Решение по делу № 2-3617/2022 от 24.08.2022 | Йошкар-Олинский городской суд (Республика Марий Эл)

Дело № 2-3617/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Йошкар-Ола 24 августа 2022 года

Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в составе:

председательствующего судьи Смирнова С.А.,

при секретаре судебного заседания Спасибкиной Ф.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании утратившей право пользование жилым помещением, выселении, встречному иску ФИО2 к ФИО1, ФИО4, ФИО5 о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными, о применении последствий недействительности сделок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 с требованиями о признании ее утратившей право пользования жилым помещением и выселении из квартиры, расположенной по адресу: , ссылаясь на то, что на основании договора купли-продажи от , заключенного с ФИО4, он является собственником данного жилого помещения.

Вместе с тем обязательства о снятии с регистрационного учета и освобождении занимаемого жилого помещения в установленный договором срок ответчик не исполнила, продолжает проживать в указанной квартире, в результате чего истец лишен возможности реализовать свое право пользования, владения и распоряжения принадлежащим ему имуществом. Соглашения о сохранении за ответчиком права бессрочного пользования указанным жилым помещением не имеется, членом семьи истца ответчик не является.

ФИО2 иск не признала, обратилась в суд со встречными исковыми требованиями, просила признать недействительными (ничтожными) договора купли-продажи от , от в отношении квартиры, расположенной по адресу: расположенной по адресу: ; применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата квартиры, расположенной по адресу: , в собственность ФИО5; указать, что решение суда является основанием для внесения в ЕГРН записей об аннулировании государственной регистрации права собственности ФИО1, ФИО4 и восстановления государственной регистрации права собственности ФИО5 на данную квартиру.

В обоснование ссылается на то, что она приобрела квартиру в собственность на имя брата ФИО5 с использованием кредитных средств Банка ВТБ 24 по кредитному договору от Заемщиком по кредитному договору являлся ФИО5

В связи с возникшей задолженностью по погашению кредита, банк выставил квартиру на торги. С целью снятия квартиры с торгов, погашения задолженности по кредиту в полном объеме истец ФИО2 в марте 2021 г. заняла у ФИО4 350 000 рублей По его требованию правоотношения по предоставлению займа, уплате процентов, возврату займа были оформлены в виде договора купли-продажи квартиры. Договоренности о купле-продаже квартиры не было. Она, а также ее брат - титульный собственник, не желали продавать квартиру, ФИО4 имел интерес получить от нее 1 300 000 рублей в виде возврата основного долга и процентов.

В августе 2021 г. ФИО4, уверяя ее в добросовестности своих намерений, обещая сохранение действительных правоотношений по предоставлению займа, уплате процентов, возврату займа, убеждая, что ему срочно нужны деньги, предложил переуступить право требования 1 300 000 рублей ФИО1 в виде оформления договора купли-продажи квартиры.

между ФИО4 и ФИО1 был оформлен договор купли-продажи спорной квартиры, в этот же день между ФИО1 и ФИО2 оформлен агентский договор на продажу квартиры, который по ее мнению прикрывал фактические правоотношения по предоставлению займа, уплате процентов, возврату займа. При этом ФИО1, используя зависимое положение ФИО2 в силу сложившихся обстоятельств, частично нарушил прежние договоренности, а именно, увеличил сумму долга до 1 600 000 рублей, ограничил срок для выплаты долга до 17 января 2022 г., который потом продлил до 17 июня 2022 г.

Истец (ответчик по встречному иску) ФИО1 в судебное заседание явился, в присутствии своего представителя по устному ходатайству ФИО6, исковые требования поддержал в полном объеме, даны пояснения аналогично указанному в иске; встречные исковые требования ФИО2 не признал, просил в их удовлетворении отказать.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 в судебное заседание явилась, в присутствие своего представителя по ордеру-адвоката ФИО7 просила в иске ФИО1 отказать, заявленный ею иск поддержан в полном объеме.

Ответчик по встречному иску ФИО4 в судебное заседание явился, возражал относительно доводов ФИО2 относительно притворности сделок, считает, что первоначально заявленные требования ФИО1 обоснованы и подлежат удовлетворению. Во встречном иске ФИО2 следует отказать.

