№ 2-430/2023

УИД 56RS0028-01-2022-000333-95

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 августа 2023 года п. Переволоцкий

Переволоцкий районный суд Оренбургской области в составе

председательствующего судьи Е.И. Расчупко,

при секретаре судебного заседания Дударь О.В.,

с участием: представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Сырт» о расторжении договора аренды,

установил:

ФИО3 обратился в суд с данным иском, указав, что он является участником общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между участниками долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № (арендодателями) и крестьянским хозяйством К (арендатором) был заключен договор аренды указанного земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ между крестьянским хозяйством К и ООО «Сырт» был заключен договор уступки права требования (цессии) по договору аренды, последнее стало новым арендатором. ДД.ММ.ГГГГ было проведено общее собрание участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, извещение о проведении собрания опубликовано в газете «Светлый путь» от ДД.ММ.ГГГГ №, на котором единогласно участниками принято решение о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ в связи с существенным нарушением условий договора аренды со стороны арендатора. Также на собрании было принято решение о наделении Т полномочиями действовать от имени собственников без доверенности при расторжении договора аренды. Полагает, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ подлежит расторжению. Договор аренды является возмездным и размер арендной платы является существенным условием договора аренды. Пунктом .... договора аренды предусмотрен размер арендной платы, который составляет ... в год за долю в праве на земельный участок равную .... При этом арендатор обязан вносить арендную плату до ДД.ММ.ГГГГ каждого расчетного года. Арендатор на протяжении всего действия договора аренды нарушает обязанность по внесению арендной платы, выплачивает арендную плату в меньшем размере, чем предусмотрено договором аренды, что является существенным нарушением договора аренды. По требованию арендодателя, согласно статье 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Внесение арендной платы не в полном объеме является существенным нарушением условий договора и является основанием для расторжения договора аренды. На основании принятого решения собранием, представитель участников общей долевой собственности Т направил в адрес арендатора уведомление о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и предложение расторгнуть договор аренды в форме соглашения о расторжении договора аренды, которые остались без ответа. Просит расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ.

В ходе рассмотрения дела в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены арендодатели земельного участка: ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29

Истец ФИО3, третьи лица К, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте слушания дела.

Суд с учетом мнения участников процесса, в соответствии с частью 3 статьи 167 ГПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся третьих лиц.

Представитель истца ФИО30, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить по основаниям и доводам, изложенным в исковом заявлении. Пояснил, что ответчик не представил доказательств арендной платы за все годы, начиная с заключения договора аренды с КХ К. Собственники земли на общем собрании ДД.ММ.ГГГГ решили расторгнуть договор аренды, избрав своим представителем Т, который имеет право действовать без доверенности от имени всех собственников. Он направил в адрес арендатора уведомление о расторжении договора и проект соглашения. Полагал, что досудебный порядок расторжения договора аренды соблюден.

Представитель ответчика ФИО2, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что в суд обратился истец, владеющий ... долей земельного участка общего пользования, с требованием о расторжении договора аренды, не имея таких полномочий от остальных собственников, доля маленькая, он не можт требовать расторжения всего договора. Поскольку на общем собрании был уполномочен действовать от всех ФИО31, уведомление о расторжении договора подписывал ФИО31, истец может действовать в данном случае только от своего имени. В уведомлении было предложено исполнить обязательство, а также не зависимо от исполнения обязательств расторгнуть договор в досудебном порядке, сообщив об этом в 15 - дневный срок с момента получения данного уведомления. То есть, данное уведомление было направлено с целью расторжения договора, а не исполнения обязательств в надлежащей форме. Полагал, что в одностороннем порядке нельзя изменить условия договора. В данном случае имеет место просрочка кредитора. Просил в иске отказать, отменить обеспечительные меры.

Выслушав доводы представителей сторон, изучив материалы дела, суд пришел к следующему.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 408 ГК РФ обязательство прекращается его надлежащим исполнением, о чем кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

