УИД: 78RS0011-01-2023-002288-29
Дело № 2-2208/2023 23 августа 2023 года
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Куйбышевский районный суда Санкт-Петербурга в составе: председательствующего судьи Коваль Н.Ю.,
при секретаре Сироткиной В.Е.,
с участием представителя истца - адвоката Аристовой О.Е. и представителя ответчика – адвоката Львов В.Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств и встречный иск ФИО2 к ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании 2 000 000 руб. - задолженности по договору купли-продажи квартиры, ссылаясь на следующие обстоятельства:
19.11.2021 года между сторонами заключен Договор купли-продажи трехкомнатной квартиры № 81 общей площадью 79,2 кв.м, по адресу: <адрес> (кадастровый №), собственником которой являлась истец, по условиям которого ответчик обязалась выплатить ФИО1 - 14 000 000 руб. в счет приобретаемого жилого помещения. При этом 12 000 000 руб. были выплачены ответчиком истцу при подписании договора, а оставшуюся часть в сумме 2 000 000 руб. ФИО2 не выплатила до настоящего времени. В связи с изложенным истец просит суд взыскать с ФИО2 денежные средства в размере 2000 000 руб.
В ходе рассмотрения дела принят к производству встречный иск ФИО2 к ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности (т. 1 л.д. 26-28). В обоснование встречных требований истец по встречному иску ссылалась на выполнение ею всех условий договора купли-продажи от 19.11.2021, включая выплату причитающихся ответчику по встречному иску денежных средств в сумме, указанной в договоре купли-продажи в полном объеме и обращение в орган, осуществляющий государственную регистрацию перехода права на квартиру.
Однако, государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение была приостановлена и впоследствии в регистрации было отказано в связи с отсутствием надлежащим образом оформленной доверенности представителя ФИО1, а сама ответчица по встречному иску в регистрирующий орган не явилась. Поскольку условия договора исполнены покупателем надлежащим образом, ФИО2 просит суд вынести решение о государственной регистрации права собственности на спорную квартиру.
Представитель истца, ответчика по встречному иску - адвокат Аристова О.Е., действующая на основании ордера и доверенности, в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала в полном объеме по изложенным выше основаниям. Пояснила, что в силу устной договоренности между сторонами, при заключении договора купли-продажи ответчик выплатила ФИО1 часть цены договора в размере 12 000 000 руб., а оставшаяся часть подлежала оплате после регистрации перехода права собственности в отношении продаваемой квартиры, однако ответчик уклоняется от исполнения своих обязательств. Против встречного иска возражала, поскольку она, как представитель, и ее доверитель совершили все необходимые действия для перехода права собственности в отношении спорной квартиры, передали жилое помещение в фактическое владение и пользование ответчице, а при несогласии ФИО2 с действиями регистрирующего органа, она была вправе обжаловать такие действия в суд.
Представитель ответчика, истца по встречному иску адвокат Львов В.Б., действующий на основании ордера и доверенности, в судебное заседание явился, исковые требования о взыскании задолженности не признал, встречный иск поддержал, просил удовлетворить.
В обосновании своей позиции пояснил, что в договоре купли-продажи отсутствует условие о необходимости выплаты части цены приобретаемой квартиры поэтапно и в зависимости от государственной регистрации, как утверждает истец. При этом все расчеты за квартиру осуществлялись до заключения договора купли-продажи, отсутствие задолженности ответчика подтверждается ссылкой в тексте договора на полную выплату денежных средств в сумме 14 000 000 руб.
В отношение встречного иска показал, что основанием для его удовлетворения является уклонение ответчика по встречному иску от государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности к ФИО2, которое совершалось в форме бездействия, т.е. невыдачи надлежащим образом оформленной доверенности, неявке лично ответчика по встречному иску в регистрирующий орган, что послужило препятствием для государственной регистрации.
Третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве – будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание своего представителя не направило. В порядке ст. 113, ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица. Суду представлены копии документов, на основании которых регистрирующим органом было зарегистрировано право собственности ФИО1 в отношении квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый №, а также принято решение об отказе в государственной регистрации по заявлению ФИО2 (т. 2 л.д. 1-117).
