходимых разрешений; нарушение градостроительных и строительных норм и правил. Наличие хотя бы одного из предусмотренных статьей 222 Гражданского кодекса РФ обстоятельств влечет за собой ряд неблагоприятных последствий для застройщика.

Согласно п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 44 от 12.12.2023, в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование второго не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

На стр. 52 экспертного заключения эксперт указывает, что проведенным анализом установлено, что здании по адресу: адрес была проведена реконструкция.

В соответствии п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных п.1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно веденной пристройки).

Согласно письму Мосгосстройнадзора от 12.05.2023 № 09-13/23-(50)-1, исходно-разрешительная документация на возведения спорного объекта не выдавалась.

Таким образом, спорный объект не соответствует градостроительным нормам.

Все собственники помещений не давали разрешения на реконструкцию.

Спорные помещения возведены в многоквартирном доме.

Согласно п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44, для реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в таком доме, принятое в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Осуществление реконструкции многоквартирного дома в отсутствие соответствующего решения или согласия, а равно в отсутствие разрешения на строительство является основанием для признания ее самовольной и возложения на ответчика обязанности осуществить приведение объекта в состояние, существовавшее до начала такой реконструкции.

Согласно ст. 36 ЖК РФ, Собственникам помещений в многоквартирном оме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного ома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В материалах дела отсутствуют сведения о согласовании всеми собственниками помещений в МКД реконструкции здания.

Представленный ответчиком документ не является решением общего собрания собственников помещений в МКД.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что спорные помещения являются самовольно возведенными постройками и подлежат сносу.

Стороной ответчика заявлено о применении срока исковой давности к требованиям истца.

Согласно ст.196 ГК РФ установлен общий срок исковой давности три года, начало течения которого исчисляется в соответствии со ст.200 ГК РФ (с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своих прав).

Ответчик в отзыве на исковое заявление указывает на то, что истцы могли /знать о наличии спорного объекта.

Согласно экспертному заключению спорный объект возник в результате реконструкции, в то время как представленные ответчиком документы сообщают лишь о переустройстве и перепланировке.

Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (п. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Таким образом, переустройство помещений может затрагивать исключительно размещение инженерных и санитарно-технических коммуникаций и вообще не подразумевает каких-либо манипуляций в отношении технико-экономических показателей здания и его отдельных частей.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (п. 2 ст. 25 ЖК РФ).

Сущность перепланировки заключается в переносе и разборе перегородок, устройстве дверных проемов, дополнительных кухонь и санузлов, расширении жилой площади за счет вспомогательных помещений, и иных работ, в результате которых изменяются характеристики помещений при сохранении исходных габаритных параметров объекта недвижимости.

Согласно п. 14 ст. 1 ГК РФ, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Таким образом, перепланировка/переустройство являются абсолютно разными видами работ. Фактически о произведенной реконструкции истцы узнали из Рапорта ГИН от 12.04.2023 № 9079472, что подтвердилось проведенной экспертизой.

О нарушении своих прав истцы могли узнать, только после получения акта обследования земельного участка, составляемого по результатам проверки в случае выявления факта самовольного строительства, контролирующим органом т.е. Госинспекцией по недвижимости, с указанием конкретных фактических технико-экономических параметров и адресного ориентира, а также собственника/фактического пользователя. В отсутствие указанной информации составление искового заявления невозможно.

Таким образом, срок исковой давности должен исчисляться с момента составления в отношении объектов расположенных на земельном участке с кадастровым номером: 77:07:0001004:1055 по адресу: адрес, Акта о подтверждении факта наличия незаконно размещенного объекта - 12.04.2023.

Именно с этой даты Департамент узнал о нарушении своего права. Департамент городского имущества адрес обратился в суд 12.04.2023, т.е. в пределах трех лет, следовательно, срок исковой давности не пропущен.

Исследовав и оценив по правилам статьи 67 ГПК РФ имеющиеся в деле доказательства, в том числе результаты проведенной по делу судебной экспертизы, суд, руководствуясь положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 42, 62 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 1, 2, 48, 49, 51, 52, 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", и исходя из того, что в материалах дела отсутствует разрешительная документация на проведение спорной реконструкции (в результате которой изменены фактические параметры спорного объекта в виде увеличения высоты, количества этажей, площади и объема), равно как и сведения, подтверждающие обстоятельства принятия ответчиком необходимых и достаточных мер для легализации спорной реконструкции, приходит к выводу об удовлетворении иска.

В данном случае самовольное строительство (реконструкция) и последующая эксплуатация объектов общественного назначения в отсутствие разрешений на строительство (реконструкцию) и ввод объектов в эксплуатацию несет в себе общественную опасность, создает реальную угрозу жизни и здоровью граждан, осуществление ее в таких условиях может нанести существенный вред охраняемым интересам личности, общества и государства. При этом строительство (реконструкция) объектов капитального строительства без разрешительной документации с нарушением градостроительных нормативов нарушает права и законные интересы муниципального образования, на территории которого ведется самовольное строительство (оплата налогов, нарушение полномочий органа местного самоуправления по планировке и застройке территории, нарушение генеральных планов застройки территории, профиля улиц, непредусмотренное увеличение нагрузки на существующие инженерные сети и т.д.).

В порядке ст.103 ГПК РФ с ответчика в бюджет адрес подлежит взысканию государственная пошлина в размере сумма

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194- 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать помещения (2 этаж, ком. 9-23, часть ком.24) площадью 200,6 кв.м и антресоль второго этажа площадью 30,9 кв.м в составе помещения с кадастровым номером 77/07/0001004/2442 по адресу: Москва, адрес, пом.1А самовольными постройками.

Обязать ФИО1 (паспортные данные) в течение месяца после вступления решения суда в законную силу привести здание по адресу: адрес первоначальное состояние путем сноса помещений (2 этаж, ком.9-23, часть ком.24) площадью 200,6 кв.м антресоль второго этажа площадью 30,9 кв.м предоставив в случае неисполнения решения суда в указанной срок, право Правительству Москвы в лице Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости адрес осуществить мероприятия по сносу самовольной постройки, а также обеспечить благоустройство освобожденной территории с дельнейшем возложением расходов на ФИО1.

Признать зарегистрированное право собственности ФИО1 на помещение с кадастровым номером 442, по адресу: Москва, адрес, пом. 1А, отсутствующим в части помещений (2 этаж, ком.9-23, часть ком.24) площадью 200,6 кв.м антресоль второго этажа площадью 30,9 кв.м.

Обязать ФИО1 в течение месяца с момента сноса помещений (2 этаж, ком.9-23, часть ком.24) площадью 200,6 кв.м антресоль второго этажа площадью 30,9 кв. провести техническую инвентаризацию помещения с кадастровым номером 2442 по адресу: Москва, адрес, пом. 1А, а также обеспечить постановку объекта на государственный кадастровый учет, предоставив в случае не исполнения ответчиком решения суда в указанный срок, право Правительству Москвы в лице уполномоченного органа осуществить мероприятия по технической инвентаризации объекта и постановке его на государственный кадастровый учет с дальнейшим возложением расходов на ФИО1.

Взыскать с фио государственную пошлину в бюджет адрес в размере сумма

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Кунцевский районный суд адрес в течение месяца со дня изготовления.

Судья

Мотивированное решение

изготовлено 11 февраля 2025 года