Дело № 2-833/2025 (2-14221/2024;)
УИД 50RS0031-01-2024-015208-16
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
28 мая 2025 года г. Одинцово
Одинцовский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Трофимовой Н.А., при помощнике судьи Печеневой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к АО «Специализированный застройщик «Перхушково-Девелопмент» о взыскании стоимости устранения строительных недостатков,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в суд с требованиями к ответчику ООО «СЗ «Перхушково-Девелопмент», в которых с учетом уточнения, просит взыскать в счет соразмерного уменьшения покупной цены стоимость устранения строительных недостатков в размере 290 161,18 руб., компенсацию морального вреда 30 000 руб., расходы на проведение досудебного исследования в размере 49 900 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб., расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере 2 000 руб., расходы по направлению телеграммы в размере 585,66 руб., почтовые расходы в размере 277,24 руб.
В обоснование иска указано, что между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве, согласно которому застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого строительства соответствующий объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта. В соответствии с условиями договора объектом долевого строительства является квартира с условным номером 110, расположенная по строительному адресу: АДРЕС. Цена договора оплачена истцом своевременно в полном объеме. Объект долевого строительства передан по передаточному акту ДД.ММ.ГГГГ. В процессе эксплуатации жилого помещения участников были обнаружены недостатки отделки, стоимость устранения которых, согласно досудебному заключению составляет 406 909,29 руб. Истец обращался к ответчику с претензией, требования которой удовлетворены не были, недостатки не устранены, денежные средства, не выплачены, в связи с чем истец обратился в суд.
ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен, направил в суд представителя, который в уточненном исковом заявлении просил дело рассмотреть в его отсутствие.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, в направленных в адрес суда письменных возражениях, возражал против удовлетворения иска в полном объеме, в случае удовлетворения исковых требований просил суд снизить размер неустойки и штрафа на основании положений ст. 333 ГК РФ. Также просил о предоставлении отсрочки исполнения решения суда на основании Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326.
Третьи лица – ООО "ДОМСТРОЙ-РАЗВИТИЕ", ООО "ОСЗ" представителей в суд не направили, извещались судом надлежащим образом.
Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие сторон.
Суд, исследовав материалы дела, находит иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Как следует из ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ч.ч. 1 и 2 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома.
Право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на помещение в строящемся многоквартирном доме.
Статьей 4 Закона определено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.
В силу ч. 1 ст. 8 Закона передача объекта долевого строительства застройщиком и его приемка участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (пункт 2).
Согласно ст. 12 Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Специализированный застройщик «Перхушково-Девелопмент» и ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве № № в соответствии с условиями которого, ответчик принял на себя обязательства в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом, расположенный по строительному адресу: АДРЕС и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать истцу в собственность жилое помещение – квартиру, условный №, общей площадью 70,91 кв.м, расположенную в секции 5 на 3 этаже указанного многоквартирного дома (л.д. 15-21).
Согласно п. 4.1. договора цена объекта составляет 6 925 453,13 руб., которая оплачена истцом, что не оспаривалось ответчиком.
Квартира передана ответчиком истцу по передаточному акту ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 22).
После приемки квартиры истцом обнаружены строительные недостатки, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в адрес застройщика направлено заявление об устранении выявленных недостатков, в течение 60 дней (л.д. 43-44).
Как указывает истец, не опровергнуто ответчиком недостатки устранены не были, в связи с чем по инициативе истца было проведено независимое исследование. Согласно заключению эксперта № ДС110/12.23, в исследуемом помещении имеются недостатки отделочных и монтажных работ. Стоимость затрат необходимых на устранение выявленных дефектов составляет 406 909,29 руб. (л.д. 26-40).
Поскольку ответчиком оспаривалось наличие и стоимость устранения заявленных истцами недостатков, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, ее проведение поручено экспертам ООО РЦСЭ «Независимость».
Согласно выводам экспертов, изложенным в заключении № качество жилого помещения – квартиры, условный №, расположенной по адресу: АДРЕС, не соответствует условиям договора, строительным нормам и правилам. Причиной возникновения выявленных недостатков является некачественное выполнение отделочных работ на этапе строительства жилого дома вследствие отступления от условий ДДУ и требований строительных норм и правил. Стоимость устранения строительных недостатков, в указанной квартире, составляет 290 161,18 руб. (л.д. 84-162).
Заключение экспертов оценено судом в соответствии с правилами ч. 3 ст. 86 ГПК РФ в совокупности с иными представленными доказательствами. Выводы судебной экспертизы не опровергнуты допустимыми доказательствами.
Разрешая требования истцов о взыскании с ответчика денежных средств в счет компенсации расходов на устранение строительных недостатков, суд исходит из следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Согласно ч. 2 указанной статьи в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Согласно условиям договора, застройщик обязан передать участнику объект, качество которого соответствует условиям настоящего договора, требованиям технических/градостроительных регламентов, проектной документации.
Поскольку ответчик не исполнил свое обязательство о передаче истцу квартиры, качество которой соответствует условиям договора, требованиям проектной документации, суд удовлетворяет исковые требования о взыскании с ответчика в пользу истца, денежных средств в счет компенсации расходов на устранение строительных недостатков, однако частично, в размере 207 763,59 руб. (6 925 453,13 руб. * 3 %), ввиду следующего.
На основании ч. 4 ст. 10 указанного Федерального закона N 214-ФЗ при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.
Таким образом, сумма расходов на устранения недостатков подлежит взысканию из расчета не более 3 % от цены договора, в соответствии с указанными положениями, которые применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно пп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут возникать из устанавливающего их судебного решения.