Выслушав доводы и возражения представителей сторон, показания свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении первоначально заявленных исковых требований и об удовлетворении встречного иска по следующим основаниям:
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).
Как следует из ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Установлено, что 19.11.2021 между ФИО1, действующей в лице представителя Аристовой О.Е. на основании доверенности и ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №. Квартира находится на восьмом этаже, состоит из трех комнат, имеет общую площадь 79,2 кв.м. (т. 1 л.д. 24).
Указанная квартира принадлежала ФИО1 на праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство по закону, выданного ФИО3, нотариусом города Москвы, 01.09.2021, реестровый номер 77/216-н/77-2021-6-220 (т. 1 л.д. 23, материалы наследственного дела т.1 л.д. 81-180).
Государственная регистрация права собственности ФИО1 в отношении спорной квартиры проведена 02.09.2021, номер регистрации 77:03:0004007:2553-77/072/2021-2.
Положениями ст. 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В пункте 4 договора купли-продажи, стороны указали буквально следующее: «ФИО2 купила у ФИО1 спорную квартиру за 14 000 000 руб. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора купли-продажи».
Таким образом, в договоре купли-продажи прямо указано, что расчет покупателя с продавцом на момент подписания документа произведен полностью, т.е. в сумме 14 000 000 руб., что составляет полную стоимость продаваемой ФИО1 квартиры.
Истец, в обоснование своей позиции в данной части ссылалась на наличие некой устной договоренности, согласно которой денежная сумма в размере 2000 000 руб. выплачивается покупателем после государственной регистрации перехода права собственности, однако, как указывалось выше, договор купли-продажи таких условий не содержит, а истец каких либо относимых и допустимых доказательств своей позиции суду не предоставила.
Показания свидетеля ФИО4 – агента недвижимости, которая слышала о том, что ФИО1 не в полном объеме получила оплату по договору, не могут быть приняты судом во внимание как доказательства заключения договор купли-продажи на иных условиях.
Ответчик, возражая против иска, оспаривала наличие каких-либо устных доверенностей, указала на то, что денежные средства выплачены в полном объеме в размере 14 000 000руб., что и подтверждает подписанный сторонами договор.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.
Истец свою позицию не доказала. При наличии подписанного и не оспоренного в установленном законом порядке договора купли-продажи, доводы ФИО1 являются неубедительными, голословными и критически оцениваются судом. Пункт 4 Договора опровергает утверждение истца о неполном выполнении условий договора и наличии задолженности в размере 2 000 000 руб. При таких обстоятельствах исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности удовлетворению не подлежат.
Как следует из ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Согласно п.11 Договора купли-продажи – данный договор является одновременно и актом приема-передачи квартиры. ФИО2 не оспаривала, что квартира перешла в ее владение, однако указала на то, что ФИО1 фактически уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, в связи с чем заявила встречный иск, подлежащий удовлетворению ввиду следующего:
Из свидетельства о праве на наследство по закону, выданного 01.09.2021 нотариусом города Москвы ФИО3 и материалов наследственного дела № 27/2021, усматривается, что на дату заключения договора купли-продажи 19.11.2021г. ФИО1 являлась собственником спорной квартиры. При обращении к нотариусу ФИО3 для вступления в права наследника имущества умершего 15.01.2021 ФИО5, ФИО1 лично не присутствовала, а ее интересы представлял ФИО6, который действовал на основании доверенности, выданной и удостоверенной нотариусом штата Мэрилэнд, а личность ФИО1 была удостоверена документом (паспортом) иностранного государства (т. 2 л.д. 28-30).
В свою очередь, при подписании договора купли – продажи 19.11.2021 от имени продавца ФИО1 действовала представитель Аристова О.Е. на основании доверенности, удостоверенной нотариусом штата Мэрилэнд США (т. 2 л.д. 68-76).
Из представленных органом, осуществляющим государственную регистрацию, документов усматривается, что ФИО2 в установленном порядке 19.11.2022 обращалась в регистрирующий орган для государственной регистрации перехода права на приобретаемую квартиру.