В силу ст. 404, 406 ГК РФ должник не несет ответственность за неисполнение обязательства, если такое неисполнение произошло по вине кредитора.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Согласно ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1)пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По смыслу ст. 619 ГК РФ досрочное расторжение договора является крайней мерой за нарушение арендатором своих обязательств и применяется в случае неисполнения арендатором обязательства в разумный срок даже после направления ему предупреждения об этом.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Установлено, что право собственности истца и третьих лиц на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, площадью ... кв. м, расположенного по адресу: <адрес> подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № принадлежало: ф – ...; ФИО13, ФИО26, ФИО15, ФИО22, ФИО24, С, Т, С, ФИО12, ФИО29, Г, ФИО5, Х, ФИО28, ФИО8, ФИО16, ФИО23, В, ФИО6, Н, ФИО13, С, ФИО21, ФИО20, ФИО3 – по ...; О, ФИО17, ФИО14, ФИО7, ФИО10 – по ...; ФИО11 – ...; ФИО27 – ...; Б – ... долей в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № принадлежит: ООО «Сырт», ООО «Сырт», ООО «Сырт», ООО «Сырт», ФИО3, ФИО3, ФИО9, ФИО3, ФИО3, ООО «Сырт», ООО «Сырт», ФИО26, ФИО15, ФИО22, ФИО14, С, ФИО12, ФИО5, Х, ФИО28, ФИО8, ФИО23, ФИО6, ФИО21, ФИО20, ФИО3, С – по ...; ООО «Сырт» – ...; ФИО3, ФИО27 – по ...; О, ФИО7, ФИО10 – по ...; Б – ... долей в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок.

В соответствии с договором аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ собственники земельного участка с кадастровым номером №, предназначенного для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>, через представителя И передали указанный участок в аренду К, действующему от имени КХ К, на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Договор подписан сторонами, одновременно является актом приема-передачи земельного участка, зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту ... договора аренды арендная плата за земельный участок вносится до ДД.ММ.ГГГГ расчетного года. Размер арендной платы составляет ... в год за долю в праве на земельный участок, равную ....

В соответствии с пунктом ... договора аренды досрочное расторжение договора допускается только на основании решения суда при условии возмещения всех затрат, связанных с обработкой земельного участка, переданного в аренду, а также связанных с разграничением на два и более землепользований.

В соответствии с договором уступки права требовании (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ К уступил, а ООО «Сырт» приняло право требования по договору аренды земельного участка площадью ... га, кадастровый № от ДД.ММ.ГГГГ, и другие связанные с требованием права. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ. Новым арендатором стало ООО «Сырт».

В общественно- политической газете <адрес> «Светлый путь» № от ДД.ММ.ГГГГ. опубликовано информационное сообщение администрации <адрес>, в котором собственников земельного участка с кадастровым номером №, расположенного на территории <адрес>, извещают о проведении ДД.ММ.ГГГГ в ... часов общего собрания участников общей долевой собственности по вопросам, в том числе о расторжении договора аренды.

Согласно протоколу собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ общее количество участников долевой собственности .. человека. На собрании присутствовали ... человек (в том числе по доверенностям), что составляет ...% от общего числа участников долевой собственности, владеющих в совокупности ... долями в праве общей долевой собственности, то есть, ...% от общего количества долей. Кворум имеется, собрание правомочно принимать решения по всем вопросам повестки дня. В повестку дня был включен вопрос о необходимости инициировать расторжение договора аренды ввиду существенного нарушения его условий. При этом, какое существенное нарушение было допущено арендатором, в протоколе не указано.

По данному вопросу выступил председатель собрания Н с предложением: в связи с поступившими обращениями участников общей долевой собственности расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с крестьянским хозяйством К, по которому впоследствии права и обязанности арендатора были уступлены ООО «Сырт», в связи с существенным нарушением арендатором условий договора аренды.

Голосовали: за- ... участников, против- ... участников. По данному вопросу принято решение: расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в связи с существенным нарушением арендатором условий договора аренды.

На собрании единогласно выбрано лицо, уполномоченное от имени участников долевой собственности представлять интересы собственников земельного участка, без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границами земельных участков, находящихся в долевой собственности, при подписании договоров аренды, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельных участков, находящихся в долевой собственности, и образуемых из них земельных участков – Т, со следующими полномочиями:

-согласовывать местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границами земельных участков, находящихся в долевой собственности;

- обращаться с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета в отношении земельных участков, находящихся в долевой собственности, и образуемых из них земельных участков;

- обращаться с заявлениями о государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельных участков, находящихся в долевой собственности, и образуемых из них земельных участков, в том числе с заявлениями о государственной регистрации прекращения прав;

- обращаться от имени участников долевой собственности с вопросами о расторжении договора аренды;

- подписывать от имени участников долевой собственности договор аренды земельных участков, находящихся в долевой собственности, и образуемых из них земельных участков, в соответствии с принятыми на общем собрании участников долевой собственности решениями;

- выполнять иные действия, связанные с данными поручениями.