Одним из элементов публичного порядка Российской Федерации является принцип соразмерности гражданско-правовой ответственности, предполагающий восстановление нарушенного права, но не обогащение в результате защиты нарушенного (оспоренного) права. Принцип законности судебного решения, включающий в себя в широком смысле законность, обоснованность, мотивированность, окончательность судебного акта, является основополагающим принципом российского права, поскольку только таким актом устанавливается правовая определенность спорных отношений и определяются взаимные права и обязанности их участников (например, определение Верховного Суда Российской Федерации от 21 сентября 2022 г. N 306-ЭС22-6854).
Указанная ч. 4 ст. 10 Федерального закона N 214-ФЗ связывает определение как факта ненадлежащего исполнения обязательств, так и размера уменьшения цены договора, возмещения расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, уплату неустойки (штрафов, пеней), процентов, возмещения убытков, связанных с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования, с принятием судом решения об удовлетворении требований участника долевого строительства.
Таким образом, именно решение суда о взыскании соответствующих денежных сумм влечет для сторон соответствующие права и корреспондирующие им обязанности.
Следовательно, по общему правилу, указанные положения применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до и после дня вступления в силу Федерального закона N 482-ФЗ, при разрешении судами дел после ДД.ММ.ГГГГ, так как в соответствующих случаях удовлетворения исков, устанавливаемые судом права и обязанности будут возникать после указанной даты (с момента вступления решения суда в законную силу).
Также с учетом указанных положений, ограничивающих размер ответственности застройщика 3% от цены договора, не подлежит взысканию штраф.
В соответствии с ч. 2 ст. 10 Федерального закона N 214-ФЗ моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
При определении размера, подлежащего взысканию морального вреда, с учетом вышеизложенного, суд исходит из требований разумности и справедливости, учитывает характер физических и нравственных страданий с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, индивидуальных особенностей потерпевшего, степени вины ответчика, а также с учетом иных доказательств, и находит, что разумной и справедливой является компенсация морального вреда в размере 30 000 руб.
В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
В соответствии со ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе и: расходы на оплату услуг представителя; связанные с рассмотрение дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимые расходы.
В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В силу п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» расходы на оформление доверенности представителя, также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.
Поскольку доверенность от имени истца, выдана на участие представителя в рамках конкретного спора, доказательств заключения между сторонами иных договоров участия в долевом строительстве не представлено, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца нотариальных расходов в размере 1 432 руб., ропорционально удовлетворенным требованиям (71,60 %).
Из разъяснений, изложенных в п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" расходы, обусловленные рассмотрением, разрешением и урегулированием спора во внесудебном порядке (обжалование в порядке подчиненности, процедура медиации), не являются судебными издержками и не возмещаются согласно нормам главы 7 ГПК РФ, главы 10 КАС РФ, главы 9 АПК РФ.
С учетом положений ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца, с учетом процента удовлетворенных требований подлежат взысканию почтовые расходы, в размере 617,84 руб., расходы по подготовке независимой экспертизы в размере 35 728,40 руб., поскольку они являлись необходимыми для обращения с иском в суд.
Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
В подтверждение понесенных расходов истцом представлен договор об оказании юридических услуг и платежный документ, подтверждающий факт оплаты в размере 30 000 руб.
Суд, принимая во внимание подготовку искового заявления, количество судебных заседаний, объем оказанных юридических услуг, категорию и сложность спора, приходит к выводу об удовлетворении требований заявителя о взыскании с ООО «СЗ «Перхушково-Девелопмент» судебных расходов на оплату юридических услуг в размере 20 000 руб., который находит разумным.
В соответствии с положениями ст. 103 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в доход бюджета Одинцовского городского округа Московской области государственную пошлину в размере 3 655,28 руб., от уплаты которой истец был освобожден в силу закона.
Представителем ответчика также заявлено о предоставлении отсрочки исполнения решения суда.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" определены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.
Абз. 11 п. 1 Постановления, в отношении уплаты застройщиком неустойки (штрафа, пени), предусмотренной абзацами третьим и четвертым настоящего пункта, и возмещения застройщиком убытков, предусмотренных абзацами пятым и шестым настоящего пункта, требования об уплате (возмещении) которых были предъявлены к исполнению застройщику до ДД.ММ.ГГГГ, предоставляется отсрочка до ДД.ММ.ГГГГ включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению с ДД.ММ.ГГГГ, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Положения настоящего абзаца не распространяются на фактически понесенные участником долевого строительства расходы на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.
В соответствии с указанным Постановлением Правительства РФ суд предоставляет ответчику отсрочку исполнения решения суда на период действия указанного Постановления.
Руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 – удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «Специализированный Застройщик «Перхушково-Девелопмент» (ИНН №) в пользу ФИО2 ..... в счет компенсации расходов на устранение строительных недостатков 207 763,59 руб., компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб., расходы по оплате экспертизы в размере 35 728,40 руб., расходы по оформлению доверенности в размере 1 432 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 20 000 руб., почтовые расходы в размере 617,84 руб., а всего взыскать 295 541,83 руб.
Требования ФИО2 в остальной части, о взыскании денежных сумм в большем размере – оставить без удовлетворения.
Взыскать с ООО «Специализированный Застройщик «Перхушково-Девелопмент» (ИНН №) в доход бюджета городского округа Одинцово Московской области государственную пошлину в размере 3 655,28 руб.
Предоставить ООО «Специализированный Застройщик «Перхушково-Девелопмент» отсрочку исполнения решения суда на период действия Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326.
Решение может быть обжаловано в Московской областной суд через Одинцовский городской суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.
Судья
Мотивированное решение изготовлено 25.07.2025