Как следует из уведомления об отказе в государственной регистрации прав от 01.03.2022 ФИО2 отказано в государственной регистрации прав на объект недвижимости с кадастровым номером 77:03:0004007:2553 по тем основаниям, что у регистратора возникли сомнения в подлинности представленного договора купли-продажи от 19.11.2021г. и волеизъявления продавца, в связи с чем сторонам было необходимо лично обратиться в приемную регистрирующего органа для подтверждения своего волеизъявления на сделку в соответствии с п. 3 ст. 154 ГК РФ (т. 2 л.д. 58-60).
Вместе с тем, в ходе судебного заседания представители сторон подтвердили волеизъявления своих доверителей, направленные на заключение договора купли –продажи спорного жилого помещения за 14 000 000 руб., обстоятельства заключения договора купли-продажи также подтвердила свидетель ФИО4, сам договор не оспаривался сторонами или третьими лицами. Установлено, что в настоящее время квартира передана и находится во владении ФИО2, что подтверждается и пунктом 11 договора купли-продажи, согласно которому данный договор является одновременно и актом приема-передачи квартиры. При таком положении подлинность договора сомнений у суда не вызывает.
Кроме того, у суда отсутствуют основания сомневаться и в достоверности представленной при заключении договора купли-продажи доверенности, уполномочивающей Аристову О.Е. действовать от имени ФИО1, в том числе – совершать сделки от ее имени, поскольку эта доверенность содержит все необходимые сведения и реквизиты, включая ее перевод на русский язык и апостиль, позволяющие установить достоверность волеизъявления, объем полномочий, правоспособность и личность доверителя и доверенного лица.
Аналогичная доверенность от имени ФИО1, копия которой имеется в материалах наследственного дела, также была удостоверена нотариусом штата Мэрилэнд и послужила для нотариуса города Москвы ФИО3 должным основанием для выдачи представителю ФИО1 свидетельства о праве на наследство по закону и государственной регистрации на основании этого свидетельства права собственности ФИО1 в отношении квартиры, по адресу: <адрес>, кадастровый №.
Суд приходит к выводу о том, что Аристова О.Е. являлась полномочным представителем ФИО1 при заключении 19.11.2021 договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №.
На данный вывод суда не влияет ссылка в доверенности, выданной ФИО1 на территории иностранного государства, на иностранный документ, удостоверяющей ее личность, поскольку из материалов наследственного дела усматривается, что ФИО1 является гражданкой Российской Федерации и иных сведений суду не представлено. Наличие у ФИО1 гражданства иного государства либо вида на жительство в ином государстве не влияет на ее правовой статус гражданки Российской Федерации в силу положений статьи 6 Федерального закона от 31.05.2002 N62-ФЗ (ред. от 28.12.2022г.) "О гражданстве Российской Федерации".
От выполнения данной обязанности ответчица по встречному иску уклонилась.
В соответствии с ч. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Поскольку истец по встречному иску не заявляет требований о возмещении убытков, вызванных задержкой регистрации, у суда отсутствуют основания для исследования причин и обоснованности уклонения продавца по договору купли-продажи от государственной регистрации. Данные обстоятельства не являются юридически значимыми для рассмотрения гражданского дела и разрешения исковых требований.
В то же время заслуживают внимания доводы ФИО2 по встречному иску о нарушении ее прав уклонением ФИО1 от регистрации перехода права собственности, поскольку истцом по встречному иску исполнены все обязанности покупателя по договору купли-продажи от 19.11.2021г., денежные средства за приобретаемую квартиру в размере 14 000 000 рублей выплачены в полном объеме, квартира передана покупателю по акту приема-передачи. При таком положении суд удовлетворяет требования встречного иска.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
ФИО1 в удовлетворении иска к ФИО2 ФИО7.
Встречный иск ФИО2 удовлетворить.
Произвести государственную регистрацию права собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р. ( ) на
трехкомнатную <адрес>, общей пл. 79,2 кв.м., кадастровый № по адресу: <адрес> на основании Договора купли –продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО1.
Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 расходы по госпошлине в сумме 300 руб.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца с даты его изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга.
Судья