Дело № 2-612/2023

УИД 29RS0005-01-2023-000506-31

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 октября 2023 года г. Архангельск

Исакогорский районный суд города Архангельска в составе

председательствующего судьи Белой Н.Я.,

при секретаре судебного заседания Сизовой А.А.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Архангельске гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Кватре Стар» к ФИО3 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Кватре Стар» (далее – ООО «Кватре Стар») обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО3 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве.

В обоснование заявленных требований указано, что 18 сентября 2018 года между ООО «Капитал Инвест» и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве №, в соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренный договором срок, своими силами и (или) с привлечением других лиц и организаций построить многоквартирный дом по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать ответчику помещение – квартиру, предварительно общей площадью 69,8 кв.м., в том числе лоджия площадью 1,94 кв. м., а ответчик обязался уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру. Объектом долевого строительства являлась <адрес>. Цена объекта определена в размере 5 160 000 руб., исходя из стоимости 73 926 руб. за 1 кв.м. ООО «Архземкадастр» произведены обмеры объекта капитального строительства, фактическая площадь квартиры ответчика составила 71,0 кв.м., в том числе лоджия площадью 2,8 кв.м. 27 января 2020 года между застройщиком и дольщиком подписан акт приема-передачи квартиры. На основании договора цессии права застройщика по договору участия в долевом строительстве, заключенному с ответчиком, были уступлены истцу. В связи с изложенным ООО «Кватре Стар» просило взыскать с ответчика задолженность по договору участия в долевом строительстве № в размере 87 692 руб. 84 коп., расходы на оплату государственной пошлины 2 830 руб. 79 коп.

Представитель истца в судебном заседании на исковых требованиях настаивал.

Ответчик ФИО3 извещена о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в суд не явилась, направил своего представителя ФИО2, который в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, поддержал письменный отзыв с дополнением на исковое заявление, пояснил, что обязательства перед истцом были прекращены после подписания акта приема-передачи квартиры.

По определению суда дело рассмотрено при данной явке.

Суд, заслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон).

Согласно ч. 1 ст. 4 Закона, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч.ч. 1, 2 ст. 5 Закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Судом установлено, что 18 сентября 2018 года между ООО «Капитал Инвест» и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве №, в соответствии с которым ООО «Капитал Инвест» обязалось в предусмотренный договором срок, своими силами и (или) с привлечением других лиц и организаций построить многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и автомобильный паркинг по адресу: <адрес> <адрес> и <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать ответчику помещение – квартиру, а ответчик обязался уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.

Объектом долевого строительства выступила <адрес>, находящаяся на 3 этаже, общая площадь квартиры определяется согласно проекту по внутреннему контуру стен за вычетом площади технических шахт и капитальных перегородок и предварительно составляет 69,8 кв.м., в том числе лоджия площадью 1,94 кв.м. (с учетом понижающего коэффициента 0,5).

Пунктом 3.1. договора цена объекта определена в размере 5 160 000 руб.

Согласно пункту 3.2. договора в случае увеличения фактической площади объекта долевого строительства более чем на 1 % участник долевого строительства производит застройщику доплату до полного размера цены настоящего договора в течение 30 дней со дня получения от застройщика сообщения об этом, но в любом случае не позднее даты подписания акта приема-передачи с застройщиком, оплата за указанную разницу производится исходя из стоимости одного квадратного метра, равной 73 926 руб. 27 января 2020 года между застройщиком и ответчиком был подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства.

Согласно экспликации к поэтажному плану здания (строения), площадь объекта составила 71,0 кв.м. (в том числе лоджия площадью 2,8 кв.м.).

По состоянию на дату подписания акта ответчиком перед истцом исполнены обязательства на сумму 5 160 000 руб.

14 мая 2021 года ООО «Капитал Инвест» уступило ООО «Кватре Стар» права (требования) по договорам участия в долевом строительстве, в части не исполненных участниками долевого строительства обязательств по уплате в полном объеме денежных средств (задолженности по оплате цены договора) согласно приложениям.

