Дело № 2-517/2025 копия
УИД50RS0009-01-2025-000341-15
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
<адрес> 6 мая 2025 г.
Егорьевский городской суд <адрес> в составе председательствующего судьи Акользиной Ю.С.
при секретаре судебного заседания Кремневе Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО4 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи доли жилого дома,
установил:
ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО4 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи доли жилого дома, обосновывая уточненные исковые требования тем, что она является собственником 31/54 доли жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Собственником другой 23/54 доли данного дома является ответчик ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ она увидела, что в часть дома ответчика заселились посторонние люди, с их слов ФИО4 заключил с ними предварительный договор купли-продажи доли жилого дома. С ней, как собственником другой доли спорного дома, никто продажу не согласовывал, уведомлений о покупке доли не направлял. Продажа доли дома без ее уведомления и ее согласия является незаконной и нарушает ее права. Просит суд признать недействительным предварительный договор купли-продажи доли жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО4 и третьими лицами.
Истец ФИО2 в ходе судебного заседания заявленные требования поддержала, просила суд их удовлетворить, дополнительно указав, что ДД.ММ.ГГГГ ей стало известно, что ФИО4 и третьими лицами заключен предварительный договор купли-продажи доли дома. Она вызвала участкового, пояснила, что судебный процесс по спорному дому и земельному участку не закончен, ее не уведомили о продаже и хотят совершить сделку. Мужчина, который там проживал, съехал в этот же день спустя 3 недели. Дом находится в общей долевой собственности, они с ответчиком живут через стенку, считает, что поставить ее в известность о продаже, не должно было составить труда. Ей известно, что предварительный договор расторгнут и аванс возвращен, но она настаивает на том, чтобы договор был признан недействительным на том основании, что в нем указана ? доля дома вместо положенной, считает, что имеют место мошеннические действия. У ответчика в действительности нет того, что он продает, и ее не уведомили о продаже доли, поэтому сделка недействительна. С ответчиком она не общается. За предложенную сумму не готова купить долю дома у ФИО4 Нотариус ФИО1 регистрировала сопроводительное письмо и заявление ответчика без указания площади земельного участка ДД.ММ.ГГГГ, а отправка уведомления была только ДД.ММ.ГГГГ, через 15 дней. Считает, что нотариусом допущены нарушения. Уведомление вернулось нотариусу, но извещение о письме она не получала, почтальон пояснила, что она была в тот период в отпуске, и возможно письма не доставлялись.
Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен через представителя, уполномочив на представление интересов ФИО5
Представитель ответчика ФИО4 – ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признала, просила суд в их удовлетворении отказать, указав, что ФИО4 принадлежат 23/54 долей дома и земельный участок, и он принял решение о продаже участка и доли дома, для чего обратился к нотариусу для составления уведомления. ФИО2 нотариусом было направлено уведомление, письмо длительное время было на почте и в последующем вернулось отправителю, то есть ФИО2 его не получила, она и ранее говорила, что ничего получать не будет. ФИО4 нашел покупателей. Перед этим они разговаривали с ФИО2 и она просила продать долю дома и участок по кадастровой стоимости, однако, ответчик готов продать только по рыночной стоимости. ФИО2 знала о продаже и чтобы не судиться предлагали продать долю дома. Поскольку ответ от истца не поступил о покупке по рыночной стоимости, он заключил предварительный договор купли-продажи дома, ответчику известно какая доля дома ему принадлежит, но по своей неграмотности договор заключен с опиской, он не является основным и не подлежит регистрации. Предварительный договор купли-продажи был расторгнут до обращения истца в суд, и предмета спора нет. Права истца не нарушены, поскольку ране ей направлялось уведомление о продаже.
Опрошенная в качестве свидетеля ФИО3 показала суду, что она работает в почтовой отделении на ул. Владимирской д. 6 г. Егорьевска, с истцом она знакома два года, ею доставляется корреспонденция на имя ФИО2 по адресу: <адрес>, какие есть письма – она все относит, ФИО2 кладет письма в ящик, а ФИО4 - в ручку двери. Доставлялась ли ею в 2024 году корреспонденция от нотариуса, она не может пояснить, так как она не смотрит, что там, только адрес. В конце февраля по начало марта 2024 года она находилась в отпуске. Возможно, когда почтальон на больничном, в этот период письма не доставляются. Когда человек не приходит на почту и не получает письмо, то указывается «неудачная попытка вручения».