Т направил директору ООО «Сырт» К уведомление, в котором предложено исполнить свои обязательства, а также независимо от исполнения обязательств расторгнуть договор аренды указанного земельного участка в досудебном порядке, сообщив об этом в пятнадцатидневный срок с момента получения данного уведомления. Также направлен проект соглашения о расторжении договора аренды земельного участка. Из уведомления следует, что требования о расторжении договора аренды основаны на существенном нарушении арендатором условий договора аренды, выразившемся в невнесении (неполном внесении) арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа.

Ответ на указанное предложение от ООО «Сырт» не поступил.

В судебном заседании исследованы ведомость по выдаче арендной платы за земельные доли за ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером № в натуральном выражении (ячмень) за ..., из которой следует, что часть собственников земельного участка получили арендную плату. Остальным участникам долевой собственности, не получившим арендную плату за ДД.ММ.ГГГГ в натуральном выражении, была направлена денежная компенсация арендной платы посредством зачисления на личные лицевые счета согласно реестру № от ДД.ММ.ГГГГ по их заявлениям. Копии заявлений представлены.

Истцу ФИО3 посредством почтовой связи заказными письмами с уведомлением ООО «Сырт» направлены извещения от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ о необходимости получении арендной платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ за ДД.ММ.ГГГГ, где указаны адрес, время получения, какие необходимые документы иметь при себе.

Согласно заявлению от ДД.ММ.ГГГГ на имя директора ООО «Сырт» ФИО3 просит произвести выплату арендной платы за земельную долю с кадастровым номером № за ДД.ММ.ГГГГ в денежном выражении

В соответствии с платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 от ООО «Сырт» направлены денежные средства в сумме ... рублей в счет выплаты арендной платы за земельную долю с кадастровым номером № по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ за ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, установлено, что ответчик ООО «Сырт» стал арендатором земельного участка на основании договора уступки права требовании (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ года? в связи с чем доводы представителя истца о невыплате арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ суд полагает необоснованными, вины данного ответчика в возможном возникновении задолженности по арендной плате за ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ не имеется.

Ранее другие участники долевой собственности с требованиями о выплате арендной платы за использование земельного участка не обращались. В том числе и в судебном порядке такие требования ими не заявлены до настоящего времени

Судом были предприняты исчерпывающие меры по привлечению и извещению всех собственников земельного участка, которым неоднократно направлялись повестки, однако ни один из них кроме истца в суд не явился и требований о выплате арендной платы не заявил.

Данные обстоятельства могут указывать на получение участниками долевой собственности арендной платы в спорные периоды, в том числе от других лиц, которые фактически использовали спорный земельный участок, и отсутствие с их стороны претензий по выплате арендной платы.

Суд полагает в связи с этим обоснованными возражения представителя ответчика о том, что истец ФИО3 не может действовать в суде от имени всех собственников земельного участка. Доверенное лицо всех дольщиков Т, уполномоченный решением общего собрания обращаться от имени участников долевой собственности с вопросами о расторжении договора аренды, с таким требованием в суд не обращался.

Установлено, что ответчик неоднократно сообщал о готовности выплатить арендную плату за ДД.ММ.ГГГГ, но ФИО3 не обращался за ее получением. За ДД.ММ.ГГГГ арендную плату получил.

Суд не усматривает существенного нарушения ответчиком договора аренды и в связи с этим не видит оснований для расторжения договора аренды.

Кроме того, в соответствии с пунктом ... договора аренды досрочное расторжение договора допускается только на основании решения суда при условии возмещения всех затрат, связанных с обработкой земельного участка, переданного в аренду, а также связанных с разграничением на два и более землепользований.

Доказательств возмещения данных расходов ответчику не представлено.

В связи с изложенным требование о расторжении договора аренды земельного участка удовлетворению не подлежит.

На основании определения суда от ДД.ММ.ГГГГ были приняты меры обеспечения иска – наложен запрет ООО «Сырт» на отчуждение, залог права аренды, передачу земельного участка с кадастровым номером № без согласия собственников в уставной капитал.

Согласно ст.144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.

В связи с отказом в удовлетворении иска по вступлении решения в законную силу обеспечительные меры подлежат отмене.

Руководствуясь ст.ст.194- 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

иск ФИО3 оставить без удовлетворения.

По вступлении в законную силу решения суда обеспечительные меры в виде запрета ООО «Сырт» на отчуждение, залог права аренды, передачу земельного участка с кадастровым номером № без согласия собственников в уставной капитал отменить.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Переволоцкий районный суд Оренбургской области в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Е.И. Расчупко

Решение в окончательной форме изготовлено 30.08.2023

Судья Е.И. Расчупко