Предметом договоров, права (требования) по которым уступаются, является деятельность по осуществлению строительства объектов долевого строительства, располагающихся в многоквартирном жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и автомобильный паркинг по адресу: <адрес> и <адрес> (постоянный адрес: <адрес>).

Согласно приложению № 39 к договору истцу уступлено право требования к ответчику по договору участия в долевом строительстве № 123 от 18 сентября 2018 года на сумму 88 711 руб. 20 коп. Во исполнение судебного приказа от 17 августа 2022 года по делу № с ФИО3 в пользу ООО «Кватре Стар» взыскано 1 018 руб. 36 коп.

До настоящего времени оплата за увеличение площади объекта долевого участия в строительстве ответчиком в полном объеме не произведена.

Данные обстоятельства следуют из материалов дела и сторонами не оспариваются.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.

Фактическая площадь переданного ответчику объекта долевого участия в строительстве увеличилась более, чем на 1 % (на 1,2 кв.м.), а потому у последнего применительно к условиям заключенного договора возникла обязанность по доплате за такое увеличение. Размер доплаты с учетом пункта 3.2. договора участия в долевом строительстве составляет 88 711 руб. 20 коп. (73 926 руб. * 1,2 кв.м.), которые подлежат взысканию с ответчика в пользу истца, к которому соответствующее право перешло на основании договора цессии. Последний в установленном законом порядке не оспорен, недействительным не признан.

Как действия истца по взысканию денежных средств за увеличение площади объекта долевого участия в строительстве, так и пункт 3.2. договора участия в долевом строительстве не изменяют цену договора, поскольку последняя, с учетом содержания пунктов 3.1 и 3.2. договора, складывается из совокупности уплаченных дольщиком денежных средств на строительство объекта. Положения пункта 3.2. договора допускают возможность увеличения фактической площади построенного объекта и, соответственно, увеличения конечной стоимости этого объекта. Более того, приводимые ответчиком обоснования в указанной части не сказываются на его обязанности по доплате за увеличение площади объекта участия в долевом строительстве, так как данная обязанность вытекает из условий договора.

Положения пункта 3.2. и пункта 3.3. договора определяют (конкретизируют) порядок действий сторон при увеличении/уменьшении фактической площади квартиры при ее создании (постройке), а также размер изменения, который стороны определили как существенный, влекущий возникновение у одной из сторон право на финансовое возмещение.

Доводы возражений стороны ответчика о том, что действие договора участия в долевом строительстве прекратилось с момента подписания акта приема-передачи, суд находит несостоятельными, поскольку обязательства дольщика до настоящего времени не исполнены. Пункт 2 статьи 12 Закона определяет для дольщика иной период времени исполнения обязательств по договору – с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с условиями договора. Соответственно, именно с момента выполнения такой обязанности действие договора прекращается, но лишь в отношении данного части обязательств.

Также не могут быть приняты во внимание доводы ответчика о необоснованности предъявленных требований со ссылкой на пункт 9 акта приема-передачи объекта от 27 января 2020 года, которым стороны зафиксировали отсутствие друг к другу претензий, в том числе имущественных. Данный пункт не может свидетельствовать об отказе застройщика от своего права на взыскание денежных средств в соответствии с пунктом 3.2. договора. Более того, применительно к п. 2 ст. 9 ГК РФ отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Время направления дольщику соответствующего требования по доплате за увеличение площади построенного объекта может лишь влиять на применение соответствующих санкций в отношении лица, уклонившегося от его исполнения, а не на саму обязанность исполнения обязательства.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о полной обоснованности заявленных требований.

Согласно ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, таким образом, в пользу истца подлежит взысканию сумма, заявленная в иске.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Взысканию с ответчика в пользу истца подлежат расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 830 руб. 79 коп., уплаченной при подаче настоящего иска.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Кватре Стар» к ФИО3 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве удовлетворить.

Взыскать с ФИО3 (паспорт серия №) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Кватре Стар» (ИНН <***>) денежные средства в размере 87 692 руб. 84 коп., в возмещение расходов на уплату государственной пошлины 2 830 руб. 79 коп.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в окончательной форме в Архангельском областном суде путем подачи апелляционной жалобы через Исакогорский районный суд г. Архангельска.

Председательствующий Н.Я. Белая