Ответчик ФИО5 надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, отзыв на иск по предложению суда не представил, в то же время согласно его заявлению исковые требования ФИО2 признает в полном объеме.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, представители МВД России по РМЭ, Управления Росреестра по РМЭ на судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, данных об уважительной причине неявки не имеется.

Учитывая, что требования ст. 113 ГПК РФ судом выполнены в установленном порядке, суд на основании ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав стороны, заслушав заключение прокурора Сушковой Г.А., полагавшей о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 в части выселения ФИО2, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав в судебном заседании обстоятельства дела по представленным сторонами доказательствам, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 288 ГК РФ, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Согласно ч. 1 ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.

Положениями ч. 1 ст. 35 ЖК РФ установлено, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета в том числе в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда.

Аналогичные положения содержатся в п. 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между Банком ВТБ (ЗАО) и ФИО5 был заключен кредитный договор от Кредит был предоставлен для приобретения в собственность заемщика квартиры, находящейся по адресу: .

Из материалов настоящего дела следует, что спорное жилое помещение представляет собой отдельную 2-х комнатную квартиру, расположенную по указанному выше адресу, жилой площадью 65,7 кв.м.

Согласно сообщению Банка ВТБ (ЗАО) данная квартира в связи с задолженностью по кредитному договору была выставлена на торги 03 марта 2021 г., повторные торги назначены на 30 марта 2021 г. Задолженность по кредитному договору была оплачена 30 марта 2021 г. в размере 349 958 руб. 38 коп. в соответствии с заявлением от 30 марта 2021 г. поступившего от ФИО4 30 марта 2021 г. квартира была снята с торгов.

между ФИО5 в лице ФИО2, действующей на основании нотариальной доверенности (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому ФИО5 продал ФИО4 свою квартиру, расположенную по адресу: .

В данном случае ФИО2 обладала законными полномочиями на совершение сделки по договору купли-продажи спорного жилого помещения, поскольку в силу ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Согласно п. 3.1. договора купли-продажи, стоимость квартиры составляет 1 300 000 руб. 00 коп., которые покупатель уплатил до подписания настоящего договора, в части переданных денежных средств, настоящий договор имеет силу расписки.

На момент подписания настоящего договора в квартире зарегистрирована ФИО2, продавец обязуется освободить квартиру для проживания и передать ключи от квартиры в течение 30 календарных дней с момента регистрации настоящего договора в Управление Росреестра по РМЭ (п. 3.2. договора).

В дальнейшем по договору купли-продажи от ФИО4 (продавец) продал ФИО1 (покупатель) указанную квартиру.

На момент подписания настоящего договора в квартире зарегистрирована ФИО2 (постороннее лицо) (п. 3.2 договора).

Государственная регистрация перехода права собственности осуществлена

В данной квартире, согласно поквартирной карточке по настоящее время зарегистрирована ФИО2

В целях обеспечения стабильности жилищных и имущественных отношений, а также защиты законных интересов, как покупателя жилого помещения, так и лиц, сохраняющих право пользования им, п. 1 ст. 558 ГК РФ закреплено требование о включении в договор купли-продажи жилого помещения в качестве его существенного условия перечня лиц, которые сохраняют в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Существенный характер данного условия предопределяет необходимость его согласования сторонами договора купли-продажи жилого помещения: по общему правилу п. 1 ст. 460 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц; неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар, включая лиц, являющихся членами семьи прежнего собственника жилого помещения.

Отношения, возникающие между приобретателем жилого помещения и членами семьи прежнего собственника, регулируются по правилам ст. 292 ГК РФ. В соответствии с ее п. 2 в ныне действующей редакции, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Между тем, в приведенных договорах купли-продажи квартиры не содержатся указания на сохранение за ответчиком права пользования жилым помещением.

В свою очередь, в обоснование заявленных требований о признании недействительных указанных выше договоров купли-продажи квартиры от , ФИО2 со ссылкой на ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает на то, что при их заключении стороны имели в виду возврат долга, вытекающий из правоотношений займа, оформленный в дальнейшем под видом агентского договора на продажу квартиры от заключенного между ею и ФИО1

Согласно указанному договору следует, что ФИО2, как агент обязалась по заданию ФИО1 (принципала) от своего имени, но за счет принципала совершить определенные юридические и иные действия по поиску покупателей на жилое помещение (квартиру) принципала по адресу: , а также осуществить иные действия с согласия принципала, а принципал обязуется выплатить вознаграждение за совершенные агентом действия. По настоящему договору принципал предоставляет агенту эксклюзивное право на поиск покупателей.