Исследовав материалы дела, представленные доказательства, заслушав истца и представителя ответчика, свидетеля, суд приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают в том числе, из договоров и иных сделок.
В соответствии с п.1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1 ст. 429 ГК РФ).
В абзацах 2 и 3 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (п. 2 ст. 455 ГК РФ).
Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются.
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи.
В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно абз. 1 а. 1, п. 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Пунктом 2 ст. 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ « 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» определено, что к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 Гражданского кодекса РФ).
В силу п.1 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п.2 ст. 209 ГК РФ).
Так, в соответствии с п.1 ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Пунктом 2 ст. 246 ГК РФ предусмотрено, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Согласно ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в п. 2 ст. 259.2 настоящего Кодекса.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В соответствии со ст. 251 ГК РФ доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное.
Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с п. 2 ст. 223 настоящего Кодекса.
Как следует из материалов дела, ФИО2 является собственником 31/54 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.
Собственником другой 23/54 доли в праве общей долевой собственности на данный жилой дом является ответчик ФИО4.
Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены исковые требования ФИО4 к ФИО2 об определении границ земельного участка, устранении реестровой ошибки, в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО4 об исключении сведений из ЕГРН, признании недействительным межевание земельного участка, признании недействительным постановления, признании права обще долевой собственности и определении порядка пользования жилым домом и земельным участком отказано.
Решение суда не вступило в законную силу, в виду подачи апелляционной жалобы ФИО2, в связи с чем, суд приходит к выводу, что в настоящее время спор по вышеуказанному домовладению и земельному участку при нем между сторонами не разрешен.
В период рассмотрения дела в суде, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФМО2 заключен договор аванса, в соответствии с которым стороны договорились в будущем заключить договор купли-продажи земельного участка по адресу: <адрес> расположенного на нем ? части жилого дома одноэтажного общей площадью 98,4 кв.м. с кадастровым номером 50:30:0010511:57, установлен срок сделки – не позднее ДД.ММ.ГГГГ, стоимость объекта определена в размере 5 <данные изъяты> рублей.
ФМО2 в день подписания вышеуказанного соглашения оплачен аванс в размере <данные изъяты> рублей, данная сумма входит в цену договора и при расчете между сторонами засчитывается в основной платеж.
Таким образом, договор от ДД.ММ.ГГГГ не является предварительным договором по смыслу ст. 429 ГК РФ, данный договор является договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате, поскольку содержит все существенные условия, предъявляемые к такому договору.
Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате между ФИО4 и ФМО2 расторгнут по взаимному согласию, уплаченный аванс в размере <данные изъяты> рублей возвращен ФМО2
Учитывая, что оспариваемый договор купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате расторгнут еще до подачи ФИО2 иска в суд, суд приходит к выводу об отсутствии нарушений прав истца со стороны ответчика и отсутствии спора материально правового характера.
При этом судом учитывается то обстяотельство, что ответчиком, посредством нотариуса Егорьевского нотариального округа <адрес> ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО2 направлялось заявление ФИО4 о предложении купить 23/54 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> за <данные изъяты> рублей.
Действия нотариуса, в виду несогласия с ними истцом в установленном законом порядке не обжаловались, направленное в ее адрес заявление ответчика не признавалось не соответствующим закону.
Судом установлено, что заказное письмо с уведомлением направленное в адрес истца возвращено отправителю с отметкой почтового отделения «истек срок хранения», в связи с чем, ФИО2 несет риск неполучения корреспонденции по месту ее регистрации.
Доводы истца о неполучении данного заявления о предложении покупки по независящим от нее причинам не нашли своего подтверждения в суде, доказательств, свидетельствующих об этом суду в порядке ч.1 ст. 56 ГПК РФ суду не представлено, показания свидетеля ФИО3 данные доводы истца достоверно не подтверждают.
Следовательно, суд приходит к выводу, что ответчиком требования ст. 250 ГК РФ исполнены надлежащим образом.
При таких обстоятельствах, заявленные требования не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении исковых требований ФИО2 (паспорт РФ серия <данные изъяты> № выдан ГУ МВД России по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ) к ФИО4 (СНИЛС <***>) о признании недействительным предварительного договора купли-продажи доли жилого дома – отказать. Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский областной суд через Егорьевский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья подпись Ю.С. Акользина