Агент в свою очередь обязуется выплачивать денежные средства в размере 40 048 руб. 00 коп. ежемесячно на протяжении всего договора на счет принципала для сохранения эксклюзивного права на поиск покупателей. Каждая совершаемая оплата в размере 40 048 руб. 00 коп. уменьшает цену продажи квартиры указанной в п.1.2 агентского договора на продажу квартиры (п.1.1. договора).

Цена продажи квартиры от 1 600 000 руб. 00 коп. Сроки исполнения поручения по настоящему договору : начальный срок 17 августа 2021 г., конечный срок 17 января 2022 г. (п. 1.2, 1.3 договора).

За период с 17 августа 2021 г. по 17 июня 2022 г. ФИО2 ежемесячно уплачивала ФИО1 денежные средства, в размере определенном договором от , как она считает в счет погашения долга из правоотношений займа под видом платы за право агента на поиск покупателей квартиры.

В соответствии с п.87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п.2 ст. 170 ГК РФ).

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Между тем, по мнению суда, оспариваемые договора купли-продажи заключены в предусмотренной законом форме, расчеты произведены полностью, в договорах, указано, что они имеют силу расписок. В установленном договорах порядке имущество фактически передавалось продавцом, первоначально покупателю ФИО4, затем ФИО1, то есть договора были исполнены, их права, как собственников были реализованы. Кроме того, суд обращает внимание, что ФИО4 и ФИО1 после приобретения данной квартиры несли бремя содержания по оплате коммунальных услуг, чему суду представлены соответствующие квитанции об оплате, оформленные на их имена.

Довод ФИО2 о безвозмездном характере договоров купли-продажи, их притворности суд отклоняет, поскольку доказательств тому в силу ст. 56 ГК РФ, не представлено. В подтверждение своих доводов ФИО2 в материалы дела представила аудиозаписи телефонных разговоров между ФИО2 и ФИО4 с частичной расшифровкой, ФИО2 и представителя ФИО1 - ФИО6

Факт данных телефонных разговоров сторон и действительность представленных аудиозаписей ФИО4, представитель ФИО1 - ФИО6 не оспаривали.

В то же время, суд критически оценивает представленные аудиозаписи, расшифровку разговора, поскольку они надлежащим образом не доказывают юридически значимые обстоятельства по настоящему делу, поскольку из содержания разговоров однозначно не следует, что ФИО1, ФИО8 подтверждают факт притворности сделок, основанных на доводах ФИО2, как и то, что оплата ФИО2 ФИО1 по агентскому договору происходила в счет погашения условной задолженности по возврату спорной квартиры.

ФИО1 и его представитель ФИО6 не оспаривают, что ФИО2 имела интерес к данной квартире, в разговорах обоюдно рассматривалась возможность продажи квартиры ФИО2

При этом суд обращает внимание, что ФИО2, заявляя встречный иск, не являлась стороной указанных сделок.

Вопреки доводам ФИО2, сам факт ее проживания в спорной квартире, заключение агентского договора от не свидетельствует о наличии у нее материального правового интереса и заинтересованности в оспариваемых сделках. Суд исходит из того, что требования о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными, о применении последствий недействительности сделок может быть заявлено лишь лицом, ранее являвшимся собственником спорного имущества ФИО5

Сведений о том, что спорная квартира на протяжении ее приобретения ФИО5 до ее продажи ФИО4 находилась в фактическом пользовании ФИО2, равно как того, что оплата по ее содержанию до продажи осуществлялось ею, в материалах дела не имеется.

Допуская оплату ФИО2 согласно представленным приходным кассовым ордерам от 17 декабря 2011 г. на сумму 25 200 руб. 00 коп., от 16 февраля 2012 г. на сумму 50 000 руб. 00 коп., от 18 июня 2013 г. на сумму 50 000 руб. 00 коп. на счет ФИО5 в счет погашения займа и процентов по договору займа от , в то же время в отсутствие какого либо письменного соглашения со ФИО5, достаточного основания для утверждения фактической принадлежности данной квартиры ФИО2 не имеется.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ФИО2 является ненадлежащим истцом по иску о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными, о применении последствий недействительности сделок.

Признание ответчиком ФИО5 указываемых ФИО2 обстоятельств по приобретению ею и продажи квартиры по адресу: , заявленных в связи с этим встречных требований, на основании части 2 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, во внимание не принимается судом, поскольку указанный ответчик, будучи братом ФИО3, является заинтересованным лицом, и признание им обстоятельств, на которые ссылается последняя, нарушает права других лиц, участвующих в деле.

Таким образом, суд приходит к выводу, что стороны оспариваемых договоров планировали своими действиями достичь правовых последствий, предусмотренных именно договорами купли-продажи недвижимого имущества. ФИО2 не представлены доказательства, отвечающие требованиям относимости, допустимости, свидетельствующие о притворности договоров купли-продажи от , от .

Поведение ФИО5 и его представителя по доверенности ФИО2 в момент заключения договора купли-продажи квартиры от свидетельствует о наличии у них реальной воли и осознанного желания на совершение оспариваемой сделки по возмездному отчуждению принадлежащего ФИО5 недвижимого имущества – квартиры в пользу ФИО4, а их поведение после регистрации перехода права собственности на указанное имущество, также не свидетельствует об обратном.

С учетом приведенных норм права и установленных по делу обстоятельств, суд исходил из того, что соглашения между собственником жилого помещения ФИО1 и ответчиком ФИО2 по пользованию жилой площади в спорном жилом помещении не имеется, она членом семьи истца не является, ее регистрация в спорной квартире нарушает права собственника спорного жилого помещения; каких-либо законных оснований для сохранения за ней права пользования спорным жилым помещением, право собственности на которое зарегистрировано за истцом, не имеется, регистрация ответчика в спорном жилом помещении, ей не принадлежащим, нарушает права истца как собственника, поскольку является препятствием в пользовании и распоряжении истцом своим имуществом по его личному усмотрению.

То обстоятельство, что ФИО2 фактически на протяжении всего времени с момента заключения оспариваемой сделки от не утратила возможность владения и пользования спорным имуществом (то есть спорная квартира из ее владения не выбывала, в связи, с чем она имела возможность пользоваться ею), не может само по себе являться безусловным основанием для удовлетворения исковых требований о признании сделок недействительными, поскольку оно не согласуется с иными доказательствами по делу, совокупность которых свидетельствует о незаконности заявленных требований в целом.

При этом суд обращает внимание на то, что на момент заключения договора купли-продажи от агентского договора заключенного с ФИО2 не существовало, заключен был добровольно по истечению определенного времени уже с новым собственником ФИО1 , который в суде ФИО3 не оспаривает, требований о его недействительности не заявляет.

Поскольку в связи с отчуждением спорной квартиры и регистрации права собственности истца ФИО1, ответчик ФИО2 подлежит признанию утратившей право пользования спорной квартирой, учитывая, что соглашение о сохранении за ней права пользования данной жилой площадью с истцом ФИО1 не заключалось.

В связи с тем, что у ответчика ФИО2 право пользования квартирой прекращено, то она также подлежат снятию с регистрационного учета по месту жительства по спорному адресу.

Оценивая в совокупности собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении первоначальных исковых требований ФИО1 и отказе в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 в полном объеме.

С ответчика ФИО2 в пользу истца ФИО1 в соответствии со ст. ст. 88, 98 ГПК РФ подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб. 00 коп.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать ФИО2 утратившей право пользования жилым помещением - квартирой, расположенной по адресу: .

Выселить ФИО2 из жилого помещения, расположенного по адресу: , без предоставления другого жилого помещения.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 возврат госпошлины в размере 300 руб. 00 коп.

Решение суда является основанием для снятия ФИО2 с регистрационного учета по месту жительства по адресу:

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1, ФИО4, ФИО5 о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными, о применении последствий недействительности сделок, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Марий Эл путем подачи апелляционной жалобы через Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья С.А. Смирнов

Мотивированное решение

составлено 31 августа 2022 г.

Решение07.09.2022